Що зробити, щоб усі ми жили краще

Житло — це все!

Власне житло — це єдине місце у безкрайньому Всесвіті, де людина «у себе вдома», де все лише для неї і для тих, кого вона любить, із ким вона щаслива, хто наповнює її життя сенсом.

Власне житло — це середовище буття, яке людина пристосовує до своїх потреб, своїх уявлень про ідеальний світ, і цей світ існує не за байдужими до людини законами природи, з погляду яких вона не більш аніж маленька сніжинка, а за законами антропоцентризму, коли все тільки для людини, а людина — тільки для самої себе.

У міру того, як людина змінює відповідно до своїх смаків житло, що є матеріалізованим проявом сформованих у суспільстві уявлень про ідеальний побут, житло також формує й визначає суспільні орієнтири людини. Саме нормальні житлові умови визначають добробут суспільства й характеризують рівень життя його членів.

Людина, котра має власне житло, багато до чого у своєму житті ставиться інакше, аніж та, у якої свого житла немає. Соціально-психологічні аспекти її поведінки різняться більшою лояльністю й більшим оптимізмом. Не можна делюмпенізувати країну, неможливо зміцнити середній прошарок, зробити його найчисельнішою групою суспільства, зрештою, не вдасться створити демократичну державу на кшталт сучасних держав Західної Європи, не стимулюючи придбання за гроші у власність житла найширшими прошарками населення.

Напевно, жодна галузь економіки, як житлове будівництво, не створює такої великої кількості робочих місць і не споживає продукції багатьох галузей народного господарства. Одна гривня, розумно вкладена у спорудження житла, забезпечує до двадцяти гривень приросту ВВП.

Де взяти гроші для повного щастя?

Очевидно, ні державний, ні місцеві бюджети не можуть слугувати фінансовим джерелом для різкого збільшення обсягів житлового будівництва — грошей дуже мало, а бажаючих одержати їх дуже багато. І слава Богу, що в бюджетах мало грошей!..

За бюджетного фінансування будь-якого виробництва ціни та споживчі властивості продукції визначає не гаманець і смаки споживача, а чиновник, який розподіляє гроші. Немає і не може бути в природі такого чиновника, якого виробник не зміг би переконати замовити йому продукцію, вигідну передусім йому, але не споживачу. І платити за цю продукцію чиновник буде стільки, скільки скаже виробник. Конкурс, тендер, перевірка й обгрунтування цін чи інші заходи, якими, як запевняють нас чиновники, вони домагаються «раціональної витрати коштів платників податків», лише сприяють подальшому вдосконаленню аргументації, яку використовують виробники в роботі з чиновниками. Причому грубий підкуп — це не єдиний і не найефективніший засіб для отримання доступу до «бюджетного пирога».

Бюджетне фінансування не стимулює підвищення продуктивності праці — простіше «обгрунтувати» завищені ціни, посилаючись на «об’єктивні» обставини. Переважна більшість замовлень, отриманих від держави, дозволяє виготовлювачам зберігати застарілі технології, позбавляє їх стимулів до освоєння та випуску якісно нової продукції.

У результаті громадяни, котрі багато років випрошували у чиновників «безкоштовне житло», на будівництво якого вони сплачували податки, зрештою одержують — якщо дуже пощастить! — квартиру, щоправда, не в тому районі, де хотілося б, не в тому будинку, не на тому поверсі, не того планування, не тієї площі й не тієї якості, але безплатно! Тому велике спасибі чиновнику й урок підростаючому поколінню: розум, талант, працьовитість, ощадливість тобі житла не забезпечать — учись випрошувати.

Більш аніж п’ятирічний досвід холдингової компанії «Київміськбуд» і банку «Аркада» щодо залучення коштів населення в житлове будівництво дає підстави стверджувати, що альтернативою бюджетному фінансуванню житлового будівництва може і повинно стати фінансування на замовлення населення і, головним чином, за рахунок його заощаджень.

