Кто в доме хозяин?

Страсти, кипящие вокруг жилищно-коммунального хозяйства, соизмеримы со свалившимися на него бедами. Из жилищной сферы, которой по определению следовало бы быть средоточием тепла и уюта, поступают тревожные вести. Устаревший, десятилетиями не ремонтируемый жилой фонд с изжившей себя системой управления требует модернизации. Власти, реагируя на ситуацию, принимаются за реорганизацию верхних звеньев управления - укрепляется министерство ЖКХ, активизируется законодательная деятельность. ВР рассматривает несколько законопроектов, призванных регулировать деятельность в важной сфере, в том числе и Жилищный кодекс. Но от этого противоречия в обществе, где по-разному представляют пути реформирования и дальнейшего развития ЖКХ, еще больше усиливаются. Реагируя на критику, президент накладывает вето на принятый парламентом Жилищный кодекс, отправляя его на доработку. Заветованному кодексу предстоит повторно совершить весь путь принятия: рассмотрение на заседании Кабмина, общественные обсуждения, прохождение первого и второго слушаний в ВР. Ожидается рассмотрение целого комплекса вопросов, от ответов на которые будет зависеть будущее ЖКХ, устранение недостатков и противоречий, отмечаемых в заветованном законопроекте. Можно прогнозировать, что в ходе дальнейшей работы над документом копья будут ломаться вокруг места, роли ОСМД, взаимоотношений между объединениями жильцов и управляющими компаниями. Поскольку именно от этого будет зависеть основное - кто будет управлять жильем: объединенные собственники квартир или же государственные жэки заменят частные структуры, чтобы, используя не свою собственность, вести доходный бизнес.

Когда собственностью управляют хозяева

Приватизация жилья, в отличие от всего иного госимущества, прошла сравнительно справедливо. Во всяком случае, население получило не сертификаты, которые превратились в пустые бумажки, а реальную собственность - квартиры. Вот только с налаживанием эффективного использования полученной собственности не получается. жэки, работая по старинке, в новых условиях проявили полную несостоятельность и неэффективное использование средств. Доходило до того, что иные из них на свои потребности тратили до 80% средств, собранных для оплаты всего комплекса услуг. Несоответствие между перманентно возрастающими ценами на тарифы (вне зависимости от качества услуг) и их качеством стало очевидным. Наиболее активные жильцы, используя зарубежный опыт работы кондоминиумов, нашли альтернативу жэкам и начали создавать объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).

Поскольку обеспокоенность тем, что средств для содержания, тем более для модернизации, жилого фонда не хватало, была всеобщей, то перед такими объединениями, берущими на себя ответственность, открыли зеленый свет. В этой форме управления жилья усматривалась перспектива создания новых отношений в системе ЖКХ, способствующих решению все более обостряющихся проблем. Жильцы таких объединений на свой страх и риск избирали управдомов и правления, разрабатывали и принимали уставы, создавали хозструктуры, т. е. брали на себя ответственность, в том числе финансовую, не только за свои квартиры, но и за состояние инфраструктуры домов и окружающих их территорий. Местные власти имели возможность, освободившись от мелочной опеки каждого дома и постоянных финансовых трат, в большей мере заниматься решением стратегических вопросов.

Первые ОСМД появились в новопостроенных домах. Ясно, почему. Новоселы-инвесторы, вложившие собственные средства в строительство дома, не испытывали желания передавать дома в управление теряющих последние крохи доверия жэков, они искали и находили иные возможности. Ряд новоселов шли на создание ОСМД. Пример оказался заразительным и, что особенно важно, интересным не только для столицы и мегаполисов, но и для глубинки. Причем опыт оказался пригодным как для жильцов новых, так и старых домов. Местные власти ряда городов взялись за приспособление наработанных приемов к условиям более сложным - обслуживания старого жилого фонда. Понимая разницу между требуемыми затратами, пошли на выделение субсидий жильцам, создававшим ОСМД в старом жилом фонде, в домах, требующих капремонта.

