Як нам побудувати «одноповерхову Америку»?

Благі наміри влади зробити житло доступнішим викликали деякий ажіотаж у середовищі забудовників. Та й безпристрасні цифри вселяють обережний оптимізм. За даними Держкомстату, якщо в першому кварталі нинішнього року падіння показників у будівництві становило 21,4% порівняно з роком минулим, за п’ять місяців — 20, то за півроку — 19,3%.

При цьому немов саме собою зрозуміло, що прорив у забезпеченні громадян доступним житлом можливий лише за рахунок багатоповерхових будинків. У таких мегаполісах, як Київ, де земля дорога, це виправдано. Та не всі наші співгромадяни хочуть жити у висотках. За межами столиці потяг до землі, як і раніше, великий.

Назад, до землі

Порівняємо цифри. В Україні — 52 тис. ліцензованих будівельних компаній, але 80% усіх будматеріалів купують індивідуальні забудовники. Аналітики констатують: у нас є всі передумови для розвитку індивідуального будівництва, але його не підтримує держава. Звідси результат: малоповерхове, котеджне та індивідуальне будівництво демонструє падіння показників.

Однак, на думку експертів, саме таке будівництво має відродити ринок нерухомості. Нині для цього є всі передумови: зниження цін на землю, здешевлення будматеріалів, інноваційні технології виробництва. Теоретично, можна навіть одержати 10 безплатних соток для індивідуального будівництва.

Утім, домогтися виділення землі непросто, особливо в престижних регіонах. Та не лише в цьому заковика. Учасники будівельного ринку єдині в думці, що без реального внеску держави — безплатного виділення землі, будівництва доріг і підведення комунікацій — забудовники не зможуть здешевити будівництво настільки, щоб житло стало справді доступним.

— На жаль, антикризовий закон передбачає тільки добудову розпочатих об’єктів, але нічого не каже про малоповерхове чи доступне житло. Цей пункт доопрацьовується і, сподіваємося, незабаром буде законодавчо закріплений, — прокоментував ситуацію радник міністра регіонального розвитку і будівництва України Іван Салій.

Учасники конференції, організованої за підтримки Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, звернулися до влади з вимогою визнати індивідуальне житло одним із головних пріоритетів у галузі житлового будівництва, розробити та прийняти спеціальні акти, які сприятимуть будівництву такого житла.

Підтвердженням того, що тема зведення малоповерхових будинків актуальна, може служити те, що такий будівельний «монстр», як компанія «Київміськбуд», планує розробити програму будівництва житлових будинків малої поверховості в регіонах країни.

— Сьогодні «Київміськбуд» не практикує малоповерхової забудови, тому в нас спеціальних напрацювань немає. Але ми поставили перед собою завдання, працюючи в регіонах, вийти на будинок із параметрами чотири-п’ять поверхів. Тому потрібно виправити себе й розробити таку програму, — вважає президент компанії Василь Можар.

Та й будівельна корпорація «Граніт», більш відома зведенням висотних будинків у престижних місцях столиці, взялася за будівництво малоповерхових будинків в Обухівському районі Київщини.

На цьому тлі лише в Київській області «заморожено» реалізацію близько 80 проектів котеджних містечок із наявних майже двох сотень. За кількістю таких «заморожених» об’єктів у лідерах — Макарівський район (18 містечок), Києво-Святошинський (16), Броварський (11).

За офіційними даними, з початку року середня вартість квадратного метра в котеджних містечках Київської області знизилася на 8,91% і становила 1330 дол. Найдорожче котеджне житло традиційно в Обухівському районі (1903 дол. за «квадрат»), найдешевше — у Баришівському (700 дол.).

Виходить порочне коло. З одного боку, у забудовників бракує коштів, тому що їх не «несуть» потенційні замовники, а ті (навіть за бажання жити поближче до землі) не поспішають вкладати свої кревні в «заморожені» будинки. Чому?

Диво затримується

Згадується, ще за часів губернаторства В.Ульянченко порушувалося питання про те, що при будівництві котеджних містечок потрібно передбачати соціальні об’єкти. Віра Іванівна констатувала, що саме з цієї причини деякі існуючі котеджні містечка (наприклад, у селі Чабани, у тому самому Макарівському районі) стали проблемою.

Ще точніше висловлювалися фахівці управління містобудування та архітектури й розвитку інфраструктури Київської облдержадміністрації: інвестори не хочуть іти на комплексне освоєння території, яке включає прокладання інженерних комунікацій і розвиток інфраструктури. Звідси — проблеми зі школами і дитячими садками, утилізацією відходів, створенням робочих місць. Їх підтримали аналітики ринку заміської нерухомості — у них викликали сумніви площі котеджних містечок. Справді, на території селища, скажімо, у 20 га важко організувати пристойну інфраструктуру.

Часи змінилися, влада змінилася. І що ж? На ринку малоповерхового будівництва радикальних змін поки що не видно.

— Усі знають про необхідність розробки і затвердження генпланів районів Київської області, які повинні дати відповіді на безліч питань, у т.ч. щодо доріг і комунікацій. Але сьогодні багато хто не знає, що їм робити з їхніми ділянками. Люди не можуть визначитися з цільовим використанням землі, тому що немає генплану. Немає певності щодо використання — немає вартості, а немає вартості — немає торгівлі та розвитку землі, — каже президент Спілки фахівців із нерухомості України Олександр Рубанов.

