Энергоаудит жилья — это теория

Совладельцев многоквартирных домов интересуют не характеристики здания в целом, а правильность учета своей доли в общих затратах.

С наступлением зимы - рекордно холодной за последние годы, а также с получением платежек за отопление с астрономическими суммами, у населения обострился интерес к энергосбережению и всем вопросам, связанным с экономией тепла.

Законодатели тоже спешат нас "порадовать" целым рядом новаций в этой сфере. Так, не за горами принятие Верховной Радой законопроекта "Об энергетической эффективности зданий". В случае его принятия все объекты строительства и уже существующие здания должны будут пройти аудит энергетической эффективности. В жилых многоэтажках выложить за это свои кровные придется всем собственникам квартир…

Специалисты и простые граждане уже забеспокоились, поскольку механизмы этого нововведения не совсем понятны. С объектами строительства все более-менее ясно, хотя любопытно: будет ли проводить подобный аудит застройщик? Или переложит это на плечи инвесторов и покупателей?

Еще непонятнее с уже существующими домами: как можно заставить собственников недвижимости проводить этот аудит? Чем вызвана такая необходимость?

"Сам по себе этот законопроект не является чем-то новым и исключительным, - комментирует эсперт по энергоаудиту и энергоэффективности Александр Вертелев. - В Верховной Раде с переменным успехом находятся на рассмотрении уже довольно длительное время одновременно несколько законопроектов на эту тему. В октябре 2016 г. парламент принял в первом чтении законопроект под №4901 "О коммерческом учете коммунальных услуг", в котором предусматривается потребление воды и энергоносителей только при наличии коммерческих счетчиков.

При этом важно понимать, что этот и аналогичные законы касаются, прежде всего, не энергоэффективности, а взаимоотношений в сфере ЖКХ.

Старая система управления ЖКХ себя уже, очевидно, изжила, а новая - только формируется, причем болезненно. Мы снова живем в эпоху перемен.

Новые законопроекты, призванные сформировать новые отношения в сфере ЖХК, пишутся и лоббируются, в основном, либо профильными чиновниками, либо энергосервисными компаниями, преследующими, в первую очередь, собственные интересы.

Энергопотребители же (то есть мы с вами) в этом процессе практически не участвуют.

Какие-то, явно лоббистские, положения законопроектов могут быть отсечены сознательной частью депутатского корпуса на этапе прохождения закона через Верховную Раду. В противном же случае наши интересы и элементарный здравый смысл мы будем отстаивать только постфактум.

Существенный перекос в формировании отношений между продавцами и покупателями энергоносителей усугубляется тем, что большинство потребителей энергии не являются специалистами в сфере энергетики и теплотехники.

Однако скоро гражданам все же придется вникать в скучные технические подробности, а также создавать общественные организации, профессионально отстаивающие их интересы. Мудрым и взвешенным арбитром на этом уж очень монополизированном рынке могли бы выступить профильные государственные органы, но этого мы пока не наблюдаем…"

Кстати, законопроект об энергоаудите "варится" в Раде уже давно. В январе 2016 г. закон об энергетической эффективности зданий уже ставили на голосование, но большинством голосов вернули в Кабинет Министров для доработки из-за неопределенности механизмов его реализации и наличия явных коррупционных составляющих.

В июле 2016 г. проект закона об энергетической эффективности зданий №4941 снова внесли в Верховную Раду.

Однако в Украине уже давно действует норма, предполагающая составление энергетических паспортов на здания. В феврале 2008 г. приказом Министерства регионального развития и строительства Украины был введен в действие национальный стандарт ГСТУ-Н Б А.2.2-5:2007 "Наставление по разработке и составлению энергетического паспорта зданий при новом строительстве и реконструкции". Есть еще нормативные документы: ГСТУ-Н Б В.1.1-27:2010 "Строительная климатология" и ГСН В.2.6-31:2006 "Конструкции зданий и сооружений. Тепловая изоляция зданий".

Второй документ предусматривает классификацию зданий по категориям энергоэффективности, от наивысшего "А" до "G". С нормативными документами по энергоэффективности на этапе строительства все более-менее в порядке.

Эксперты считают, что законопроект 4941 во многом дословно повторяет положения перечисленных выше стандартов, возводя их термины, нормы и систему энергетической квалификации зданий в ранг закона, а также перенося действие таких норм на весь период эксплуатации зданий. Кроме того, он содержит положения о наличии энергетических сертификатов на здание, и даже привязывает к наличию такого сертификата реализацию владельцами зданий своих прав собственности. К слову, действие этого закона не распространяется на промышленные здания, церкви и еще некоторые категории построек.

Законопроект предполагает создание системы сертификации энергоэффективности зданий и отдельных помещений, системы аттестации и периодической переаттестации соответствующих кадров. Кроме того, планируется создать Фонд энергоэффективности с широкими полномочиями в плане разработки общенациональных программ повышения энергоэффективности, по сбору и систематизации статистических данных, разработке рекомендаций и методических указаний, выдаче целевых льготных кредитов и пр.

Перед новым Фондом ставят давно назревшие задачи по сбору и систематизации актуальной информации, а также предполагается доступ Фонда к управлению большими объемами финансовых потоков. Любопытно, что данный законопроект абсолютно игнорирует действующий с 1994 г. Закон Украины "Об энергосбережении" и наличие в стране действующего с 1995 г. Государственного агентства по энергоэффективности и энергосбережению, которое, как предполагалось, уже более 20 лет должно было активно заниматься именно этой проблематикой…

Специалисты отмечают, что новация содержит немало нечетких положений, возлагающих принятие конкретных решений на усмотрение местных органов власти, что оставляет широкое поле для трактовок конкретной ситуации в ту или иную сторону. Законопроект напрямую ограничивает имущественные права собственников жилых зданий и формирует новые регулирующие органы, дублирующие уже существующие…

Вооружаемся калькулятором

Итак, если законопроект об энергоаудите будет принят, нас с вами опять заставят выворачивать карманы. В Интернете уже озвучена примерная цена. Стоимость энергоаудита для многоэтажек: до 100 квартир - 9,5 тыс. грн, до 300 квартир - 12 тыс. грн, до 350 квартир - 13 тыс. грн. Сумма зависит от площади дома и оборудования, используемого энергоаудитором. К примеру, семье, проживающей в доме на сто квартир, за аудит придется заплатить от 50 до 120 грн - несколько гривен за 1 кв. м, не так уж дорого.

