Постріл у совість: що не так із продажем офісу «Аркади»

Уранці 10 жовтня Київ переживав наймасовіший обстріл з 24 лютого, одна із ракет влучила в совість.

Тим ранком о 9.55, під виття сирени, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб розпочав продаж офісного приміщення збанкрутілого банку «Аркада» і, на диво, впорався. Коли, кому і за скільки продали цю будівлю — це історія про те, як поруч із українцями, котрі ціною власного життя виборюють для своєї країни право на існування, досі існують жителі України, що ведуть не менш запеклу боротьбу за власне збагачення.

То що не так із продажем офісу «Аркади»?

Будівля на Ольгинській у самісінькому серці столиці відома та пізнавана — справжня перлина ринку комерційної нерухомості: розташування впритул до верхнього виходу метро «Хрещатик», безпосередня близькість до урядового кварталу, 14 із лишком тисяч квадратних метрів офісних приміщень. Очевидно, що на таку перлину мали би бути і попит, і ціна, відповідно, висока. От тільки не в Україні.

Банк «Аркада» було визнано неплатоспроможнім улітку 2020 року, а його майно, відповідно до законодавства, опинилося у Фонді гарантування вкладів, який уповноважений його продати, аби компенсувати завдані збитки. Але будівля на Ольгинській, головний актив банку (десь 30% від усього його капіталу), до фонду потрапила не одразу. Напередодні ліквідації з банку її вивели (як заставу за кредитом), переоформивши права власності на Олега Неліна, який, у свою чергу, передав будівлю в іпотеку Тарасові Будейному. Обидва пани пов'язані з ексміністром екології часів Януковича та власником газовидобувної компанії Burisma Миколою Злочевським, який наразі перечікує розшук в ОАЕ. Нелін у зв'язці зі Злочевським з 2000-х і як найманий працівник, і як менеджер, і як співвласник у компанії батька Злочевського. Коротше кажучи, все було. Будейний — один із топів Burisma та багаторічний помічник міністра-втікача за часів його депутатства.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Керівництво банку "Аркада" судитимуть за розтрату

Втім, перша спроба Злочевського забрати основний «аркадний» актив виявилася надто топорною і, на диво, невдалою. Можна було б написати щось про звитяжну судову боротьбу фонду за повернення державі цінного активу, якби не подальші події. Тож обмежимося лише констатацією — фонд повернув актив.

За два роки будівлю на Ольгинській виставляли на продаж майже три десятки разів (!) — і жодного охочого купити перлину.

Злякала ціна? Та ні, вона була цілком адекватною ринку на той момент. Радше, напружувала перспектива змагатися за актив із Злочевським. Зазвичай, коли йдеться про такі непересічні об’єкти, темних конячок серед потенційних покупців немає, ба більше, особливо одіозні свідомо на кожному кутку розповідають про власну зацікавленість в активі та дуже серйозні наміри. Майже як дуель поглядів перед боксерським двобоєм, тільки той, хто відвів очі першим, навіть у ринг не виходить.

Та й сама судова тяганина, яка пов’язана із поверненням активу та тривала аж до жовтня цього року, відлякувала. Бо суди — це дорого та обтяжливо для всіх потенційних покупців, окрім тих, які можуть ці суди припинити одним телефонним дзвінком.

Звісно, це розуміли у фонді, але вперто виставляли будівлю на продаж, хоча в ринг ніхто не виходив. А за процедурою, якщо покупців немає і об’єкт ніяк не вдається продати, шлях один — на голландський аукціон. І якщо нормальний аукціон передбачає підвищення ціни, то на голландському аукціоні ціну, навпаки, знижують.

Це лише в теорії на голландських аукціонах мають продавати сам непотріб, на практиці там нерідко і невипадково опиняються найбільш привабливі активи, які хтось хоче купити за найнижчою ціною. Що, власне, й вийшло з будівлею на Ольгинській, вартість якої 10 жовтня стартувала з мільярда гривень і протягом нетривалих торгів скотилася до 350 млн.

Саме так, офісний центр площею у 14 тис. кв. м у центрі Києва купили за ціною 700 дол. за квадратний метр, бонусом новим покупцям відійшла ще й ділянка столичної землі під ним у 50 соток.

Скажете, але ж ринку нема, в країні війна, інвестори причаїлися! Так, дійсно, для інвестицій час найгірший із можливих, то чому ж тоді було не зачекати кращого моменту? Адже навіть зараз, у війну, квадратний метр у недобудованому «Аркадою» ж панельному ЖК на узбіччі Харківського масиву й досі, за відсутності попиту та власне забудовника, коштує майже 2 тис. дол. А комерційна нерухомість у центрі зараз, хоча ринку й немає, не обходиться дешевше 3,5 тис. дол. за метр.