За плечима Івана Шпилевського — багаторічний досвід роботи в управлінні містобудування та архітектури і розвитку інфраструктури Київської ОДА. От думка цього авторитетного фахівця: «Основними помилками, які переростають потім у проблеми, є: прагнення забудовників заробити відразу і багато, із мінімальними витратами за максимальної економії на всьому. Це призводить до відсутності обгрунтованого підходу до вибору місця будівництва без аналізу ситуації, вивчення питання інженерного забезпечення та інженерної підготовки території, транспортних зв’язків. Не продуманий і орієнтир на відповідний соціальний статус майбутніх мешканців таких будинків. Чомусь майже всі котеджні містечка — для VIP-клієнтів, але вони не мусять бути резерваціями для таких людей».

Та й де знайти стільки елітних замовників? От і стоять деякі котеджі, «заморожені»...

У знаменитому Козині, у Підгірцях, у ряді інших престижних населених пунктів Київщини батьки, спочатку націлені на те, що возитимуть своїх дітей у столицю, тепер хотіли б, аби їхні чада відвідували місцеві школи, дитячі садки, і скаржаться на їхню нестачу. Є претензії у VIPів і до іншої інфраструктури.

Ну, гаразд, приватні структури. А що ж держава? Вона й дешеве житло обіцяла, і про інфраструктуру при ньому мала подбати. Нагадаємо, міністр регіонального розвитку та будівництва В.Яцуба ще на порозі літа казав, що під Києвом планується побудувати дешеві будинки. Очікувалося, що до кінця червня чиновники визначаться із земельною ділянкою, на якій побудують таке житло. Йшлося про землю під Борисполем, у районі села Хотянівка й на Червоному хуторі.

Деякий час по тому з’явився інший варіант: до середини осені в Києві створять постійну виставку з представленими на ній існуючими в Україні технологіями зведення індивідуального житла. Словом, обіцяне диво разом з інфраструктурою затримується, а дешеві будинки просто стануть об’єктами експозиції: дивитися можна, жити — ні…

«Поки виросте порося»

— Я всім рекомендую купувати тільки готове до здавання житло. І купувати саме сьогодні. У жодному разі не платіть грошей за фундаменти чи обіцянки будівельників. Потрібно підходити до цього питання так само, як на ринку, коли ви купуєте шматок м’яса. Ви вибираєте його на прилавку, оплачуєте та несете додому, а не чекаєте, поки виросте порося, — сказав міністр регіонального розвитку та будівництва Володимир Яцуба під час онлайн-конференції.

Рекомендація купувати готове житло зрозуміла. Але що робити людям, якщо чекати — неможливо, а купувати — немає за що? Громадяни, які стоять у черзі на житло, мають одержати право придбати його з 30-відсотковою знижкою, декларує влада. Дуже добре. Та якщо виходити із середньої площі скромного будиночка (близько 80 кв. метрів) і середньої вартості одного «квадрата» (не тієї, у 3—4 тис. грн., яка поки що тільки декларується чиновниками, а в межах 13—18 тис. грн.), скільки десятиліть громадянину з не надто високою зарплатою доведеться збирати гроші, щоб вселитися в довгоочікуване житло? Навіть за вирахуванням обіцяної знижки в 30%.

Утім, непряма відповідь уже є. За словами глави Мінрегіонбуду, облаштування інженерних мереж має взяти на себе держава, а це приблизно 20% від вартості квадратного метра. Звільнення від ПДВ, яке активно лобіюють сьогодні будівельники, — ще 5%. Плюс знижка. Так держава на 55% покриє вартість квартири для тих, хто стоїть у черзі на житло.

Певне, припускають, що решту відсотків громадяни з надзвичайною легкістю візьмуть у вигляді іпотечного кредиту. І дехто вже пробує. Знайома автора цих рядків (яка непогано заробляє) давно хотіла оселитися в невеличкому будиночку в передмісті столиці. У пошуках іпотеки вона звернулася до одного зі столичних банків. Але довідалася, що для іпотечного кредитування її кандидатура банк не влаштовує. Виявляється, там чекають на тих, чия заробітна плата — від 10 тис. грн. Схоже, що питання, який відсоток населення має такий дохід, — риторичне.

До речі, відповідно до офіційних даних, із 1 млн. 250 тис. громадян, які стоять у черзі (де?), щороку одержують житло не більш як 3 тис. черговиків. Звичайно, серед них є ті, хто ніколи й за жодних обставин не тільки не зможе оплатити дорогу іпотеку, а й не захоче жодних пільг від держави. Такі просто «стоятимуть у черзі» до останньої стадії безнадії. Але є й ті, кому потрібно дати шанс.

Досвідчені забудовники констатують дивний парадокс. Здавання в експлуатацію багатоповерхового будинку, а головне — продаж квартир не завжди відбуваються гладко. Буває, під багатоквартирний будинок забудовується земельна ділянка, елементарно не підготовлена в інженерному плані — відсутні вода, електрика, газ, каналізація. У такому разі це — зариті в землю гроші, житло реалізовуватиметься погано. Але варто віддати таку «безперспективну» землю тим, хто бажає побудувати маленькі будинки — і «приватники», попри відсутність інфраструктури, проявлять чудеса спритності, облаштовуючи власну садибу на свій лад. Натхненні перспективою одержати житло, вони «нариють» і воду, і каналізацію...

Звичайно, кидати людей у «чистому полі» без інфраструктури — не вихід. Але їхній потяг до землі треба використовувати на благо, з огляду на досвід країн Європи, США, де навіть у великих містах, за межами ділового центру, розвивається індивідуальна забудова.