Остання стадія: орендар вважає себе власником орендованого приміщення

Ні! Такого не може, не повинно бути. Ця країна не витримає, якщо вірус брутального перерозподілу оселиться ще й у власності пересічних громадян. Такі думки мимоволі навідалися після перегляду минулого вівторка сюжету Першого ділового каналу. Суть ролика полягає в тому, що власника орендованого приміщення та його представників не пускають і на поріг цього приміщення, попри те, що в них на руках є право власності та чинне рішення суду стосовно виселення орендарів. З тієї ж самої причини рішення суду не може виконати і державний виконавець. У міліції ж знайшлося вдосталь формальних підстав, аби не утруднювати себе забезпеченням проведення виконавчих дій. Цим самим вона фактично підтримала орендаторів, які не тільки понад рік не сплачують орендних платежів, а й намагаються оголосити себе новими власниками приміщення.

Як з’ясувалося, не менш цікавими виявилися й деталі цього локального протистояння. Особливо — для власників орендованої нерухомості, які в певний момент можуть не тільки позбутися зданого в оренду приміщення, а ще й отримати клеймо «мародер», чи то сучасніше — «рейдер»…

Телефонний правопорядок

З квітня 2008 року Віктор Бур’янов, що, згідно зі свідоцтвом про право власності й договором купівлі-продажу, є власником нежитлового приміщення у Києві на вул. Миколи Бажана, 10, не може отримати орендну платню за свої 213 м². Попередній власник приміщення, Анатолій Шкорина, не отримував її з листопада 2007 року. Приміщення упорядковане орендатором, ТОВ «Ритм ЛТД», як салон краси.

«На вимогу впустити мене в моє приміщення охорона «Ритм ЛТД» мені відмовляла. Вимогу звільнити приміщення за невиконання умов договору оренди орендарі ігнорували, — стверджує Вік­тор Бур’янов. — Я звернувся з заявою до міліції. Згодом отримав постанову про відмову у порушенні кримінальної справи. Тож я та попередній власник приміщення разом звернулися до Голосіївського районного суду (ТОВ «Ритм ЛТД» зареєстроване у Голосіївському районі м.Києва)».

Зрозумілі вимоги орендодавця підтримав суд. Усе? Приватна власність захищена? Ні, найцікавіше почалося на етапі виконання судового рішення. Це знає кожен, хто мав справу з виконавчою службою. Але, здавалося, й тут усе гаразд: відділ Державної виконавчої служби Дарницького районного управління юстиції у м. Києві виніс постанову про відкриття виконавчого провадження. ТОВ «Ритм ЛТД» в термін до 26.12.2008 р. було зобов’язане звільнити приміщення у будинку на вул. Бажана.

Добровільно приміщення звільнене не було. Примусове виконання призначили на 3 лютого. Власника та судового виконавця в супроводі міліції Дарницького РУ ГУ МВСУ пустили до приміщення. Але згодом, за словами Віктора Бур’янова, три міліціонери отримали дзвінки на свої мобільні телефони й залишили приміщення.

«Через півгодини приїхав полковник міліції, який відрекомендувався як Ігор Кучма, заступник начальника Дарницького РУ ГУ МВС, — розповідає Вік­тор Бур’янов. — За його наказом із приміщення були виведені всі присутні. А через 20 хвилин міліція дозволила безперешкодно зайти тільки охороні «Ритму».

Запитайте у Кучми

Наступна дата примусового провадження була призначена на 7 лютого. Але державному виконавцеві дорогу перегородили близько десятка молодиків спортивної статури, що було зафіксовано журналістами телеканалу «Перший діловий». Прибув міліцейський патруль, проте на вимогу державних виконавців забезпечити нарешті можливість виконання рішення суду міліція не реагувала. Невдовзі прибув полковник Ігор Кучма і, відповідаючи на запитання представника власника Оксани Пахомової, спробував перед відеокамерами пояснити дивну поведінку міліції:

— Субота у нас — офіційний вихідний день, і тому ми не можемо бути присутніми під час проведення виконавчих дій.

— Чому ви не забезпечили проведення виконавчих дій у вівторок?

— У вівторок у нас не було жодних офіційних паперів із виконавчої служби.

— На якій підставі ви вивели з приміщення його власника та судових виконавців?

— Ми не виводимо, а охороняємо громадський порядок.

