Щедрий внесок

Завдяки зусиллям влади бідна багата Одеса впродовж останніх років неодноразово демонструвала щедрість, роздаючи землі та нерухомість певному колу осіб на шкоду міській громаді. Наприкінці січня одеські депутати змушені були підтримати постанову Верховної Ради й тимчасово, до формування нового уряду, призупинити розгляд питань, пов’язаних із приватизацією та відчуженням казенного майна. Однак як бути з рішеннями, прийнятими раніше? Та й на те, що в майбутньому, після зняття тимчасової заборони, вони будуть іншими, годі сподіватися.

Це в країні нова влада. В Одесі — стара. Вона продовжує стверджувати, що завжди діяла в межах закону, а головне — в інтересах городян. Хоча вірити в такі запевняння дедалі важче. Безперервний шквал критики, протести прокуратури та позовні заяви щодо прийнятих рішень свідчать про цілком протилежне. Одне з недавніх творінь міської влади, яке оспорюється нині в судах Одеси, Миколаєва та Києва, — закрите акціонерне товариство «Пасаж».

Створення цього ЗАТ оспорює ціла низка осіб, від прокурора міста до підприємців. Порушено законні права й інтереси як міської громади в цілому, так і окремих малих та середніх бізнес-структур. Але найобурливіше те, що рішення сесії міськради, яка дала добро на створення ЗАТ, його автори підносять як звичайний і вигідний для Одеси інвестиційний проект. Хоча насправді це — одна зі схем виведення з комунальної власності ліквідних об’єктів нерухомості вартістю у кілька мільйонів доларів. Або, інакше кажучи, безплатна приватизація, що суперечить закону.

Пам’ятка архітектури

Ідеться про передачу до статутного фонду новоспеченого ЗАТ знаменитого одеського «Пасажу» — пам’ятки архітектури. Кожен, хто бував у Одесі, бачив цей гарний чотириповерховий будинок, споруджений наприкінці XIX століття. Стоїть він у самому серці Одеси, на розі вулиць Дерибасівської та Преображенської. Тут, як і в давні часи, розміщуються магазини й готель, відомий гостям міста своїми недорогими номерами.

Самим же одеситам «Пасаж» відомий і як яблуко розбрату між міською владою та підприємцями, котрі орендують тут торгові приміщення. Адже це занадто дохідне місце та центр бізнес-інтересів. Тому рішення міськради про передачу будівлі «Пасажу» у спільну власність комерційних структур, не причетних до експлуатації торгових площ і готелю, призвело ще й до чергового конфлікту між містом та орендарями. І в результаті поставило під сумнів реалізацію самого проекту, заради якого міська влада позбавила скарбницю кількох мільйонів доларів, віддаючи «Пасаж» комерсантам безплатно. Хоч нагадаємо: кошти від реалізації об’єктів комунальної власності надходять у бюджет розвитку міста і не проїдаються, а витрачаються на будівництво та реконструкцію шкіл, лікарень, житлових будинків.

Чим же в нашому випадку керувалася міська влада, віддаючи задарма такий ліквідний об’єкт? Судячи з паперів, мета у неї шляхетна — реконструкція пам’ятки архітектури та створення на її базі торговельно-готельного комплексу європейського рівня. Що, безперечно, сприятиме розвитку інфраструктури міста, яке робить ставку на пожвавлення туризму. Адже якщо дорогі магазини й малі крамнички «Пасажу» більш-менш пасували головній вулиці міста, то готель із туалетами в кінці коридору, душовими в підвалі та прогнилими комунікаціями не тягне ні на яку зірковість.

Звісно, грошей на реконструкцію будівлі в бюджеті немає. І в досяжному майбутньому вони не передбачаються. Хоч «Пасаж» ще 1981 року взятий під охорону держави як пам’ятка архітектури (щоправда, чомусь місцевого значення) і давно потребує реконструкції й реставрації. Зрозуміло, для цього потрібні інвестиції. Але зрозуміло й інше: в чужу власність гроші ніхто не вкладатиме.

