ОСББ: між колгоспом і акціонерним товариством

Влада взяла курс на створення об’єднань власників багатоквартирних будинків (ОСББ). Відомий любителям телеканалу «Рада» Юрій Хіврич, нинішній заступник міністра регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства, обіцяє: «Ми ухвалимо закон, щоб з 2015 року були самі тільки об’єднання власників багатоквартирних будинків, а жеки будуть скасовані».

Звичайно, як аргумент, наводиться досвід країн Балтії, де так і зробили. Але при цьому мовчать про досвід Росії, де теж ухвалили подібний закон, проте... ініціатива провалилася: 90% городян не захотіли «об’єднуватися», і місцевій владі довелося призначати їм для обслуговування ті самі пострадянські жеки.

Такі результати в напрямі створення ОСББ були цілком прогнозованими: прибалтійські республіки, які менше жили «під радами», мають досить стабільні міські громади з давніми демократичними традиціями. Росія ж живе в моделі азіатського авторитаризму років чотириста, щоправда, у ХХ столітті мало місце бурхливе зростання міст (за постійного розбавляння міського населення сільським), але демократичні перетворення (точніше - бродіння) мали епізодичний характер: 1861, 1905-1917, 1985-1991 роки і, мабуть, усе.

Що буде в Україні - важко сказати, але історія вчить нас: якщо ініціатива йде від влади, треба бути насторожі. Наскільки це можливо, звичайно, бо у нас усе - добровільно-примусово. Що і засвідчило розпорядження КМДА від 18.02.2011 року №212 за підписом її голови Олександра Попова (на момент написання матеріалу документ не було опубліковано). Але спочатку спробуємо розібратися: ОСББ - це добре чи не дуже?

ОСББ - це добре!

По-перше, об’єднання розрізнених власників в одну організацію може свідчити про розуміння громадянами, що вони живуть не в ізольованій від усього світу квартирі, а лише в одній з багатьох комірок цілого будинку, буквально - «пов’язані одним ланцюгом». З цього розуміння може виникнути відповідне ставлення до того, що розташоване за порогом: ліфту, дверей під’їзду, палісадників під вікнами сусідів тощо.

По-друге, можна домогтися від місцевої влади проведення капітального ремонту будинку: лагодження даху, заміни стояків, установки нових ліфтів. Усе це за законом про ОСББ має робитися безплатно, точніше - за рахунок бюджету. Зрозуміло, що закон тільки обіцяє, а реальну можливість і перелік робіт треба «вибивати» з місцевої влади.

По-третє, можна поставити на будинок лічильники тепла і води (за рахунок мешканців, звісно), а далі контролювати обсяг послуг і навіть регулювати подачу тепла. Досвід показує, що плата в такому разі скорочується приблизно на третину. Щоправда, для повного обліку треба, щоб у кожній квартирі стояли лічильники, бо в нашому будинку сусід перед від’їздом у відпустку сходив у туалет, а поки відпочивав, в унітазі чотири тижні текла вода - злив у бачку чомусь не закрився. Усе, що витекло, бухгалтери потім «розкидали» на всіх...

По-четверте, можна здавати в оренду підвали, горища та інші підсобні приміщення, якщо, звичайно, до вас цього не зробила райдержадміністрація або не продала їх, як це в більшості випадків має місце в центрі Києва. Ви можете також продавати місце під рекламу на вашому будинку або «качати гроші» за установку антен і кабелів на даху. Істотне «але»: отриманий прибуток має йти виключно на утримання будинку або його поліпшення. За законом ОСББ - неприбуткові організації, податки їм не нараховуються, але й використовувати прибуток для збагачення мешканців не можна.

По-п’яте, ОСББ може мати свободу вибору виконавців послуг з прибирання будинку і території; обслуговування внутрішньобудинкових мереж; обслуговування ліфтів; вивезення сміття тощо. У тих містах, звичайно, де немає монополії однієї організації. Важливо, що ОСББ як юридична особа, що представляє всіх мешканців, може не тільки укласти, а й розірвати договір з недобросовісним виконавцем послуги. Більш того, укладаючи договір навіть з монополістом, воно може прописати дієві санкції за порушення його умов і, головне, звернутися до суду, чого не можуть зробити власники окремих квартир.

Поясню, що в більшості випадків мають місце не прямі договори з водоканалом або теплокомуненерго, а через посередника - жек, районну житлово-комунальну дирекцію або управління райдержадміністрації, що дає змогу монополістам уникати відповідальності за погану роботу, а споживачів послуг робить абсолютно безправними.

Зауважте, в усіх вищезгаданих випадках вжито умовний спосіб, оскільки всі ці плюси можуть бути перекреслені. Чому?

