Будівництво житла для переселенців. Що ми проєктуємо, і для кого?

Від редакції: Слід констатувати, що досі всі озвучені владою проєкти майбутнього відновлення зруйнованої України залишаються на папері. Одна з ключових причин — очікуване небажання Заходу вкладати гроші в країну, яку обстрілюють російські ракети. Ця обставина вимагає від влади сміливості й здатності чесно говорити зі своїм терплячим народом. Утім, як і того, щоб уряд спустився з небес на землю і просто почав латати дірки там, де це можливо. Вікна, двері, дахи, стіни... максимально допомагаючи відновлювати ті будинки на деокупованих і підконтрольних територіях, де люди можуть жити й зимувати.

Водночас слід визнати, що саме зараз, у момент поки що нереалізованих планів відновлення, закладаються законодавчі, управлінські та фінансові механізми цього процесу. І залишати їх без нагляду, з урахуванням наявності в країні надзвичайно потужного будівельного лобі, яке продовжує тягнути на себе ковдру, жодним чином не можна. Тому ми публікуємо цей текст, автор якого має пропозиції як на майбутнє, так і на зараз.

Ще 15 липня на засіданні президії Конгресу місцевих та регіональних влад заступник голови офісу президента України (ОП) Кирило Тимошенко презентував Fast recovery plan з логотипом «Велике будівництво». Проєкт стосується житла для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Він розглядається як частина довгострокового плану відновлення і трансформації нашої держави.

Крім житла, яке планують викуповувати в забудовників, у сімнадцяти регіонах України та Києві за пів року планували побудувати 36 тисяч квартир для ВПО, при потребі (за підрахунками ОП) 600 тисяч квартир. Квадратний метр житла з опорядженням і меблями, згідно з планами влади, має коштувати близько 24 тис. грн. Всього на будівництво квартир для тимчасового розміщення ВПО, які потім будуть передані бюджетникам і військовим, витратять близько 43 млрд грн коштів платників податків, українських чи закордонних. На ці гроші за пів року мало бути побудовано близько 6% необхідного для ВПО житла.

Минуло чотири місяці від часу презентації, якихось видимих зрушень практично немає, але, так чи інакше, це перша ластівка великого проєкту відновлення країни, тому мусимо поставити владі низку фахових запитань.

Хто замовник?

Презентує проєкт офіс президента, але замовником зазначено Держмолодьбуд. Це не пусте запитання, бо замовник має не тільки право презентувати проєкт, але й обов’язки. А також спільно з проєктувальниками відповідає за якість проєктів. Для цього він має скласти фахове завдання на проєктування із зазначенням усіх показників та вимог, яким має відповідати документація, після розробки погодити і затвердити його, а потім контролювати будівництво на відповідність затвердженому проєкту.

Хто проєктує?

Як випливає з матеріалів презентації, на 15 липня 2022 року в дев’яти регіонах України житло проєктувало київське проєктне бюро «Архіматика». Принцип — один замовник, один проєктант, один проєкт для всієї країни? Закарпатська, Львівська, Одеська та інші області не мають фахових архітекторів? У централізованій державі замовникові зручно працювати з обмеженою кількістю виконавців, але в демократичній Україні, де здійснено реформу місцевого самоврядування, громади краще можуть використати наявні ресурси для розміщення ВПО з урахуванням регіональних особливостей.

Від тих областей, котрі, за матеріалами ОП, самі розробляють проєкти житла, на сьогодні майже не надходить інформація, хто й за яким завданням проєктує нові будинки (те, що інколи з’являється у Фейсбуці як регіональні проєкти, дивує сумнівною якістю). Політика закритості призводить до того, що суспільство, зокрема представники ВПО і фахова спільнота, не можуть впливати на якість проєктів.

Модульне містечко у Василькові. Фото Мінрегіонбуд

Яке житло потрібно будувати для ВПО?

Всі будівлі для ВПО можна зарахувати до трьох груп.

Перша — це некапітальні споруди для тимчасового проживання. Контейнери, намети, пневматичні споруди тощо. На таке житло не поширюються норми ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».

Друга — капітальні споруди для тимчасового проживання. Житло, яке здається в оренду, без права приватизації, належить державі чи місцевим громадам. Воно проєктується в житлових будинках ІІ категорії (соціальні) за ДБН В.2.2-15:2019. На наш погляд, слід скоригувати деякі положення зазначеного ДБН, але зробити це офіційно і зрозуміло для всіх. Щоб унеможливити помилки, в завданні на проєктування слід чітко написати, що проєктується: житлові будинки соціальної категорії чи сімейні гуртожитки.

