Одеська земля повільно йде з молотка...

Земля була головною важкою артилерією в боротьбі проти старої одеської влади. Сьогодні залпи вщухли. Однак земельне питання, як і раніше, залишається своєрідним барометром в оцінці дій міської команди.

Спрямувавши шквал критики на голову колишнього мера за роздавання та знищення рекреаційних територій, команда Едуарда Гурвіца оголосила, що земля відтепер продаватиметься — чесно та прозоро. Першими земельними аукціонами влада продемонструвала нову земельну політику. І не приховувала свого задоволення досягнутими результатами. Ряд чиновників навіть одержали відзнаки міського голови.

Земельні торги стали основною подією в економічному житті міста й одним із головних досягнень мерії в 2005 році. Два аукціони принесли казні понад 90 млн. грн. На торгах 16 і 23 грудня було продано 11 ділянок. Приміром, 43 сотки над морем у районі Французького бульвару під будівництво 14-поверхового готелю пішли за 19,6 млн. грн. (тобто по 90 тис. дол. за одну сотку) за стартової ціни в 6,5 млн. А ділянку в 1,9 га по вулиці Золотий берег під будівництво пансіонатів і готелів продано за 32,7 млн. грн. за стартової ціни 29,7 млн. У районі 13-ї станції Великого Фонтана 1 га — за 16,5 млн. грн.

Цього року місто від продажу землі планує виручити приблизно 200 млн. грн. І ця цифра, вважають у міському управлінні земельних ресурсів, цілком підйомна.

Загалом перші аукціони показали інтерес до одеської землі, її високу вартість і готовність бізнесу платити. Проте великий резонанс невдовзі змінився скепсисом. Активно розпочавши продаж міської землі, Одеса заявила, що планує проводити торги не менше одного разу на місяць. Тим часом два наступні продемонстрували зниження купівельного попиту.

31 січня на продаж було виставлено лише один об’єкт — непрестижні шість соток на Дніпропетровській дорозі (селище Котовського) під будівництво одноповерхового кафе на 40 місць. Правда, цей клаптик викликав чималий інтерес. Шість претендентів підняли ціну майже в 4,5 разу — до 564 тис. грн. Що ще раз засвідчило високу вартість одеської землі. Однак вісім інших ділянок було знято — на Французькому бульварі, у районі Дачі Ковалевського, на 6-му кілометрі Овідіопольської дороги (це по сусідству з промринком «Сьомий кілометр») і низку інших.

23 лютого замість дев’яти заявлених ділянок на продаж також виставили одну. Інші зняли через відсутність необхідної для конкурентного продажу кількості покупців. На єдині вісім соток у центрі міста (на Деволановському спуску) під будівництво чотири-п’ятиповерхового будинку претендували всього два покупці. І між ними не спостерігалося будь-якого змагання. Ліцитатор навіть оголосив перерву, але це нічого не дало. І ділянка пішла за 803,8 тис. грн. — лише на 73,8 тис. грн. дорожче від стартової ціни.

Сьогодні лунають закиди: не усе гладко з підготовкою торгів, організацією реклами. Стосовно низки земельних ділянок справи розглядаються в суді — на них претендують комерційні структури, котрим ці ділянки обіцяла колишня влада. Але причина, певне, в іншому.

Хиткий земельний ринок

Сьогодні одеська мерія демонструє різні правила гри на хиткому земельному ринку. Звідси — сторожкість одних потенційних інвесторів і вичікувальна позиція інших. Поведінка влади дає привід вважати, що землю можна не тільки купувати, а й, як колись, отримувати від чиновників за певний хабар. А аукціони — це лише передвиборна показуха. І після виборчої кампанії все повернеться в колишнє русло.

Ніхто, звісно, не сумнівається в перемозі на майбутніх виборах Едуарда Гурвіца. Його позиції вельми міцні: серед зареєстрованих кандидатів у міські голови немає жодного серйозного суперника. Зате майбутнє його заступників багато в чому залежить і від розкладу сил у новій міськраді. Мабуть, через цю причину спостерігається непослідовність, поспіх і закритість у вирішенні низки земельних питань.