Наш банк міг би залучити для будівельників ще більше коштів, але в умовах існуючого порядку забудови населених пунктів уже відчувається брак землі, придатної для житлового будівництва в столиці. Тому ми працюємо над просуванням наших програм в інші регіони країни. Наприклад, днями за активного сприяння та підтримки місцевих органів влади банк «Аркада» почав працювати в Дніпропетровську.

Будівництво за рахунок коштів населення, при якому споживач сам вирішує, коли він придбає житло, у якому місці, якої воно буде площі, скільки він за нього заплатить, на відміну від бюджетного фінансування, здатне поставити відносини між будівельниками і споживачами їхньої продукції на нормальну ринкову основу. Відповідно, задіюються сили, які стимулюють виробників підвищувати продуктивність праці, передбачати нові потреби і, для їхнього задоволення, пропонувати споживачам якісно «нові продукти». У цьому випадку будівельна продукція набуває всіх ознак товару.

Секрет успіху

Програма ХК «Київміськбуд» і банку «Аркада» по залученню коштів населення (учасників програми) у житлове будівництво побудована на таких принципах:

1. Незалежність кожного учасника програми від інших її учасників.

2. Вклади населення в житлове будівництво носять характер кредиту. Учасник програми передає свої кошти у борг ХК «Київміськбуд» на умовах: повернення — ХК «Київміськбуд» має у заздалегідь обумовлені терміни передати йому раніше визначене житло у власність готовим до заселення, крім того, кожний учасник програми має право достроково забрати свої гроші; платності — поточна ціна раніше обумовленого житла визначається з урахуванням дисконту (відповідно, у випадку дострокового повернення коштів, належна сума також визначається з урахуванням дисконту).

3. Індивідуальний характер прав по зобов’язаннях ХК «Київміськбуд» і банку «Аркада» перед учасником програми. По виконанні своїх зобов’язань усіма сторонами раніше визначене житло передається у власність виключно учаснику програми. Треті особи, включаючи членів родини, не можуть вважатися власниками цього житла.

4. Довірчий характер відносин учасників програми та банку «Аркада». Учасник програми довіряє банку «Аркада» свої кошти для подальшого кредитування ХК «Київміськбуд», банк зобов’язується контролювати цільовий характер витрати коштів учасника програми, представляти й захищати перед холдинговою компанією інші інтереси учасника програми.

5. Обов’язковий характер для ХК «Київміськбуд» рекомендацій банку «Аркада», які запитуються перед початком проектування будь-якої житлової споруди.

6. Контроль із боку банку «Аркада» за цільовим характером використання коштів учасників програми.

Найголовніше в усьому цьому — те, що ціноутворення йде від покупця, тобто добробут і холдингової компанії, і банку залежать від того, наскільки наша пропозиція зацікавить споживачів будівельної продукції — пересічних громадян.

Більш як п’ятирічна історія програми ХК «Київміськбуд» і банку «Аркада» вчить: чим точніше ми дотримуємося цих принципів, то більший успіх і, навпаки, — там, де ми дозволяємо собі певну безпринципність, ми й люди, котрі довірили нам свої гроші, маємо найрізноманітніші неприємності.

Чого тут треба боятися?

З погляду фінансового менеджменту, життя — це сукупність ризиків, найрізноманітніших неприємностей, які заважають людям заробляти гроші. Які ризики притаманні програмі залучення коштів населення в житлове будівництво?

Політичні ризики. Ясна річ, вони слабшатимуть в міру зміцнення у нашій країні основ і принципів правової держави сучасного західноєвропейського типу.

Інфляційні та фінансові ризики.

Ризики, пов’язані з невизначеністю динаміки цін на нерухомість і купівельної спроможності населення. Так, динаміка цін на житло малопередбачувана, але це ще не все. Потенційні покупці нерухомості бережуть свої заощадження, як правило, у доларах США, тож приймаючи рішення про придбання нерухомості, враховують не тільки поточний рівень цін на об’єкти нерухомості, а й поточне співвідношення курсів валют (гривня — долар США).

Відповідно, банк «Аркада» теж змушений враховувати співвідношення темпів динаміки цін і курсу долара. Успішного результату він досягає за рахунок установлення контролю над вхідними й вихідними грошовими потоками.

