Житлова забудова Києва: перша трійка містобудівних проблем

Кожне місто має свої особливості, які враховуються (або мають враховуватись) у стратегії його розвитку. Проте кожен населений пункт повинен підпорядковуватися основній меті — поліпшенню житлових умов та створенню комфортного середовища загалом. У Києві до першорядних містобудівних проблем житлової забудови належать: будівництво багатоквартирних ЖК з мінімальною кількістю об'єктів інфраструктури; застарілий житловий фонд і незавершені будови. Що робити?

Занадто щільна забудова з мінімумом інфраструктури

Зазвичай спальні райони асоціюються з нефункціональним середовищем, що акцентоване на житловій функції і обмежене в об'єктах соціальної та транспортної інфраструктур.

Ще до COVID-19 у житлових комплексів без належного рівня інфраструктури, згідно зі статистикою, показник непроданих квартир міг бути на рівні 50%. Під час пандемії актуальність ЖК, в основі яких концепція live-work-play, тільки зросла.

Нині успішний проєкт девелопменту має поєднувати об'єкти соціальної інфраструктури, торгові та офісні приміщення, публічні простори тощо. Крім того, девелопери зважено підходять до здачі в оренду чи продажу комерційних площ. Правильно реалізовані, ці кроки підвищують додаткову цінність комплексу.

У Генплані Києва під житлове будівництво передбачено понад тисячу гектарів промислових зон, що переважно розміщені на лівому березі. Саме тут можуть розвиватися проєкти комплексного девелопменту, а з поширенням формату віддаленої роботи — частину комерційних площ можна відводити під коворкінги. У перспективі це здатне зекономити час і знизити завантаженість автошляхів, які сполучають лівий та правий береги міста.

Формат точкової забудови не виключається, з правильною реалізацією. Зокрема він релевантний для історичної частини міста, де наявні обмеження висоти, ширини чи інших параметрів забудови.

У кожному разі комплекси мають підвищувати рівень комфорту і робити середовище збалансованим та більш функціональним, адже кількість населення міст тільки зростатиме. До речі, Київ сьогодні посідає високі позиції у рейтингах завантаженості доріг та висотного будівництва.

Для вирішення проблеми планування максимально компактного й водночас комфортного міського середовища потрібно звернути увагу на тенденцію нового урбанізму. Концепція поступово розвивається з кінця минулого століття. Її принцип полягає в тому, що поблизу житлових будівель у межах району зосереджують адміністративні, культурні, громадські простори, торгові площі. Умовно створюють місто в місті, де до більшості об'єктів можна добратися за кілька хвилин пішої прогулянки.

Високий відсоток старого житлового фонду

Проблема зношеного фонду актуальна тією чи іншою мірою для всіх країн, але найбільш гостро стоїть у пострадянських державах.

За даними Держстату, на 2019 рік загальна площа житлового фонду України становила 1011,4 млн м², не менше половини якого — застарілий.

У столиці на 2019 рік житловий фонд мав загальну площу 59,1 млн м². За інформацією представників комунальної організації «Інститут Генерального плану м. Києва», близько 12 млн м² займають застарілі будівлі. Сьогодні в Києві анонсовано розробку Програми реновації житла, що стане передумовою до реалізації реконструкції багатоквартирних будинків у столиці.

Процес реновації неможливий, доки є території для забудови в межах міста (такі проєкти фінансово вигідніші). До того ж для реалізації важливе законодавче підґрунтя.

За останні два роки було розроблено три законопроєкти про комплексну реконструкцію кварталів, яких так і не прийняли. Недавно Міністерство розвитку громад та територій оприлюднило черговий проєкт закону щодо реконструкції кварталів застарілого житла. Попередній документ, затверджений у 2006 році, фактично не запрацював.

Є кілька варіантів для дій. Крім банального знесення «хрущовок», можна відновити будівлі шляхом поквартальної реновації, однак це передбачає чималі витрати і тривалість процесу в часі. Наприклад, таким шляхом пішли у Франції, де програма реновації реалізується трохи більше 10 років. Зокрема в Ліоні оновлювали комунікаційні та інженерні системи, зносили застарілі будівлі, а на їхньому місці зводили нові соціальні та житлові об'єкти, що відповідають сучасним технічним характеристикам, та організовували публічні простори.

Інший варіант — реконструкція (модернізація). Так, свого часу в Німеччині порахували, що модернізувати зношені будівлі буде дешевше, ніж побудувати нові. Доречність цього способу залежить від стану конструктивних елементів об'єкта. У такому разі повністю оновлюють комунікації, змінюють балкони, добудовують нові поверхи тощо.

Слід зазначити, що це тимчасове рішення, адже з роками стан будівель погіршуватиметься.

Змінити ситуацію загалом має закон, яким буде визначено оптимальні умови, що своєю чергою сприяли б залученню інвесторів. Це можуть бути спрощені дозвільні процедури і процес отримання земельної ділянки, зниження вартості під’єднання до комунікацій тощо.

Житлові довгобуди і незавершені комплекси

Іншою проблемою є житлові довгобуди, яких понад сотню в країні. Більш ніж половина таких будівель розміщена в столиці. За останні півтора року їх іще побільшало.

Згідно із законопроєктом, запропонованим профільним міністерством у 2019 році, довгобуд — це об’єкт будівництва, що не прийнятий в експлуатацію упродовж року з дати настання строку, визначеного договором. Залежно від країни, цей період може варіюватися, подекуди він становить п’ять років.

Своєю чергою, випадки в Україні, коли забудовник виплачує компенсацію інвесторові за порушення термінів здачі житлового будинку в експлуатацію, поодинокі.

Крім того, довгобуди і незавершені будівлі погіршують загальний вигляд міста загалом та здешевлюють сусідні об'єкти нерухомості.

Причина появи таких об'єктів — переважно проблеми з фінансуванням, які можуть виникнути як через неправильні розрахунки витрат на будівництво, так і через економічні кризи. Інші передумови для виникнення проблемних проєктів — порушення будівельних норм, відсутність належної документації, протести місцевих жителів тощо.

На сьогодні, щоб захистити права покупців житлової нерухомості та мінімізувати ризики виникнення чергових недобудов в Україні, представлено відповідний проєкт закону. Та поки документ не затверджено, актуальними для інвесторів залишаються — перевірка документації, відповідність ціни за квадратний метр в об'єкті ринковій вартості (надто низькі ціни мають насторожити), вивчення проєктів та іміджу девелопера.

У США та країнах Євросоюзу розвиток містобудування регулює будівельна поліція. Вона перевіряє будмайданчики на дотримання норм і за потреби може зупинити будівництво. Про запровадження такого органу періодично говорять і в Україні.

Сьогодні врегулювати ситуацію з наявними проблемними об'єктами може підготовка відповідної законодавчої бази. Крім того, корисною буде інвентаризація, щоб оцінити стан будівель і вирішити, наскільки доцільно добудовувати той або інший проєкт. Залучення забудовника, що завершить зведення об'єкта, — наступний етап, який має відбуватися за сприяння місцевих органів влади.

Для врегулювання проблем у сфері містобудування Україна може скористатися напрацьованим досвідом країн-сусідів. Наприклад, одним із варіантів для поліпшення якості життя у столиці, де кількість населення постійно зростає, може стати реалізація концепції нового урбанізму з багатофункціональними та компактними районами, на противагу бетонним гетто. Але на черзі — затвердження документів, які б урегулювали питання застарілого фонду та запобігли появі нових недобудов.

Усі статті автора читайте тут.