Київська земля: скільки коштує задарма

За землю билися ще в Царстві Хаммурапі, отож Київ у цьому сенсі не є винятком. Основний принцип визначився відразу: хто сміливий, той і з’їв.

Досі він практично нікого не підводив. Випадків, коли ухоплений шматок реально повертали назад, наразі так мало, що їх можна полічити.

У місті склалося два ринки. На одному столична влада бадьоро й весело рапортувала про успіхи, на іншому — значна частина їхніх успіхів конвертувалася в дуже й дуже приватні гроші.

Не можна, правда, сказати, що самому Києву нічого не перепадало. Коли 2005 року до бюджету міста надійшло 427 млн. грн. за використання земельних ділянок (у тому числі 180 млн. — орендна плата), то в 2006-му очікується понад 600 млн., а до 2010-го — до 900 млн. грн. У цілому, за прогнозами Київзему, від регулювання земельних ресурсів протягом п’яти років (до 2010-го) місто отримає понад 6 млрд. грн.

Сума в принципі немаленька, проте навряд чи максимально можлива.

Зараз гектар київської землі коштує приблизно 10 млн. гривень (у центрі столиці — набагато дорожче). Середня площа ділянки під забудову — 0,4 гектара. Тобто для одержання мільярда гривень досить продавати 250 ділянок на рік. Завдання навряд чи непосильне.

Проте слово «продавати» активно не подобалося більшості учасників, адже досі в місті землю переважно роздавали... Лише за останні чотири роки Київрада прийняла рішення про відведення понад чотирьох із половиною тисяч ділянок землі. Іноді за одне засідання реалізовувалося до 300 ділянок.

Щоправда, формально землю не продавали. Механізм забезпечення стражденних був складніший. Вони отримували землю в довгострокову оренду. Причому орендна плата за неї становила, як правило, менше 0,5% кадастрової вартості, що було, м’яко кажучи, необтяжливо.

Отримавши землицю практично задарма, новий власник міг почати будувати на ній щось корисне або зайнятися пошуками покупця. На цьому етапі вартість безплатної ділянки дивовижним чином виростала до ринкової. Навіть за оцінкою керівництва головного управління земельних ресурсів Київміськадміністрації, «назвати повторним ринком те, що робиться нині, язик не повертається».

Два роки тому в місті було проведено аналіз виділення ділянок під багатоповерхову забудову. Картинка вийшла життєрадісна. У 2002—2004 роках лише під житлове будівництво столиця виділила земельні ділянки 108 забудовникам, при цьому близько половини ділянок припало на компанії за замовленнями районних адміністрацій.

У результаті через два роки з’ясувалося: будівництво розпочато тільки на 102 ділянках, а 294 усе ще не забудовуються. Голова управління також уточнив, що з 980 ділянок понад 580 перебувають у стадії оформлення. Тим часом місткість майданчиків оцінювалася приблизно в 7,6 млн. квадратних метрів. Частину з цих ділянок активно пропонували бажаючим у пресі.

Місто пообіцяло відібрати сотню-дві ділянок. Розгорнулася тривала та закилимова боротьба, за підсумками якої прагнення що-небудь повертати міській громаді сильно підупало. 2005 року з’ясувалося: на ділянки, де можна побудувати майже 6 млн. квадратних метрів, уже з’явилися проекти, отож претензії до них відпали. Та й узагалі, понад 40% ділянок відійшло 12 пристойним компаніям на кшталт ХК «Київміськбуд», КП «Житлоінвестбуд-УКС», «Познякижитлобуд», ТММ тощо.

Кумедно, але коли будівельні компанії купували цю землю в «первинних одержувачів», вони покірно заплатили за них гроші, розклавши їх на собівартість.

Така поступливість пояснюється просто: частково конторки були «своїми», частково — дружніми потрібним людям у керівництві міста.

