Ціна «квадратів» очікувань

Стан вітчизняної будівельної галузі стає лакмусовим папірцем стану справ у нашій економіці — надто багато там зав’язано. У першому півріччі нинішнього року в країні було введено в експлуатацію 3,2 млн. кв. метрів житла. Це на 43,2% більше порівняно з таким же періодом минулого року. Та не поспішайте радіти. Адже неабияку частку обсягу цього житла зведено без дозволу, інакше кажучи, це — самобуди.

Утім, є регіони, де обсяги житлового будівництва зростають. Але ситуація в них неоднозначна.

Київ — не гумовий

Якщо звернутися до статистики, то в 1959 році в Києві проживало 1,1 млн. жителів. Нині ця цифра збільшилася до 2,7 млн., не рахуючи приїжджих. Ну, а прогнози обіцяють, що в найближчі десятиліття столичними жителями можуть стати від 3,3 млн. до 4,5 млн. чоловік.

Звідки Києву взяти додаткові «квадрати» для такої маси новоселів? Фахівці Центру містобудування та архітектури прикинули, що на ресурсних територіях (таких налічується близько 6 тис. га) теоретично можна втиснути додатково ще 43 млн. кв. метрів житла.

Однак це — у теорії. Річ у тім, що новобудови потребують істотного «доважка» у вигляді соціальної інфраструктури: шкіл, дитячих садків, поліклінік. А з цим у столиці не все гаразд, що особливо охоче могли б засвідчити жителі новобудов у Голосіївському, Дарницькому районах Києва, які потерпають від відсутності належної інфраструктури. Втім, не тільки вони.

Здавалося б, непоганим виходом зі становища могло б стати знесення застарілих «хрущовок» і зведення на їхньому місці нових, набагато більш висотних (отже, з великою кількістю квартир) багатоповерхівок. Тим паче що в профільному міністерстві давно напрацьовано відповідні проекти. За офіційною інформацією, перша висотка, побудована замість морально застарілої «хрущовки», може з’явитися в столиці вже 2011 року. Хоча говорять про це вже багато років.

Проте міська влада Києва не поділяє райдужних планів міністерства з приводу заміни «хрущовок» на висотки. Здебільшого тому, що бентежить фінансовий бік питання: проекти мають зацікавити бізнес, а з огляду на нещодавню кризу навряд чи знайдеться інвестор, який захоче в терміновому порядку вкласти гроші у вирішення житлового питання. У кращому разі це перспектива на кілька років.

Однак нова столична влада має намір залучити необхідні для будівництва житла інвестиції «по сусідству» — у Київській області. Як уже повідомлялося, керівник КМДА Олександр Попов і губернатор столичної області Анатолій Присяжнюк підписали меморандум про співробітництво. Відповідно до цього документа, на території Київської області, зокрема, передбачено розмістити ряд важливих для Києва об’єктів. Це стосується і зведення житла (із відповідним фінансовим внеском кожної зі сторін) — як для тих, хто живе в області, так і для киян. Як стало відомо, для цієї мети буде відібрано й навіть забезпечено належною інфраструктурою ділянки в районі майбутньої великої окружної дороги.

— У нас сьогодні є пропозиції від інвесторів, які готові будувати практично нові міста чи невеличкі селища кількістю 5—6 тис. чоловік. Це дуже сучасні житлові масиви з усією інфраструктурою. Коли на них дивишся, бачиш ХХІІ століття. Дуже цікаві архітектурні розробки. Київ може розвиватися таким чином, коли люди проживають на екологічно чистих територіях, а працюють у місті, — заявив журналістам керівник КМДА Олександр Попов.

Курс — на «столичний регіон»?

Взагалі-то будувати в області легше, ніж у столиці: менше проблем із землевідведенням, збиранням дозволів, та й підбір ділянок — не питання. Звідси й закономірний результат: аналітики будівельного ринку стверджують, що в першому півріччі 2010 року на Київщині, у м. Києві та Львівській області побудовано більше третини всього обсягу житла в Україні. А дані осіннього моніторингу зведення житла й зовсім свідчать про те, що за кількістю новобудов столична область посідає друге місце в Україні, пропустивши вперед лише Крим.