Горсовет Ривного в принятой программе модернизации старого жилого фонда особое внимание уделил становлению и поддержке ОСМД, справедливо полагая, что только жильцы, осознавшие себя хозяевами, смогут эффективно использовать как собственные, так и привлеченные из бюджета средства. За несколько лет созданное по ул. Галицкого,4, ОСМД смогло привести в порядок многоэтажку, которая за четыре десятилетия своего существования переболела всеми хворями, характерными для ЖКХ, и… ни разу не ремонтировалась. Теперь старый дом, крыша которого протекала, а подвал заливало водой из прохудившихся водопроводов, - не узнать. Крыша отремонтирована, трубы водоснабжения заменены, в подъездах и на прилегающей территории - порядок и чистота. На все это затрачено более 300 тысяч гривен из бюджета и личных средств жильцов. Людям пришлось поднапрячься, но игра стоит свеч, - полагает глава правления ОСМД Галина Похилюк. Расходы как бюджета, так и жильцов быстро окупаются благодаря экономии средств, уменьшения расходов на коммунальные услуги. Жильцы убедились, что такие вложения существенно повысили рыночную стоимость квартир - в благоустроенном доме больше желающих поселиться. Председатель ОСМД «Джерело» Оксана Шостак имеет свои аргументы, подтверждающие, что создание объединений жильцов в старых домах не менее, а иногда даже более необходимо, чем в новых. Объединившись в «Джерело», жильцы сразу разобрались, где наибольшая «дыра», через которую вытекают их уплачиваемые за коммунальные услуги средства. Собрав с каждой семьи по 1500 грн., подобрав хороших исполнителей, хозяева утеплили дом. Расчеты оказались точными. Только за два года за счет проведенной реконструкции по утеплению дома сэкономлено треть затраченных средств. При хозяйственном подходе, характерном для объединений жильцов, модернизация домов становится довольно эффективной формой вложения средств. Убедившись в эффективности такого подхода, Ривненский горсовет выделил 1 млн. грн. на модернизацию жилья и развитие ОСМД в первый год реализации программы, в последующие - по 2,5 млн. Благодаря такой поддержке в городе создано и работает около сотни ОСМД, причем процесс перехода на новую форму управления утверждается не только во входящих в эксплуатацию домах, но и в старом жилом фонде. Приоритетная поддержка объединений жильцов старых домов имеет преимущество. В этом случае альтернативы у ОСМД нет. Управляющие компании, проявляющие активность по отношению к новым домам, старым фондом не интересуются. Они идут по легкому пути - предлагают услуги в новых домах, которые потребуют ремонтов и модернизаций лет через 10-15. За это время можно заработать.

Кто заменит жэки?

Наибольшее число объединений совладельцев многоэтажек возникло во время пика жилищного строительства в конце прошлого и в начале нынешнего столетия. Уж очень дурная слава ходила в отношении государственных жэков, и жильцам-инвесторам не хотелось отдавать им дома на обслуживание. Выбор иного пути был, хотя и невелик. В благодатное для строительства время наряду с ОСМД появились частные жэки и управляющие компании. Если на стороне ОСМД был энтузиазм новоселов, желающих организовать свой быт по новому - наладить хорошее управление и обслуживание домов и при этом не переплачивать за услуги, то на стороне управляющих компаний были деловые связи и финансовые ресурсы.

Некоторые застройщики, сдавая в эксплуатацию дома, расселяя новоселов-инвесторов, принимали решение продолжать сотрудничество с ними, предлагая услуги по управлению и обслуживанию сданного в эксплуатацию жилья. Аргументы при этом приводились не слабые. Мол, услуги предлагают профессионалы. Кто лучше может справиться с эксплуатацией домов, чем их застройщики? Налаженные связи с представителями местной власти добавляли очки застройщикам. И в новозастроенных кварталах наряду с ОСМД появлялись управляющие компании, создаваемые как дочерние предприятия застройщиков. И если до кризиса 2008 года между принципиально разными формами управления жильем был некий паритет (более активные жильцы создавали ОСМД, а менее активные и более состоятельные предпочитали, чтобы их жильем управляли профессионалы), то во время стагнации ситуация стала меняться, а противоречия между игроками, претендующими на обслуживание жилья, нарастать и обостряться. Дело в том, что некоторым застройщикам, потерявшим заказы на возведение домов, для продолжения бизнеса ничего больше не оставалось, как переориентироваться на обслуживание сданного жилья. При этом коммерческие структуры правдами и неправдами, по согласию или против воли части жильцов стали создавать управляющие компании. Сфера управления жильем становится сферой борьбы между сторонниками коммерческих и общественных структур.

