Ипотека: делаем ставки, господа!

На эту перспективную лошадку не ставил разве что ленивый. Так, в начале года у тотализатора была замечена экс-премьер Тимошенко. Именно в тот момент из программной папки тогда еще новоиспеченной главы правительства и выпал белоснежный листок с интригующим тезисом «Территория качественной жизни», который, едва коснувшись массивной пуговицы ее эксклюзивного пиджака, непринужденно спланировал прямо на начищенный до блеска ботинок господина, подошедшего вторым.

Тот, скрипнув насиженным в высоком кресле радикулитом, вернул важной даме документ и покрепче сжал ручку черного портфеля из крокодиловой кожи, до отказа набитого депозитами, кредитами и прочими необходимыми в нелегком банковском деле инструментами.

Заметим, здесь же, почти в дверях, тормознул и еще один, правда, несколько растерянного вида гражданин. И пока его пронырливая рука занялась поисками в кармане отложенного из последней зарплаты полтинника, а взгляд стал придирчиво буравить спины опередивших его игроков, на украинских ипотечных бегах пробило время очередного старта.

Государство: всем — по обещанию,
от каждого — по голосу?

Многочисленные публичные заявления экс-премьера на предмет ипотеки успели обозначить в болезненном сознании многострадальной украинской нации по меньшей мере две вещи. С одной стороны, с учетом миллионной очереди на жилье в Украине и драконовских ставок отечественных банков на ипотечные кредиты, словам Юлии Владимировны очень хотелось верить. С другой, — догадываясь о склонности Тимошенко к определенной доле популизма, все еще хочется узнать и о том, каким образом старое правительство намеревалось (а новое вознамерится?) организовать стране выгодные кредиты на жилье под минимальные банковские проценты? Обещание сие, кстати, прозвучало синхронно с декларациями о великом переселении народов из хрущевок, о бесплатных квартирах 20 тысячам нуждающихся учителей, а также кредитах для милиционеров за счет бюджета…

Все очень просто — в бой пустили тяжелую артиллерию в виде Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) и пакета законопроектов в рамках вышеупомянутой правительственной программы «Качественная территория жизни». Суть деятельности ГИУ сводится к распространенному в мировой практике процессу рефинансирования дешевыми ресурсами банковских кредитов, выданных гражданам для приобретения жилья.

Государственное ипотечное учреждение создано в октябре 2004 года. Но заработало только с приходом новой власти, обзаведясь собственным уставным капиталом в 20 миллионов из госбюджета. Это вместо обещанных пятидесяти. Тем не менее, по словам нынешнего и.о. директора ГИУ Сергея Святко, для раскрутки деятельности компании этих денег вполне достаточно. Уже сегодня ипотечное учреждение приступило к рефинансированию отечественных банков, правда, пока в рамках пилотного проекта. На его реализацию уйдет 2 миллиона из уставного фонда, а также немало сил и мозгов финансистов компании, намеревающихся обкатать механизм последующего массового сотрудничества ГИУ с финансовыми учреждениями. Пять украинских семей в ходе этого проекта получат ипотечные кредиты под 9,5% годовых, что на 7,5% ниже среднерыночного показателя. Такая процентная ставка зафиксирована в стандартах рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, утвержденных ГИУ для «пилота». Здесь определен и максимальный размер кредита: 450 000 гривен — в Киеве, 350 000 гривен — в городах-миллионниках, 250 — 150—100 тысяч соответственно в более мелких городах, районах и селах. Срок погашения такого кредита — от 3 до 30 лет. Его размер может составить не более 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости, то есть первый взнос покупателя — 30%. Стандартами предусмотрено не только оформление закладной на приобретаемую недвижимость, но и обязательное страхование предмета ипотеки, а также жизни и здоровья заемщика, возраст которого, кстати, не ограничен. Однако, в случае обслуживания владельцев пенсионных удостоверений, банку потребуется официальный созаемщик в лице ближайшего родственника. Обозначены и требования к доходам — так, максимальное соотношение суммы платежей по кредиту к доходам клиента составляет 40%. Это кратко.

Тем не менее уже не первый месяц в украинской финансовой среде и деловой прессе идет дискуссия о потенциальной способности ГИУ найти и привлечь дешевые ресурсы для масштабного, а не показательного процесса рефинансирования банков. В этой связи правительство и чиновники ипотечного учреждения первоначально акцентировали внимание на возможном использовании уставного капитала, а также средств, полученных от приватизации, дооценки реприватизированного имущества и продажи земель несельскохозяйственного значения. Но эти чисто бюджетные источники, имея довольно опосредованное отношение к рыночным механизмам, по мнению руководства ГИУ, вряд ли претендуют на роль основных. В связи с чем сегодня г-н Святко делает упор на ресурсы внутренних и зарубежных инвесторов, кредиты международных организаций, а также средства негосударственных пенсионных фондов и отечественных страховых компаний. Инструментом же привлечения обозначенных дешевых ресурсов должны стать ценные бумаги Государственного ипотечного учреждения, в числе которых его руководитель назвал корпоративные и ипотечные облигации, а также ипотечные сертификаты.