Ризики, пов’язані з інфляцією. Гривня як засіб платежу постійно знецінюється — це загальновідомо. Невідомі лише темпи її знецінення кожного окремого моменту в майбутньому. Тож ми не в змозі передбачити, який обсяг засобів платежу (гривні) банк «Аркада» зможе залучити через рік або через п’ять років, як невідомий обсяг майбутніх платежів ХК «Київміськбуд».

Очевидно, що необхідна якась непідвладна інфляції вартісна одиниця стабільної купівельної спроможності, за допомогою якої можна було б синхронізувати майбутні грошові потоки. Такою вартісною одиницею стала ОдIн (одиниця інвестування), розроблена банком «Аркада» й, відповідно, ним використовується.

Використання ОдIн дозволяє вести точний облік коштів, які банк залучив, залучає і залучить у майбутньому, і коштів, які банк уже передав, передає і в майбутньому передаватиме холдинговій компанії.

Комерційні та кредитні ризики.

Ризики, пов’язані зі зміною кон’юнктури ринку. Ступінь впливу таких ризиків значною мірою зумовлюють дві причини: тривалість будівельного циклу й відсутність оперативної інформації про зміни платоспроможного попиту на будівельну продукцію з боку населення.

Протягом усього циклу зведення будинку банк забезпечує зворотний зв’язок продавець — покупець, тобто банк проводить безперервний оперативний моніторинг ринку нерухомості. Щодня відстежуючи зміни потреб, визначаючи вимоги, які мають першорядне значення для різних груп учасників програми, банк має у своєму розпорядженні актуальну інформацію про поточний стан попиту, про те, що й де найкраще будувати, у якому районі й за якою ціною продавати. Зацікавлений у збільшенні обсягів залучення грошей, банк видає будівельникам докладні рекомендації щодо проектування та будівництва, з урахуванням нових потреб клієнтів. Таким чином, «Аркада» має не лише оперативний прогноз зміни кон’юнктури ринку, а й можливість впливати на формування попиту на нерухомість.

Ризик неповернення позики, виданої учаснику програми. Позика видається тільки під заставу житла, яке споруджують, тільки після того, як учасник програми проінвестує від 40 до 60% поточної ціни раніше визначеного житла.

Ризик, пов’язаний з можливим браком виручки від реалізації застави для погашення позики й відсотків за нею. Цей ризик тим нижчий, чим нижча ймовірність, що ринкова ціна закладеного майна виявиться меншою від позики й відсотків за нею. Відповідно, що нижча частка позики в оціночній вартості застави, то менший ризик, що виручки від реалізації застави може не вистачити для погашення позики й відсотків за нею. З іншого боку, чим нижча частка позики в оціночній вартості застави, тим менший інтерес громадян до такого кредитування. Тут банк мусить знайти «золоту середину», і ми її розрахували.

Принцип «золотої середини» реалізується за допомогою застосування спеціальної шкали (розмір інвестування коливається від 40 до 60% поточної ціни раніше визначенного житла). Розмір позики, на яку може претендувати учасник програми, визначається, виходячи з часу, що залишився до здавання в експлуатацію конкретного об’єкта інвестування. Що більший цей час, то нижчий рівень поточної ціни, розрахованої шляхом дисконтування кінцевої ціни об’єкта інвестування, і, навпаки, — чим менше часу залишається до здавання об’єкта, тим вища поточна ціна. Відповідно, що нижчий рівень поточної ціни об’єкта інвестування, то менший обсяг фінансування потрібен для досягнення рівня «золотої середини», і банк зможе прокредитувати більшу частину поточної ціни об’єкта інвестування.

Ризики, пов’язані з сумлінністю та професіоналізмом будівельників. Знизити ступінь імовірності втрат від цього чинника вдається за рахунок суворого добору будівельних організацій, які претендують на обслуговування програми. Крім ХК «Київміськбуд», що зарекомендував себе надійним партнером, банк «Аркада» співробітничає лише з трьома будівельними організаціями, котрі відповідають критеріям банку.