Підтвердженням може служити рішення міськвиконкому ще від 26 вересня 2005 року, підписане Едуардом Гурвіцем, про яке мало хто знає навіть із чиновників. Із цього документа випливає, що у недалекому майбутньому буде забудовано зелені схили над морем уздовж Французького бульвару. Орієнтовно на ділянці в 18 га виросте комплекс пансіонатів з апартаментами й курортно-рекреаційним парком.

Виконати ескізний проект надано право якомусь ТОВ «ОСК Вікоїл». А точніше, як сказано в рішенні, влада зобов’язує цю компанію його розробити. У документі також записано: міськвиконком зобов’язує цю фірму разом із іншими зацікавленими інвесторами взяти участь у фінансуванні розробки детального плану території берегових схилів від пляжу «Ланжерон» до курорту «Аркадія». На яких підставах, незрозуміло.

Незрозуміло, і про яких інвесторів ідеться, якщо місто вирішило продавати вільні ділянки з аукціону. Нагадаю, вартість однієї сотки в цьому районі, як показали торги, 90 тис. дол. А нікому не відома компанія «ОСК Вікоїл» (про неї нічого не змогли сказати навіть у міському управлінні архітектури та містобудування), треба думати, у найближчому майбутньому здобуде право на забудову «безплатно».

Зовсім недавно стало відомо і про те, що влада має намір підтвердити виділення підприємству з іноземними інвестиціями «Механіки Україна» зелених схилів по Французькому бульварі, у районі міського пляжу «Відрада», під забудову рекреаційно-оздоровчими комплексами й облаштування парку. Рішення про виділення цій компанії 20 га в оренду терміном на 50 і 10 років було прийнято на сесії міськради ще влітку 2004-го.

За передачу схилів під забудову колишнього мера Одеси Руслана Боделана критикувала не лише громадськість. Це рішення тоді ж оскаржила обласна прокуратура. А коли сесія міськради відмовилася задовольнити протест — вона направила заяву до суду із проханням визнати його незаконним. Зауважте, справа все ще перебуває в стінах суду, і вердикт досі не винесено. Тим часом влада по-новому розглянула клопотання компанії «Механіки Україна» й обговорила її новий ескізний проект забудови схилів...

Із цього приводу в Одесі легкий шок — як серед окремих чиновників, так і серед городян. Створено навіть спеціальний інтернет-сайт на захист узбережжя. Проект забудови схилів уже названо варварським. Одеситів обурює той факт, що обговорення ведеться тишком-нишком, не враховуючи думки городян. І що на місці майбутнього будівництва вже стоїть паркан.

На жаль, колишня практика облаштування прибережних територій триває. Хоча є спеціальне рішення міськради від 28 січня 2005 року про порядок забудови берегових схилів. У ньому зазначено: спочатку потрібно провести конкурс на концептуальну ідею забудови. (Цей термін минув 1 травня 2005 року.) Потім — забезпечити розробку проекту, провести громадське обговорення, одержати узгодження в усіх служб, затвердити і лише потім — діяти. Але це рішення не виконується. Крім, мабуть, одного його пункту.

При розробці проекту влада просила (а рішення підписав Р.Боделан напередодні усунення з посади) враховувати раніше надані дозволи на проектування та спорудження об’єктів. Отож, це побажання, зважаючи на все, команда Гурвіца врахувала, а всі інші — ні. Хоча при прийнятті найважливіших для міста рішень вона обіцяла одеситам керуватися принципами гласності, відкритості та прозорості...

Як повідомили в міському управлінні архітектури і містобудування, компанія «Механіки Україна» подала новий ескізний проект забудови схилів. Тепер об’єкти розміщуватимуться не на верхній терасі, як спочатку, а на середній, тобто ближче до моря. І підпиратимуть улюблену городянами трасу здоров’я. Нині в цю зону заборонено в’їзд автотранспорту. А за проектом тут планується прокласти автомагістраль для зручного під’їзду до готелів.

Що цікаво, змінилася максимальна поверховість споруд. Раніше передбачалося будувати п’яти-семиповерхові пансіонати сімейного типу та 16-поверховий готель. Нині — готелі від 12 до 22 поверхів. Серед запланованих об’єктів — підземні паркінги, каплиця, громадський і медичний центри, кіноконцертний зал. Усе це розташується на 10 гектарах. І стільки ж віддадуть під облаштування паркової зони.

