ОБ АРЕНДЕ И «ЭКОНОМИИ НА СПИЧКАХ»

Так уже повелось, что основной задачей Фонда госимущества традиционно считается приватизация. Но если говорить о низовых звеньях ФГИ, то это не совсем так. Давно канул в Лету период бурной приватизации магазинов, кафе и мастерских по ремонту обуви. Приватизацию стратегических объектов полностью взял на себя центральный аппарат Фонда. Что же остается на долю региональщиков? Правильно, аренда. Думаю, результат первых шести месяцев 2001 года в этом плане достаточно красноречив: если от приватизации госимущества региональное отделение по городу Киеву перечислило в бюджет порядка 3 млн. грн., то от аренды — почти вдвое больше. И в 2002-м, судя по некоторым данным, легкой жизни не предвидится: в целом по стране от аренды госимущества намечается получить уже не 52, а 100 млн. грн., и 12% этой суммы традиционно киевские…

Конечно, весь комплекс арендных взаимоотношений для нас не в новинку. В соответствии с полномочиями, делегированными Фондом госимущества, специалисты регионального отделения стали заниматься ими еще в ноябре—декабре 1992 года, когда о практической приватизации и речи не было. Законом Украины «Об аренде имущества государственных предприятий и организаций» (в редакции 1992 года) для нас было создано поле деятельности по составлению договоров аренды целостных имущественных комплексов госпредприятий. Хлынул огромный поток посетителей, документооборот рос в арифметической прогрессии — и вскоре встал вопрос об увеличении штатов.

Вопрос аренды имущества и в те годы был очень сложным и многогранным. Концепция аренды, дававшая возможность предприятиям проявлять экономическую самостоятельность, становилась как бы «стыдливой» формой приватизации. Были приняты нормы, защищавшие арендатора и от неожиданного прекращения долгосрочных арендных отношений, и от непланового пересмотра условий договора, и даже от применения законов, если они были приняты после заключения арендных отношений. Немногим позже появилось понятие «аренда с правом выкупа» — когда после окончания сроков договора арендатор получал право выкупить имущество и стать собственником.

Организационный и экономический механизм аренды изменялся неоднократно, преследуя благую цель максимального приближения условий приватизации арендного имущества к общим рыночным, параллельно предоставляя социальные гарантии арендатору и коллективам в сохранении и компенсации вложенных в арендованное имущество капиталов.

По договорам, заключенным в столице до 1995 года, 90% арендованных предприятий были по окончании сроков аренды приватизированы. Но в 1995 году в закон об аренде были внесены изменения и дополнения, которые отменили право на выкуп арендованного имущества. Тогда же была принята норма, согласно которой передача в аренду государственного недвижимого имущества стала возможной только с разрешения Фонда государственного имущества Украины либо его региональных отделений. В октябре того же года Кабмин утверждает постановление, предусматривающее согласование расчетов арендной платы с Фондом или его региональными отделениями. Появилось новое направление работы.

В соответствии с законом, нашей организацией лишь в 1995—96 годах согласовано 220 договоров аренды государственной недвижимости. Нам приходится и по сей день контролировать эти предприятия и организации, рассылать туда письма, требуя согласования договоров аренды и расчетов по арендной оплате, контролируя точное выполнение всех условий, полноту и своевременность уплаты денег, целевое использование арендных площадей. Сотни предприятий обратились к нам по вопросу заключения договоров аренды недвижимости, зданий, сооружений, помещений и в последующие годы. К примеру, в 1997-м согласовано 700 документов, в 1998-м — 650, в 1999-м — 960, в 2000-м — 565 документов.

Новый этап начался в январе 2000 года: постановлением Кабинета министров Украины были внесены изменения в Методику расчетов и порядок использования средств за аренду госимущества, которыми устанавливаются новые арендные ставки и предусматривается отчисление определенных процентов от арендных платежей в госбюджет. В связи с этим специалистам отдела аренды пришлось проделать колоссальную работу с арендаторами — речь ведь шла о пересмотре «святая святых», ставок арендной платы. Лишь за полгода региональным отделением было внесено около 800 дополнительных соглашений к договорам аренды, и я бы погрешил против истины, сказав, что работа проходила безболезненно.