Які ці критерії? По-перше, досвід успішного будівництва житла за кошти населення протягом кількох років, спроможність організувати загальнобудівельні роботи в ролі замовника й генпідрядника, по-друге, спроможність вести роботу відразу на кількох великих об’єктах, по-третє, стале фінансове становище й відсутність у портфелі реалізованих замовлень об’єктів із хистким і ненадійним фінансуванням.

Ризики, пов’язані з можливим банкрутством банку «Аркада». Фінансову політику банку спрямовано на виявлення існуючих інфляційних і комерційних ризиків, визначення їхньої кількісної оцінки й на успішне управління цими ризиками, що благотворно позначається на нашій фінансовій стабільності.

І все-таки, ми продумали й реалізували процедури, які знижують можливість втрат учасників програми через ризики банкрутства банку: довгострокові вкладення учасників програми мають статус коштів, що перебувають у довірчому управлінні банку. Залучення й використання коштів учасників програми ведеться на окремому балансі.

Відповідно, у консолідованих учасників програми виникає виключне право на відповідні активи, обслуговування яких у разі якихось неприємностей у банку «Аркада» зможе продовжити інший банк.

Що робити?

Досвід роботи банку «Аркада» по залученню коштів населення у житлове будівництво дозволяє нам дійти таких висновків:

Ё попри низький рівень життя, розміри заощаджень населення достатні для того, щоб стати одним із головних джерел фінансування різкого збільшення обсягів житлового будівництва;

Ё громадяни зберігають свої заощадження переважно поза банківською системою;

Ё населення готове внести свої заощадження в банки для їх наступного вкладання в житлове будівництво за умови виконання таких трьох умов. По-перше, це надання переконливих гарантій захисту вкладів від політичних, інфляційних, фінансових і комерційних ризиків. По-друге, — можливість одержання довгострокового кредиту на будівництво житла під його заставу. По-третє, — можливість одержання найменш забезпеченими громадянами, котрі живуть у важких і/або непридатних для життя умовах, державних субсидій на будівництво (реконструкцію) житла.

Зрозуміло, що не можна залучити кошти населення, не забезпечивши виконання спеціальних вимог вкладників.

У специфічних умовах нашої країни інтереси населення як потенційних довготермінових вкладників й інвесторів житлового будівництва можна забезпечити виконанням таких заходів.

1. Фіксація у відповідних нормативно-правових документах принципів побудови програми ХК «Київміськбуд» і банку «Аркада» з залученням коштів населення в житлове будівництво.

Думаю, державі треба вже встановити суворі правила роботи з грошима, залученими різними організаціями для наступного вкладання в житлове будівництво. Аби знизити ризик заподіяння шкоди інтересам учасників різних програм будівництва житла за кошти населення, необхідно:

1.1. Надати обов’язкового характеру принципам побудови програми залучення й наступного вкладання коштів населення в житлове будівництво, розробленим ХК «Київміськбуд» і банком «Аркада».

1.2. Передбачити обов’язкову наявність фінансового посередника, який має представляти інтереси учасників програми перед будівельними організаціями, що обслуговують програму. Як, приміром, це робить банк «Аркада».

1.3. Затвердити вимоги до будівельних організацій, що претендують на обслуговування програми залучення коштів населення до житлового будівництва. Спочатку їх відбір можуть здійснювати місцеві органи влади, але надалі необхідно всіляко стимулювати створення «Клубу гідних» — спілки підприємств, які добровільно й неухильно дотримуються суворих етичних норм ведення бізнесу й тому допущені до роботи з грішми населення.

Вкрай небезпечно, з огляду на збереження коштів громадян, допускати до обслуговування програми організації з низькою фінансовою дисципліною, які систематично й широко використовують методи роботи тіньового ринку. У цьому випадку ризик розкрадання коштів учасників програми буде надзвичайно високим. Тому життєво необхідно створити суспільне об’єднання підприємств, які не лише декларуватимуть високі моральні принципи, а й своєчасно платитимуть по своїх боргах партнерам, працівникам, бюджету, що нестимуть колективну відповідальність одне за одне. Аналогічні вимоги необхідно висувати й до фінансових посередників.