Рынок: в поисках длинных денег

Сегодня объем рынка выданных в Украине ипотечных кредитов приближается к 5 миллиардам гривен. Что, однако, мало радует экспертов, потому как это всего лишь 2% от ВВП, в то время как в развитых европейских странах подобный показатель достигает отметки 50—60 единиц. Причин столь медленного развития национальной ипотеки превеликое множество, начиная от несогласованности законодательной базы (даже при наличии в Украине Закона об ипотеке, принятого в прошлом году и признанного одним из лучших в Европе) и заканчивая низким уровнем жизни в стране. Тем не менее в случае полноценного выхода на украинский финансовый рынок ГИУ в качестве основного регулятора процессов ипотечного кредитования со своими стандартами и фондовыми инструментами правительство надеется создать и завести довольно сложный механизм доступного кредитования жилья в Украине. Для чего необходим ряд совершенно конкретных условий. Среди них:

Одинаковые правила игры на рынке

Первую попытку стандартизации банковских услуг в этой сфере предприняла Национальная ипотечная ассоциация, в которую еще несколько лет назад вошли крупнейшие украинские банки и компании, занимающиеся кредитованием под залог. Нельзя сказать, что стандарты, на тот момент предложенные рынку, прочно утвердились во всех финансовых институтах, однако, по словам нынешнего исполнительного директора ассоциации Антона Сергеева, это был первый документ, который систематизировал взаимоотношения банков и клиентов. Сегодня ГИУ, разрабатывая новые стандарты ипотечного кредитования и намереваясь выступить в роли некоего рыночного локомотива, ведет речь о согласованных процентных ставках, сроках, суммах кредитования и единых методиках оценки жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости. Также разрабатывается и стандартный для всех банков пакет документов, форма кредитного и страховых договоров, обязательных на момент заключения сделки. Финансисты ГИУ, в случае принятия ВР пакета законов, рассматривают и возможность появления на украинском рынке такого классического продукта ипотеки, как закладная.

Минимизация рисков

Если вы спросите банкира, почему, по статистике, из десяти желающих взять кредит на жилье его банк удовлетворяет только двоих, то, поверьте, этот немногословный начальник поведает вам не одну занимательную историю о том, что такое задолженность клиента и как невыносимо с ней бороться в условиях украинской реальности.

Недобросовестный заемщик на сегодня один из главных рисков любой финансовой организации, в том числе и банка. Предпосылок для подобного поведения граждан предостаточно. Здесь и элементарная постсоветская ментальность, когда привычка отдавать долги просто отсутствует, и особый расчет, основанный на том же несовершенстве законодательства. Так, довольно показательным в этой связи можно назвать странное, но только на первый взгляд, условие большинства банков — предоставить при оформлении кредита справку о прописке несовершеннолетних детей. То бишь, до выплаты долга вашим чадам не грозит официально поселиться в родных пенатах. Причина одна — большие затруднения кредитора при выселении из заложенной квартиры должника с несовершеннолетним ребенком. В нашем социально ориентированном государстве такое возможно только с разрешения опекунского совета, который, в свою очередь, опираясь на то же законодательство, редко на это идет. Ну а что делать, если в семье недобросовестного клиента появился очередной малыш, автоматически прописывающийся по месту жительства папы и мамы, вообще трудно сказать. Потому, по-видимому, в одном из законопроектов, инициированных правительством, и появилась короткая строка о том, что в подобных критических случаях обострения и без того не слишком дружественных взаимоотношений клиента и банка, последнему разрешено обходиться без услуг опекунского совета.

Довольно важной в этом аспекте можно считать и инициативу правительства по созданию в Украине бюро кредитных историй. Подобная практика, давно распространенная на Западе, и нашим финансовым учреждениям поможет застраховать свой бизнес от недобросовестного заемщика. К тому же ипотечное учреждение, помимо разработки стандартов кредитования, занимается и созданием особенных методик определения платежеспособности и ответственности потенциального клиента. Здесь, как и за рубежом, ГИУ собирается рекомендовать банкам обращать внимание не только на официальный доход клиента, но и на наличие у него автомобиля, земельного участка и даже мобильного телефона — проблема сокрытия истинных доходов остро стоит и в экономически развитых государствах.

Показательным является и покрытие еще одного серьезного банковского риска — смерти или инвалидности заемщика. Страховые полисы здесь, согласно разрабатываемым стандартам, будут обязательны. Эксперты говорят, что за границей в этом случае страхуют еще и риск безработицы, однако, в связи с существованием в этом продукте множества лазеек для недобросовестного клиента, страхование подобного риска даже для западных финансистов — высшая математика.

