Одеська земля подешевшала. Біля моря

Після шестимісячного простою Одеса відновила земельні торги. Проте надолужити згаяне вже не вдасться. Запланована на цей рік сума від продажу землі — 207 млн. грн. — так і залишиться на папері. Проведено лише три аукціони, які принесли в скарбницю аж 23 млн. гривень.

Однак, крім проблеми наповнення бюджету, є й інші. Приміром, чи варто продавати землю за нинішніх умов? Продавати дешево, за принципом із поганої вівці хоч вовни жмут? І річ тут не тільки в кризі, що вибухнула, а в підходах до проведення аукціонів загалом і до оцінки землі зокрема.

Баталії між Кабміном і Банковою щодо порядку проведення аукціонів на час загальмували процес, який в Одесі й без того йшов мляво. Провальними виявилися вже перші місяці 2008 року.

На першому аукціоні, який відбувся 29 лютого, місто продало лише одну ділянку за 409,2 тис. гривень. Це 30 соток під автомобільний салон на об’їзній дорозі. Хоча на торги були виставлені 17 ділянок. Зокрема три — у прибережній зоні та два — у районі санаторію «Куяльник».

Пізніше, на березневому засіданні виконкому, мер Одеси Едуард Гурвіц звинуватить у провалі торгів міське управління земельних ресурсів. Виправдовуючись, начальник цього управління Олена Тютюнник заявить, що величезний опір чинять різноманітні державні структури. Вони затягують видачу кадастрових номерів і документів землевпорядної експертизи. Особливо коли йдеться про ділянки у двокілометровій прибережній зоні. Наприкінці вересня на колегії Держкомітету України із земельних ресурсів, що відбулася в Одесі, заступник Одеського міського голови Михайло Кучук озвучить ту саму проблему.

Проте хто ж заважає місту продавати землю, на яку є документи?

У травні, після того як пристрасті навколо постанов Кабміну про порядок проведення торгів вщухли, місто провело черговий аукціон. Проте з 21 ділянки вдалося продати всього шість. І виручити 7,2 млн. грн. На прибережні гектари попиту знову не було. Однак деякі з них усе-таки будуть продані. Через шість місяців. Завдяки парламенту, який уніс свою ложку дьогтю в процес оздоровлення аукціонної торгівлі.

У результаті ділянки біля моря на першому після тривалої перерви аукціоні пішли з молотка за ціною, набагато нижчою за ринкову. На втіху місцевим чиновникам і декому з бізнесменів.

Як відомо, на початку червня Верховна Рада внесла зміни до деяких законодавчих актів України, зокрема до Земельного кодексу. Після чого стартова ціна земельних ділянок для продажу з аукціону стала дорівнювати їх нормативній грошовій оцінці. Хоча раніше вона формувалася з огляду на експертну. Внаслідок цього дорога земля біля моря різко подешевшала.

На торгах 16 травня 2008 року стартова ціна ділянки на вулиці Дача Ковалевського (це район пляжу монастиря), призначеної під будівництво курортно-рекреаційного комплексу, площею трохи більше за гектар, дорівнювала 14,1 млн. грн. А вже на наступних торгах, 14 листопада, вона знизилася до 4,8 млн. грн.

Ділянок на продаж на вулиці Дача Ковалевського була дві. Їх відразу продали, кожну за 5,2 млн. грн. Продали практично без торгу — з одним аукціонним кроком. Ліцитатору навіть довелося нагадувати покупцям, що за стартовою ціною об’єкти не продаватимуть.

Було лише два претенденти, один із яких активності не виявляв. Тому обидві ділянки дісталися одному покупцеві, котрий зрештою виклав менш ніж 9 тис. дол. за сотку. Хоча ринкова ціна землі в цьому місці сягає 60 тис. дол.

Це не перші торги, після яких преса повідомляє, що брак змагальності між покупцями спонукає до думки про змову, яку не спиняють організатори аукціону.