Вот типичная форма конфликта. В сдающемся в эксплуатацию доме мнение новоселов разделились. Одних устраивали дорогие услуги, предложенные управленческой компанией, другие не хотели становиться объектами для чьего бы то ни было бизнеса и настаивали на самостоятельном управлении жильем, когда и услуги дешевле, и расчеты за них прозрачные. Поскольку они определяются и контролируются не сторонними структурами, заинтересованными в получении прибыли, а избранным жильцами правлением. Однако управляющую компанию, положившую глаз на дом, такой разброс мнений не смутил. Пользуясь неведением многих жильцов о происходящем в сдающемся в эксплуатацию доме, частники сумели, опираясь на своих сторонников, заключить кабальный договор. Когда же малоактивное большинство жильцов после получения платежек с непомерно большими цифрами стало вникать в происходящее, изменить ситуацию оказалось непросто. Ведь в распоряжении коммерческой структуры - обширные связи, финансовые ресурсы, опытные юристы. А судебные разбирательства заканчиваются, как правило, не в пользу жильцов.

Похожих случаев, как и отработанных схем, по которым коммерческие структуры берут под свое управление жилье, множество. Практически каждая крупная строительная корпорация завела собственные управляющие компании. Правда, этот процесс (до выяснения того, в каком виде предстанет переработанный Жилищный кодекс) пока не форсируется. По оценкам экспертов, частные структуры занимают в стране всего около 5% услуг по управлению и обслуживанию жилья. И не в последнюю очередь замедленный рост объясняется тем, что уровень доверия жильцов к частным структурам невысок и имеет тенденцию к снижению. Поскольку, за малым исключением, путь становления частных компаний, взявшихся за управление жильем, усеян конфликтами и громкими скандалами. Недавно жильцы одного из столичных домов (ул. Голосеевская, 15) отсудили у управленческой компании 2,5 млн. грн. Эти деньги были переплачены из-за незаконно установленных высоких цен за обслуживание. Вернуть средства было нелегко. Более 1,5 года длились судебные разбирательства. Исключение в виде победы жильцов только подтверждает правило. В большинстве таких случаев жильцы остаются в проигрыше. Понятно почему. Управляющая компания или частный жэк, экономя на персонале по обслуживанию домов, не жалеют средств на содержание юридических служб - они у них, как правило, квалифицированные и неуступчивые.

К чему ведет «обязаловка»

Эксперты убеждены: если бы процесс «перезарядки» ЖКХ шел естественным образом, без настойчивого стремления нынешней власти направлять и контролировать его, то при добросовестной конкуренции перевес получили бы самоуправленческие структуры, защищающие интересы жильцов. Тем более что ОСМД прошли длительный путь самосовершенствования, вырастили лидеров, которые на деле смогли засвидетельствовать эффективность новых подходов. Но в таком случае представители крупного бизнеса в виде управляющих компаний или вовсе бы остались не у дел, или вынуждены были бы перейти в разряд вспомогательных, обслуживающих подразделений. Дабы не допустить такого развития событий, влиятельные лоббисты частных компаний от прямого противостояния с конкурентами переходят к скрытым формам борьбы. Если ОСМД настолько популярны, что их невозможно уничтожить, то почему не попытаться «удушить в объятиях» - выхолостить лучшее, что ими наработано, подчинить «профессионалам» из управленческих компаний.