Саме питання з землею давно стало потужним джерелом майнового добробуту як причетних до такої тонкої справи роздачі чиновників, так і депутатів Київради. Утім, будівельники також не надто страждали. Навіть коли ділянку купували в чужої компанії, вона однаково виявлялася дешевшою, ніж у разі придбання на відкритих торгах. Не кажучи вже про те, що витрати на її придбання давали змогу легко знижувати оподатковуваний прибуток.

Отож це не найслабший чинник, який дає можливість будівельникам роками розповідати, як вони за подвійної різниці між комерційною ціною житла та собівартістю одержують лишень 5% відсотків прибутку.

Проблема в тому, що рік у рік ця приємна схема працювала дедалі гірше: землі, особливо в центрі столиці, банально не вистачало...

Загальна площа Києва становить 836 квадратних кілометрів. Майже 41% із цієї території (341 кв. км) — землі, відведені під житлову й господарську забудову (конкретно під житло та громадську забудову — 113 кв. км). Крім того, 56 «квадратів» зайнято промзонами.

Цікаво, але 24 квадратні кілометри в столиці відведено під сільське господарство. Потенційно це великий резерв, хоча в реальності все буде не так просто. Майже половину цієї площі — близько 11000 гектарів — використовує радгосп «Хотівський». А його мило та недорого, лише за півмільйона доларів, приватизували офшорки, близькі до колишніх «запоріжсталівців» Іванова та Хмельницького. Існує підозра, що розлучатися з правом їхнього використання вони будуть аж ніяк не за ціною 40 дол. за сотку. Утім, наразі це конфлікт майбутнього...

За розрахунками міської влади, на продаж можна виставити 20% території столиці. Ще 2003 року її ринкова вартість оцінювалася в 68 млрд. гривень (12,8 млрд. дол.). Причому ціновий розрив між центром і околицями становив десять разів. Найдешевше земля оцінювалася в районі Окружної дороги — 3 млн. гривень за гектар. А в центральній частині вона коштувала понад 6 млн. дол.

Відтоді міські землі аж ніяк не подешевшали, і нині планується новий перегляд їхньої вартості. Для порівняння: усе майно комунальних і промислових підприємств, що належить місту, оцінюється в 28 млрд. гривень.

Загалом шматок великий і солодкий. І, як уже зазначалося, бажаючих відкусити від нього хоч греблю гати.

Останніми роками сильно дісталося паркам. Теоретично їх багато. У програмі розвитку зелених зон Києва наводиться цифра: територія зелених насаджень становить аж 56,5 тис. га, або 67,4% площі міста. Із них 21,6 тис. га зелених насаджень перебуває в міській забудові.

Фактично все значно мізерніше. Так, площа озеленених територій у забудованій частині міста становить лише 4338 га, або 16,5 кв. м на людину, не дотягуючи навіть до нормативу в 20 кв. м.

Парки досить активно вирубують. Тільки за останні три роки знищено приблизно 650 гектарів. Адже квартира в багатоповерхівці на краю парку, а ще краще в самому парку, коштує помітно дорожче. Неперевершеним зразком став будинок у Маріїнському парку. Навіть президентові Ющенку, котрий пообіцяв його знести, легко й невимушено порадили йти лісом. Зараз трохи нижче першого розпочинається будівництво другого будинку. Напевно, скажуть, що схил зміцнюють...

Втім, торік усталена система зазнала сильного удару. Після Майдану латентні конфлікти з забудовниками, котрі хвацько заштовхують висотки на місце дитячих майданчиків, раптом спливли на поверхню. Місто охопила хвиля мітингів. Швидко з’ясувалося, що в ньому чудово працює лобістська система і практично відсутня система контролю землевідведення.

І хоча реально переграти вдалося не дуже багато майданчиків, процес подальшого дерибану сильно загальмувався. Заодно під шумок загострився конфлікт між міським управлінням земельних ресурсів і відповідним Державним комітетом.

