Киев согласно Генплану-2025: столица или мегасело?

"Реформы начинаются с Киева" и "Жить по-новому" - известные лозунги, с которыми Виталий Кличко стал мэром, а его "ударовская" команда получила большинство в Киевсовете. Щедро обещанные борьба с коррупцией и кардинальные реформы за более чем пять месяцев управления столицей преимущественно остались на бумаге. Вместо реальных шагов в направлении возвращения миллиардов в городской бюджет из "тени" слышим знакомую песню предшественников. Ее лейтмотив - возвращение 100% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в городской бюджет и активное продвижение скандально известного Генплана-2025, инициированного еще Черновецким. Вместо наведения порядка с учетом земельных участков и создания прозрачной, непротиворечивой и понятной градостроительной документации, а соответственно, и прозрачных правил игры для инвесторов команда Кличко убеждает себя и окружение, что именно его внедрение улучшит жизнь киевлян и откроет для столицы новые горизонты. Общественные эксперты, правда, придерживаются противоположного мнения - пока Генплан Киева до 2025 г. больше напоминает "Титаник", на котором разместилась команда нынешнего мэра.

Генплан имени Черновецкого

Виталий Кличко, много лет проживший за рубежом, должен бы знать, что политики не обещают того, чего они не собираются делать, иначе на следующих выборах за них не проголосуют. Но, обещая Киеву реформы с учетом международного опыта, городской голова пока ориентируется на опыт украинский, коррупционный. Генплан-2025 имени Черновецкого стал лакмусовой бумажкой для тестирования политической ответственности, а точнее, безответственности нынешнего мэра как политика, его команды и большинства, состоящего из представителей партии УДАР. Ведь против этого документа В.Кличко выступал, находясь в оппозиции и выдвигаясь на должность городского головы. Так почему же он сейчас кардинально поменял свою позицию?

Проект "Генплан-2025" начали лоббировать под разработанную на скорую руку (фактически за средства "Фонда эффективного управления" Р.Ахметова) Стратегию развития города Киева до 2025 г., одобренную 15 декабря 2011-го. Впрочем, разработанный тогда первый проект Генплана-2025 не был утвержден из-за шквала критики в его адрес в рамках инициированных тогдашней властью общественных обсуждений.

Более того, в условиях существования действующего Генплана-2020 появление нового проекта документа (пусть и сроком до 2025 г.) имеет сомнительную законодательную основу для его принятия. Понимают ли это его лоббисты, которые, кстати, уже потратили на разработку документа 16 млн грн бюджетных средств?

Генплан-2025, кроме прочего, фактически направлен на легализацию всего, что было принято с грубыми нарушениями действующего законодательства в предыдущие годы: за счет уплотнения застройки, зеленых зон и строительства на днепровских кручах. Там, где действующий Генплан не позволял строить, его обновленный вариант разрешает. И не нужно вносить вопрос на заседание Киевсовета. Один раз легализировали все вместе - и точка. Это некая "оптовая" покупка индульгенции застройщиками на право строительства и легализацию незаконных объектов на землях транспортных и промышленных зон, во дворах существующих домов, на стадионах, в зеленых зонах и на склонах Днепра.

Доминирование застройщиков в команде Кличко объясняет кардинальное изменение позиции городского головы после его перехода из оппозиции во власть. Очевидно, он прислушивается к "промоутерам" от застройщиков, которые решили воспользоваться ситуацией и сделать то, чего не удалось ни во времена Черновецкого, ни во времена Попова.Именно застройщики во главе с первым заместителем председателя КГГА И.Никоновым составляют "скелет" команды Кличко в городской госадминистрации и владеют приблизительно третью депутатских мандатов в Киевсовете.Их интересы очевидны: легализировать фактически незаконные застройки и отведенные с нарушениями земельные участки, успеть "отбить" средства на избирательную кампанию в Киевсовет и заработать средства на новую избирательную кампанию, которая должна состояться осенью следующего года.Кличко в этой ситуации в лучшем случае стал заложником интересов застройщиков, а в худшем - их пособником. Как бы там ни было, он сел на свой "Титаник", приближающий его к политической дискредитации.

Публичность без публики

Поспешность, с которой связаны обсуждение Генплана-2025 и нарушение действующего законодательства, можно объяснить попыткой легализировать "оптом" земельные махинации, в результате которых Киев теряет свыше
50 млрд грн. Кстати, не о них ли говорил В.Кличко всего несколько месяцев назад?

Обсуждение Генерального плана 2025 проводится с грубыми нарушениями действующего законодательства. Новая команда не решается открыть настоящую картину развития столицы (планирования, землеустройства, строительства, размещения производств и т.п.).

Лобби застройщиков пытается втихаря "закрепить успехи". Так, 27 октября 2014 г., на второй день после парламентских выборов, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства был представлен "новый генплан Киева до 2025 г.". Конечно же, до этого документ с общественностью не обсуждался, да и узнала она об этом действе случайно. Более того, так и не удалось понять, на обсуждение был вынесен проект редакции 2011-го или 2014 г.

Под давлением общественности проект Генплана-2025 удалось снять с рассмотрения. Но чиновники не теряли времени зря и создали сфальсифицированный протокол заседания архитектурно-градостроительного совета.