У межах Київської області будівельники найбільш охоче освоюють Києво-Святошинський район (30 об’єктів, плюс 22 — в Ірпінському регіоні). За ним йде Бориспільський район (24 новобудови). Завершує трійку лідерів Броварський район (11 об’єктів). Що ж до пригородів, то стабільно популярне зведення новобудов у 11 містах—супутниках столиці. Активно забудовуються Бориспіль, Бровари (на них припадає понад третина загального обсягу всього будівництва житла в області), відносно доступні «квадрати» у Боярці, Коцюбинському, Українці.

Найменша ціна «квадратів» у новобудовах столичної області — 618 дол. за 1 кв. м у Бородянському районі, що, мабуть, пояснюється його віддаленістю від Києва. Максимальна — 1800 дол. за 1 кв. м у котеджному містечку «Сонячний промінь» Обухівського району.

Утім, не все так просто: Київщина — у лідерах не тільки за вже зданими «квадратами», а й за кількістю «заморожених» об’єктів. Таких в області — понад 20% від загальноукраїнського показника. Проте область у змозі реально допомогти центру у розв’язанні проблеми зі зведенням житла, про що впевнено заявляють столичні архітектори.

На їхню думку, 36 тис. кв. метрів необхідного житла можна розмістити в області (від 15 до 20% від цієї кількості можуть становити багатоповерхівки). До того ж передбачається, що велика окружна дорога стимулюватиме економічний розвиток міст-супутників. А розробники нової концепції Генплану столиці й зовсім роблять висновок: життя доведе, що створення столичного регіону — необхідність, це лише справа часу.

Влада обнадіює, але є сумніви…

— Будівництво може стати локомотивом розвитку економіки, і ми маємо створити для цього всі необхідні умови, — неодноразово декларував віце-прем’єр-міністр України Сергій Тігіпко.

Та як повести цей «локомотив» у потрібному напрямку? Експертна група у складі вітчизняних та іноземних фахівців розробила концепцію реформи в будівельній галузі. Серед основних позицій — скорочення процесу придбання земельної ділянки з 270 до 60 днів, зменшення термінів дозвільного процесу з 175 до 50 днів та інші нововведення.

Крім того, минуло більш як два місяці від часу старту державної програми «Доступне житло», яка передбачає безоплатну допомогу в придбанні житлоплощі. Утім, поширюється вона тільки на площу з розрахунку 21 кв. метр загальної площі на людину плюс 10,5 кв. метра на сім’ю. Є ще обмеження — допомога нараховується від вартості будівництва 1 кв. м (у Київській області це 6435 грн.). Держава субсидіює 30% вартості, а решту 70% потрібно заплатити самим. До того ж ступінь готовності будинку має бути не менш як 70%.

У Київській області під цю програму потрапили недобуди в Білій Церкві, Українці, Василькові, Борисполі, смт Глеваха й селі Перовське Києво-Святошинського району. Зокрема, 16-поверховий цегляний будинок у м. Українка. Фондом сприяння молодіжному будівництву було підписано угоду про співробітництво з ТОВ «Київщина-житло» про добудову будинку, оскільки він був внесений у державний облік об’єктів незавершеного будівництва з високим ступенем готовності. Тепер цей об’єкт можуть здати наприкінці другого кварталу 2011 року.

Однак, попри такі приклади, зарано стверджувати, що програма «Доступне житло» запрацювала на повну силу. За два місяці по Київській області та столиці знайшлося тільки 140 тих, хто зацікавився і, відповідно, тих, хто зареєструвався. Договір про участь у програмі підписали тільки 80, а нараховано державну допомогу лише 40 особам.

Чому люди сумніваються, зрозуміло. Навіть за вирахування 30% їм залишається доплатити чималу суму — 70%. Як правило, «живих» грошей на руках у тих, хто дотепер не зміг вирішити своє квартирне питання, немає. Отже, залишається іпотека. Але випадки купівлі нерухомості із залученням банківських кредитів нечасті: комерційні відсоткові ставки за кредитами на житло в гривнях (близько 20%), як і раніше, надто високі для середньостатистичних позичальників.

Щоправда, існує нова програма іпотечного кредитування для молоді терміном до 30 років. Але, на жаль, пільгові умови іпотеки доступні не всім. А тільки тим, кому до 35 років, хто «встигне» виплатити кредит до настання пенсійного віку і хто перебуває на квартирному обліку.

Не дивно, що список тих, кому потрібне житло, практично не скорочується. Тому й казати про вплив держави на співвідношення попиту на житлові «квадрати» та доступної пропозиції наразі не доводиться.