ОСББ - це не дуже

По-перше, у законодавстві про ОСББ є юридичні суперечності з фундаментальними правами людини, закріпленими Конституцією України. Стаття 41 гарантує громадянину право вільно розпоряджатися своєю власністю, якою є не тільки квартира, а й частка в підсобних приміщеннях і частина прибудинкової території. У разі, коли не всі мешканці вступили в ОСББ, а воно (або правління) починає розпоряджатися цією власністю, тобто приймати рішення, «обов’язкові для всіх», виникає правова колізія. Громадяни, які не увійшли в об’єднання, можуть оскаржити такі рішення в суді і заблокувати діяльність об’єднання з певного питання.

Фактично закон і типовий статут (останній насправді - залізобетонний) розділяють мешканців на два сорти: тих, хто вступив до ОСББ або «за», і тих, хто не вступив або «проти». Мешканці першого сорту приймають рішення, обов’язкові для мешканців другого сорту. Такі відносини більшості - меншості були звичайними на партзборах КПРС або в радянських колгоспах, але сьогодні вони прямо суперечать духу часу, і ніякі будинкоми «а ля Швондер» для вільного власника - не указ.

Норми закону про ОСББ - ще квіточки порівняно з тим, що пропонується в проекті нового Житлового кодексу. Стаття 59 не залишає новоселам вибору: якщо вони добровільно не створять ОСББ, то це примусово зробить за них забудовник. Буквально він зобов’язаний: розробити статут, зібрати мешканців для його затвердження і зареєструвати його!

З одного боку, це можна розглядати як технічну допомогу, але в наших реаліях нічого не робиться «просто так». Особливо забудовником. Зрозуміло, що він оберне процес на свою користь: вибере правління із «своїх» людей, як обслуговуючу компанію призначить себе, а тарифи визначить «відповідні».

Сьогодні і без нового ЖК це відбувається на кожному кроці. Забудовники нахабно приховують від ініціативних груп зі створення ОСББ списки мешканців, а коли люди закінчують облаштовувати квартири і вселяються, виявляється, що вони вже є членами невідомо ким і коли створеного ОСББ. Один екс-міністр розповідав автору, що в їхньому елітному котеджному селищі, де мешканці далеко не дурні (і не бідні), тільки через кілька років з’ясувалося, як рідне ОСББ і приватний жек їх безсоромно обдирали!

По-друге, є проблема соціально-психологічного порядку. У Тулузі (Франція) стоять перші в історії типові багатоквартирні будинки. Саме вони стали прообразом для наших «хрущовок», щоправда, у багато разів кращі за розмірами і виконанням. Уздовж стін на кожному поверсі йдуть широкі галереї: архітектор Ле Корбюзьє припускав, що після роботи там гулятимуть мешканці будинку і спілкуватимуться. Але ідея провалилася, галереї завжди порожні... Великий зодчий виявився великим мрійником, що не зрозумів психології міського жителя. Може, у селі увечері і не проти поговорити, але в місті, з його надлишком спілкування, народ прагне увечері зачинитися у своїй квартирі і спілкуватися тільки з близькими. Тому очікувати, що наші люди після роботи займатимуться «питаннями утримання будинку», - ілюзія.

«Закон Хіврича» ухвалити, звісно ж, можна і жеки розігнати теж, але самі члени ОСББ свої подвір’я не підмітатимуть, тому назви жек хоч «Життєзабезпечуючою Економічною Компанією», проблема залишиться: ОСББ змушене буде наймати когось для шляхетної справи підмітання, вивезення сміття та інших моментів.

По-третє, організаційні проблеми. Досвід радянських житлово-будівельних кооперативів, та й нових ОСББ, показує, що провести збори з кворумом - завдання майже не вирішуване. Добре, якщо справи в порядку, а коли щось не так... Один ЖБК на київських Нивках кілька років мучився, щоб прибрати з посади недбайливу голову. Багато разів намагалися провести збори - не було кворуму, нарешті проголосували. Проте голова ще довго позивалася і не віддавала печатки, що паралізувало розрахунки з комунальниками і всю діяльність кооперативу.

По-четверте, кримінальний аспект. Через рахунки ЖБК або ОСББ проходять усі платежі мешканців за комунальні послуги, це десятки тисяч гривень. Природно, з’являються охочі ці гроші «поділити» або взагалі забрати. У Києві (напевно, і в інших містах теж) відомі випадки, коли голови в силу певних людських слабкостей зникали з касою ОСББ у напрямку «еліти-центру» або через звичайну профнепридатність загрузали у боргах. І в тих і в інших випадках крайніми залишалися члени об’єднання: на них повисали всі зниклі платежі і борги. Звідси - крок до кабали мешканців у нового власника, який «купив їхні зобов’язання». Природно, у випадку жеку або будинку «комунальної власності» такі випадки неможливі в принципі.

По-п’яте, слабка захищеність у разі конфлікту з комунальним монстром. Свого часу по телебаченню пройшов сюжет про те, як «Київводоканал» перекривав каналізацію цілому будинку! Можливо, борг і був, але ж не у всіх мешканців! І взагалі, є цивілізовані методи - переговори або судовий позов, а так... середньовічне варварство.