— Коли ви забезпечите дії виконавчої служби?

— У будь-який день, коли вони будуть офіційно підтвер­джені паперами і коли не буде ніяких судових прецедентів. Є судове рішення Голосіївського суду, рішення Дарницького суду… Вирішуйте, будь ласка, справу за столом переговорів і не вплутуйте міліцію, яка повинна охороняти громадський порядок, а не займатися, вибачте, рейдерством.

Отакої. Наче розпорядження Кабміну про перенесення робочих днів у 2009 році до роботи міліції стосунку не має. Наче за тиж­день до дати першої спроби примусового виселення канцелярія не розписувалася про отримання потрібних для цього паперів. І до чого тут заклики до адвокатів сісти за стіл переговорів, якщо всі аргументи сторін уже прозвучали і справа вирішена в судовому порядку? Це справа суду, а не міліції, з’ясовувати, хто власник, а хто ні. Її функція в даному разі полягає в забезпеченні проведення виконавчих дій. І, нарешті, в таких справах треба бути юридично точними. Ад­же справді є рішення Голосіїв­ського суду, що набрало чинності, згідно з яким, слід:

— достроково припинити дію договору оренди нежитлового приміщення;

— зобов’язати ТОВ «Ритм ЛТД» протягом десяти днів із дня набуття чинності даним рішенням звільнити нежиле приміщення і надати його Віктору Бур’янову.

Але ж не існує рішення Дарницького райсуду. Є ухвала про забезпечення позову ТОВ «Ритм ЛТД», якою накладено арешт на приміщення салону краси. І ухвала ця «спечена» на швидку руку — аж за дві доби. Але вона жодним чином не є юридичною перешкодою для виконання рішення Голосіївського суду, що давно набрало чинності.

Провів ремонт — автоматично став співвласником?

Зате справа, яку ще на початку 2008 року ініціювала компанія «Ритм» у Дарницькому суді, проливає світло на ті деталі, про які ми говорили у преамбулі цієї статті.

Це нормальна практика, коли орендар за певні поступки орендодавця (наприклад, відстрочку чи зменшення орендної плати) власним коштом ремонтує і пристосовує приміщення під свій бізнес. Але навряд чи нормально, коли після введення приміщення в експлуатацію підраховуються витрати орендаря на ремонт. Потім ці витрати порівнюються з інвестиційною вартістю об’єкта, встановленою Державною приймальною комісією. А потім у судовому порядку намагаються довести, що в результаті поліпшили річ, яка є предметом договору найму. І так поліпшили, що була створена нова річ, і тому наймач стає її співвласником. А його частка у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі.

Як ви гадаєте, читачу, на яку частку розраховує орендар, який провів упорядкування приміщення? Нізащо не вгадаєте — 97,28%. Відповідно, лише — 2,72% «спільної власності» — за його розрахунками, належить власникові приміщення, коштом якого збудовано/придбано цей об’єкт. І тому орендар просить суд зобов’язати колишнього власника приміщення Анатолія Шкорину прийняти грошові кошти на суму 28,4 тис. грн. і передати ТОВ «Ритм ЛТД» право власності на належні йому 2,72%. Мабуть, щоб не заважав подальшому удосконаленню квадратних метрів.

Схоже, орендар забув, що він свого часу не отримав від Анатолія Шкорини погодження проекту на ремонт і перепланування приміщення, а тому, за законом, взагалі не мав права поліпшувати річ, яка є предметом найму. Не кажучи вже про те, щоб стати її співвласником. Крім того, слід брати до уваги, що сьогоднішнім власником приміщення, на яке претендує орендар, є Віктор Бур’янов.

Отакої. Є ще охочі співпрацювати із впливовими орендарями? Такими як «Ритм ЛТД»? Як стверджувала представник власника Оксана Пахомова в ефірі Першого ділового каналу, один із засновників «Ритму» Сергій Оперенко — син колишнього начальника податкової інспекції м. Києва.

P.S. Погані новини для орендодавців. Як стало відомо, міська виконавча служба відкликала матеріали виконавчого провадження на «довивчення». Що­правда, за словами представника власника, державному виконавцю ще й досі не надали самої постанови про відкликання. Ще одна ланка державної машини запрацювала проти приватного власника, який не прихватизував за безцінь державне, а придбав власним коштом.