Період окупності інвестицій у житло став довшим, — ціни зростають, а оренда «заснула»

11 березня, 2021, 08:30 Роздрукувати
Відправити
Відправити

Як COVID-19 вплинув на ринок нерухомості?

Період окупності інвестицій у житло став довшим, — ціни зростають, а оренда «заснула»
© depositphotos / AndreyPopov

Ринкова економіка постійно переживає кризи, які призводять до надвиробництва, зростання або падіння цін, перерозподілу попиту, пропозиції та грошових потоків. До чергової кризи призвів і COVID-19. Змінилися попит і пропозиція, ціни й спрямування грошових потоків, уподобання та смаки споживачів. Помітно змінився навіть стиль нашого життя. Усе це не могло не позначитися й на ринку нерухомості.

Загалом же, за даними Мін’юсту, кількість угод із нерухомим майном 2020 року, порівняно з 2019-м, зменшилася на 3,1%. При цьому під час весняного карантину (другий квартал 2020-го) спостерігався провал завглибшки 25%. І лише відкладений попит, який проявився у III кварталі, вирівняв річний результат.

Наслідки локдауну

Саме під час першого локдауну навесні 2020-го розпочався кризовий процес. І він досі триває. Певна річ, найбільше падіння відчув ринок громадського харчування, насамперед ресторани, кав’ярні та бари, які обслуговують відвідувачів у залах. Уже впродовж весняного локдауну багато ресторанів закрилися і збанкрутували, приміщення звільнилися, а попит залишився тільки там, де адміністрації переорієнтувалися на доставку гарячої їжі або їжі «на винос».

Незначне поліпшення ситуації спостерігалося після скасування локдауну. Однак досі життя багатьох бізнесів висить на волосині, а попиту на приміщення громадського харчування немає зовсім.

Також постраждали об'єкти розважального характеру: кінотеатри, театри, спортивні та кіноконцертні зали. І якщо державним перепала така-сяка підтримка, то приватники намагаються виживати, зменшуючи свої витрати.

А ось готельний бізнес постраждав так, що відновиться не скоро. Квартири, які раніше здавалися подобово, тепер переорієнтовуються для здачу в довгострокову оренду. Однак попит на довгострокову оренду, який у Києві раніше тримався на приїжджих із регіонів, теж упав. Лише з початку 2021-го розпочалося незначне відновлення цього ринку.

Повертаючись до готелів. Падіння їхнього грошового потоку пов'язане з тим, що люди перестали подорожувати, проводити конференції та бізнес-зустрічі в реалі, — все перейшло в онлайн. Готелі намагаються зменшити витрати й виживати на тому мінімальному потоці клієнтів, який у них залишився. Відновлення цього бізнесу відбудеться не скоро, адже багато експертів прогнозують пандемію до кінця 2021 року, а то й довше.

Чи виживуть готелі, очікуючи своїх клієнтів, сказати важко, але цілком очевидно, що нових не будують, а на відведених під готелі земельних ділянках намагаються споруджувати житлові будинки й квартири називають словом «апартаменти», приховуючи той факт, що це — нежитлові приміщення, де комунальні платежі будуть як у юридичних осіб, тобто на 30–40% більші.

Житло

Найцікавіше відбувалося на ринку житлової нерухомості.

Можна сказати, що 2020 рік став роком найбільшого коливання як кількості угод по кварталах, так і цін на житлову нерухомість. І ось уже початок 2021-го показує зростання попиту на житлову нерухомість, і великою мірою цей попит — відкладений. Тобто люди, які планували купівлю-продаж житла 2020-го і не виконали цієї транзакції через карантин, вирішили все-таки придбати або продати нерухомість, що моментально позначилося на цінах.

Як завжди, найбільший попит на однокімнатні квартири, ціни на які зростають найшвидше, а падають повільніше. Ця тенденція спостерігається в Україні вже багато років. Крім того, виник тренд купувати квартири виключно в районі метро. Наприклад, зростання цін у Солом’янському районі Києва помітно нижче, ніж в інших районах, хоча він досить комфортний для життя: тут є і сучасні кінотеатри, і парки, щільність забудови не надто велика, багато зелені та інші переваги. Однак район розмішений за кілька зупинок від метро, що, вочевидь, відводить від нього погляди покупців.

На початку 2021 року забудовники дружно підвищили ціни на квадратні метри, особливо в середній ціновій категорії — комфорт- і бізнес-класу. Ціни в економ-класі не змінюються останні кілька років, але дедалі більше покупців хотіли б, аби житловий комплекс був забезпечений певними зручностями у вигляді внутрішнього дворика з дитячими майданчиками, паркінгом, відокремленим від прогулянкової зони, а також об'єктами інфраструктури. Дедалі частіше потенційні покупці хочуть купити в новобудові житло з лічильником на тепло та з хорошими ліфтами. Тому ціни на новобудови вже давно на 30% вищі, ніж у старому житловому фонді. Поки що старий житловий фонд рятує те, що банки не хочуть кредитувати житло, яке будується, оскільки Нацбанк заборонив кредитувати права на нерухомість замість самої нерухомості.