2. Запровадити житлово-будівельні субсидії, доступні всім представникам найменш забезпечених верств населення, котрі мешкають у скрутних або непридатних для життя умовах. Якщо більшості одержувачів субсидій держава лише частково відшкодовуватиме мінімальні витрати, необхідні для будівництва чи реконструкції житла, яке відповідає мінімальним нормативам, то й цього цілком досить. При цьому одержувачі субсидій повинні мати право самостійно вибирати житло, що споруджується, й доплачувати за додаткову його площу. Така система може стимулювати здорову конкуренцію серед будівельних організацій-замовників і водночас мобілізувати й скерувати в економіку заощадження навіть найменш забезпечених прошарків населення.

3. Створення правових умов житлової іпотеки. Як уже було сказано, надання довгострокових кредитів на будівництво житла може багаторазово розширити коло учасників житлових будівельних програм. Зрозуміло, що довгострокові активи мають бути забезпечені не менш довгостроковими пасивами, а для цього потрібен добре налагоджений ринок іпотечних фінансових інструментів.

3.1. Створення умов для іпотечного кредитування й для початку — затвердження Нацбанком регламенту іпотечного кредитування, процедурно та методологічно відмінного від широко практикованого в нашій країні короткострокового кредитування.

В умовах непередбачуваної високої інфляції, яка нерівномірно розвивається, Нацбанк має дозволити широке застосування засобів індексації активів та пасивів від інфляції — як, наприклад, ОдІн, чий курс обчислює банк «Аркада». Зрозуміло, такі спеціальні розрахункові грошові одиниці незмінної купівельної спроможності не повинні виконувати функцій засобів платежу.

Необхідно, щоб Верховна Рада України внесла зміни до законів «Про банки та банківську діяльність», «Про заставу» та ін., а також зміни до Житлового кодексу, що передбачають максимально зручні для кредиторів процедури вилучення та реалізації закладеного житла.

3.2. Створення умов для емісії іпотечних фінансових інструментів. Зокрема, Кабінет міністрів і Нацбанк мають дозволити банкам емісію таких інструментів, випущених під забезпечення пулу стандартної заборгованості за іпотечними кредитами банків і які б передбачали одержання покупцями цих інструментів прав співвласників пулу.

4. Запровадження системи податкових стимулів, і насамперед — мораторій на оподаткування нерухомості.

За офіційними даними, забезпечення житлом населення України в 2,5 раза нижче, ніж у розвинених країнах світу. Кожен третій житловий будинок у країні потребує термінового капітального ремонту. Ані держава, ані місцеві бюджети коштів для проведення таких ремонтів не мають. Змушувати людей, котрі мешкають у будинку з дахом, який протікає, і з прорваними трубами, сплачувати податок на нерухомість, відмовляючись при цьому ремонтувати дах і труби, — це, щонайменше, аморально.

Майже третина населення не має можливості платити квартплату і не платить. Змушувати цих людей платити податок на нерухомість — означає викликати в суспільстві серйозне соціальне напруження. Грошей на сплату податку в цих людей немає, і сплачувати вони його не будуть, а отже, механічно стануть злочинцями з усіма наслідками, що звідси випливають. В умовах гострої житлової кризи, на мою думку, треба всіляко стимулювати людей будувати житло, а не навпаки.

Учасникам програми будівництва житла має гарантуватися право не декларувати джерела своїх вкладень у будівництво. Цих представників українського середнього класу, людей із середнім статком і статком нижче середнього, котрі тримають гроші поза банками, треба всіляко стимулювати вкладати свої заощадження в офіційну (нетіньову) економіку.

Залучення коштів населення в житлове будівництво і фондовий ринок

Ситуація, що склалася на фондовому ринку країни із самого початку його існування, дає підстави стверджувати, що реального фондового ринку в нас немає, як немає капіталів, що потребували б перерозподілу. Натомість у деяких суб’єктів господарювання є певний надлишок коштів, які вони могли б комусь передати. Але, як правило, ніхто в цьому випадку не звертається на наявний фондовий ринок.