Може здатися, що, створивши ЗАТ, місто вбило відразу двох зайців: і гроші знайшло, і контроль над власністю зберегло. Та це лише на перший погляд.

Будівля «Пасажу» у списку пам’яток архітектури, які не підлягають приватизації, не значиться. Тому для вирішення проблеми з реставрацією місто могло готель продати. Відповідно до рішення міськради, наприкінці 2002 року його навіть внесли у перелік об’єктів комунальної власності, виставлених на аукціон. Мета — поповнити місцевий бюджет. Та через певний час об’єкт із переліку вилучили. Як сказано в рішенні сесії міськради, «у зв’язку з економічною недоцільністю».

Якою доцільністю керувалися тоді чиновники, озвучено не було. Але згодом стало зрозуміло: інтереси певного кола осіб на чаші мерських терезів переважили інтереси одеської громади. Пристрасне прагнення цих осіб роздобути торговельно-готельний комплекс у самому серці Одеси, не платячи за нього ані копійки, було задоволене.

Який пасаж!

Рішення міськради «Про дачу згоди на вступ у господарське товариство» було прийняте 18 листопада 2003 року. Депутати проголосували за те, щоб внеском міста зробити будівлю готелю «Пасаж» вартістю 5 млн. 970 тис. дол., і це становитиме 35% статутного фонду. Та представництву з управління комунальною власністю Одеської міськради все-таки доручили організувати оцінювання вартості будинку, щоб уточнити величину статутного фонду та внеску міськради.

У місцевій газеті навіть з’явилося повідомлення про конкурс на вибір оцінювача. Проте після проведення незалежної експертизи будинок почав коштувати аж на 62 тис. дол. дорожче. Тобто 6,03 млн. дол. Хоча, коли виходити з реальної вартості квадратного метра в центрі міста (від 2,5 до 5 тис. дол., залежно від поверху), будь-кому очевидно: суму в кілька разів занижено.

Цікаво відзначити, що незалежне оцінювання проводилося після того, як було чітко визначено частки інвесторів. Судячи з листів на адресу міського голови Одеси Руслана Боделана, одна компанія мала намір вкласти близько 6 млн. дол., а інша — 5 млн. дол., щоб мати частки у статутному фонді відповідно 35 і 30%. І не менше. А якби експерти оцінили будинок, скажімо, в 40 млн. доларів? Що тоді? А саме такою, як запевняють фахівці, є реальна вартість торговельно-готельного комплексу.

У середині 90-х було здійснено спробу продати будівлю «Пасажу» з аукціону. Тоді фігурувала сума 5 млн. дол. Упродовж останніх десяти років вартість нерухомості зросла втричі. Зрозуміло, скільки довелося б викласти інвесторам, платоспроможність яких і так сумнівна. Та й серйозність їхніх намірів також.

Учасники інвестиційного проекту — бійці невидимого фронту: дві офшорні компанії. Одна з них на час подання своїх пропозицій значилася як ПП «Укрбудсервіс», зареєстроване нещодавно в м. Одеса. Відповідно до статуту підприємства, на першому місці в нього такі види діяльності, як розробка, виробництво та реалізація програмних продуктів, здійснення робіт і надання послуг, пов’язаних з експлуатацією та обслуговуванням комп’ютерної техніки, послуги радіозв’язку... Заснував ПП якийсь пан Гошуренко, прописаний в одному з гуртожитків міста. Він і мав намір укласти понад 5 млн. дол. Щоправда, на час реєстрації ЗАТ «Пасаж» «Укрбудсервіс» виступав уже в новій іпостасі, як ТОВ, і з новими засновниками. Додалася офшорна компанія Build Business із 5 млн. дол.