В нормативных документах профильного министерства и местных органов власти (депутатское большинство парламента, принявшее Жилищный кодекс, тоже не осталось в стороне от процесса), в отношении объединений жильцов стала насаждаться «обязаловка». Директивы жесткие - к 2015 году в стране должно быть не менее 45 тыс. ОСМД. Если учесть, что во время формирования этого задания в Украине насчитывалось всего 12 тыс. таких объединений, то выходит, что предстоит за каждый год создавать столько ОСМД, сколько их было создано за последнее десятилетие.

При таком повороте дел с нормальным развитием перспективной формы самоуправления жильцов своей собственностью было покончено. Инициатива людей начала подменяться административным нажимом, дополняемым материальными приманками. Число ОСМД стало демонстрировать ускоренный рост. Согласно статистике, сейчас в 17% многоэтажек созданы объединения жильцов, в столице доля этих домов составила еще больше - 19%. Но чем больше шума вокруг ОСМД, тем больше сомнений в том, что вновь создаваемые объединения будут такими же эффективными, как их предшественники. В спешке, на скорую руку, да еще под обещания (починить, отремонтировать), большинство из которых не будут выполнены, можно создать недееспособные объединения, которые без помощи сторонних (тех же частных компаний) самостоятельно управлять домами не смогут. Такие действия не столько помогают, сколько компрометируют саму идею самоуправления в жилищной сфере. И направление просматривается четко - дело идет к тому, чтобы государственные жэки заменить частными структурами, а полномочия ОСМД свести к минимуму.

Многие удивляются тому, что руководители и специалисты нынешних жэков работают в поте лица над... созданием ОСМД. А удивляться-то нечему - они ведь не рубят сук, на котором сидят. Перспективы большинства «профессионалов», внесших весомый вклад в доведение ЖКХ «до ручки», весьма оптимистичны. Управленческие компании, те, которые работают, и которые только намереваются разворачивать доходный бизнес, очень заинтересованы в кадрах, знающих ЖКХ изнутри, имеющих навыки создания вполне благожелательных к акулам бизнеса объединений жильцов. Этот процесс последнее время зашел настолько далеко, что наряду со слабыми, недееспособными, появились псевдо-ОСМД, лоббирующие не интересы жильцов, а коммерческих структур, которые их создали и поставили на свое обеспечение.

В СМИ проводятся шумные информационно-пропагандистские кампании, направленные на то, чтобы убедить жильцов не заморачиваться налаживанием собственного быта, а положиться целиком на предпринимателей, желающих вести доходный бизнес. Дескать, опытные управляющие компании, работая по принципу «все включено», избавят вас от всяческих хлопот. Ну, а что касается ОСМД, то они изображаются чуть ли не в роли вредителей. В частности утверждается, что таким образом «управление жильем попадает в руки непрофессионалов и деятельность дилетантов будет оправдана, а нанесение вреда
минимизировано только в том случае, если их дополнить профессионалами из управленческих компаний». Точнее мечту частных структур не изложишь. Надо сказать, что управляющие компании втягивают в свою орбиту в основном новосозданные ОСМД, а вот подмять под себя ранее созданные объединения, руководимые опытными, много испытавшими в нескончаемых войнах с жэками председателями, без посторонней помощи не получается. В этих частных конторах работают менеджеры, бухгалтеры, юристы, и при этом нет специалистов по обслуживанию жилья, поскольку они их, как и ОСМД, нанимают со стороны. Иметь дело с посредниками, тем более работающими закрыто и непрозрачно, ОСМД не хотят.

