Кондові результати кондомініуму

Не смішіть ЖКГ, воно й так смішне.
Народна мудрість

Кажуть, ніщо так не розділяє людей, як спільне житло. Це зауваження особливо слушне, коли йдеться про перебудову житлово-комунального господарства. Успіхів тут, слід визнати, небагато, тож доводиться задовольнятися переважно заспокійливими рапортами про те, як чудово живеться в об’єднаннях співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У них є все: чисті під’їзди, нерозгромлені поштові скриньки, затишне подвір’я, лави, на яких можна сидіти... Та головне — чуєте, головне! — мешканці самі визначають кошторис утримання свого житла та, відповідно, розмір квартплати.

А ще об’єднання співвласників мають право встановлювати зарплату обслуговуючому персоналу й вибирати виконавців послуг. Ну, чим, можна запитати, не комунальний рай? Одне лише незрозуміло: якщо і справді все так чудово, то чому до створення ОСББ населення ставиться, м’яко кажучи, без ентузіазму?

Згідно з офіційною статистикою в Запоріжжі, наприклад, відсоток приватизованих квартир у різних районах міста коливається від 86 до 95, а ОСББ зареєстровано всього 61. Тільки не відсоток, а штука. І це — на більш як 4 тис. багатоквартирних будинків обласного центру. Навіть якщо для коректності відняти з їхньої кількості малоповерхові будівлі, все одно питома вага об’єднань співвласників і на 3% не потягне.

Можливо, такі невтішні показники почасти можна пояснити «творчими пошуками» міської влади. Скажімо, наприкінці травня 2005-го міський голова Запоріжжя Євген Карташов висунув ініціативу «взагалі розпустити житлові контори й не сушити собі голів». Через три роки концепція змінилася.

— Запоріжці не хочуть організовуватися в об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, і ми не змусимо їх це робити, — заявив Карташов. І запропонував створювати ради будинків на чолі з керуючими, які замовлятимуть потрібні послуги й контролюватимуть їх оплату. Мовляв, домова рада, кербуд — це ближче й зрозуміліше, ніж ОСББ.

Проте заявленому «перевороту в житловому господарстві», схоже, не судилося збутися. За неофіційними даними, районам уже довели плани створення об’єднань співвласників. Навряд чи це пуста вигадка, оскільки міська влада планує закласти в бюджеті на підтримку й розвиток ОСББ близько 5 млн. грн., тобто в 25 разів більше, ніж цього року.

Подальший перебіг подій — практично в стилі кербуду з «Діамантової руки»: не захочуть брати — відключимо газ. Тому що, як сказав міський голова, «капітальні ремонти мають проводитися в будинках, мешканці яких приймуть рішення створювати ОСББ». Щось аналогічне, до речі, спостерігалося за радянських часів, коли для демонстрації беззаперечних переваг соціалістичного змагання завзяті адміністратори створювали пільгові умови для передовиків.

Хоча Запоріжжю небезпідставно закидають повільні темпи реформування ЖКГ, заради справедливості треба сказати, що загалом по країні ситуація не ліпша. Не даремно ж у профільному міністерстві заявляють: в Україні приватизовано 84% квартир, але «кожен конкретний будинок як був власністю громади, як значився на балансі жеку, так і значиться». Тому пріоритетом реформи в галузі проголошено розвиток системи керування житлом за рахунок цілковитої відмови від ЖЕО і переходу до об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. У міністерстві так прямо і кажуть: «Подобається це комусь чи ні, однак ми вважаємо створення кондомініумів обов’язковим».

На перший погляд, логічно. Якщо житло приватизоване, то й доглядати за ним має власник. Та й закон про приватизацію державного житлового фонду про те ж: «Утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників».

Що ж, якщо кількість будинків і власників подано в співвідношенні 1:1, то, справді, все просто і зрозуміло. Як то кажуть, якщо ваш дім — ваша фортеця, то й проблеми, вибачайте, теж ваші. А якщо будинок багатоквартирний і власників кілька десятків, тоді як? Кажете, слід звернути увагу на західний досвід? Так немає проблем!

Візьмемо, наприклад, Німеччину. Частка приватизованого житла в багатоквартирних будинках там становить близько 20%. У Штатах — менше 12%. Причому, зауважте, на відміну від нас, ці пропорції складалися десятиліттями й зовсім не збираються виходити на 100-відсоткову межу. Питається, звідки така індиферентність і рутинерство в країнах з усталеними ринковими відносинами, де приватна власність є одним з основних соціальних базисів?