Причин тому декілька. По-перше, товарно-грошові відносини, що склалися в економіці країни, ще не піднялися до рівня відносин капіталу; по-друге, формальні процедури українського фондового ринку не завжди влаштовують його потенційних учасників. Відтак утворилося своєрідне зачароване коло: з одного боку, гроші не йдуть на фондовий ринок, бо запроваджені на ньому порядки власників цих грошей не влаштовують; з другого боку — оскільки гроші не виходять на фондовий ринок, немає стимулу вдосконалювати процедури роботи.

Змінити ситуацію може безризиковий фінансовий інструмент, на який існуватиме масовий попит і який, відповідно, зможе цей попит задовольнити в повному обсязі. За наявності відповідного законодавства, цю роль можуть виконати іпотечні інструменти, номіновані в ОдІн. Їхня поява здатна вдихнути життя у фондовий ринок, який існує зараз, скоріше, номінально.

Вихід на ринок іпотечних інструментів матиме такі незаперечні позитивні наслідки:

З’явиться додаткове джерело для кредитів на житлове будівництво. Через систему «вкладник — банк — фондовий ринок (іпотечні інструменти) — банк — позичальник — будівництво» можна буде зібрати й спрямувати на спорудження житла значну частину вільних коштів.

Ринок іпотечних інструментів змусить працювати весь фондовий ринок. Суб’єкти господарювання освоять і відпрацюють процедури операцій із довгостроковими фінансовими зобов’язаннями; вони почнуть звикати до того, що їм необхідно оперативно давати про себе публіці найрізноманітніші, а головне, правдиві відомості; буде освоєно й відпрацьовано процедури, за якими сконструюють інші фінансові інструменти, що з’являться на ринку вслід за іпотечними; фондовому ринку буде надано додатковий імпульс до розвитку; зростання обсягів житлового будівництва і як наслідок — обсягів виробництва на численних підприємствах-постачальниках призведе до підвищення зацікавлення акціями українських підприємств із боку зовнішніх і внутрішніх інвесторів.

Ринок іпотечних інструментів не замінить ринку капіталів і не створить його, але підготує інфраструктуру фондового ринку до переходу від ринку простих грошових зобов’язань до ринку капіталів.

Пенсійна реформа та залучення коштів населення в житлове будівництво

Передбачений указом Президента «Про експеримент у житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд», а потім і відповідним законом України, шлях реформування пенсійної системи країни я вважаю найбільш реальним і перспективним. Річ у тім, що труднощі реформування пенсійних систем пострадянських країн, у тому числі й України, перебувають в основному поза сферою питань соціального забезпечення. Проблема в тому, як зберегти кошти пенсійних фондів від інфляції і від того, що називають «комерційним ризиком», або, простіше кажучи, від розкрадання.

Таким чином, проблема реформування пенсійної системи країни лежить, швидше, у сфері питань становлення грошових ринків та операцій на них. Сьогодні в країні, крім фондового ринку, проблем якого ми вже торкнулися вище, є такі ринки грошей:

1. Ринок банківських зобов’язань (банківські депозити).

2. Ринок валютних операцій.

3. Ринок нерухомості.

Розглянемо ситуацію на цих ринках.

1. Ринок банківських зобов’язань (банківські депозити). Ємність ринку — до 6 млрд. дол. США в рік. Ризик — дуже високий. Офіційно, кожен третій банківський кредит безнадійний, тобто безнадійність третьої частини своїх активів банки приховувати не бажають або не можуть. Скільки безнадійних кредитів сховано в банківських балансах у статті «Пролонговані позички», не знають і самі банкіри. А точніше — бояться собі в цьому зізнатися. Звідси високий рівень можливості невиконання банками своїх зобов’язань перед вкладниками.

Дохідність — низька. По-перше, через високі ризики втрат по активних операціях банки прагнуть перекрити ці ризики максимальною маржею, тобто із самого початку пропонують вкладникам занижену дохідність; по-друге, всі ризики можливих утрат від інфляції банки прагнуть повністю перекласти на вкладників.

2. Ринок валютних операцій. Ємність ринку — до 8 млрд. дол. США на рік. Ризик — дуже високий. Тим більше що після осінньої кризи 1998 року попит на валюту різко впав. Дохідність — потенційно висока, але останній рік негативна (тобто темпи девальвації відстають від темпів інфляції), і, схоже, ця тенденція збережеться надалі.

