Жилищный Кодекс Украины - принять нельзя отменить

Быть самым сильным и красивым во дворе, в классе или в государстве - хорошо. Дать, кому хочешь подзатыльник, прижать девочку в раздевалке или провести любой законопроект - коменданте Че взмахнул рукой и готово. Однако это не означает быть самым умным. История с «налоговым майданом» показала, что можно и нарваться.

На выходе из ВР - новый Жилищный кодекс Украины (ЖКУ), который вызывал массу вопросов и возражений со стороны юристов, экспертов и простых граждан. К сожалению, разработчики законопроекта находятся в ситуации цуг-цванга: любой ход только ухудшает положение. С одной стороны, по процедуре вносить изменения после того, как проект вынесен на второе чтение, нельзя, т.е. улучшить его основные принципы невозможно. С другой - принимать проект в имеющемся виде - означает пойти на прямые нарушения Конституции и Гражданского кодекса Украины. Именно об этом говорят заключения экспертов, в т. ч. юридического управления самой Верховной Рады. Более того, принятие такого проекта поставит всех граждан страны в подчиненное положение к застройщикам, коммунальщикам и банкирам. Именно их лоббистские интересы явно просматриваются в одиозных новеллах законопроекта («Нежилой кодекс», ЗН № 6 от 11.12.2010).

Принятие такого ЖКУ не вызовет, вероятно, «жилищного майдана» (слишком разобщены владельцы отдельных квартир), но рост социального напряжения и «мини-майданы» - гарантированы. Поэтому попробуем спокойно разобраться, где поставить точку в заголовке.

Жилищный кодекс - не Сodex

Кодекс (в переводе с латинского «книга») - это единый законодательный акт, который систематизирует (обобщает) одну область права и пересматривает ранее действующие законы. В жилищном праве помимо ЖК УССР действует целый ряд других законов: «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» (ОСМД), «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшей застройки», «О жилищном фонде социального назначения» и т. д.

Логично было ожидать, что ЖКУ соберет их под одной обложкой и заменит. Однако из переходных положений мы узнаем, что, например, закон «О приватизации» продолжает действовать как базовый, а он в некоторых принципиальных моментах (см. ниже) вступает в противоречие с новым ЖКУ. Закон об ОСМД также действует, но «с учетом требований этого кодекса и Общегосударственной программы развития и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2014 годы».

Следовательно, ни о какой кодификации речи быть не может. Для чего он тогда писался?

Зачем нужен ЖКУ

Есть несколько принципиально новых проблем, которые просто не могли возникнуть в советское время. Во-первых, приватизация жилья 90-х годов привела к парадоксальной ситуации: все квартиры в доме находятся в частной собственности, а сам дом - в коммунальной или «на балансе» района. В одних случаях местная власть сопротивляется образованию ОСМД (потому как сдает в аренду или распродает чердаки и подвалы), а в других и она, и государство хотят избавиться от головной боли под названием «содержание жилищного фонда».

Фактически многоквартирный дом находится в совместной собственности владельцев квартир, а юридически это никак не оформлено. То, что квартира не висит в пространстве, а над и под ней находятся другие квартиры, подвал или крыша, не вошло еще в сознание украинца. Соответственно граждане не в состоянии защитить себя от произвола монополистов-коммунальщиков и безалаберного обслуживания жеком. Следовательно, первая проблема, которую должен был решить ЖКУ, - объединение собственников приватизированных квартир.

Во-вторых - устаревший жилищный фонд. С одной стороны, от него хочет избавиться государство, но у него нет денег на новое строительство, с другой - само население в своей массе не принимает ответственности за дом в целом, - только после порога, - и совсем не думает, что дом не вечен и надо копить деньги на новый. Итак, вторая задача для ЖКУ - законодательное упорядочение процессов реконструкции, реновации и замены (сноса) старого жилфонда, упрощенно - проблема хрущевок.

В-третьих и в-четвертых, квартирная очередь. За 9 месяцев 2010 г. (последние статданные) в Украине построено 5,2 млн. кв. м жилья, из них 70,7% - частные дома, а сколько - за счет государственного бюджета, т.е. очередникам? Присядьте, очередники - 0,3%. Фактически строительство бесплатного жилья для квартирной очереди прекратилось. Единственный реальный способ заполучить квартиру - купить ее. Купить сразу - для большинства украинцев непосильно, в кредит - тоже далеко не просто. Здесь возникает сразу два вопроса: что делать со старой очередью (имеют ли преимущества те, кто в очереди, к примеру, более 20 лет) и как не оказаться на улице, если семья в силу жизненных обстоятельств не может выплачивать кредит? Назовем это проблемами очереди и ипотеки.

Есть, правда, третий способ получения квартиры - бесплатное социальное жилье. Здесь возникает следующая проблема - определение когорты семей, которые в соответствии со ст. 47 Конституции «требуют социальной защиты» и, следовательно, имеют право на бесплатное жилье или за «доступную для них плату», последнее тоже надо определить. Это - пятая проблема для ЖКУ.

Итак, имеем пять общих проблем, которые должен был решить новый ЖК Украины. Решил ли он их?