У пошуках відповіді на це запитання не зайве звернути увагу на те, що ідею ОСББ не запропоновано широкими народними масами, а нав’язано згори. Наших чиновників, як відомо, хлібом не годуй — дай тільки можливість реформи пропонувати. Для них це заняття набагато цікавіше за нудне виконання прямих посадових обов’язків. Як тут не пригадати пророцтво Пилипа Пилиповича: «Усе буде як по маслу. Спочатку щовечора спів, потім у вбиральнях замерзнуть труби, потім лопне котел у паровому опаленні й таке інше».

Утім, банальною схильністю бюрократів до байдикування проблема не вичерпується. Усе набагато серйозніше, якщо врахувати, що реорганізація ЖКГ уже набула ознак одного з найприбутковіших занять. А коли так, то неминуче виникає спокуса спрямувати її в річище не реального поліпшення ситуації, а збагачення.

Якщо в когось з’явилося бажання дорікнути автору в необгрунтованому нагнітанні пристрастей, наполегливо рекомендую ознайомитися з ініційованим прем’єр-міністром Юлією Тимошенко законопроектом «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» (реєстр. №2437 від 24 квітня 2008 року). Ідея, беззаперечно, чудова. Однак який механізм!

Уже одне визначення застарілого житлофонду багато чого варте. Це, виявляється, «сукупність багатоквартирних житлових будинків і об’єктів соціальної інфраструктури (нежитловий фонд) усіх форм власності, що не відповідають сучасним архітектурно-планувальним і санітарно-гігієнічним вимогам, а за технічним станом — експлуатаційним вимогам, зокрема щодо енергоефективності». Іншими словами, практично кожен будинок у країні за згаданими критеріями переходить у розряд старих. А щоб винятків і близько не було, застарілим житловим або нежитловим фондом заодно пропонується визнати й той, що «розташований у межах території для комплексної забудови, реконструкції кварталу (мікрорайону) та ускладнює реалізацію проекту». Відчуваєте, звідки вітер дме?

Застарілі будинки, як відомо, підлягають або реконструкції, або знесенню. Законопроект пропонує здійснювати ці процедури, особливо не зважаючи на інтереси й думки мешканців. Сказано ж: «Якщо більш як 60 відсотків власників і наймачів житлових (нежитлових) приміщень будинку погодилися на виселення, до інших власників (наймачів) житлових (нежитлових) приміщень може бути вжито заходів для виселення з цих приміщень, а також викупу приміщень за ринковою вартістю».

Може, перш ніж творити такі сентенції, варто було б зазирнути в Конституцію, яка начебто захищає право приватної власності? Тоді, дивися, і не вийшло б надто вже по-швондерівськи — «загальні збори, розглянувши ваше питання, дійшли висновку». Та й профільному комітету ВР, який схвалив законопроект, не завадило б урахувати, що на етапі відселення ринкова вартість квартир у будинку наближатиметься до нуля, отже, на реальне відшкодування мешканці можуть не розраховувати.

Тільки, мабуть, комітету, де переважну більшість становлять представники БЮТ і ПР, не з руки через такі «дрібниці» зневажати інтереси будівельного капіталу. А то вийде не «по поняттях», тобто — наперекір традиціям вітчизняного парламентаризму, стараннями якого й було спровоковано процес розвалу житлово-комунального господарства.

Пригадаємо далеке 19 червня 1992 року, коли Верховна Рада розглядала в другому читанні проект закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Його голосували не те що постатейно, а по пунктах. Атмосфера під куполом була такою напруженою, що відчувається навіть у стенограмі: «У мене вже голова дзвенить від цього вирування пристрастей», «При такому шумі працювати неможливо». Проте працювали, долаючи труднощі. Як у приказці: мишки плакали, морщилися від болю, але продовжували гризти кактус. Не дивно, що пророче застереження «Ми сьогодні закладаємо соціальні міни» проігнорували. «Заряди» спрацювали. Вибухова хвиля продовжує діяти.

Щоб у цьому переконатися, ознайомтеся з вашим свідоцтвом про право власності на житло. Відповідно до цього документа вас визнають власником, по суті, певного обсягу повітря, яке, всупереч канонам метрології, чомусь вимірюється в квадратних метрах. А як інакше, якщо про право власності на частину неподільного майна будинку (стін, міжповерхових перекриттів, підвалу, горища, сходових майданчиків тощо) у свідоцтві немає й натяку?!