А ось співвідношення вартості оренди та нерухомості й так званий період повернення інвестицій на сьогодні дуже не тішать, оскільки ціни на оренду стоять на місці, а ціни на продаж зростають, що робить довшим період окупності інвестицій.

Здавалося б, цей чинник має зупинити покупців, адже 80% житла купують для здачі в оренду, а період повернення становить 15–20 і більше років. Але цього не відбувається, тому що нерухомість перетворилася на спосіб збереження коштів, — банкам ми більше не довіряємо.

Заміська нерухомість

З початку карантину спостерігався сплеск зростання цін на приватні будинки за містом або на околицях, — людям хотілося виїхати туди, де вони зможуть вільно гуляти вулицею та насолоджуватися свіжим повітрям, маючи водночас можливість працювати через Інтернет.

Однак виявилося, що не все так просто. Потенційних покупців стали зупиняти відсутність інфраструктури та необхідність досить далеко їздити по продукти. А також відсутність уже звичної в місті сфери обслуговування. Крім того, покупці виявили, що будинок потребує набагато більше зусиль і фінансів на оснащення та утримання.

Тому ажіотажний попит на заміську нерухомість почав потроху вщухати, а ціни — знижуватися.

Офіси

Істотні зміни відбулися в нежитлових об'єктах — офісних приміщеннях — у зв'язку з тим, що більшість співробітників стали працювати вдома, а коли перший локдаун закінчився, частина їх так і не повернулася до офісів. Багато компаній значно скоротили займані площі, залишивши функціонувати найнеобхідніше — ресепшен, бухгалтерію та технічну підтримку, а співробітники приходять до офісу кілька разів на тиждень, більшість часу працюючи вдома.

Економія на оренді офісів допомогла деяким компаніям залишитися на плаву. Крім того, їм допомогло істотне зниження орендних ставок на офісні площі, запропоновані орендодавцями, які не захотіли втратити своїх орендарів.

Сьогодні в Києві офісні приміщення з хорошим ремонтом пропонуються в оренду в центральних районах по 8–12 дол. за кв. м на місяць і знайти своїх орендарів не можуть. Багато хто готовий і далі знижувати ціни, бо відсутність орендарів призводить до від'ємного грошового потоку — втрати на комунальних платежах, які треба вносити незалежно від наявності орендарів. Крім того, є податок на нерухомість і землю, який сьогодні в Києві немалий.

Чи повернуться ціни на оренду офісів? Схоже, найближчим часом — ні, хоча багато що залежатиме від тривалості пандемії. Слід враховувати й те, що багато компаній налаштувалися на віддалену роботу. Їхнім працівникам подобається не витрачати час і не зазнавати стресу дорогою на роботу. Своєю чергою, це вплинуло на інші ринки — такі як ритейл і склади.

Ритейл

Цей ринок почав втрачати свої позиції ще до пандемії, особливо в Америці та Європі, оскільки люди дедалі більше купують онлайн, не бажаючи витрачати час на походи по магазинах. Вони дедалі частіше вибирають і приміряють товари в шоу-румах, після чого замовляють доставку додому. За оцінками експертів, 80% молоді купує онлайн або через шоу-руми.

Описаний тренд потихеньку йшов і на ринок України, але через пандемію явно прискорився. У повний локдаун багато магазинів були просто закриті. Для купівлі необхідних одягу та взуття не залишалося нічого іншого, як купувати онлайн, що, безумовно, стимулювало послуги з доставки.

Пропонуються також продажі з послугами примірки, що ще більше стимулювало купівлю в Інтернеті, бо повернення товару невідповідного розміру все ще залишається в Україні проблемним, і ті продавці, які створять найкомфортніші умови примірювання та/або повернення, отримають переваги на ринку.

Однак і тут продажі зростають не так швидко, оскільки одяг і взуття стали менше зношуватися через рідші виходи на роботу. А представники старшого покоління взагалі перестали купувати.

Склади

В умовах скорочення ритейлінгу попит на складські приміщення не тільки не впав, а навіть зріс, отож ціни на оренду складських приміщень залишилися такими самими, якими були до пандемії — 4–10 дол. за кв. м на місяць, залежно від якості приміщення.

На склади, особливо логістичні, попит незмінно хороший. І це зрозуміло, оскільки якщо в Інтернеті «заявлено» певний товар, а його немає на складі, — це пряма втрата, адже незадоволений клієнт піде до іншого постачальника…

Всі статті Людмили Сімонової читайте тут. 

Ми повідомляємо тільки дійсно важливі новини. Долучайся до Telegram-каналу
Помітили помилку?
Будь ласка, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl+Enter або Відправити помилку
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Текст содержит недопустимые символы
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Осталось символов: 2000
Отправить комментарий
Последний Первый Популярный Всего комментариев: 0
Показать больше комментариев
Пожалуйста выберите один или несколько пунктов (до 3 шт.) которые по Вашему мнению определяет этот коментарий.
Пожалуйста выберите один или больше пунктов
Нецензурна лексика, лайка Флуд Порушення дійсного законодвства України Образа учасників дискусії Реклама Розпалювання ворожнечі Ознаки троллінгу й провокації Інша причина Отмена Отправить жалобу ОК