Увы, даже сейчас, имея за плечами уже полуторагодичный опыт, мы не в силах избежать ряда проблем и недоразумений при установлении арендных ставок в зависимости от целей использования арендатором недвижимого имущества. К примеру, при передаче в аренду помещений для редакций периодических изданий, размещения радиокомпаний, информационных агентств Методикой расчета устанавливается арендная плата в 4,5% от экспертной стоимости, при аренде помещений для литературно-художественных и научно-популярных изданий, детских газет и журналов — 2%, изданий, соучредителями которых являются органы государственной власти, — 1%. В то же время, согласно ст. 6 Закона Украины «О государственной поддержке средств массовой информации и социальной защите журналистов» от 1997 года, «государственные и коммунальные телерадиокомпании, редакции государственных и коммунальных периодических изданий, учрежденные объединениями граждан, государственными научно-исследовательскими учреждениями, учебными учреждениями, трудовыми и журналистскими коллективами, пользуются арендой и услугами почтовой, телеграфной и телефонной связи в порядке и по тарифам, установленным для бюджетных организаций». В соответствии с п.10 упомянутой методики годовая арендная плата для бюджетных организаций установлена в размере 1 гривни. Возникает вопрос: возможно ли применять нормы этого документа при расчетах арендной платы для упомянутых выше арендаторов?

При использовании помещений для выполнения ремонтно-строительных работ арендная ставка составляет 5%. Опять-таки, возможна двоякая трактовка этого положения: то ли речь идет о размещении ремонтно-строительной организации, то ли предусматривается изготовление на этих площадях строительных конструкций, изделий, которые впоследствии устанавливаются на строительных объектах. А возьмем вопрос использования помещений под торговлю школьными принадлежностями (ставка в 4%). Наряду с недорогими магазинами, торгующими школьной атрибутикой, существуют и магазины, которые продают супердорогие принадлежности для офисов, модели ручек западных фирм, кожаные дипломаты и пр. Магазины, торгующие дорогими принадлежностями, не должны претендовать на арендную ставку, установленную для магазинов, торгующих товарами для школьников, однако методика об этом умалчивает.

Еще один очень интересный нюанс. Если помещения используются для предпринимательской деятельности в сфере предоставления коммунальных и бытовых услуг, — арендная ставка на уровне 2%. А ведь в столице функционирует огромное количество элитных салонов красоты и парикмахерских, оздоровительных комплексов с озонированной водой в бассейнах и комплексом эксклюзивных услуг со стоимостью месячных абонементов, исчисляемой в несколько сотен долларов, шикарные отели с евроремонтом — и все это наряду с общедоступными и дешевыми парикмахерскими и банями, недорогими домами быта и гостиницами. Справедливо ли в этом случае устанавливать одинаковую плату за аренду?

Все эти вопросы требуют конкретного и четкого решения, уточнения или комментариев со ссылкой на нормативные документы, дабы исключить двузначные ситуации и определить конкретный перечень документов, которыми должен руководствоваться арендатор при подтверждении правомерности применения определенной ставки. Неопределенность же приводит к ошибкам, в результате либо арендатор, либо государство несут убытки. Последнее при нашем достаточно скудном бюджете выглядит вообще вопиюще — терять деньги там, где их можно иметь. Поэтому необходимо срочно внести изменения в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества.

Хочу подчеркнуть, что законом Украины о госбюджете Фонду государственного имущества и его региональным отделениям на 2001 год установлены новые задания по обеспечению поступлений арендной платы, в 2,7 раза превышающие прошлогодние. Речь идет о 52 млн. гривен, из них 5,8 млн. приходятся на долю регионального отделения по г.Киеву. В прошлом году мы свой план значительно перевыполнили, такая же тенденция наблюдается и по итогам первых шести месяцев 2001 года. Однако, постоянно работая с государственными предприятиями, мы с сожалением отмечаем, что не все из них с должным пониманием относятся к требованиям правительства, — многие продолжают незаконно сдавать государственное имущество, путая при этом свой карман с государственным. По итогам проверок наши специалисты неоднократно направляли письма в министерства, как в органы управления, с просьбой проконтролировать своих подведомственных. Но, к сожалению, при проверках постоянно всплывают факты заключения арендных договоров без участия Фонда госимущества и регионального отделения (к примеру, Транспортный университет сдает в аренду 7,6 тыс.кв.м).

Длительную борьбу пришлось нам вести и с Национальной академией наук Украины, которая в обход действующего законодательства сдает в аренду немалые площади — более 80 тыс. кв.м. Неоднократные обращения к органу управления не привели к желаемому результату, и только в конце 2000 года совместным приказом ФГИУ и НАН Украины была урегулирована процедура передачи в аренду государственного имущества, которое находится на балансах предприятий и организаций Академии наук.