Уроки и ошибки

К чему могут привести перекосы в сторону управляющих компаний при одновременном сужении прав и полномочий ОСМД, выхолащивании из них ценного содержимого, свидетельствует опыт России. В соответствии с проведенной реформой ЖКХ там с 1 января 2010 года передали управление многоквартирными домами в руки жильцов, объединенных в аналогичных нашим ОСМД товариществах собственников домов (ТСД). По разнарядке созданные структуры с узкими и весьма расплывчатыми полномочиями сразу же попали под пресс управляющих компаний. Права жильцов подбирать УК по своему усмотрению оказалось недостаточно. Засилье управляющих компаний и ослабление ТСД привело к резкому повышению оплаты за коммунальные услуги, многочисленным конфликтам между жильцами и предпринимателями. Реформа принесла немалые доходы последним, но не оказала существенного влияния на состояние жилого фонда. Для населения наступили сложные времена. Анализ контролирующих органов показал, что за пореформенное время даже в городах глубинки тарифы выросли в 2-2,5 раза, а в Москве и ряде городов-миллионников стоимость коммунальных услуг в среднестатистической квартире настолько возросла, что превысила арендную плату за нее. Общий ущерб жильцов, в основном за счет переплат частным компаниям за коммунальные услуги, составил около 65 миллиардов рублей.

В Польше, где число объединений жильцов, подобных нашим ОСМД, составляет более 130 тыс., они созданы в большинстве многоквартирных домов. Согласно жилищному законодательству, такие объединения - главные субъекты управления жильем. Под их управлением не только текущее обслуживание домов, но и реконструкция, модернизация устаревшего жилого фонда. Они решают, по существу, все вопросы. Через них государство выдает субсидии на содержание и реконструкции домов, а банки - кредиты. Лучшим показателем их работы стало то, что при большом размахе работ по реконструкции и модернизации жилья, использовании заемных средств здесь нет проблемных кредитов. Нашим реформаторам, прежде чем начинать новый цикл обсуждения и принятие Жилищного кодекса, следовало бы учесть как опыт (негативный и позитивный) соседних стран, так и реальные отечественный наработки.

«Свои» и «чужие»

Лоббистский крен заветованного Жилищного кодекса в сторону интересов частных компаний просматривается во многих его положениях. Принятый ВР документ облегчает коммерческим образованиям доступ к собственности жильцов, дает им возможность заняться бизнесом с использованием чужого имущества даже без согласия его хозяев. Если раньше управляющей компании для обслуживания дома требовалось согласие 50% собственников квартир, то по новому Жилищному кодексу достаточно получить добро 10%. Кроме того, этот документ вводит квалификационные требования к структурам, претендующим на управление жильем. И, естественно, только чиновники будут решать, у кого достаточная квалификация, а у кого ее не хватает. Шансов попасть в управляющие при таком раскладе у малоквалифицированных «своих» гораздо больше, чем у высококвалифицированных «чужих». А, судя по другим положениям кодекса, в число «своих» избранные демократическим путем руководители ОСМД не входят. Учить, повышать квалификацию руководителей объединений, взрастивших ОСМД, реформаторы не стремятся, а Жилищный кодекс в нынешней редакции это не предусматривает.

В частных компаниях весьма раздраженно реагируют на стремление политиков и чиновников, особенно перед выборами, придерживать рост тарифов. Поэтому положения Жилищного кодекса, сводящиеся к тому, чтобы, сменив балансосодержателей дома, оставить объединение жильцов один на один с частными компаниями, весьма порадовали представителей последних, усматривающих в этом возможность вести высокодоходный бизнес. Тем более что заветованный законопроект предусматривает введение в тарифы инвестиционной составляющей. Расчет простой. Главное - ввести в тарифы повышающий их коэффициент, а потом поди разберись, на какие цели истрачены средства - на модернизацию дома или на содержание конторы.

Юрист Татьяна Монтян, как и ряд других экспертов, вообще полагает, что Жилищный кодекс создавался в основном для того, чтобы, не меняя ничего по существу, открыть путь к бизнесу управляющим компаниям. Им, в отличие от государственных жэков, будет намного сподручнее увеличивать тарифы и отсуживать у жителей долги. И никакие выборы не смогут помешать процессу незаконного обогащения одних и обеднения других. Если, конечно, в Жилищный кодекс не будут внесены принципиальные изменения, которые не на словах, а на деле поддержат ОСМД, способные защитить интересы владельцев жилья.