3. Ринок нерухомості. Ємність — до 2,5 млрд. дол. США на рік, у тому числі в Києві — до 700 млн. дол. на рік. Ризик за комерційними вкладеннями дуже високий: зростання цін у гривні не завжди перекриває інфляцію, тому операції з перепродажу останні кілька років приносять більше збитків, аніж прибутків; надання житла в оренду вигідне лише по вузькому колу елітного житла. Кредити під заставу наявного житла трохи ризиковані через недосконалість законодавства (опікунська рада тощо); кредити під заставу споруджуваного житла в цьому сенсі значно менше ризикові.

Дохідність — за комерційними вкладеннями, як правило, вкрай низька; за кредитами під заставу приватизованого житла — середня та нестійка; за кредитами під заставу споруджуваного житла — середня, стабільно вище рівня інфляції.

Як свідчить вищенаведений аналіз, більшість сегментів цих ринків непридатні для вкладення коштів пенсійних фондів. Але практика надання банком «Аркада» довгострокових кредитів, забезпечених заставою споруджуваного житла і захищених від інфляції спеціальним засобом індексації — ОдІн, показує, що ці кредити є досить вигідним і, мабуть, єдиним сьогодні надійним об’єктом вкладення коштів пенсійних фондів. Альтернативою для пенсійних фондів може бути тільки вивезення їхніх коштів за кордон, але за умов гострого інвестиційного голоду, котрий відчуває економіка країни, як мені здається, краще все ж шукати прийнятні рішення вдома.

Безперечно, довгострокові кредити, видані на будівництво житла під його заставу, є таким рішенням. Тим більше відповідатимуть суворим вимогам пенсійних фондів іпотечні інструменти, про які ми говорили вище.

На мій погляд, такий прийом інвестиційного менеджменту, як диверсифікація внесків, у нашій країні змушений поступитися першою роллю прямому контролю за кожним індивідуальним активом (як, наприклад, у США в легендарні 60—90-ті роки ХІХ сторіччя, коли в епоху освоєння Дикого Заходу англійські та німецькі капіталісти через американські інвестиційні банки вкладали свої гроші в будівництво залізниць у Сполучених Штатах). Через відсутність розгалуженої мережі надійних спе- ціалізованих фінансових організацій доцільна максимальна концентрація в руках окремих досить надійних і стійких фінансових посередників (банків) усього комплексу послуг з акумуляції довгострокових внесків (пенсійних фондів) і їх подальшого вкладання в економіку країни (принцип фінансового супермаркету).

Вихід пенсійних фондів на фондовий ринок може бути надзвичайно корисним для становлення українського ринку капіталів. Побачивши, що пенсійні фонди мають у своєму розпорядженні великі кошти, суб’єкти господарювання зрозуміють, — якщо їхня поведінка на ринку і їхні цінні папери відповідатимуть вимогам пенсійних фондів, то вони теж зможуть отримати доступ до цих грошей. За наявності суворого державного нагляду за операціями з коштами пенсійних фондів, за наявності «Клубу гідних», про необхідність якого ми говорили вище (до речі, правові підстави для його створення вже є: Указ Президента «Про експеримент у житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» і відповідний закон передбачають створення громадської організації з великими правами й можливостями — Будівельної палати м. Києва), пенсійні фонди країни здатні оживити ринок інструментів з нефіксованим доходом (акцій) та інструментів із фіксованим доходом (наприклад, звичайних облігацій). Тобто завдяки пенсійним фондам у майбутньому можна створити цілком ефективну інфраструктуру реального, а не номінального фондового ринку, ринку капіталів. Але починати свої активні операції пенсійним фондам треба не на фондовому ринку, а в сфері кредитування будівництва житла під його заставу.

З другого боку, пенсійні фонди спроможні мобілізувати кошти в обсягах, достатніх для повного задоволення попиту населення на довготермінові іпотечні кредити, тобто в обсягах, необхідних для різкого збільшення обсягів житлового будівництва.