Наличие в обороте длинных денег

Основополагающим условием реализации плана, задуманного правительством, все же следует считать возможность аккумулировать на рынке так называемые длинные деньги и перераспределять их в ипотечные программы. По словам председателя правления страховой компании «АСКА-жизнь» Галины Третьяковой, такие деньги не стоит искать в зарубежных фондах и банках — их ресурсы временные, завести же ипотечный механизм можно, только используя внутренние ресурсы — то есть деньги самого населения страны. Третьякова говорит о трех видах внутренних финансовых ресурсов. Так, банковские депозиты обеспечивают рынок короткими деньгами — от года до полутора лет. Более длинными деньгами располагают инвестиционные фонды и трастовые компании — от года до трех лет. И самые длинные деньги — у «лайфовых» страховых компаний и негосударственных пенсионных фондов, где накопление длится 5 — 30 лет. Сегодня страховщики понимают, что более выгодного размещения своих ресурсов, чем ценные бумаги ГИУ, им просто не найти. Инвестируя в ипотеку, они, во-первых, приобретают надежные бумаги, подкрепленные реальной недвижимостью, во-вторых, избегают накладных расходов по постоянному реинвестированию скапливающейся на их счетах денежной массы, в-третьих, получают налоговые преференции от государства, о возможности которых совсем не прозрачно намекнул автору руководитель ГИУ. К тому же страховщики жизни просто кровно заинтересованы в скорейшем внедрении ипотечного механизма, так как, используя страховщиков в качестве инвесторов ГИУ, государству ничего не остается, как способствовать развитию этого сегмента рынка. Проще говоря, придется нам страховать свои жизни так же активно, как это делают граждане европейских стран.

Разработанный механизм постоянного обращения денег в цепочке: инвестор — ГИУ — банк — клиент – инвестор, в ипотечном учреждении окрестили «многоканальным мультипликатором». Как он работает? Предположим, что Государственное ипотечное учреждение за счет средств своего уставного фонда выкупает (рефинансирует) у банков их ипотечные активы. Однако выкупает с коэффициентом.

«То есть условно, если мы даем банку 80 миллионов гривен, то взамен получаем уже ипотечные активы на 100 миллионов, — говорит Сергей Святко, — и на эти 100 миллионов мы выпускаем ипотечные ценные бумаги, которые размещаем на рынке. Поскольку эти бумаги достаточно надежны — они ведь обеспечены ипотекой, спрос на них будет высоким. Затем деньги, вырученные от продажи наших ценных бумаг (за вычетом затрат на эмиссию и обслуживание это составляет уже 90 миллионов), снова предоставляются банкам. И за них можно получить уже 110 миллионов. Что касается банков, то, несмотря на изначально небольшую маржу в 2% от ставки в 9,5% годовых на кредит, перспектива возможных объемов не позволит отказаться от сотрудничества с нашей компанией. За границей, например, маржа банков при ипотечном кредитовании еле дотягивает до 0,2%. И ничего, считают это довольно прибыльным бизнесом».

Таким образом, по мнению экспертов ГИУ, возможно обеспечить непрерывный процесс обращения денег, постоянно наращивая капитал и увеличивая количество выданных кредитов. Однако до фиесты еще далеко.

Потребитель: подтянись…
до среднего класса!

Первой и пока еще вряд ли преодолимой преградой на пути нашей перспективной лошадки стоит тот самый «растерянного вида» гражданин, панически шарящий у себя в кармане в поисках отложенного полтинника. И это не просто образ, это — реальность, в которой среднестатистический украинец, живущий в небольшом городке, все-таки не решится встать в очередь за господином с черным кожаным портфелем и сделать свою ставку. Потому как, сколько бы он ни откладывал полтинников со своей средней зарплаты ну пусть даже в 1000 гривен, собрать 10 тысяч баксов на 30-процентный первый взнос ему в обозримом будущем вряд ли удастся. Правда, оптимисты из ГИУ и здесь видят выход в новом страховом продукте, когда первый взнос банку компенсирует страховая компания. Очень может быть… Если захотеть, конечно. Вот только средний класс в Украине, так до сих пор и не появился. Предпосылок нет.

Безусловно, особый разговор — жители столицы и городов-миллионников. Здесь спрос на ипотеку, действительно, есть и, пожалуй, будет. Однако внимательный читатель заметил, что уставный фонд ГИУ — 20, а не 80 рассматриваемых в примере миллионов. Потому надеяться на быструю раскрутку «многоканального мультипликатора» не стоит. Государственное ипотечное учреждение просто в силу своих ограниченных финансовых возможностей не сможет стать тем самым локомотивом, на который будут ориентироваться рыночные течения.

Опять-таки тот же читатель вспомнит и о выпуске ценных бумаг ГИУ на астрономическую для украинского ипотечного рынка сумму в 10 миллиардов под государственные гарантии. Но даже если это чудо и произойдет и ГИУ заработает на полную катушку, мудрые эксперты небезосновательно предупреждают о возможном росте цен на недвижимость, которые сегодня в столице и так уже на уровне мировых. Так что и здесь перспективная лошадка может споткнуться. Если пойдет на одном риске.