Однако это - скорее всего расчет для типовых домов серийной застройки, на которые сохранилась вся строительная документация. Серьезное обследование и выработка рекомендаций для какого-либо индивидуального здания, особенно при отсутствии исходной строительной документации, кроме планов БТИ, может стоить в разы дороже. Остается надеяться, что цена на эти услуги будет формироваться рынком, а не волевым администрированием. Но дешевой, если речь идет о реальном обследовании зданий и реальном расчете их теплотехнических характеристик, она не будет.

Оправдают ли себя расходы на прохождение аудита, если начать утепляться по его результатам?

"Если немного углубиться в физику процесса, - говорит Александр Вертелев, - то окажется, что первый слой утеплителя будет самым эффективным для снижения тепловых потерь через ограждающие конструкции. Следующий точно такой же слой утеплителя даст меньший эффект, поскольку будет бороться уже с меньшими теплопотерями и, соответственно, окупаться будет дольше. Третий слой - еще дольше, и так до полной потери экономической и теплотехнической целесообразности дальнейшего утепления.

Поэтому экономическая целесообразность дальнейшего увеличения толщины утеплителя при цене газа в 50 долл. США за тысячу кубометров будет одна, а при цене того же объема газа в 500 долл. США - совершенно иная. И если в первом случае устройство дополнительного слоя утеплителя могло не окупиться даже с учетом большой продолжительности срока эксплуатации зданий, то по мере роста цены на энергоносители дополнительное утепление становится все более и более финансово привлекательным проектом.

Даже житель современного энергоэффективного дома, имеющего энергетический паспорт (либо сертификат), не избавлен от ряда проблем. Подобный паспорт описывает теплотехнические характеристики здания в целом, а жильцов интересует правильность учета своей доли в общих затратах.

Счетчик тепла обычно устанавливается общедомовой. А дом состоит не только из самих квартир, но и из помещений общего пользования (холлов, коридоров, лестничных клеток, подвалов и проч.), которые также отапливаются, и за их отопление владельцы квартир должны платить пропорционально своей имущественной доле. Площадь помещений общего пользования в любом многоквартирном доме достаточно велика - от 25 до 40-45% от общей площади всего здания. Как происходит распределение этой нагрузки, рядовой владелец жилья не знает. У него нет законодательно прописанного протокола для получения доступа к таким расчетам и их контроля.

Если часть жильцов начинает ставить индивидуальные счетчики тепла для своих квартир и платить по ним, то возникает проблема корректного расчета их долевого участия в оплате отопления общедомовых помещений. Четко прописанного законодательством механизма расчетов нет. Как происходит распределение этих затрат сотрудниками обслуживающих дом организаций и какова их квалификация в этой области - неизвестно. Зачастую из общего объема потребленного тепла вычитают показания индивидуальных счетчиков, а остаток разбрасывают на прочие квартиры. По мере роста количества индивидуальных приборов учета рост счетов за отопление для остальных жильцов становится заметным, начинаются жалобы и скандалы.

В процессе ненадлежащей эксплуатации здания его теплотехнические показатели могут ухудшиться и перестать соответствовать выданному ранее паспорту. Можно повредить кровлю, возникнет замокание утеплителя, его теплотехнические характеристики существенно ухудшатся. То же относится и к фасаду. Могут быть выбиты окна, перестать закрываться какие-то двери. Все это в той или иной степени увеличит теплопотери здания.

Эти проблемы не могут быть решены повторным принудительным энергоаудитом или принудительным дополнительным утеплением здания…"

Специалисты считают, что важнее иметь понятный и работоспособный протокол учета и распределения оплаты тепла между совладельцами многоквартирных домов, владеть базовыми теплотехническими характеристиками жилья - расчетными тепловыми характеристиками отапливаемых помещений, выраженных в ваттах на метр квадратный в час (Вт/м²·час), совокупными установленными мощностями приборов отопления (в ваттах) и привязкой этих показателей к среднесуточной температуре за месяц и за отопительный сезон.

Это позволит довольно точно определять корректность расчетов и отсекать неправдоподобно большие счета.

Тогда собственник квартиры будет понимать, что при нормальном текущем утеплении его дома средний расход тепла за отопительный сезон будет составлять, например, 40 Вт на 1 метр квадратный в час в теплую зиму или 60 Вт на квадратный метр в час для холодной зимы. Получив не отражающий положение дел счет, собственник сразу задастся вопросом - у него утепление фасада где-то отпало, доводчик на двери сломался, утепление на крыше замокло или ЖЭК что-то мутит со счетами?

Также будет понятно, что вложив деньги в утепление своего дома, можно достичь среднего показателя в 20–25 Вт/ м²·час за отопительный сезон, но окупаться такое мероприятие будет, например, 15 лет. Такие знания позволят принимать решения самостоятельно, а не под давлением и штрафами.

Когда мы сегодня поднимаем вопрос тепла в наших квартирах, стоит думать не только об экономии газа, но и о "квалификации" потребителя, который должен иметь специализацию бухгалтера, строителя, инженера…

Иначе просто не выжить.