На противагу цьому, жеки виглядають просто «недоторканними». Попри те, що всі вони у боргах, як у шовках, ніхто не відключає їм жодної послуги і не заарештовує їхніх рахунків. Тоді як ЖБК і ОСББ раз у раз позиваються з монополістами, оскільки для них це - єдиний спосіб захиститися від відключення або претензій.

Як розв’язати проблеми ЖКГ?

Проблем, на мою думку, усього дві - відсутність відповідальності і відсутність контролю над діяльністю комунальних підприємств. Законів, нормативів, постанов, інших грізних паперів написано безліч, але елементарно не встановлені лічильники води і тепла. У Києві (ледь чи не найкращий показник по країні) вони усього на третині багатоквартирних будинків.

Як пропонує розв’язати проблеми ЖКГ держава? Та просто - зняти із себе будь-яку відповідальність. Переклавши усе на голови ОСББ, тобто громадян: нехай хоч потоп (труба лопнула), хоч пожежа (проводка згоріла) - це їхні проблеми. Щоправда, іноді місцева влада допомагає радянським ЖБК, де народ давно зубожів і не в змозі утримувати старий будинок. Такі напади добродійності особливо часто трапляються у переддень виборів або всіляких там референдумів.

Зрозуміло, що позбавлення відповідальності - це ілюзії влади. Влада відповідає за все, а вибори будуть завжди. Якщо вона хоче хоча б частково вирішити проблеми ЖКГ, то повинна: 1) законодавчо захистити ОСББ від сваволі монстрів-комунальників; 2) створити механізми рівноправних відносин мешканців і житлово-комунальних підприємств; 3) відпрацювати їх і адаптувати до реальності.

На протилежному полюсі, для людини, яка платить за комуналку чималі гроші, не так важливо бути членом ОСББ, як знати, куди ці гроші пішли. Тобто знати структуру тарифу, суму витрат на поточний ремонт, розмір премії двірника, слюсаря і начальника. Зробити це просто - вивісити на сайті ОСББ або в коридорі жеку. Тільки в цьому разі, а не через скандальні «колгоспні збори» об’єднання, виникає відповідальність і немає спокуси щось украсти.

На жаль, поки що гра йде «в інші ворота» - тупо підвищуються нормативи і тарифи, відновлюється пеня, народ дурять дворівневими, до або після 20-го, тарифами (адже ні ті ні інші не обгрунтовані), запроваджується, нарешті, спрощена процедура арешту і продажу майна боржників, дуже схожа на суди сталінських «трійок». Коротше, усе робиться під замовлення мільйонерів, які сидять в уряді або біля нього і контролюють газово-енергетичний комплекс країни - саме з платежів населення утвориться левова частка їхніх доходів.

Тут виникає запитання: у чому полягає головна мета створення ОСББ - у впровадженні спільної форми власності в багатоквартирних будинках чи в порятунку влади від відповідальності за житловий фонд?

У «Загальнодержавній програмі розвитку і реформування ЖКГ на 2009-2014 роки», затвердженій законом України, заплановано створити до 2015 року 45,5 тис. ОСББ, що охоплять 70% житлового фонду багатоквартирних будинків. На сьогодні їх близько 11,5 тис., з охопленням 17,2% площі будинків, причому вищий за середній цей показник тільки в шести областях: Луганській - 18%, Тернопільській і Миколаївській - по 20, Херсонській та Івано-Франківській - по 21 і Львівській - 29%.

Таким чином, ОСББ активно створюються в будинках старої забудови. Київ посідає тут останнє місце: тільки в 6,8% будинків створено ОСББ. Хоча в столиці 987 житлово-будівельних кооперативів (майже 10% багатоповерхівок), близьких по суті й формі до ОСББ, одні - це сучасні акціонерні товариства, інші - радянські колгоспи. Може, кияни, дивлячись на останні, й не горять бажанням «об’єднуватися»?

Відповідно до «Загальнодержавної програми...», створення ОСББ має підкріплюватися матеріально - там закладено й фінансування, і обладнання лічильниками, і багато інших правильних речей. Що ж робить наша влада - еволюційно сприяє чи революційно заганяє людство у світле майбутнє залізною рукою інтелектуального пролетаріату?

Згадане на початку розпорядження КМДА - другий варіант. Пункт 1 - «затвердити план-графік», п. 2 - «провести роз’яснювальну роботу», п. 3 - «забезпечити контроль». А де гроші на капремонти? А кошти на приватизацію прибудинкових територій? А лічильники, які десять років лежать на складах «Київенерго»?

Нічого, нуль, зеро! Спустили «вказівку» десятьом райадміністраціям, АТ «Київміськбуд» і КП «Житлосервіс» створити до кінця року ОСББ у кількості 641 штуки. Причому в будинках з шістьма поверхами і вище. Жителі «хрущовок», виходить, нехай пропадають і далі, самі по собі. Такі розпорядження, треба думати, розходяться по всій країні. Така от «реформа».