ВІД ПЕРЕЙМЕНУВАННЯ ДОДАНКІВ РЕЗУЛЬТАТ ЗМІНИТИСЯ НЕ ПОВИНЕН

Про будівельний бум у столиці останнім часом говорять багато. Зростає кількість замовників, посилюється конкуренція серед будівельних організацій, і це надихає зодчих на нові польоти фантазії, які в їхньому уявленні означають підвищену комфортність житлових будинків і постійну зміну їх вигляду. Правда, за стилем нові будинки часом не витримують ніякої критики. Утім, нині йдеться не про це, хоча здоровий глузд велить розпочинати кожне будівництво з думок саме про цілісність архітектурного обличчя. Якщо ми дорожимо неповторністю свого міста.

Нещодавно прошелестіла чутка про нібито негаразди в деяких будівельних об’єднаннях. Мовляв, розпадаються компанії, мабуть, не витримали конкуренції, а то й за вказівкою згори декого «посунули»... Хтось говорить про реорганізацію, але чому й навіщо, ніхто до пуття пояснити не може. Найболючіше ці чутки вдарили по так званих інвесторах — людях, котрі принесли в будівельні організації свої кровно зароблені гроші й хочуть незабаром одержати за них упорядковані квадратні метри в нових будинках. Бо сумний досвід попередніх років навчив: найчастіше реорганізація означає закриття. Із дуже негативними для вкладників наслідками. Чи так це? Чи обгрунтовані ці чутки?

Як ви яхту назвете

З’ясувалося, частково обгрунтовані. 1 січня ц.р. набрав чинності Закон України «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях із нерухомістю». Згідно з цим документом, залучати кошти фізичних і юридичних осіб для фінансування масового будівництва житла мають право лише банки чи інші фінансові установи. У Києві цій вимозі відповідала практично тільки одна будівельна організація — холдингова компанія «Київміськбуд», яка має у своїй структурі банк. Решті необхідно було приводити самих себе у відповідність до вимог закону.

Саме тому наприкінці минулого року Київська міська рада ухвалила рішення «Про створення комунального комерційного унітарного підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» і ліквідацію державної госпрозрахункової організації «Житло-інвест». Власне, саме після цієї постанови й почали циркулювати містом згадані чутки.

Заступник глави Київської міської держадміністрації Михайло Голиця, який свого часу був одним із батьків-засновників ДГО «Житло-інвест», заявив як державна людина, що компанія справді реорганізується, проте ані найменших підстав для побоювань в інвесторів бути не повинно. Навпаки, вони могли б виникнути, якби компанія залишилася в попередньому своєму статусі: тоді вона просто не змогла б не лише залучати інвесторів і будувати нові будинки, а й навіть продовжувати роботу з уже укладеними договорами. А таких сьогодні в компанії — близько двох із половиною тисяч.

У цілому, за масштабами та обсягами робіт ДГО «Житло-інвест» стала другим забудовником не лише в рідному Києві, а й в Україні, поступаючись лише «Київміськбуду», який міцно утримує першість. Заснована 1998 року, компанія досить швидко набрала обертів, — скажімо, тільки в 2003-му залучила в будівництво житла та інших об’єктів нерухомості майже 800 млн. грн. Це найвищий її показник за всі роки роботи.

За цей час організація освоїла повний цикл. Сюди ввійшли комунальні госпрозрахункові підприємства-суміжники, які забезпечували практично всі види робіт, пов’язані з будівництвом житла: власне «Житло-інвест», що, акумулюючи кошти населення, є інвестуючою компанією, а також комунальне підприємство «Житлоінвестбуд-УКС», що виконує функції замовника, експлуатаційна організація «Житлосервіс» і створений трохи пізніше підрозділ «Житлоінвестпроект», фактично проектний інститут. Є у складі також структура «Спецжитлофонд», яка займається гуртожитками: їх експлуатацією, ремонтом, маневреним фондом, куди переселяють людей на час ремонту цих гуртожитків.

Тобто в компанії були майже всі ланки ланцюга, крім основного — фінансового. А нині, після реорганізації, ланцюг з’єднується. І якщо раніше ДГО могла лише укладати інвестиційні договори на продаж готового житла, то сьогодні, за новим законодавством, вона може укладати довгострокові кредитні угоди. Попит на цю послугу є, про що свідчить такий факт: портфель замовлень комунальне комерційне унітарне підприємство (ККУП) формує вже на 2005, 2006 і навіть 2007 рік.

І якщо комусь трохи ріже вухо нова «складносурядна» назва, то вона не є чиєюсь примхою, а продиктована вимогами Господарського кодексу України.

