Квартирне питання та житлово-комунальні граблі

Події в Алчевську (Луганська область), Олександрії (Кіровоградська) та деяких інших містах, де минулої зими через сильні морози сталися аварії теплоцентралей, засвідчили, що питання реформування житлово-комунального господарства України (ЖКГ) набуває масштабу проблеми національної безпеки.

Водночас неодноразові спроби президента України, ВР і Кабміну кардинально поліпшити ситуацію в цій сфері фактично провалилися. Від часу ухвалення в листопаді 2001 року Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» створено близько 4400 кондомініумів, тобто лише близько 2% загального житлового фонду.

Не в КУА щастя

На цей час Міністерство архітектури, будівництва та ЖКГ (МінАБЖКГ) розробило черговий варіант реформування житлово-комунальної сфери. Суть його зводиться, по-перше, до розрізнення понять «замовник» і «виконавець» житлово-комунальних послуг. По-друге — до стимулювання процесу створення кондомініумів і приватних ЖЕКів як співвласників системи управління даною сферою. І, по-третє, — до підвищення тарифів на житлово-комунальні послуги до рівня реальних ринкових цін.

Центральною ланкою планованої реформи є створення спеціальних компаній з управління активами (КУА). Одержуючи від населення й акумулюючи на своїх рахунках квартирну плату, вони виступали б замовниками житлово-комунальних послуг, вибираючи, з яким із виконавців — комунальним чи приватним ЖЕКом — організаційно і фінансово ефективніше працювати.

Однак історія формування ринкових відносин у незалежній Україні, особливо з 1999-го по 2004 роки, свідчить, що це неминуче призведе до корупційного зрощування «своїх людей», допущених до заснування комерційних «монопольок» з управління активами, з керівництвом місцевих органів влади та «олігархізації» житлово-комунальної сфери на місцевому рівні.

Кого обслуговує приватний ЖЕК?

Не набагато поліпшать ситуацію і докладені МінАБЖКГ зусилля щодо активізації та стимулювання процесу створення товариств співвласників багатоквартирних будинків (ТСББ) і приватних ЖЕКів.

Наочним підтвердженням цього є діяльність більшості ЖЕКів, створених приватними фінансово-будівельними корпораціями для управління й обслуговування багатоквартирних будинків, побудованих ними шляхом інвестиційного залучення коштів громадян.

Так, донедавна ЗАТ «Позняки-Житлобуд» передбачало такий інвестиційний договір на часткову інвестиційну участь у спорудженні будинку, що фактично виключає відповідальність даної структури за якість споруджуваного житла. Перед здачею будинку в експлуатацію ЗАТ фактично нав’язувало договір на участь в утриманні житла зі своїми спеціально створеними ЖЕКами — ТОВ «Рада», ТОВ «Рада-1», ТОВ «Рада-2» тощо. Причому в ньому містився пункт, що зобов’язував клієнтів після здачі будинку в експлуатацію, поряд із визначеними державою та місцевою владою експлуатаційними тарифами, оплачувати ще й додаткові послуги за так звану комфортність проживання, що приблизно дорівнює загальновстановленим за утримання житла. Пропонуючи до підписання обидва договори, юристи «Позняки-Житлобуду» не погоджувалися з вимогами клієнтів внести в їхні тексти суттєві зміни з метою підвищити відповідальність компанії за якість виконуваних робіт.

Оскільки ця та деякі інші наближені до київської міської влади фінансово-будівельні структури отримували кращі земельні ділянки під забудову, через відсутність конкурентних варіантів вибору жителям міста фактично нічого не залишалося, як погоджуватися на нав’язувані безправні умови взаємовідносин.

«Можете скаржитися!»

Після кількох років безуспішної боротьби за підвищення якості надаваних «радами» житлово-комунальних послуг невдоволені мешканці починають вимагати від їхнього директора надання щомісячних кошторисів витрат на утримання будинку і звітів про використання сплачуваних грошей. Але на порушення пункту 2 статті 20 і пункту 4 статті 21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (ухвалений ВР у липні 2004 р.) ці вимоги під різними приводами ігноруються.

Наростаюче протистояння призводить до створення мешканцями окремих будинків кондомініумів. Але засновники та адміністративне керівництво «Позняки-Житлобуду» і ТОВ «Рада» відмовляються передавати технічну документацію на будинок та обладнання навіть уже зареєстрованим районною владою товариствам власників житла, тим самим відверто порушуючи чинне законодавство. А без цього неможливо поставити на баланс кондомініуму основні фонди будинку й переукласти договори на забезпечення опаленням, водою, електроенергією, на обслуговування ліфтів, вивезення сміття тощо. При цьому щоб уникнути відповідальності за майбутній капітальний ремонт будинку і не сплачувати податку на землю, ЗАТ «Позняки-Житлобуд» та його «ради» не ставлять споруджені будинки на баланс своїх підприємств. І з погляду системи функціонування загальноміського ЖКГ вони залишаються в «підвішеному стані».

Створення приватних ЖЕКів, не пов’язаних з інтересами фінансово-будівельних і великих промислово-виробничих компаній, є практично нереальним і малоефективним через відсутність необхідної матеріально-технічної бази (автотранспорту, спеціальної техніки, штатних ремонтно-будівельних бригад).