Следует отметить, что аппетиты застройщиков по уплотнению застройки возросли. К 2025 г. площадь жилищной застройки может увеличиться почти на 4000 га. Инструментом для легализации сомнительных застроек и незаконных землеотводов является постоянное изменение целевого назначения и видов использования земель. Бросаются в глаза признаки фальсификации данных относительно размера земельных участков различного назначения и видов использования. Лоббисты Генплана-2025 по-разному учитывают площадь земельных участков по категориям, рассчитывают разные земельные и градостроительные показатели, не отмечают количество (площадь) размещения объектов социальной инфраструктуры.

Показатели Стратегии развития Киева до 2025 г., городской целевой Программы использования и охраны земель города Киева на 2011–2015 гг., проектов генпланов образца 2011-го и 2014 г. разрабатывались разными специалистами на основании неодинаковых статистических данных и поэтому значительно отличаются (табл. 1).

Как можно увидеть из расчетов разных площадей земельных участков по видам использования, прослеживается намерение увеличить площадь жилищной застройки за счет ландшафтно-рекреационных земель (уничтожения лесов, парков и скверов), промышленных и коммунально-складских территорий (уничтожения промышленного потенциала), водной поверхности (застройки на берегах Днепра и озер) (табл. 2).

Следует отметить, что под жилищную застройку обычно составляются краткосрочные договоры аренды земли, которые часто расторгаются по факту возведения дома. Далее средства за аренду земельного участка в бюджет города не поступают. И это при том, что эту землю можно было бы, по крайней мере, продать и потом стабильно получать поступления в бюджет в виде земельного налога. По минимальным оценкам, стоимость одного гектара киевской земли оценивается в 1 млн долл. США. Тогда как должностные лица КГГА "не знают", где найти десятки миллионов гривен в бюджет.

Мегасело

Генплан-2025 фактически предусматривает превращение Киева в мегасело, город преимущественно жилищной застройки, город, где в основном спят и отдыхают, но не работают.Куда исчезнут и во что превратятся ландшафтно-рекреационные, промышленные и коммунально-складские земли, а также территории транспортной инфраструктуры и общественной застройки, можно легко догадаться. Жилье, жилье и еще раз жилье - всюду, где его можно втиснуть. Во дворах домов, на месте детских площадок и стадионов, бывших цехов заводов и хлебозаводов, трамвайных и троллейбусных депо, автостоянок и на склонах Днепра.

А где же тогда работать киевлянам? Разработчики Генплана предлагают вывести производства за город. Однако пригородная зона - это не земли Киева. Вряд ли Киевская облгосадминистрация, советы городов и сел, расположенных близ Киева, будут рады увидеть на своих землях (кстати, преимущественно давно распаеванных, а следовательно, частных) киевские заводы, трамвайные и троллейбусные депо, автостоянки. Но об этом никто не говорит. Это "сюрприз" от лоббистов Генплана-2025, о котором станет известно немного позже, после тотальной застройки Киева жильем.

Более того, никто не говорит о том, сколько часов нужно будет ежедневно тратить киевлянам, чтобы добраться к месту их работы. Все это - цена, которую заплатят жители столицы за желание застроить ее жильем. Кстати, жильем, которое недоступно по цене для средних граждан.

Мимо бюджетной кассы

Лоббисты Генплана-2025 забывают сказать, что увеличение доли земель жилищной застройки также приведет к уменьшению объемов доходов городского бюджета. Ведь размер арендной платы для земли жилищной застройки всего 0,1%, а другие категории земель облагаются налогами по ставкам от 3 до 12%. Кроме того, как уже отмечалось, обычно застройщики составляют краткосрочные договоры аренды, потом их не продлевают, а значит, после сдачи дома бюджет ничего не получает от земельного участка.

К тому же жилищная застройка не создает рабочих мест (кроме периода собственно строительства). А без роста занятости не стоит ожидать увеличения поступлений в бюджет от налога на доходы физических лиц. А именно этот налог является одним из бюджетообразующих для города. Нетрудно спрогнозировать, что со временем коммерческая привлекательность столичного жилья будет падать, потому что работу в Киеве найти будет проблематично. Тогда начнут говорить о необходимости возобновления в городе производств. Но где же тогда их строить и размещать, если все когда-то пригодные участки будут заняты жильем или торговыми мини- и мегакомплексами?

Зачем думать об инновациях, новых производствах и выходах на новые рынки сбыта, если можно построить "свечку", продать квартиры, вывести деньги в офшор и потом ничего не платить за землю. При этом продолжать спекулировать на своем столичном статусе и требовать от правительства оставить в столичном бюджете 100% НДФЛ, который фактически не создается в таком количестве в Киеве.

***

Вместо создания мифов о Генплане-2025, который должен осчастливить киевлян, команде Кличко следует наконец-то начать реформы. На последнем заседании Кабмина прозвучал однозначный вердикт - ищите резервы. О том, где найти миллиарды гривен для бюджета Киева, уже написаны десятки публикаций и подано не меньше общественных обращений. К сожалению, пока команда Кличко не хочет обращать особого внимания на избирателей. Может, потому что до следующих выборов якобы еще далеко? Но чем дальше, тем больше будет обостряться ситуация, и рано или поздно платить по счетам все же придется. Главное, чтобы не было поздно - и для города, и для его нынешних руководителей.

Материал подготовлен на основе результатов исследований Фонда "Відкрите суспільство" www.osf.org.ua.