ОСМД: от позитивных перемен к субъективным факторам

Не секрет, что традиционным жэкам выживать сложно. Как пойдет процесс, каким будет результат реорганизации жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ)? Еще недавно казалось, что в этом вопросе проблем не возникнет и на смену отживающим свое структурам придут новые, кооперативные. Предполагалось, что единственную возможность реализовать имущественное право не только на отдельную квартиру, но и на дом в целом, могут дать объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), или кондоминиумы. В них права и ответственность за содержание домов и инфраструктуры берут на себя сами жильцы.

Но массовыми ОСМД не стали. В 36 городах областного и районного значения столичной области вкупе с поселками городского типа к весне нынешнего года насчитывалось чуть более двухсот ОСМД. Причем большая часть кондоминиумов расположена в двух городах — Белой Церкви и Броварах, а в некоторых населенных пунктах их нет вообще. Даже недавний строительный бум не привел к сопоставимой с ним реорганизации ЖКХ, поэтому говорить о радужных перспективах развития новых жилищных образований не приходится.

Почему же взятые темпы создания ОСМД снизились, а перспективы их развития туманны?

Разделяй и властвуй?

Эксперты уверены, что создание ОСМД и передача владельцам домов прав и ответственности за содержание жилья и его инфраструктуры может снять множество вопросов. Но, несмотря на все аргументы, новые дома передаются на баланс местным органам власти. А те, получив такой подарок, де-факто распоряжаются ими — сдают в аренду или продают «ненужные» помещения. Ведь если жильцы создадут ОСМД, то те будут препятствовать махинациям. Не потому ли их появление тормозится?

Жильцы-инвесторы вкладывают в строительство дома средства и по его завершении могут создать ОСМД. Но порой оказывается, что они получают только право на квартиры, а на дополнительные помещения находятся хозяева. Власти затягивают сроки оформления документов по вводу жилья в эксплуатацию, а инвесторы не имеют возможности своевременно оформить право собственности. В таких условиях ОСМД создать нельзя. Выигранное время используется, чтобы прибрать к рукам площади, принадлежащие жильцам.

Так, по данным Государственной жилищно-коммунальной инспекции в Киевской области, органы местного самоуправления Бучанского горсовета превысили полномочия в части отчуждения подвальных помещений жилого дома №4 по ул. Б.Хмельницкого (ОСМД «Зоря»), передав их в аренду. Выяснилось, что дом был построен за средства инвесторов через Фонд финансирования строительства при АКБ «Аркада». О дальнейшем ходе событий рассказывает начальник жилищно-коммунальной инспекции Киевской области Д.Новицкий:

— В январе 2005 года дом вводится в эксплуатацию, в апреле решением исполкома передается на баланс Бучанскому УЖКХ, а в августе 2005-го исполкомом Бучанского горсовета принимается решение «О принятии в коммунальную собственность жилого 222-квартирного дома в городе Буча по ул. Б.Хмельницкого, 4», что послужило поводом к «перераспределению» нежилых помещений. В связи с затягиванием оформления прав собственности на квартиры только в 2006-м жильцами было создано ОСМД «Зоря», взявшее на себя функцию защиты прав общей совместной собственности. Не был учтен факт, что инвестирование в жилье регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Этот закон устанавливает основу финансово-кредитных механизмов для строительства. Не учтено и решение Конституционного суда 2004 года, которым определено, что дополнительные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. Все, что построено застройщиком, — профинансировано инвестором-доверителем и в соответствующей пропорциональной части является его собственностью. В подтверждение этого не требуется создавать ОСМД или вступать в него. Главное — застройщик не имеет права передавать дом в собственность местному совету, а тот не имеет права ничего отчуждать или сдавать в аренду без согласия совладельцев.

Вообще-то распределение вспомогательных помещений в многоквартирных домах — сфера, где законы либо априори не работают, либо трактуются не в пользу тех, кто имеет законное право на собственность.

Деньги из ничего

Если дом построен на средства граждан, то даже здравый смысл подсказывает: это — их имущество. Да и в Гражданском кодексе Украины четко определен правовой статус такого имущества.

В соответствии с ним, владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее больше одной квартиры, а также сооружения, строения, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, которые находятся в жилом доме. Но почему-то содержание именно этой статьи становится камнем преткновения на местах.

В Государственную жилищно-коммунальную инспекцию в Киевской области часто обращаются руководители ОСМД, не согласные с нарушением их прав при передаче права общей совместной собственности на помещения общего пользования. Примеры поражают своей грубой простотой.