Некоторые крупные акционерные общества от своего имени сдают государственное имущество в аренду, получая на счета незаконные доходы. Однако выяснить, как используется такое имущество, оказалось очень непросто. К примеру, руководство ОАО «Киевский речной порт» никак не отреагировало на письма регионального отделения и отказалось предоставить какую-либо информацию. Пришлось обращаться в Государственную налоговую администрацию. Оказалось, что отдельные сооружения переданы в долгосрочную аренду непосредственно акционерным обществом. По результатам проверки городской прокуратурой поданы иски в арбитражный суд с целью разрыва существующих договоров и возмещения убытков государству. Мы считаем, что это правильно. В таких серьезных вопросах необходим бескомпромиссный подход, без боязни испортить с кем-либо отношения.

Как я уже отмечал, региональное отделение заключило более 250 договоров аренды государственного имущества, а ежемесячная задолженность по арендной плате составляет от 20 до 50 тыс. гривен. Сумма, согласитесь, немалая. По постановлению Кабмина, взыскание такой задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариуса, а региональное отделение обязано осуществлять контроль за поступлением средств от аренды. Однако на деле наши специалисты сталкиваются еще с одной проблемой. Средства поступают на расчетные счета госказначейства в каждом районе Киева, а не в региональное отделение, и, соответственно, объективной информации о поступлении арендной платы у нас нет. Далеко не все предприятия предоставляют в региональное отделение — хотя обязаны это делать — копии платежных поручений, поэтому и учет арендаторов-должников весьма условен: данные о поступлении платы за аренду госимущества, получаемые по городу налоговой администрацией, традиционно в два-три раза выше, чем те суммы, за которые плательщики отчитались перед нами.

В свою очередь, не получив к определенному сроку платежное поручение, региональное отделение начинает претензийную работу: посылает арендатору письмо с уведомлением и счет задолженности, уведомляет Государственную налоговую администрацию, готовит материалы для совершения исполнительной надписи нотариуса. В половине случаев оказывается, что арендатор задолженности не имеет, долг, вследствие вышеуказанных причин, фиктивный, и работа проводилась зря. В другой половине — задолженность все-таки есть, но до последнего времени региональное отделение не имело возможности обратиться в нотариат. Причина до банальности проста — у нас нет средств для оплаты госпошлины, а без ее оплаты нотариусы работать не желают.

Мы поднимали этот вопрос с осени прошлого года, но он так и оставался открытым, пока решением сессии Киевсовета от 3 апреля депутаты не освободили региональное отделение от уплаты госпошлины за совершение исполнительной надписи нотариуса. Мера, конечно же, временная, однако что делать, если обращения центрального аппарата ФГИ к соответствующим государственным органам пока так ни к чему не привели. Знаю, что нашему примеру готовы последовать региональщики из других областей, хотя, если вдуматься, ситуация парадоксальная. Деньги от арендной платы полностью идут в госбюджет, а льготы по госпошлине предоставляются бюджетом местным (спасибо ему огромное!), который от аренды госимущества ни копеечки не получает.

Да и фактически вся наша работа по арендным отношениям проводится при нулевом финансировании со стороны государства — не предусмотрены даже минимальные суммы на оргтехнику, покупку бланков нотариальных надписей.

А ведь грядет еще одна немалая статья расходов: по закону, если на аренду одного и того же объекта оказывается два и больше претендентов, то региональное отделение обязано провести конкурс. Для этого требуется, как минимум, экспертная оценка. Но из каких средств платить эксперту? Из тех денег, которые мы получаем за приватизацию госимущества, — и думать не моги. Вот и получается, что правильная в принципе процедура — конкурс между арендаторами — откладывается на неопределенное время по причине отсутствия денег.

Между тем не требуется изобретать велосипед. В госбюджете и госпрограмме приватизации определен процент отчислений на обеспечение процесса приватизации госимущества. Похожий принцип финансирования и по линии местных властей на проведение приватизации коммунальной собственности: региональное отделение получает на эти цели 4,8% доходов городского бюджета от приватизации. Вполне логично, если в новом законе о госбюджете отдельной строкой будет записан определенный процент отчислений — скажем, от трех до пяти — на реализацию арендной политики. Ведь глупо думать, что если арендодатель нищ и не имеет даже шести гривен на покупку бланка нотариальной надписи, то арендатор этого не заметит и этим — рано или поздно — не воспользуется. Или «экономия на спичках» у нас превыше интересов государства?

Наша работа заключается в точном и безукоризненном соблюдении прав государства, и мы приучили всех, что не пойдем на нарушение закона. В непростой для нашей страны период необходимо по-хозяйски относиться к любому источнику дохода, пополняющему государственный бюджет, в том числе научиться наконец считать деньги, поступающие за аренду государственного имущества.