Сегментування по-південнобережному. Будівельні компанії ПБК упритул наблизилися до розподілу житлової нерухомості на категорії. Це відкриє перед ними безліч нових можливостей

У Севастополі будівельний бум: цього року здано в експлуатацію на 75% більше житла, ніж минулого. Цілком можливо, що після дворічного спаду ринок нарешті почав оживати. Проте це поки що ні про що не говорить. Оскільки найпопулярнішим у Криму місцем будівництва житлових будинків, селищ і котеджних містечок залишається ПБК. Першу позицію за популярністю й, відповідно, за кількістю будівництва займають Ялта і так звана Велика Ялта. За ними — Сімферополь, Севастополь, потім — Євпаторія, Феодосія, Судак і Керч.

І хоча на ПБК, як і раніше, розкуповується все, що будується, є низка ознак наближення сегментування ринку. Коли будівельній компанії буде недостатньо просто одержати ділянку під забудову. І вже тим паче, позначити житло як елітне, не привівши його у відповідність до набору обов’язкових вимог.

Перша прикмета майбутніх змін — уповільнення темпів зростання ринку, що вже спостерігається. «Ми бачимо, що в нових будинках розкупають насамперед одно-двокімнатні квартири, — каже заступник генерального директора з маркетингу, комерційний директор компанії «Консоль ЛТД» Сергій Кононов, — а чотирикімнатні можуть затриматися аж до здавання будинку в експлуатацію». Отже, настав час компаніям задуматися над будівництвом не тільки цегляних будинків, але й власного іміджу. Щоб їхні бренди стали сильними і міцно закріпилися у свідомості майбутніх покупців.

Поки ж фірми, що будують в Криму житло, не затруднюють себе чітким формулюванням хоча б основних своїх цінностей. При підготовці цієї статті ми не почули від жодної з них нічого, що можна було б назвати «унікальною торговою пропозицією».

Будь елітним по-своєму...

Явний лідер кримського ринку і фактично монополіст на ньому — будівельна компанія «Консоль». За оцінками експертів, вона контролює близько 80% ринку нерухомості. Решта — дрібні компанії, що будують житло в одному-трьох містах. З одного боку, це говорить про те, що ринок перебуває на початковому етапі свого розвитку, а також про недостатні грошові й будівельні потужності. З іншого — дає змогу топ-менеджерам компаній контролювати перебіг і якість робіт на кожному з об’єктів, а також гарантувати споживачам повну відповідальність за якість житла.

З тієї ж причини (нерозвиненість ринку) більшість компаній позіціонують свою нерухомість як елітну, розраховану на покупця з рівнем доходів вищим за середній. А оскільки чітких критеріїв віднесення житла до «елітного» немає, кожна компанія розробляє власні стандарти.

— Сам термін «елітне житло» означає в нас тільки ідеологію нашої фірми, відображає підходи до зовнішнього і внутрішнього вигляду будинків, оснащення їх інженерними мережами і застосування найсучасніших технологій. А ще — підхід до дизайну будинків, озелененню території тощо. Іншими словами, ми будуємо такі будинки, які є елітними в тому сенсі, що відповідають сучасним вимогам людини, — підкреслює Андрій Припутников, один із засновників компанії «Професіонал».

Вивчивши ситуацію, ми вирішили класифікувати будівельні компанії Кримського півострова тільки за типом основного покупця: кримчани (невеличкий сегмент), жителі великих міст України (достатньо місткий сегмент) і росіяни (перспективний сегмент). Більшість невеличких кримських компаній працюють із місцевою цільовою аудиторією. Компанії з достатнім грошовим оборотом і значним портфелем проектів виходять на ринки Києва і міст-міліонників, пропонуючи свою нерухомість на столичних виставках і презентаціях.

Київські, російські та інші зарубіжні будівельні фірми, що працюють на ринку півострова, пропонують свій товар російським покупцям. Цей ринковий сегмент досить місткий і перспективний, особливо якщо порівнювати ціни на нерухомість Москви, Підмосков’я, Краснодарського краю і Криму. Але в нього є одна значна вада — він дуже підпадає під вплив політичних відносин між державами. Наприклад, незважаючи на запевняння прем’єр-міністра АРК Віктора Плакиди про те, що кількість відпочиваючих цього року було всього лише на 1—2% менше, ніж минулого, директор з продажів і маркетингу компанії «Кийбуд» Катерина Лановенко зазначає: «Єдине, що справді відчула на собі компанія цього року, це зменшення напливу російських туристів у цей регіон». Що розглядається як чинник ризику, який може вплинути на розвиток ситуації на ринку житлової нерухомості в Криму.