Железной рукой загоним граждан в светлое будущее

Юрий Хиврич в бытность министром ЖКХ пообещал: «Мы примем закон, чтобы с 2015 года были одни только объединения совладельцев многоквартирных домов, а жэки будут отменены» (http://zaxid.net/newsua/2010/7/26/122047/). (Правда, неясно, кто тогда будет подметать дворы, не сами же собственники? - А.С.)

В целом приветствуя ОСМД как светлое будущее, следует заметить, что путь к нему не такой короткий и простой, как кажется экс-министру. Во-первых, у государства нет денег для приведения жилфонда в приличное состояние, когда бы граждане согласились взять на себя ответственность за его содержание. Во-вторых, у нас не изжита «колхозная психология» по отношению к совместной собственности, и это главный тормоз на пути ОСМД. Творцы нового кодекса, не особо задумываясь над этими вопросами, отослали граждан из старых домов к старому закону об ОСМД, а для новых прописали: если новоселы за три месяца не объединятся, то исполнителя коммунальных услуг им выберет местная власть.

Получается, что отдельный гражданин не имеет права заключить прямой договор, например, с «Киевэнерго» или с «Житомирводоканалом», а значит и спросить за качество услуг тоже не может. Более того, при навязывании исполнителя услуг нарушаются нормы Гражданского кодекса о добровольности при заключении договоров. Ясно, что вопросы эти - непростые, но и решать их так брутально и примитивно, как записано в проекте, просто противозаконно. С точки зрения конституционных прав и свобод граждан тоже - явное нарушение.

Добровольно-принудительное выселение

Проблема хрущевок сводится к проблеме отселения или выселения. (Не считая, конечно, взяток за доступ к земельным участкам). Эту проблему пытались разрешить с помощью отдельного закона, принятого еще в 2006 г. («Элитные» хрущевки», «ЗН» № 9 от 8.03.2007). Теперь то, что регулировалось целым законом, разработчики ЖКУ «впихнули» в одну-единственную статью 166. Естественно, в нее не попали ни критерии отбора жилья, идущего под реконструкцию, ни права тех, кого переселяют, ни гарантии от злоупотреблений власти или застройщика (все описано скупо и… тупо). Фактически людей оставляют один на один с мощными строительными компаниями, со сворой беспринципных юристов и бритоголовых охранников. А власть может сделать еще проще - довести дома до такого состояния, что люди будут готовы переехать куда угодно, лишь бы переехать. Подобный «сценарий» промелькнул в ТВ-сюжете об одном из микрорайонов Киева.

Говорить здесь о таких высоких материях, как неприкосновенность частной собственности, которая гарантирована ст. 41 Конституции, просто нет смысла - товарищи не поймут.

Очередь в гости к Богу

В Украине 1,2 млн. семей имеют иллюзии или на всякий случай стоят на квартирной очереди. До последнего кризиса средний срок ожидания в ней составлял 73,9 года («Очередь длиной в жизнь», ЗН, № 43 от 15.11.2008), это при средней продолжительности жизни украинских женщин - 74 года, а мужчин - 62… (Какая ситуация на сегодня - даже не хочу считать. Чтобы не расстраиваться.)

Предположим, вам повезло, вы получили ордер на новую государственную (бесплатную!) квартиру. Не сильно радуйтесь - если ваш дом будет построен после принятия ЖКУ, то стать полноценным собственником, т.е. приватизировать квартиру, вам не разрешит ст. 117 нового кодекса. А если у вас «до того» была квартира, то приватизировать новую можно только «после того» как: «громадяни… передають безоплатно належне їм на праві приватної власності житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов» (ст. 36).

Мало того, что названные статьи вступают в противоречие - одна говорит «нельзя», а другая - «можно», так еще и… отдай свою старую квартиру (за так). Народный депутат Игорь Лысов, один из авторов кодекса, в разговоре со мной признал, что последнее, конечно, глупость, которую следует исправлять. (Но эта - далеко не единственная.) Такая норма сужает права граждан, что категорически запрещено ст. 21 и 22 Конституции.

Новый кодекс может поделить людей из очереди на два сорта и по другому признаку. Мало того, что приватизировать полученную из коммунального фонда квартиру нельзя, так и договор найма будет не бессрочным (как это было всегда), а до определенного срока. Какого? Неизвестно, но люди будут жить под страхом выселения. Нормально?

Можно получить бесплатную квартиру из фонда социального назначения, для этого средний доход члена семьи должен быть не больше, чем сумма прожиточного минимума и «опосредованной стоимости найма (аренды) жилья в данном населенном пункте». Что есть «опосредованная стоимость» - не ясно. Дело в том что, новый кодекс, кроме платы за обслуживание дома и придомовых территорий, вводит плату за аренду социального жилья (ст. 109). Имеется ли в виду эта плата или рыночная стоимость аренды квартиры - непонятно, а это крайне важно, потому что, если ваши доходы превысят названный выше критерий, вас выселят из социального жилья и вам придется снимать квартиру уже по рыночной цене!

Выселение из социальной квартиры (при увеличении доходов) может показаться логичным, но на самом деле оно будет провоцировать семью на сокрытие доходов или вообще - ничегонеделание. Зачем зарабатывать больше, если выселят из квартиры?

По-моему, достаточно, поэтому остановимся. Любой портной вам скажет - если ткань раскроена неправильно, то сшить хороший костюм из нее не получится. С проектом Жилищного кодекса Украины - как раз тот случай.