«Віртуальна економіка»,

або Чи потрібно убезпечуватися, займаючись сексом по телефону

Якось два американських учених, пильно розглядаючи те, що коїться в Росії, вкрай здивувалися: виявляється, російська ринкова економіка схожа на сучасну західну економіку лише зовні! Тобто начебто є всі атрибути ринкової системи, і начебто ринкові відносини функціонують, але все відбувається не так, як у нормальних країнах. Ціни, обсяги продаж, зарплата, податки, бюджет у Росії працюють зовсім не так, як на Заході: «...за встановленими цінами ніхто не платить готівкою; ...ніхто нічого не платить вчасно... зарплату нараховують, але не виплачують...» тощо. Словом, ілюзорна або віртуальна економіка. Чому? В основі російської економіки — неринкові відносини.

Загалом-то американські вчені не намагалися з’ясувати — що то за неринкові відносини панують у Росії. Куди більше їх цікавило, чи приносить користь становленню ринкової економіки в Росії фінансова допомога з боку МВФ. Елементарне математичне моделювання процесів показало: гроші МВФ ідуть зовсім не туди, куди скеровувалися, отже, допомога МВФ шкодить справі ринкових реформ. Залишається одне — залишити Росію саму собі й без допомоги Заходу. На закінчення американські учені висловили надію, що росіяни, зрештою, схаменуться й відмовляться від укоріненої згубної звички жити за законами віртуальної економіки. (Переклад статті російською мовою можна знайти в Інтернеті за адресою //www.ndc.ru/pw/allpib/virtual.htm)

Після опублікування цієї дуже цікавої праці американських авторів минуло вже досить багато часу, а російські, як, утім, і українські, директори підприємств, як і раніше, вперто повторюють свої помилки й сидять собі по вуха в картотеках і бартері.

...У деяких африканських селах, де немає і ніколи не було електрики, найшанованіші й найзаможніші люди на найпомітнішому місці у своїх хатинках тримають кольорові телевізори. У рідкісні хвилини дозвілля господарі та їхні гості збираються біля блакитних екранів, розглядають їх, обговорюють переваги різних моделей телевізорів, а тоді, використовуючи специфічну мову ритуальних африканських танців і пісень, усю ніч висловлюють групову відданість принципам ринкової економіки й цінностям Заходу. Наступного дня жителі села повертаються до своїх звичних чи то родоплемінних, чи то феодально-рабовласницьких справ. Отакі в них в Африці віртуальні теле-шоу...

Економіка може бути неринковою, але не може бути віртуальною. Якщо директор українського підприємства не платить національною валютою за встановленими цінами, зарплату своїм робітникам нараховує, але не виплачує, загалом нічого не платить вчасно тощо, то це, по-перше, вигідно особисто йому; по-друге, йому дозволяють це робити всі ті, з ким він підтримує ділові зв’язки, бо їм це також вигідно. Якщо господарюючі суб’єкти уже понад десять років існують в умовах платіжної кризи, не вельми зважаючи на неї, то це означає, що в економічному житті суспільства існують якісь вищі цін- ності, ніж зобов’язання за договорами постачання і колективним договором.

Система неринкових відносин, помалу руйнуючи виробничий потенціал країни, приводить продуктивні сили суспільства у відповідність до своїх вимог. Те, що виходить у результаті, навряд чи спроможне забезпечити народ України якістю життя, порівнянною з рівнем життя населення розвинених країн світу.

Ринкові відносини зможуть витиснути з економічного життя суспільства неринкові відносини лише тоді, коли стануть вартіснішими для більшості суб’єктів господарювання та для переважної частини населення країни. Як знаряддя впровадження в економічне життя ринкових норм і правил найкраще працювала б програма залучення коштів населення в житлове будівництво. Людина з грішми в руках, з одного боку, і вкрай потрібний їй товар — з другого — це така гримуча суміш, яка може підірвати будь-які неринкові відносини.

Програма будівництва житла на замовлення населення в змозі стати і стане локомотивом соціально-економічних перетворень у країні. Україна приречена на економічний розквіт. Питання лише в тому, хто зробить її багатою і щасливою — ми чи ті, хто прийде нам на зміну.