Держкомзем спробував було перетягнути на себе частину міських функцій, охоче розповідаючи, які порядки там панують. Місто крізь зуби частину фактів визнавало, утім, не без підстав заявляючи, що в інших місцях безладдя не менше, а ціни ще нижчі. Крім того, сторони активно перетягували право на ведення земельного кадастру...

Загальмували й кілька скандальних проектів. Приміром, на Оболоні збиралися недорого віддати майданчик під цілий мікрорайон — 115 га, прилеглих до затоки Верблюд. Було навіть терміново перераховано аванс за викуп цієї ділянки — 20 млн. грн. Правда, коштував райончик мінімум 500 млн., а реально за нього можна було б отримати й 1 млрд. гривень. У результаті після кількох спроб протягнути потрібне рішення все так і стихло.

Поки чиновники чубилися, небезпека прийшла з іншого боку. На виборах 2006 року вдячні виборці прокотили як колишню адміністрацію, так і рівно половину з депутатів колишнього скликання, котрі виставляли свої кандидатури.

Ось уже кілька сесій поспіль земельні питання не виносяться на розгляд, що об’єктивно знижує рівень роздачі. Але, з іншого боку, із водою вихлюпнули й дитину. У місті так і не розпочалися багатостраждальні земельні аукціони.

Ідея їхнього проведення не нова, але за кілька років її так до пуття й не було реалізовано. Бо такі аукціони створювали незручності мало не всім.

Після кількох років дискусій Київрада прийняла-таки «Концепцію запровадження в столиці конкурентних засад надання земельних ділянок». Передбачалося, що з 2005 року в місті перейдуть саме на такий метод. Навіть заявили, що буде виставлено понад 150 земельних ділянок. А далі — тиша...

Періодично влада розповідала, як важко їй із запровадженням аукціонної форми продажів, а депутати абсолютно не наполягали на форсуванні процесу. Зате регулярно витягали на сесію чергову порцію об’єктів для роздачі.

При цьому світла думка про продаж через аукціон десятка-двох об’єктів у центрі нікого навіть не відвідувала. На зрідка проведені в 2003—2004 роках аукціони виставлялося практично одне Лівобережжя.

Торік тему було успішно забалакано, та й цього року вже явно нічого особливого не відбудеться. За даними нової міської влади, зараз передано на розгляд (із прицілом на аукціон) близько 200 ділянок. При цьому сама влада очікує, що пройде максимум половина...

До речі, земельні ділянки, прохання про відведення яких було подано до Київзему до 1 вересня 2005 року, відводитимуться за старою схемою, тобто шляхом надання в оренду за рішенням сесії Київради. А таких, за деякими даними, понад 3 тис. Нині ухвалено рішення провести цілковиту інвентаризацію всіх земельних майданчиків, наданих для будівництва. Передусім знову перевірять 250—300 майданчиків, на яких будівництво не розпочиналося.

Утім, забудовники також не ликом шиті та, швидше за все, із допомогою серії перепродажів (якщо хтось цього досі не зробив) вибудують довгий ланцюжок сумлінних покупців. Отож судова перспектива в цих справ млява.

Місто не може до пуття розібратися навіть із самозахопленнями, а тільки в 2003—2004 роках їх було понад 2300...

За розрахунками Київзему, для запуску нової містобудівної політики потрібно півтора року. Тобто до початку 2008 року ринок перебуватиме в дуже цікавому становищі.

Утім, будівельники без роботи не залишаться. Як уже зазначалося, фірмам і фірмочкам виділено достатньо ділянок. Їхні власники з радістю розпрощаються з правом користування ними. Не задарма, природно: менш як за мільйон доларів за гектар що-небудь купити дуже складно. У центральній частині міста ціни стартують із п’яти-семи мільйонів.

Отож, дивися, за рік-півтора, саме до нового порядку всі й розпродадуться. Та й сам план повного переземлеустрою вже не перший і не факт, що останній.