Надавши можливість приватизувати квартири, закон від 1992 року обмежився лише розпливчастим формулюванням про те, що «для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир і керування ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об’єднання». Сам же Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» з’явився на світ через дев’ять із половиною років. Цього часу виявилося більш ніж достатньо, щоб спритні комерсанти встигли прибрати до рук підвали, горища, а часом і прибудинкові території, співвласниками яких формально визначено власників квартир. До слова, нехитрий і цинічний механізм цього житлового дерибану доволі докладно викладено у публікації «Про Ж, К і Г, або Про деякі особливості наших реформ» (див. «ДТ», №33 за 2007 рік).

А тепер, мабуть, настав час приділити увагу перевагам, які нібито надає створення ОСББ. Почнемо з головного — з грошей, які, кажуть, можна заощадити на утриманні житла.

— Із мінімальними витратами нам удалося навести лад у під’їздах, — ділиться досвідом в інтерв’ю місцевій газеті один із голів ОСББ. — Серед тих, хто пропонував зробити ремонт одного під’їзду за 15, 10, 8 тис. гривень, знайшли бригаду, яка погодилася всі роботи виконати за 3 тис. гривень.

Це ж треба — таке щастя! П’ятикратна економія. Правда, за рахунок чого, голова не пояснює. Та й навіщо, власне? І так зрозуміло, що розраховувалися не з рахунку, а зібраною готівкою, щоб податків не сплачувати.

Утім, не турбуватимемо митарів фактами тіньової економіки. Поговоримо всерйоз.

Отже, для економії на електриці, газі, холодній і гарячій воді, каналізації ОСББ не потрібне. Власникам квартири достатньо обзавестися лічильниками й бережно споживати комунальні послуги. Що ж до теплопостачання, що становить, до речі, левову частку в оплаті утримання житла, то хоч десять об’єднань співвласників створіть, а розраховуватися однаково доведеться за рахунками, виставленими монополістом в особі тепломережі.

Залишається квартплата, яка включає витрати на технічне обслуговування будинку. У загальному кошторисі вона становить приблизно 10%. На цій частині справді можна заощадити. Та тільки виручених коштів не вистачить навіть на утримання двірника, не кажучи вже про те, що ОСББ треба сплачувати платню голові, бухгалтеру, сантехніку, електрику. І це лише мінімальний штат, без якого ніяк. Отже, прагнення до дбайливості породжує ще більше марнотратство, а часом і хаос у комунальній сфері.

В одному з міст, яке вельми процвітає в організації об’єднань співвласників, виникло воістину тяжке становище з вивезенням сміття. Причина банальна: більшість ОСББ відмовилися укладати договори на цю послугу. Мовляв, немає потреби. Для економії мешканці воліють користуватися контейнерами сусідніх будинків, що платять за вивезення відходів, але через заповзятливих сусідів не можуть отримувати послугу належної якості.

Ще один приклад так званої економії. Щоб менше сплачувати тепломережі, домовласники приймають рішення вдень перекривати засувку для підтримки в будинку теплового мінімуму. Здавалося б, розумне рішення — нічого топити, коли всі на роботі або в школі. Проте дискомфорт не вітають мешканці, котрі залишаються в квартирах не тільки на ніч і по вихідних, а й у будні. Щоб не було конфлікту, рішенням загальних зборів їх забезпечують електрообігрівачами, які, природно, підключають, оминаючи лічильник.

І це, на жаль, не єдиний з негативних наслідків «раціоналізаторства». Крім розбалансування тепломережі й передчасного зношення обладнання, теплові стрибки несприятливо позначаються на загальному стані будинку. Хай там як, але це все ж таки складна архітектурно-технічна споруда. І зовсім не через примхи житлово-експлуатаційні підприємства за радянських часів хоч і небездоганно, але усе-таки дотримувалися графіка планово-попереджувальних ремонтів.

Тепер стару систему зруйновано, і на зборах об’єднання співвласників охоче голосують за зниження витрат на утримання будинку. Якими це загрожує наслідками, в ОСББ напевно здогадуються. Біда лише в тому, що за нинішніх умов у них немає вибору.

Механізму впливу на неплатників немає. Зате дамоклів меч внутрібудинкових конфліктів висить постійно. І це мусить враховувати обраний керівник ОСББ, який намагається догодити інтересам об’єднання будь-якою ціною. Не дивно, що охочі до цієї посади в черзі не стоять: надто вже заморочлива робота, що потребує, крім організаторських здібностей, ще й спеціальних технічних, економічних, юридичних знань.

У невеликому, ще й такому своєрідному колективі, як ОСББ, знайти такого фахівця практично нереально. Тут уже нічого не вдієш — закон статистики. Тому закономірно, що очолюють об’єднання співвласників (як, до речі, й житлово-будівельні кооперативи) переважно пенсіонери. А результати діяльності цих міні-підприємств безпосередньо й напряму залежать від особистих якостей їхніх керівників.

