Не смішіть людей: здавання квартири з 3-відсотковою річною дохідністю в ролі пенсії?

Як звичайно, у нас є дві новини для бажаючих купити квартиру. Яка з них гарна, а яка — не дуже, судіть самі:

— у світі закріпився тренд на зростання вартості житла;

— оренда житла з року в рік дешевшає.

Що це може означати для інвесторів? 1. На перепродажі житла можна пристойно заробити. 2. Час окупності інвестицій у житлову нерухомість за рахунок її здавання в оренду суттєво зросте. Строк окупності квартири в 20–25 років і навіть більше тепер уже нікого не дивує. І навряд чи це порадує тих, хто реалізує свою мрію про забезпечення безбідної старості за рахунок придбання квартири для наступної її здавання в оренду.

Існує простий спосіб оцінки вигідності оренди. Для цього її просто порівнюють, наприклад, з величиною банальних депозитних ставок у банках. Так, на сьогодні за гривні, що знаходяться на депозитному рахунку в українському банку, можна розраховувати в найкращому разі приблизно на 10–11% річних, що забезпечує подвоєння вкладеного капіталу приблизно за сім років. Тепер давайте оцінимо, який же дохід на вкладені гроші забезпечить винаймане житло?

Як приклад візьмемо середньостатистичну сучасну київську двушку (80 м кв. із двома санвузлами) у теплому столичному будинку в 10 хвилинах ходьби до метро в районі масової забудови (лівий берег Дніпра). Природно, з гідним сучасним ремонтом, упаковану меблями та технікою. До її вартості на ринку — 120 тис. дол. США (по 1500 дол. за квадрат) додамо 20 тис. дол. на меблі й техніку. Виходимо на оцінну вартість інвестиції в 140 тис. дол.

Довгостроково здати таку квартиру навряд чи вдасться дорожче ніж за 500–550 дол. на місяць (у гривневому еквіваленті). У підсумку навіть у випадку подальшої повної ідилії з орендарями окупатися таке вкладення буде понад 23 років (140 000 : 500 : 12 = 23,3).

Навіть на тлі сьогоднішніх відверто мізерних (з урахуванням інфляції) депозитів в українських банках дохідність, яку забезпечує така швидкість окупності, виглядає, прямо скажемо, ультраскромною, — лише близько 3% річних. І це при нашому зростанні цін. Тобто вкладені кошти повернуться інвестору-орендодавцю через 23 роки й теоретично забезпечуватимуть 3% річних. Причому, природно, йдеться про доходи в гривні, — звичайною практикою зараз є оплата оренди в національній валюті. Виходить, навіть із урахуванням інфляції, час говорити не про доходи, а швидше, про збитки.

Більш того, реальність погіршує теоретичні очікування. Тому, зробивши велике грошове вкладення, майбутній орендодавець середньостатистичної квартири не може розраховувати навіть на цю дуже скромну віддачу. Чому?

Хто сказав, наприклад, що купивши, відремонтувавши, умеблювавши та, нарешті, довгостроково здавши квартиру інвестор-орендодавець усі наступні роки просто щомісяця прийматиме купюри? Без поточних ремонтів, принаймні косметичних, йому точно не обійтися. Ніхто не гарантує й ідеальної роботи техніки з сантехнікою, додайте старішання та зношення меблів. І на все це доведеться витрачатися. Як грошима, так і часом простою «грошової машини». Періодичний пошук нових клієнтів теж скорочуватиме строк здавання квартири в оренду.

Ще добре, якщо вдасться уникнути зустрічі з шахраями або просто неадекватними орендарями, які одного прекрасного моменту зникають разом із міжкімнатними дверима або сантехнікою… Хтось скаже, мовляв, ріелтор у допомогу. Але ж це теж коштує додаткових грошей. І, до речі, панацеєю точно не є.

Свою частину від пасивних орендних доходів бажає отримати й держава. Уже були законодавчі спроби «навести порядок» на ринку оренди, змусивши «товстосумів» поділитися. Щоправда, успіхом вони не увінчалися. Але це поки. Рано чи пізно держава своє візьме.

Зате податок на «зайву» нерухомість уже не є чимось незвичайним. Місцеві бюджети справно його отримують. На сьогодні він обмежений 1,5% від мінімальної заробітної плати з розрахунку на кожний понадлімітний квадратний метр загальної площі. Але це обмеження не вічне. Тим паче, що податок на нерухомість у світі вважається одним із найсправедливіших, до того ж він не знижує економічної активності, як, наприклад, прямі податки з зарплати.

А ще майбутні пенсіонери, які не хочуть жити на пенсію-милостиню від держави та спеціально купують квартиру для здавання її в оренду, уже зараз можуть зіштовхнутися із соціальною несправедливістю. Завбачливо купуючи квартиру для здавання, вони мають розпрощатися з субсидуванням недитячих комунальних платежів уже сьогодні. Зате їхній сусід, необтяжений «зайвою» квартирою, спокійно отримуватиме компенсацію комуналки від держави.

Не зайве пам'ятати й про прибалтійський досвід, де квартири орендують ледь не за ціною комуналки. І не тому, що вже дуже високі комунальні тарифи (це само собою, зрозуміло). Бажаючих здавати квартири достатня кількість, але здавати їх просто нікому, — молодь рвонула на заробітки до Західної Європи. Вам це нічого не нагадує?

Розраховуючи на майбутні прибутки не забудьте також урахувати, що досить багато небідних людей свідомо не купують собі квартири. Вони вважають, що це для них фінансово вигідно. (Та й турбот значно менше.) За умов, коли орендні ставки знижуються, ця фінансова вигода орендаря стає дедалі більш явною. Справді, якщо ваша квартира не має жодних унікальних особливостей, то здавати її в оренду великого сенсу немає.

Інша річ купівля «вершків» у забудовника з перспективою вигідного перепродажу їх після здавання будинку в експлуатацію. Умільці ухитряються на одній такій операції подвоїти вкладений капітал. Для таких квартира в ролі пенсії не знадобиться. Навіть якщо держава збільшить свої законодавчі потуги з припинення зловживань на ринку.