Що стосується інвесторів, — їх переконливо просять не нервуватися. У власність нової структури переходить усе майно ДГО «Житло-інвест». Переданих фінансових активів досить для того, аби виконати всі зобов’язання за всіма інвестиційними договорами, а також розпочинати працювати за проектами 2005—2007 рр.

У громадян, котрі повністю оплатили майбутнє житло, але не встигли оформити документи, зокрема свідоцтво на право власності, договори залишаються без змін, вони повинні лише отримати це свідоцтво. Всі договори, укладені організацією стосовно пускових будинків 2004 року, буде виконано без їх перереєстрації і без щонайменших змін. А угоди, терміни яких спливають 2005 року, або з певних причин не виконані в 2004-му, — буде переукладено, і надалі їх виконуватиме вже реорганізована нова структура. Решта — ціни, терміни виконання робіт, інші застережені умови — перегляду не підлягає.

Сьогодні, запевняє Михайло Голиця, на всіх без винятку об’єктах, по яких раніше укладено офіційні договори з інвесторами, ведуться будівельні роботи. Це, до речі, легко перевірити, зазирнувши на будмайданчик.

Ступені захисту — майже як на грошових знаках?

Чи стане легше інвесторам унаслідок цієї реорганізації?

Самі громадяни, ясна річ, ствердно відповісти на це запитання не можуть. У багатьох страх втратити гроші майже генетичний — вікопомні трасти ще не такі далекі від наших днів, аби не було боязно віддати в чужі руки кілька десятків тисяч «зелених» і спробувати без нервів дочекатися реального їх втілення у квадратні метри. Тим паче що в когось уже були підстави для песимізму. Зокрема, на кілька років «зависнуло» будівництво будинку на Святошинській площі.

Ще одне животрепетне для майбутніх новоселів питання — якість надаваних послуг, тобто будівництва й опорядження житла. На нього, за словами заступника голови, реорганізація також у жодному разі не вплине. Ці проблеми час від часу виникали й раніше, тому в компанії заснували своєрідні «дні відчинених дверей». Тобто в майже готовій, але ще не зданій квартирі зустрічаються інвестор та виконроб і з’ясовують усі наявні претензії на місці. Інакше це загрожує втратою покупців.

Власне, реорганізацію «Житло-інвесту» (і таких, як вона, компаній) Михайло Голиця вважає великим плюсом для громадян. Бо вимоги закону додали турбот лише будівельним об’єднанням, тоді як у фізичних осіб — інвесторів з’явився ще один ступінь захисту їхніх інтересів. Адже раніше будь-які три-чотири особи могли створити структуру, роздобути собі (як — це питання окреме) земельну ділянку й почати працювати з об’єктами нерухомості, тобто продавати майбутнє житло. За цінами дуже приблизними (адже бралися вони «зі стелі», точніше — з піску), але дуже привабливими для майбутніх новоселів. І бували ж випадки (на щастя, не в Києві), коли площі розпродавалися ще до одержання дозволу на будівництво. Потім громадянин заглядає на «свій» будмайданчик — а там немає навіть натяку на будинок.

Такі явища у світлі нового закону виключаються. Фінансова установа, в якої нині є право працювати з коштами населення, має бути зареєстрованою, володіти ліцензією, страховим і резервним фондами, взагалі — цілим обов’язковим переліком, без якого до чужих грошей її ніхто не підпустить. І якщо замовник не надасть усього комплексу необхідних документів (рішення сесії, проект, експертиза, дозвіл на будівництво), жодної копійки фінансування він не отримає.

Утім, що стосується постійності цін, то це питання неоднозначне. Якщо говорити про повністю оплачені договори — ще можливо, але в інших випадках... Недавнє запровадження ПДВ на житло відчутно позначилося на його ціні. Вона зросла на 5—8 % в усіх без винятку будівельних компаніях. На думку експертів, це оптимально «підйомна» величина для більшості інвесторів, інакше їх ряди помітно порідіють.

Поки що в планах ККУП — продовжувати працювати з колишніми банками за інвестиційними проектами. Проте підприємство не виключає можливості наступного етапу — створення власної фінансової структури, яка могла б не лише розподіляти вкладені кошти між будівельними проектами, а й працювати з ними як із внесками, а також самостійно виходити на ринок цінних паперів, надавати кредити. Але це вже питання більш віддаленої перспективи.

Загалом, сторона, яка реорганізовується, в майбутнє дивиться з оптимізмом. Інвестори ж заглядають туди з певними побоюваннями, але той факт, що «Житло-інвест» залишається комунальним підприємством, тобто за цим стоять гарантії міської влади, — їх усе-таки заспокоює...