Третя — капітальні споруди для постійного проживання, що потрапляють у приватну власність мешканців за певними фінансовими механізмами.

Друга і третя групи будинків можуть бути як багатоповерхові багатоквартирні, так і малоповерхові одноквартирні.

Що зараз проєктується?

Очевидно, що презентована програма спрямована на реалізацію тільки другої групи об’єктів у багатоквартирному варіанті. Розглядаючи пропозиції, які інколи з’являються в Мережі, можна вирішити, що столичні архітектори проєктують житло для хіпстерів у передмісті Києва, де добре працюють інженерні комунікації та розвинена соціальна інфраструктура. На перше місце вийшло бажання максимально щільно забудувати обмежену ділянку житлом середньої поверховості та зробити дизайнерські фасади. Якість самих квартир викликає запитання. Чи захочуть багатодітні родини жити в помешканнях без сонячного світла, з довгими транзитними коридорами, вигулювати дітей у тюремних двориках, які не відповідають нормам протипожежної безпеки?

Це стосується не тільки ВПО, а й військових та бюджетників, що заселяться в цих квартири згодом, як наголошено в програмі. Може, в них треба спитати, презентуючи проєкти, яке житло їм потрібне на короткострокову й довгострокову перспективу? Ми пам’ятаємо, що будинки з соціальним житлом, побудовані в ряді країн у шістдесятих роках за проєктами, котрі не враховували деяких аспектів життя людей, стали фактичними гетто для мешканців, і влада цих країн пішла на їх демонтаж. У нас немає права на експерименти над людьми, чиє становище вкрай скрутне, ми зобов’язані показати сотням тисяч вимушених біженців, які перебувають за кордоном, що їх чекатиме житло не гірше, ніж у місцях їхнього нинішнього мешкання.

Один відомий у Києві керівник проєктної фірми відповідав опонентам, які критикували його продукцію: «… пусть и за это скажут спасибо, у них и такого нет…». Якщо керуватися такою логікою, то можна повторити експеримент із будівництвом «хрущовок», що вирішили нагальні проблеми даху над головою для тисяч родин, але сформували депресивні житлові райони, які урбаністи пропонують масово зносити.

Фото Pixabay

Питання до замовників

Чому не розглядається будівництво житлових будинків, які входять до третьої групи? На мій погляд, перспективним є розвиток проєктів садибного і зблокованого малоповерхового житла, з наданням власникам земельних ділянок, які повертаються з евакуації чи з війни, пільгової іпотеки.

Такі будинки, збудовані за сучасними проєктами, менше залежать від централізованих інженерних мереж і дають мешканцям більше можливостей захиститися від військових загроз та природних катаклізмів. Крім того, після війни треба буде реконструювати в невеликих населених пунктах багато садибного житла, яке було побудоване в радянську епоху: без проєктів, із неякісних будівельних матеріалів, часто зі зручностями надворі. Як із таким миритися нашим громадянам у ХХІ столітті? В умовах обмежених ресурсів і великої кількості вільних робочих рук цей напрям робіт із відновлення країни може стати на певний період основним. Але зазначена тема потребує окремої фахової розмови.

У чому суть проблеми

Бажання все спроєктувати й побудувати у стислі терміни, за 6–9 місяців, позначилося на проєктних рішеннях. Очевидно, що до зимових холодів це побудувати неможливо, а до осені наступного року ще є час, аби скласти збалансоване завдання на проєктування, яке відповідає економічним можливостям країни та мріям людей про достойне житло, і реалізувати його.

Громадяни мають право знати типологію будинків, їх функціональні, екологічні, економічні характеристики. Наприклад, чи будуть ліфти в цих будинках, чи ні. Для п’яти поверхів секційного будинку це не економічно, тому, мабуть, проєктуватимуться коридорні. Але санітарні норми з інсоляції змусять розміщувати такі будинки з орієнтацією північ-південь, що призведе до однотипних рішень по всій країні. Якщо звернутися до побудови секційного житла з ліфтами, економічні розрахунки змусять будувати дев’ятиповерхові будинки, а це вже не відповідає заявленій програмі.

