Реформа БТІ: що далі в ліс?..

Парламентська законодавча кухня нині перетравлює чергову порцію законопроектів, покликаних, за твердженням їх авторів, нарешті навести лад у багатостраждальній вітчизняній системі реєстрації прав на нерухомість. Загалом активне реформування системи Бюро технічної інвентаризації (БТІ) йде вже третій рік поспіль, однак ніяк не дійде до логічного завершення. І не лише тому, що бюрократичні низи опираються. Нині триває затята боротьба між різними владними групами, адже на кону високі ставки - змога набивати кишені шляхом збирання корупційної данини з підлеглих, право наситити ринок кишеньковими комерційними структурами, отримання важелів контролю над перерозподілом активів…

Добрими намірами?..

Свідченням проблемності вітчизняної системи реєстрації прав на нерухомість можуть слугувати слабкі позиції України в рейтингу Doing Business-2012. За зручністю реєстрації прав власності наша держава посіла непочесне 166-те місце із 183 країн (за рік - зниження на одну сходинку). За підрахунками експертів, щоб зареєструвати власність в Україні, потрібно витратити 117 днів, що майже в чотири (!) рази більше, ніж у країнах Європи та Центральної Азії (33 дні) або ОЕСР (31 день).

Аби сповна відчути весь присмак роботи БТІ, які поки що займаються відповідною
роботою з нерухомістю, не обов’язково звертатися до авторитетних аналітиків. Достатньо просто піти до будь-якої відповідної установи та послухати «маленьких українців». Від потоку характерної інформації вуха задерев’яніють… Однак уся сіль української ситуації - в розконцентрованості реєстраційної системи. Крім БТІ, в ній працюють Держагентство земельних ресурсів, яке видає документи на землю, та Мін’юст, що веде реєстр прав власності на нерухомість та іпотеки.

Здавалося б, зосередження функції реєстрації в одному центрі мало би поліпшити ситуацію. І влада, власне, пішла цим шляхом. У 2010 році ВР ухвалила в новій редакції Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а в 2011-му Кабмін прийняв постанову «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». Суть зазначених документів зводилася до створення нового органу, підпорядкованого Мін’юсту, що отримує виключне право реєстрації об’єктів нерухомості, - «Укрдержреєстру».

Замість того, щоб радіти нібито логічним трансформаціям, народ поставився до них із недовірою, згадавши мудрість, що добрими намірами пекло вимощене. Найзатятіше, природно, про це говорить БТІ-спільнота, в якої відбирають ласий шматок функціоналу (і грошових потоків). Серед основних ризиків такого стану речей називалося й називається, ні багато ні мало, створення сприятливого ґрунту для перерозподілу власності в країні
як через перехідний період «утряски» системи (зведення баз даних до купи, коли частина «старої» інформації може загубитися), так і через централізацію її управління. Додайте сюди чутки, що власником програмного забезпечення реєстру може бути приватна структура, і гримуча суміш сумнівів готова.

В експертному середовищі вважають, що перерозподіл власності можливий як на мікрорівні (втрата квартир через шахрайські схеми), так і в макромасштабах (втрати цілих підприємств). «Прикладом може слугувати виконавча служба: там повний хаос, але Мін’юст і веде, і координує, і контролює», - зазначає директор аналітичного центру «Правовий захист БТІ» Дмитро Павленко.

Щоправда, з такими оцінками погоджуються не всі дійові особи, зав’язані на реєстрації прав на нерухомість. «Передача цієї функції Мін’юсту - цілком логічна. Вона не зовсім притаманна БТІ, виходячи хоча б із назви цих структур, і була покладена на них тимчасово. Що стосується випадків шахрайства і рейдерства, то страхи, як на мене, перебільшені. Звичайно, як виняток можливе все. Але хіба сьогодні це не реально? Рейдерам все одно, з ким працювати», - розважливо зауважує голова правління Спілки консультантів з нерухомості Віктор Несін.

Повноцінно почати виконувати свої реєстраційні функції «Укрдержреєстр» мав ще з 1 січня 2012 року. Але не склалося з низки причин, і старт було перенесено на 1 січня 2013 року. Номінально так сталося у тому числі через організаційні чинники (питання кадрового, матеріально-технічного забезпечення). А реально також через те, що не всі інтереси у владних групах вдалося збалансувати. Але в Мін’юсту, очевидно, руки ну дуже чешуться. Хоча парламент відтермінував на рік бенефіс «Укрдержреєстру», О.Лавринович ще наприкінці 2011-го наголошував: функція реєстрації може бути передана підконтрольній його відомству структурі вже у другому кварталі 2012 року.

Свідченням того, що владні угруповання не розставили всі крапки над «і» в питанні реєстрації прав на нерухомість, є законопроект депутатів Ю.Мірошниченка та А.Пінчука №10140 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно». Його лейтмотив - «усунення дублювання функцій між органами різної відомчої приналежності» щодо реєстрації прав на земельні ділянки. По суті, законодавці хочуть переглянути Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який передбачає зосередження лише цієї функції в Мін’юсту. Цей документ Верховна Рада ще не розглядала. Але вочевидь, Держзем без бою не здасться…

Техінвентаризація: плутаючи власну вовну з державною?

На цьому БТІ-перетворення не закінчуються. Нардепи та урядовці вже добралися й до системи техінвентаризації. На тлі втрати функції реєстрації прав на нерухомість від БТІ можуть залишитися «ріжки та ніжки». Так, на сьогодні у парламенті зареєстровано два законопроекти «Про технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна». Автори першого - №10286 - депутати Ю.Воропаєв, С.Осика, О.Черноморов, другого - №10286-1 - урядовці на чолі з М.Азаровим. Суть документів принципово різна. Якщо нардепівський варіант фіксує нинішній статус-кво та закріплює за комунальними підприємствами БТІ виключне право надання послуг технічної інвентаризації, то кабмінівський пропонує вивести на цей ринок приватні структури - юросіб і фізосіб-підприємців.