Про зміни в структурі ринкового попиту Сергій Кононов говорить так: «Якщо раніше найактивнішими покупцями були росіяни, то на сьогодні зростає кількість угод із жителями великих міст України. Хоча росіяни і залишаються важливим і перспективним покупцем. Не можна також не враховувати клієнтів з-за кордону. Вони становлять близько 2% споживчого попиту, що для Кримського півострова дуже істотно».

Справжній бренд
у Криму поки що один

На зростаючу конкуренцію компанії дивляться по-різному. Наприклад, у Ялті нині працюють 25 будівельних компаній, у Севастополі — 17, у Феодосії — сім. Але при аналізі конкурентного середовища важливо враховувати не тільки кількість конкурентів, а й населення міста, що його обслуговують ці конкуренти. Сергій Кононов зазначає, що їхня компанія з особливою увагою відслідковує дії своїх конкурентів, регулярно аналізує місячні, квартальні, річні звіти і фотозвіти щодо їхніх проектів.

Конкуренція, що посилюється, — хоч це поки що не дуже актуальне поняття для кримських будівельників — уже виявляється в спробах кримських забудовників виділитися не тільки за допомогою виклопотаної земельної ділянки під забудову. Звичайно, права Катерина Лановенко, яка, коментуючи ажіотажний попит останніх років, сказала: «На початковому етапі, поки конкуренція буде незначною, увагу покупця буде насамперед притягнуто до місцевості. До того ж, як кажуть, на кожний товар знайдеться свій покупець. Здорова нормальна ринкова конкуренція — ознака розвитку економіки регіону».

І все ж компанії, що звикли до конкурентних умов роботи, уже починають вибудовувати чітку стратегію і захищати власні позиції. Їх поки що небагато, в основному — на висококонкурентних ринках Києва й Ялти. Але далеко не тільки вони розуміють, що майбутнє — за сегментацією.

Наприклад, «Кийбуд» уже нині звертає увагу клієнтів на те, що продає об’єкт нерухомості з повним комплектом документів про право власності на земельну ділянку. Адже для Криму це дуже непросте питання.

— Якщо розглядати купівлю нерухомості як довгострокову інвестицію, ми можемо після завершення будівництва видати покупцеві повний пакет документів власності й на будинок, і на земельну ділянку. Ми продаємо комплексне рішення, — говорить пані Лановенко.

А компанія «Консоль», яка побудувала репутацію на якості зданих об’єктів нерухомості, змогла зробити цю якість загальною. І нині визначення «консолівський будинок» в оголошеннях про продаж квартир розглядається як знак якості. Вона викликає в споживача цілком певні емоції й очікування. Не дивно, що «Консоль» — це вже справжній бренд на будівельному ринку Криму.

Тим логічніше виглядає оголошена компанією стратегія розвитку на найближчі роки: зниження витрат на будівництво з допомогою купівлі, модернізації, реконструкції заводів з виготовлення будматеріалів.

— Наступного року на базі компанії «Консоль» буде запущено проект з випуску стінних панелей, панелей перекриття, зовнішніх панелей. Це стане можливим завдяки модернізації севастопольського заводу ЗБВ, куди компанія уже вклала 12 млн. євро. Таким чином, ми вирішуємо одну з головних проблем галузі — затягування термінів будівництва житла, — каже Сергій Кононов.

Також назва компанії асоціюється в покупців нерухомості Криму з такими подіями, як дні відкритих дверей. Перед здаванням будинку протягом кількох днів майбутні покупці й просто цікаві у вільному режимі можуть оглянути будинок, квартири, планування й оздоблення, будь про що запитати. За словами Сергія Кононова, «це дуже подобається — подивитися, помацати, доторкнутися. Взнати поближче те, за що платиш гроші».

Усі наведені факти свідчать про одне: зовсім скоро будівельні компанії, що працюють у Криму, почнуть пропонувати покупцям житло по-справжньому різного класу. І «економ»-варіант буде значно відрізнятися від «еліт». Це відкриє перед будівельниками безліч нових перспектив, адже конкурувати стане можливо всередині категорій, а не просто один з одним. Та й ринок розшириться, адже знайдеться чимало охочих продати раніше куплене житло і переїхати в нові апартаменти справжнього рівня «еліт».