Інший інвестор — теж загадка: якась американська корпорація Clear Water Bay Hotels Corp. Про її ділову репутацію нічого не відомо, як і про господарську діяльність. Було надано легалізовані документи, з яких випливає, що фірму зареєстровано в одному з американських штатів, її засновник — Майкл Тевлін, мешканець Брукліна. Все. Корпорація планує вкласти понад 6 млн. дол. і одержати не менше 35% ЗАТ. Хоча наскільки вона платоспроможна, невідомо.

Зрозуміло, що реалізація інвестиційного проекту, заради якого і було створено ЗАТ, із такими загадковими інвесторами — під великим питанням. Слід зазначити, що сам інвестиційний проект — таємниця за сімома печатками. Чи існує він узагалі — теж загадка. У представництві з управління комунальною власністю Одеської міськради про нього нічого не знають, хоча саме цей орган представляє у ЗАТ інтереси міста. Як пояснив «ДТ» його керівник Валерій Захарченко, підготовкою інвестпроекту займалося комунальне підприємство «Виробниче об’єднання готельного господарства», куди раніше входив готель «Пасаж».

Спроби одержати інформацію в самому ЗАТ теж не увінчалися успіхами. Керівництво цього новоспеченого підприємства воліє розповідати про свою діяльність. Проте відомо, що в його статуті записано: «Реконструкція будівлі має бути проведена у термін до 31 грудня 2010 року». Тоді як у листі на ім’я Р.Боделана за підписом директора Clear Water Bay Hotels Corp. зазначається: термін реалізації проекту — три роки.

Праворуч підеш — гроші знайдеш, ліворуч — втратиш

Одне слово, справжні і задекларовані наміри інвесторів — дві великі різниці, як кажуть в Одесі. Тому обізнані люди не виключають, що будинок привласнили з метою подальшого перепродажу. На таку думку наводять і установчі документи, на підставі яких можна передбачити кілька сценаріїв розвитку подій.

Згідно зі статутом, загальні збори правомочні, якщо в них беруть участь акціонери, котрі володіють більш як 60% голосів. А такі рішення, як внесення змін до статуту, випуск облігацій, відчуження будівлі готелю «Пасаж» у цілому або якоїсь окремої її частини та припинення діяльності ЗАТ, приймаються 3/4 голосів акціонерів, які беруть участь у зборах. Отож, дві офшорні компанії, що мають у сукупності 65% голосів, можуть за відсутності представника міськради вирішити долю «Пасажу». Скажімо, якщо не продати його, то, приміром, шляхом збільшення статутного фонду за рахунок інвесторів зменшити частку міськради і, таким чином, позбавити її можливості впливати на прийняття рішень.

Отже, інвестиційний проект може луснути, як мильна булька. При цьому з чим залишиться місто — питання. Зате зрозуміло, що воно вже втратило орендну плату, а це близько 60 тис. грн. на місяць, а ЗАТ набуло. До речі, якщо рахувати за тими цінами, які реально існують на ринку, можна одержувати на рік 6—7 млн. грн. орендної плати. Це по-перше.

По-друге. Одеса втратила можливість продати будинок. До речі, «Пасаж» не є цілісним майновим комплексом. Готель і магазини, розміщені в ньому, існували завжди окремо і мали різних власників. Щоправда, спроба міста продати все цілком (тобто в одні руки) призвела свого часу до серйозного конфлікту, відголос якого чути й донині. Приблизно те ж саме сталося й тепер. Проте, як вважають у представництві з управління комунальною власністю, реставрувати будинок потрібно повністю, а не окремі його частини. І найкраще це зможе зробити один власник.