Решением Коцюбинского поселкового совета жилой дом по ул. Парижской Коммуны, 5, был передан на баланс ОСМД «Парком». Но исполком Коцюбинского сельсовета своими решениями разрешил выдать некоему гражданину свидетельство о праве собственности на подвальные помещения дома. При том что существует ст. 19 Закона Украины «Об ОСМД», где указано, что совместное имущество совладельцев многоквартирных домов состоит из неделимого и общего имущества. Но это не остановило любителей делить чужое добро.

Как стало известно, решения исполкома Коцюбинского поселкового совета принимались на основе предоставленного договора о долевом участии в строительстве объекта по ул. Парижской Коммуны, 5, секция 2. Но существование такого документа входит в противоречие с письмом, подписанным руководителем правления строительной компании, в котором четко написано: «В ходе привлечения инвестиционных средств на строительство жилого дома … подвальные помещения, технические и чердачные сооружения и прочее никоим образом не отчуждались, а денежные средства на такие помещения не привлекались, поскольку такие помещения являются совместной собственностью жильцов жилого дома».

Попробуйте угадать, как распорядился шустрый гражданин все же полученными вожделенными метрами в подвале? Нет, он не стал «вить гнездо» на «отвоеванной» территории. Да и зачем, если та могла продуцировать деньги практически из ничего? Став собственником всех подвальных помещений общей площадью 1107,2 кв. м,
он передал доставшиеся ему «квадраты» в ипотеку одному из коммерческих банков. А банк, в свою очередь, быстренько ограничил доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям дома не только самих жильцов злосчастного дома, но и рабочих, обслуживающих эти коммуникации. Такая вот неоригинальная история...

Неожиданный конкурент

Кризис уменьшил возможности строительных «баронов». Многие оказались на пороге банкротства. В поисках выхода некоторые обратились к еще одному виду получения прибыли. Поскольку ОСМД находятся как бы в тени, то место, которое они могли бы занять, занимают другие структуры.

Речь идет о частных жэках. О них немного пишут и говорят, что не мешает им развиваться, соперничая с ОСМД.

Появляются такие жэки незаметно и, в отличие от ОСМД, без особого желания жильцов (а то и без их ведома). Схема создания этих не рекламируемых структур предусматривает активные действия застройщиков жилья. Самые дальновидные начали «дотачивать» свой строительный бизнес еще одним направлением — созданием частных жэков и других коммерческих коммунальных предприятий. Так к строительному бизнесу добавился коммунальный. Это направление окрепло, о нем заговорили — тем более что стали возникать конфликты.

Например, в Голосеевском районе столицы. После возведения дома застройщик не выпустил его из рук, создав, по существу, частный жэк, не урегулировав этот вопрос со всеми жильцами. Последних же явно не устроила слишком высокая плата за услуги, и они создали ОСМД. Собственник жэка счел его недействительным, борьба продолжается…

А вот еще пример, приведенный Д.Новицким:

— Жилой комплекс «Брест-Литовский», что в Киево-Святошинском районе, привлек избравших это место многими благами. Но выяснилось, что местная ЖЭО создана частными лицами, договор с частным жэком стал для некоторых новоселов неприятным сюрпризом. По мнению экспертов, он не соответствует предусмотренному законодательством типовому, не содержит четкой ответственности за непредоставление коммунальных услуг. Ситуация дает возможность частникам злоупотреблять монопольным положением, завышать стоимость услуг, которая выше, чем в среднем по Киеву.

Ясно, что создать ОСМД в старых домах сложно. Для начала нужен капремонт. Только отдельные исполкомы в состоянии выделить средства, предназначенные скорее для рекламы передового опыта, нежели для реального прорыва в местном ЖКХ. В целом же бедным местным бюджетам не по силам взвалить на себя такое бремя, как поддержка при создании ОСМД. Ситуация загоняется в тупик: устаревший жилищный фонд с дырявыми коммуникациями поглощает большие средства, в то же время уровень обслуживания от судорожных вливаний повышается не намного.

Выход видится в том, чтобы хотя бы в новых домах создавать ОСМД, а «вменяемые» жэки переводить на современные экономические рельсы и создавать условия для развития управляющих компаний. Что для этого нужно?

Во-первых, закрепить законодательно право собственников квартир на вспомогательные, технические помещения и придомовую территорию путем внесения в правоустанавливающие документы соответствующих записей. Во-вторых, для стимулирования создания ОСМД в устаревшем жилом фонде решить вопрос первого капремонта, предоставив государственные гарантии или гарантии местных советов (вексель с отсрочкой исполнения на пять-семь лет, иные финансовые инструменты). В-третьих, освободить от налогообложения средства ОСМД, полученные от аренды совместного имущества и придомовой территории.

Главное — не мешать рынку ЖКХ развиваться, с одной стороны, и защищать потребителей услуг от коммунального произвола — с другой. Но пока что в одних случаях переменам мешают объективные обстоятельства, а в других — на первый план выходят субъективные факторы.