В окремих випадках вони більш-менш успішні. Та навряд чи з цього варто робити висновок, що ефективність роботи системи загалом має залежати від особистісного чинника. До того ж у країні налічується 230 тис. багатоквартирних будинків. Звідки, питається, візьметься така сама кількість кваліфікованих кербудів?

Знаю-знаю, у чиновників уже є готова відповідь. Мовляв, потрібно створити інститут керуючих, які професійно займуться господарською діяльністю не одного, а кількох будинків. Теоретично виглядає розумно. А от на практиці...

Об’єднання співвласників одного з елітних запорізьких будинків звернулося до послуг такої структури. Зійшлися на тому, що для економії розрахунки за квартплату й надані компослуги мешканці не перераховуватимуть на рахунок. Ліпше збирати готівкою. Через якийсь час керуючий, пославшись на те, що робота не обіцяє вигоди, відійшов від справ, залишивши будинку на пам’ять чималі борги за експлуатацію ліфта, спожиті воду, газ, електрику.

Навчене гірким досвідом, ОСББ вирішило побудувати відносини з новим керуючим суворо за законом: усі платежі — тільки на розрахунковий рахунок. Та результат виявився аналогічний попередньому. Знявши з рахунку гроші за послуги, фірма від подальшого співробітництва відмовилася. Мешканці знову опинилися в боржниках.

Гадаєте, причина в тому, що в нас немає належного правового регулювання таких відносин? Не заколисуйте себе мріями. Наприклад, у Житловому кодексі Російської Федерації (до речі, в нас такого документа немає й досі) чітко визначено, що керування будинком є обов’язковим незалежно від бажання власників, співвласників і жителів. І що ж? За словами мера Москви, комунальні платежі населення досягли 98%. Проте п’яту частину отриманих коштів керуючі фірми витрачають на нецільові потреби, а ще відсотків 20—30 зникають у невідомому напрямку.

Виходить, із чим боролися — на те й напоролися. З тією лише відмінністю, що мешканці змушені платити за додаткові посередницькі структури.

До речі, популярне нині прагнення впровадити в ЖКГ концесію, як кажуть, із тієї ж опери. Європа на цьому вже обпеклася, переконавшись, що у випадку з природними монополістами це загрожує самими неприємностями. Оскільки як тимчасовий правитель концесіонер явно не має бажання витрачатися на модернізацію основних фондів. Про це наочно свідчить досвід роботи французьких і бельгійських комунальників.

От і напрошується запитання: а чим, власне, погана традиційна житлово-комунальна структура, яку з таким ентузіазмом намагаються зруйнувати? Тим, що послуги надають невчасно, неякісно та у неповному обсязі? Так інакше ж і бути не може, якщо галузь фінансується за залишковим принципом, а ступінь зношення фондів уже перевалив за 80%! Держава ж, намагаючись перекласти тягар відповідальності на органи місцевої влади, щедра лише на поради підвищувати тарифи та розв’язувати проблеми житлового фонду самостійно. А обіцяних субвенцій як не було, так і немає.

За оцінками Міністерства з питань житлово-комунального господарства, на капремонт багатоповерхівок потрібно приблизно 500 млрд. грн.

— У держбюджеті грошей на реформу ЖКГ не було, немає й не буде, — сказав, як відрізав, міністр Олексій Кучеренко.

Правда, у законі про приватизацію житла значиться норма про те, що попередні власники будинків «зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту». Та ви ж розумієте, що формулюванню «брати участь» відповідає сума і на копійку, й на тисячі гривень. До речі, законом про ОСББ старого власника цього зобов’язання вже позбавлено. Він просто «бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку».

Чи слід дивуватися, що за такого підходу ОСББ організовуються неохоче, а якщо й створюються, то житловий комплекс все одно залишається на балансі комунальників. Благо, закон це дозволяє. Тому більшість об’єднань співвласників користуються напівлегальною можливістю субрахунку «Майно в довірчому управлінні», відображаючи зношення будинку на позабалансовому рахунку «Амортизаційні відрахування».

Те, що такий підхід суперечливий і, як мінімум, методологічно неправильний, визнають усі, проте відповідної методики бухобліку як не було, так і немає. Питання, кажуть, дискусійне. Тоді й висновок професора Преображенського не втратив актуальності: «Ніщо не зміниться на краще в нашому будинку, та й у будь-якому іншому будинку доти, доки не втихомирите цих співаків! Тільки-но вони припинять свої концерти, становище саме собою зміниться на краще». Як, до слова, й рецепт — зайнятися чищенням хлівів. Тоді розруха зникне сама по собі.