Ну, а якщо говорити про те, що місто придбало, то тут котові на сльози нема. Далека й туманна перспектива отримання дивідендів. До речі, від участі в господарських товариствах Одеса сьогодні одержує крихти — трохи більше 50 тис. грн. на рік. Вигода ж інвесторів очевидна за будь-яких розкладів. Та навіть якщо припустити, що в них серйозні наміри і вони справді хочуть створити сучасний торговельно-готельний комплекс, це навряд чи вдасться зробити швидко. Незважаючи на те, що інвестори, як випливає з резолюції правління корпорації Clear Water Bay Hotels Corp., ставили умову одержати об’єкт чистим, він, утім, обтяжений зобов’язаннями. По-перше, всередині готельного комплексу є гуртожиток, де мешкає вісім сімей, яким потрібно надати квартири. Є протокол установчих зборів ЗАТ із рішенням відселити мешканців до кінця 2004-го. На жаль, нічого не зроблено.

Далі. Торгові приміщення «Пасажу» орендують інші комерційні структури. Договір оренди, приміром, із фірмою «Юником-юг» укладений до 2021-го, із ЗАТ «Гастроном «Центральний» — до 2008-го. Ці фірми займають величезні площі. Перша — близько 400 кв. м, а друга — 2,2 тис. кв. м. Як орендарі, за законом вони мають першочергове право викупу орендованих приміщень. І, звісно, після прийняття міськрадою рішення про дачу згоди на створення ЗАТ подали позови до суду з проханням визнати його незаконним.

Оспорюється не лише рішення, а й, приміром, акт прийому-передачі самої будівлі. Річ у тому, що на акті стоїть печатка ЗАТ «Пасаж», яке прийняло майно. Проте на момент підписання акта воно ще не було зареєстроване. І, звісно, не мало дозволу на виготовлення печатки.

Позивається і ЗАТ. До орендарів. З вересня минулого року воно вимагає зобов’язати їх звільнити приміщення. Тим часом, якщо свідоцтво про своє народження ЗАТ одержало 16 липня 2004 року, то до єдиного держреєстру підприємств і організацій, згідно з наявною інформацією, його було включено лише після 13 січня 2005-го. (Відразу після виходу постанови Верховної Ради про тимчасові обмеження у сфері приватизації.) Саме з цього моменту, а не раніше, до нього перейшло право власності на будинок «Пасаж».

Сьогодні в судах перебувають кілька десятків позовних заяв. І не лише в одеських, а й у миколаївських та київських. Шукати правду в одеської Феміди майже безнадійно. Як кажуть, ще й тому, що питання створення ЗАТ лобіював народний депутат України від Одеси О.Грановський (член фракції СДПУ(о). Про це писала преса. Та й звернення пана Грановського до обласної прокуратури — свідчення цього. Народний обранець просив перевірити діяльність гастроному «Центральний», що є найбільшим орендарем приміщень і однією з головних перешкод на шляху створення та функціонування ЗАТ.

Річ у тому, що гастроном звернувся до міста з проханням дозволити йому викупити орендовані ним приміщення. Влада відмовила, і своє право він узявся відстоювати в суді. Що цікаво, напередодні прийняття містом рішення про дачу згоди на створення ЗАТ представництво з управління комунальною власністю дозволило гастроному провести капремонт у спірних приміщеннях. Вартість виконаних робіт становить майже 2 млн. грн. Народний депутат просив перевірити, наскільки це правильно й законно, а також низку інших фактів. Прокуратура міста перевірку провела: факти порушень, вказані в листі нардепа, не підтвердилися.

Водночас прокуратура вважає, що місто взагалі не мало право давати згоду на передачу будинку до статутного фонду ЗАТ. І, звісно, винесла протест на рішення міськради. Згідно із законом, об’єкти комунальної власності можуть бути відчужені лише шляхом приватизації. Але міськрада протест відхилила. Прокуратура подала заяву до місцевого суду Приморського району з проханням скасувати незаконне рішення. Це було 2 грудня 2004 р. Та суд навіть не почав її розглядати. Прокуратура в листі на ім’я голови суду Головченка 6 січня ц.р. нагадала про свою заяву і про те, що це питання перебуває на контролі обласної прокуратури. І попросила повідомити дату слухання справи. На жаль, відповідь так і не надійшла.

Протистояння триває...