Звісно, незрозуміло, навіщо на схилах, які є зсувною зоною, зводити хмарочоси, медичний і торговельний центри? В управлінні архітектури та містобудування пояснили: забудова сприятиме зміцненню схилів. До того ж місто отримає у власність 7% площ побудованих об’єктів і кіноконцертний зал.

Є висновок обласного управління екології та природних ресурсів на проект відведення земельної ділянки для «Механіки Україна», виданий 2004 року. У ньому зазначається: забудова схилів можлива за збереження зелених насаджень у повному обсязі, тобто йдеться про розміщення лише точкових об’єктів на вільних від зелені ділянках. Як пояснювали екологи, на практиці ці вимоги виконати неможливо. Враховуючи соціальні наслідки проекту, екологічне відомство наполягало на тому, аби інформацію про проект було оприлюднено в ЗМІ, але цього не зробили. Та й тепер ані сама компанія, ані чиновники наразі не поспішають зробити ці дані надбанням гласності.

А чи варто забудовувати зелені схили?

Ясна річ, дивлячись на те, що відбувається з морським узбережжям, виникає низка запитань. Приміром, чи варто взагалі забудовувати зелені схили? Та ще в районі центральних міських пляжів. Якщо так, то в який спосіб?

Нині в забудові берега спостерігається суцільний хаос. Комерційні структури узгоджують одне, а будують зовсім інше. Улюблені об’єкти — апартаменти. В одеському варіанті це приватні квартири, споруджувані для громадян на їхні гроші за принципом пайової участі, тобто як усі житлові будинки в Україні.

Таких прикладів предосить. На Аркадійському плато замість готелю вгору ростуть приватні апартаменти. Замість сімейно-оздоровчого комплексу (як значиться в документах, що пройшли всі узгодження) величезні апартаменти зводяться на 8-й станції Великого Фонтана, біля самісінької води. Це знаменита «Морська симфонія». «ДТ» про це докладно писало торік улітку. Після публікації прокуратура надіслала контролюючим органам розпорядження вжити відповідних заходів. Але згубну практику нинішня влада ламати не збирається.

У місті, де не дотримується законодавство, де немає однакових правил для всіх, від забудовників можна очікувати будь-що. Попри те, що компанія «Механіки Україна» узгодила 2004 року будівництво об’єктів житлово-рекреаційно-оздоровчого призначення, були побоювання, що вона почне будувати ті самі приватні апартаменти.

Поки що в міста немає єдиної концепції освоєння прибережних схилів. А новий генплан Одеси, здатний покласти край хаосу, розробляється досі. Торік роботу над ним припинили через зміну влади, а точніше, через очікувану адміністративно-територіальну реформу. З’ясувалося, місцева влада сподівалася, що Одеса отримає статус міста-регіону і в такий спосіб розширить свої володіння. Хоча було відразу видно: така ідея — утопія.

Отже, пояснюють фахівці, генплан може бути готовий лише до кінця поточного року. Це в кращому разі. Якщо управління архітектури та містобудування вчасно надасть проектному інституту необхідні дані. Ну а наразі забудовою узбережжя мерія управляє, що називається, з коліс і в ручному режимі.

Давно вкоренилася думка, що владі завжди була вигідна відсутність генплану, водоохоронних зон, прибережних захисних смуг. На жаль, нинішні керівники не поспішають своїми діями цю думку спростувати. Досі не проведено інвентаризацію землі, не розмежовано землі комунальної та державної власності. Усе це дає свободу дій і — жодної відповідальності.

На цьому тлі земельні аукціони справді видаються хорошою ширмою, за якою ховаються масштабні та необоротні процеси роздавання прибережної території.

Утім, сам по собі земельний розпродаж також не викликає особливого захоплення. Навіщо, запитується, продавати морські схили? Та ще вздовж центральних міських пляжів. Чи в інтересах це городян? У історії Одеси вже були випадки, коли місто змушене було викуповувати ділянки в приватних осіб. Чому не продавати б право на оренду чи право на забудову, точніше, на реалізацію інвестиційних проектів на тій або іншій ділянці?

Є інформація, що міське управління земельних ресурсів уже розробило положення про продаж права на оренду землі. Але поки воно запрацює, на узбережжі навряд чи залишиться бодай клаптик вільної землі...