На листопадових торгах не тільки прибережні гектари дали привід для запитань, а й виставлені на аукціон дві сусідні ділянки по Овідіопольській дорозі. Одна розміром у десять соток під автосервісний комплекс пішла за 2 млн. гривень за стартової ціни 611 тис. Реальний торг зумів підняти ціну більш ніж утричі. Тоді як більша ділянка в 22 сотки під складський комплекс була продана за 1,7 млн. грн. за стартової ціни в 1,6 млн. Знову обидві ділянки дісталися одному покупцеві.

Начальник управління земельних ресурсів Одеської міськради Олена Тютюнник заявила, що результатами аукціону дуже задоволена. Ділянки біля моря продаються вже три роки, і слава Богу, що вони взагалі знайшли свого покупця. А стосовно стартової ціни, то, за її словами, внаслідок змін у нормативній оцінці землі якісь ділянки подешевшали, інші — подорожчали.

Місто розбите на кілька зон, де діє базова ціна з коефіцієнтами, які то знижуються, то підвищуються залежно від району та інфраструктури. «Наприклад, на полях зрошення ціна піднялася в десятки разів. І я не впевнена, що ми колись це болото продамо. А на Дачі Ковалевського — упала, тому вона продалася», — підкреслила пані Тютюнник.

Ділянки в районі пляжу монастиря вперше були виставлені на аукціон у 2006 році. І відтоді кочують від одного аукціону до іншого, періодично злітаючи з торгів. Та це зовсім не означає, що беріг моря не має попиту.

Три року тому на аукціон було виставлено ще одну, за логікою чиновниці, «залежану» ділянку. Це — схили в районі санаторію «Росія» за адресою Французький бульвар, 60, площею 1,5 га вартістю 22,5 млн. грн.

Щоправда, це його колишня стартова ціна. Після переоцінки ділянка теж подешевшала. Хоча і не набагато — на 1,3 млн. На останніх торгах вона була виставлена вже за 21,1 млн. грн. Сьогодні це — найдорожчий земельний лот в Одесі. І єдина заявлена до продажу на торгах ділянка, що залишилася біля моря.

Її доля, так само як і інших прибережних гектарів, дуже показова. Вона свідчить про ступінь прозорості торгів і про те, що таке одеський земельний ринок загалом. І які маніпуляції з недосконалим законодавством відбуваються на цьому ринку. Саме прибережні ділянки не раз ставали причиною зриву аукціонів. У хід йшли протести прокуратури та рішення судів. А основою для їхнього ухвалення служили недоліки в законодавстві, брак ліцензії в оператора торгів і різні нюанси, пов’язані з місцевим порядком проведення аукціонів.

14 листопада «французько-бульварна» ділянка була вкотре знята з торгів. Заявок не надійшло. Так пояснила О.Тютюнник. Може, тому і не надійшло, що ділянка проблемна. Проте в чому проблема, до кінця не зрозуміло.

Відомо, що за два дні до аукціону Приморський районний суд Одеси заборонив його продавати. З позовом до суду звернувся якийсь громадянин із проханням скасувати рішення Одеської міськради від 9 листопада 2005 року про продаж цієї ділянки і заборонити проводити торги з цього об’єкта. Постанову суду перед початком земельних торгів роздавав журналістам невідомий. Однак О.Тютюнник заявила, що ні про яке рішення суду вона нічого не знає.

Непрозорість земельного ринку давно перетворила одеські торги на млявий процес. І це — за шаленого попиту на ділянки біля моря. Наступні торги призначені на 19 грудня. Серед 11 ділянок — той самий, на Французькому бульварі, 60. Чи буде він проданий? Чи варто його продавати?

Одеські аукціони давно засвідчили: коли процес продажу прозорий — тоді земля в ціні. Тож, може, слід почекати до кращих часів? Коли аукціони перестануть скидатися на закулісний торг, а удари молотка ліцитатора — на глянсову обгортку, в яку загортають товар, проданий з-під поли.