Допоможи собі сам

Для обстоювання своїх прав та інтересів жителі кількох будинків, побудованих ЗАТ «Позняки-Житлобуд», створили Товариство мешканців багатоквартирних будинків «Кербуд». Накопичивши певний досвід діяльності і вивчивши справу реформування ЖКГ у ряді східноєвропейських і західних країн, група активістів розробила і подала до секретаріату президента України, Кабміну і МінАБЖКГ соціально-економічний проект «Розвиток громадської активності громадян України шляхом залучення їх до реформування ЖКГ країни». Його реалізація передбачає вирішення двох блоків проблем: організаційного та інформаційного.

Головна ідея першого полягає у створенні громадських організацій, що об’єднують мешканців багатоквартирних будинків, у масштабах районів великих міст, невеличких містечок, населених пунктів та адміністративно-територіальних районів областей.

Основні відмінності від кондомініумів полягають:

— у відносній простоті реєстрації: достатньо нотаріально засвідчених заяв трьох осіб, тоді як для реєстрації товариств співвласників багатоквартирних будинків — мінімум 51% власників квартир у будинку;

— у ширшій соціальній базі: членами можуть бути не лише власники квартир, а й члени їхніх родин, мешканці неприватизованих квартир, орендарі;

— у ширшій адміністративно-територіальній базі: громадська організація може об’єднувати мешканців усіх багатоквартирних будинків даного району (міського або адміністративно-територіального), а також, поряд із фізичними особами, кондомініуми та кооперативні будинки у статусі колективних членів чи юридичних осіб;

— разом із приватними фірмами громадська організація може виступати співзасновником об’єднання компаній з управління житлово-комунальними активами, які, відповідно до планів МінАБЖКГ, повинні стати головними фінансовими накопичувачами і розпорядниками одержуваної від населення квартирної плати, і, відповідно, замовниками та контролерами якості надаваних житлово-комунальних послуг;

— від імені мешканців багатоквартирних будинків, у яких не створені кондомініуми, потужні районні громадські організації можуть подавати на ЖЕКи та інші підрядні компанії до суду позови про відшкодування збитків за неналежну якість тих чи інших житлово-комунальних послуг або їхню відсутність.

Громадська організація мешканців: усе під контролем

Головними організаційними завданнями громадських об’єднань мешканців багатоквартирних будинків (ГОМ) мають стати, по-перше, ослаблення комерційного інтересу при використанні «квартирних» грошей і, відповідно, недопущення монополізації цієї сфери на місцевому рівні. По-друге — забезпечення постійного громадського контролю за приватними засновниками й адміністративним керівництвом компаній з управління житлово-комунальними активами. По-третє — збирання і передача ЗМІ інформації про гострі факти та проблеми функціонування ЖКГ на рівні міста, району, окремого будинку і ЖЕКу. І, нарешті, — надання допомоги житлово-комунальним службам у своєчасному збиранні квартирної плати шляхом колективного морального осуду злісних неплатників.

Залучення районних ГОМів до заснування компаній з управління КУА могло б здійснюватися за такою схемою. На підставі відповідного розпорядження президента, Кабміну чи директивного листа МінАБЖКГ місцеві органи влади роз’яснюють районним ГОМам необхідність підтримати даний проект, а відтак залучити їх до створення компаній з управління ЖК активами.

Районні державні адміністрації або місцеві ради розробляють публічні умови і проводять відкритий тендер з відбору приватних фірм для заснування районної компанії з управління ЖК активами.

При цьому неодмінними умовами тендера мають бути:

— отримання однією фірмою не більш як 30-відсоткової частки в статутному фонді КУА (частка ГОМ має становити не менше ніж 51% статутного фонду);

— конкретні зобов’язання приватних фірм (щодо сум і термінів) щодо надання допомоги місцевій владі в створенні ГОМів (якщо такі на момент проведення тендера ще не зареєстровані), внесення за них належної частки в статутному фонді КУА і подальше фінансування діяльності штатного активу ГОМ;

— подання учасниками тендера бізнес-планів (техніко-економічних обґрунтувань) щодо вирішення житлово-комунальних проблем району і стратегії діяльності КУА.

Якби не кільце інформаційної блокади

Низьку поведінкову активність громадян України в обстоюванні своїх прав та інтересів у житлово-комунальній сфері зумовлює низка психологічних чинників. Тут і «совкова» спадщина у вигляді морально-психологічного комплексу утриманського патерналізму. І суб’єктивне ставлення до спільних проблем будинку як до другорядних порівняно з роботою, навчанням, вихованням дітей, сімейними взаєминами. І відсутність на місцевих і центральних радіо- та телеканалах цільових передач, які об’єктивно висвітлюють якість будівництва житла фінансово-будівельними компаніями, справжній зміст інвестиційних договорів, що укладаються ними з громадянами, проблеми конкретних будинків, кондомініумів, ЖЕКів, позитивний і негативний досвід боротьби жителів за свої права та інтереси.

Як показує досвід мешканців будинків, споруджених ЗАТ «Позняки-Житлобуд», поінформувати через популярні видання про численні випадки порушення договірних зобов’язань, низьку якість зданих квартир, невиконання ЖЕКами («радами») елементарних функцій з експлуатації та обслуговування житла зазвичай не вдається. Натомість газетні шпальти рясніють матеріалами рекламного характеру про «флагманів житлового будівництва».

Інакше кажучи, права і свободи громадян у житлово-комунальній сфері (а це повсякденне життя людей) заблоковані фінансово-будівельними корпораціями не лише економічно, соціально, організаційно, а й інформаційно. Це дозволяє стверджувати, що в Україні склалася нова форма поневолення людей — «квартирно-жеківська». Не зруйнувавши її, будь-які наші спроби реформувати ЖКГ приречені на провал.