Скажете, що краще так, ніж покласти на плечі платників податків ще й цей актив, бо комунальні та охорона такої великої будівлі стануть у копієчку! Справедливо, от тільки актив цілком нормально забезпечує себе сам. Будівля не порожня і принаймні на дві третини наповнена орендарями. Зрозуміло, що часи важкі для всіх, навіть для орендарів з Ольгинської (можливо), але за нинішньою середньою ціною оренди в цьому районі навіть за умови, що лише третина орандарів її оплачує, будівля генерує 2,5 млн грн на місяць. Цілком мало би вистачити на утримання та очікування кращих часів.

Скажете, що краще покласти до бюджету хоч копійку, ніж нічого. І тут важко не погодитися, от тільки вибір від самого початку був між копійкою та гривнею, а варіант «нічого» нам свідомо нав’язали. Такий непересічний об’єкт узагалі можна було не продавати, зважаючи на розташування і дохід, який він генерує, на простоту отримання цього доходу, з яким легко впорається навіть «неефективний державний власник». Але цей варіант навіть не розглядався, розглядався варіант продати, ще й за безцінь.

Загалом на останньому аукціоні покупців було три компанії. Перша — фірма, про діяльність якої багато міг би розповісти заступник керівника офісу президента Андрій Смирнов. Друга — компанія-ноунейм, яка мала розрадити самотність першої фірми на торгах. Третя — загадкова «Сістемойлінженерінг», назва якої прямо вказує на максимальну віддаленість цієї ТОВки від ринку нерухомості. Оскільки темних конячок, як ми вже згадували, в цьому бізнесі немає, то більшість сторонніх спостерігачів ставила на першу фірму. Гарна новина — вона програла і, попри всі намагання, не змогла скасувати результатів торгів. Погана новина — програла не комусь там із ринку, а самому Злочевському.

Звісно, «Сістемойлінженерінг» не належить Злочевському напряму, його власниця — кіпрська «Ділоретіо Холдінгз», яка, у свою чергу, належить також кіпрським конторам — «Сермінара Лімітед» і «Гласімо Лімітед» (нормальні назви, певно, скінчились, а під рукою був каталог Ікеа). Так от, кінцевою бенефіціаркою першої компанії є Каріна Злочевська, а другої — Анна Злочевська. І навряд чи вони лише повні тезки дочок Злочевського.

Так, одіозний газовий магнат і хрестоматійний регіонал, люди якого намагалися дати найбільший в історії України хабар, продовжує тут брати все, що йому подобається, і за тією ціною, яка його влаштовує. Тобто за смішні насправді гроші, бо за нормальних умов і ринку інвестиція у цей актив окупиться менш як за чотири роки, а головне — регулярно приноситиме дохід.

Важко уявити глибину провалля ідіотизму, в яке спустилися дайвери Фонду гарантування вкладів, продавши щось Злочевському під час президентства Джо Байдена. Але ми не дозволимо собі припустити, що у фонді не вміють користуватися Гуглом і не перевіряють кінцевих бенефіціарів покупців. Те, що за буквою закону та за процедурами в цій історії немає жодного порушення, не втішає, радше, навпаки.

Організатори аукціонів із Фонду гарантування, які так затято боролися із Злочевським у судах, робили це, щоб потім усе одно віддати йому актив, тільки у більш законний спосіб і все ж не якимось там помічникам, а кревній рідні. Причому їхнє бажання зробити йому цей цінний подарунок не зупинило навіть наймасштабніше бомбардування столиці з початку війни. Поки кияни сиділи у бомбосховищах, їх обікрали. Втретє. Бо до цього їх кинули «аркадівські» банк і забудовник.

Згадуйте цю історію щоразу, коли вам будуть розказувати про магію приватизації, про необхідність от прямо зараз позбутися 80% усього майна, про потребу знайти копійчину до бюджету та всі інші «умєровські» гасла.

Насправді неважко уявити, скільки дійсно цінних активів піде за безцінь, і ви навіть не зможете довести, що це мало, бо немає ані ринку, ані попиту. Насправді неважко уявити, яким буде відсоток усім відомих пик серед облич щасливих покупців. Що дійсно важко, то це осягнути рівень цинізму людей, які у війну не гірше за ворога мародерять у себе ж у країні.

Більше матеріалів Юлії Самаєвої читайте за посиланням.