Чи буде запроєктована соціальна інфраструктура в цих будинках? Для ВПО вона одна, а для сімей військових та бюджетників, яких заселять у ці будинки згодом, — вона має бути інша. Скільки квартир у будинках проєктуватиметься для людей з обмеженими можливостями, зважаючи на велику кількість поранених, що залишаться інвалідами внаслідок війни?

Таких запитань багато, і, доки інформації про проєктні колективи, завдання на проєктування та проєкти в публічному просторі немає, виникає звичний хайп у соцмережах, що вочевидь гальмує роботу та породжує теорії змови.

Що робити сьогодні, коли до холодів залишилося обмаль часу?

По-перше, витрачати всі наявні ресурси на підготовку житла першої категорії для ВПО, тобто некапітального тимчасового житла. Надавати всебічну допомогу для ремонту і відновлення легко пошкодженого житла тим громадянам, котрі цього потребують.

По-друге, оскільки перший етап проєктування житла для ВПО вже почався, але необхідних грошей немає і терміни робіт буде продовжено з об’єктивних причин, було б доцільно й чесно стосовно всіх, аби фахівці «Архіматики», які вже давно в темі, сформулювали основні вимоги до проєктів соціального житла для першого етапу робіт і критерії їх оцінки. Це треба зробити для всіх регіонів на основі чинного будівельного законодавства (чи запропонувати зміни до нього). Замовники спільно з фаховою спільнотою і ВПО проаналізують цю роботу, нададуть обґрунтовані зауваження та пропозиції і зрештою схвалять її як основу завдання для проєктування на найближчий період. Таким чином, не обмежуючи креативу виконавців, можна досягти високого рівня розробки проєктів і зробити прозорою процедуру їх погодження та затвердження. Бо закордонні кредитори та благодійники будуть з обережністю ставитися до проєктів, розроблених за зачиненими дверми, і коштів на масове будівництво житла ми не отримаємо. Думаю, що талановиті архітектори з «Архіматики» розуміють цю проблему.

По-третє, необхідно з допомогою офісу президента (як замовника чи координатора програми) організувати роботу з аналізу проблеми та складання обґрунтованих завдань на проєктування соціального житла для ВПО, бюджетників і військових, яке відповідатиме перспективним нормам. До цієї роботи треба залучати українських фахівців, що мають успішний досвід створення житла, і закордонних спеціалістів у цій царині. Ці завдання мають діяти на довгостроковий період відновлення країни.

По-четверте, ринкова економіка завжди базувалася на змагальних процедурах, на здоровій конкуренції, яка дає змогу прозоро вибрати краще рішення з-поміж багатьох пропозицій. Необхідно ввести в процес проєктування ці процедури, які ґрунтуються на українському законодавстві. Такі зрозумілі рішення позитивно сприймуть закордонні благодійники та інвестори. Було б доцільно організувати відкритий конкурс для фахівців, що мають відповідні сертифікати, із запрошенням іноземців для концептуальних пропозицій зі створення соціального житла з урахуванням вимог часу. Висновки за результатами цього конкурсу можуть стати частиною завдання на подальше проєктування житла в Україні на тривалий період.

Хто може сформулювати сучасні вимоги до проєктів і надати фахову підтримку програмі проєктування та будівництва нового масового житла?

З огляду на масштаби та важливість для країни цієї роботи, потрібно створити незалежну експертну раду з фахівців, котрі мають позитивний досвід будівництва багатоквартирного житла, з представників влади, з учасників інвестиційної діяльності та громадських організацій. Вона буде відбирати кращі концептуальні пропозиції, а потім — контролювати роботи з проєктування та будівництва житла в усіх регіонах країни.

Важливу роботу в цій раді має виконувати Національна спілка архітекторів України (майже 90% всіх архітекторів країни, що мають кваліфікаційні сертифікати). Щоб не марнувати часу, слід формувати раду вже зараз, не чекаючи закінчення війни, та починати суспільні дискусії з програми відбудови країни. Якщо буде враховано максимальну кількість конструктивних пропозицій різних фахівців і споживачів, буде й надія, що будинки, споруджені за новими проєктами, відповідатимуть нашим нинішнім можливостям і майбутнім потребам.

Влада, замовники проєкту будівництва мають комунікувати з фаховими спільнотами в цьому питанні, щоб не викинути на вітер публічні гроші й не лишитися з негативними результатами. Якщо в містах України з’являться нові «хрущовки», з дизайнерськими фасадами чи без них, буде дискредитована ідея відродження України.