«Прийняття регуляторного акта забезпечить усунення монополії комунальних підприємств у сфері технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, створення прозорого та конкурентного середовища у вказаній сфері», - запевнив уряд у пояснювальній записці до свого законопроекту.

За логікою речей, конкуренція на ринку має вилитися для споживачів у підвищення якості обслуговування та зниження його вартості. Але чи буде так? БТІ-спільнота (прибічники депутатського варіанта) малюють перспективи у темних тонах - послуги здорожчають, у системі пануватиме хаос, що призведе до масового руйнування будівель.

«Якщо депутатський законопроект передбачає затвердження тарифів на послуги з технічної інвентаризації органами місцевого самоврядування, то приватні підприємства згідно зі своїм статутом будуть встановлювати захмарні ціни. Крім того, знизиться якість надання послуг у зв’язку з відсутністю кваліфікованих кадрів і навчальних програм з їх підготовки», - прогнозує голова Асоціації БТІ «Укртехінвентаризація» Леонід Черненко. Він вважає: послуги з техінвентаризації здорожчають ще й через те, що «приватники» отримуватимуть ліцензії в Мінрегіонбуді. «Так закладаються корупційні ризики. Мабуть, хто більше заплатить, той і одержить ліцензію. Та потім ці гроші будуть забирати в замовників технічної інвентаризації», - пророкує Л.Черненко.

Відомство ім. А.Близнюка справді вважається головним лобістом урядового законопроекту. При цьому колишній керівник Мінрегіонбуду Василь Куйбіда не виключає, що саме сертифікація «приватників» цілком може бути ключовим мотиватором для відомства просувати ініціативи щодо «демонополізації» ринку послуг з техінвентаризації. «Не можу виключати, що за цим стоятиме корупційна складова, - констатує екс-високопосадовець. - На мою думку, міністерству логічніше було б зараз сконцентруватися на демонополізації ринку надання послуг ЖКГ».

Як звертає увагу директор аналітичного центру «Правовий захист БТІ» Дмитро Павленко, до 1 січня 2013 року БТІ зобов’язані передати інвентарні справи до архівів «Укрдержреєстру», через що, мовляв, приватні структури працюватимуть наосліп - через відсутність «бази порівняння» вони не зуміють встановити, чи відбувалися якісь зміни в об’єктах нерухомості. А це вже простір для зловживань. «Більш як 60% нерухомості - з великим відсотком зносу. Коли будинки почнуть сипатися на голови перехожих, запізно буде виправдовуватися, - констатує Д.Павленко. - Вилучення функцій обліку нерухомого майна у місцевої влади свідчить про бажання зацікавлених осіб обнулити дані щодо нерухомості, узаконивши існуючі самочинні будівлі».

Прибічники збереження нинішніх позицій БТІ не виключають і можливості зростання кількості випадків шахрайства, що може призвести в тому числі до втрати власниками своєї нерухомості. «Щоб перевести архіви в електронний вигляд, потрібні роки часу і мільйонні суми. А це якраз і спростить дії шахраїв, які спеціалізуються на захопленні чужої власності. Передбачено, що таких структур у кожному місті може бути чи то десять, чи то двадцять. Простіше чи складніше буде сфальсифікувати документи? І те, що сьогодні є в поодиноких випадках і не завжди з вини БТІ, далі буде дуже просто і масово. Кількість нападів на квартири літніх людей значно зросте», - очікує Л.Черненко.

Представники БТІ-середовища також звертають увагу на ймовірні негативні податкові наслідки приходу на ринок приватних структур. За їх версією, з одного боку, «приватники» відтягнуть на себе частину клієнтів БТІ, які сплачують наразі до бюджетів різних рівнів щороку 2-3 млрд. грн. З іншого - самі менше сплачуватимуть до бюджетів через механізми податкової оптимізації.

Гірше не буде?

Віктор Несін зі Спілки консультантів з нерухомості закликає не драматизувати перспективи модернізації системи техінвентаризації. Він наголошує, що «хоча проти БТІ нічого не має», але водночас переконаний в тому, що «гірше, ніж зараз, уже не буде». На думку експерта, за бажання, всі технічні нюанси з тими ж таки інвентарними справами можна буде вирішити. «Що стосується випадків зловживань і шахрайств, то вони серед приватних структур, звичайно, будуть, як є сьогодні і в БТІ. Тут доречніше дискутувати про механізми контролю та відповідальності за порушення - адміністративної, фінансової і т.ін.», - вважає В.Несін.

Що ж до майбутнього «Укрдержреєстру», то директор аналітичного центру «Правовий захист БТІ» Дмитро Павленко звертає увагу на низькі зарплати його реєстраторів та, відповідно, корупційні ризики цього. «Хто з юристів із освітою та досвідом витримає працювати лише за 800-900 грн. реєстратором (з нормою 300 реєстраційних дій), а начальником реєстраційної служби - за 1300 грн.? Риторичне запитання. Зараз зарплата реєстраторів на підприємствах БТІ становить 3000-4000 грн. І де тут сенс реформування?» - зауважує експерт.

До завершення реформування БТІ та й усієї системи реєстрації прав на нерухомість і техінвентаризації не так і далеко. Хто і в якій пропорції все ж таки поділить «БТІ-пиріг», стане відомо уже в найближчі місяці. «Чуйка» ж підказує - за будь-якого сценарію торішня ситуація знову повториться під кінець року, з довжелезними чергами в БТІ та спекулятивним зростанням вартості послуг «рішал»-посередників. Хотіли, як краще, а буде, як завжди...