Сергій Єлисєєв: «Ринок нерухомості України унікальний. Його не можна порівнювати ні з європейським, ні з американським. І шлях розвитку в нього інший»

Девелоперська компанія «Європа» з’явилася трохи більше року тому, але за цей час устигла здивувати і обивателів, і професійних учасників ринку нерухомості. Стрімко почавши реалізацію найбільшого в Україні (а за деякими даними, і в Європі) проекту малоповерхового будівництва, та ще й позиціонувавши його як «житло для середнього класу», компанія спочатку викликала здивування, а потім і заздрість колег. Сьогодні «Європа» продовжує дивувати — у ситуації, коли чимало операторів ринку згортають свої проекти і думають тільки про виживання, молода девелоперська компанія форсує розвиток існуючого проекту і всерйоз обмірковує реалізацію нових. Що лежить в основі такого парадоксального рішення? Чому керівники компанії вважають кризу оптимальним часом для експансії на ринок? Про це розповідає член наглядової ради ДК «Європа» Сергій Єлисєєв.

— Сергію, чому вирішено розвивати проект саме в сегменті «житла для середнього класу»? Адже до 2007 року на ринку аналогів не було?

— До 2007 року на ринку були присутні не менш ніж 30 проектів котеджних містечок, але ніхто не пропонував продукт, що був би доступним за ціною для «середнього класу» і водночас забезпечував би достатній рівень комфорту мешканцям. А либонь відкладений попит у цьому сегменті ринку був дуже великий. Так, людина, котра мала у своєму розпорядженні суму понад 500—600 тис. доларів, могла знайти підхожу пропозицію й 2006 року. А як бути тим, у кого є лише 200—300 тисяч? Або є в Києві квартира аналогічної вартості? Ми бачили величезний потенціал саме в цьому сегменті ринку і вирішили його актуалізувати. Вийшло.

— Наскільки добре?

— Запитайте у наших конкурентів, котрі були змушені згорнути свої проекти після виходу «Олімпік-парку» на ринок.

— Секрет успіху розкриєте?

— Та нема ніяких секретів. Просто треба жити в реальному світі. Є певні очікування потенційних покупців, і треба пропонувати адекватний цим очікуванням продукт. Адже ми не просто споруджуємо будинки, ми створюємо нове містобудівне середовище. Якість нерухомості визначається не тільки метрами і планувальними рішеннями, а й тим, яке оточення ти створюєш. Не можна зациклюватися на одному параметрі житла. Є таке поняття — радіус комфорту. Так от, у місті він обмежений стінами квартири, у кращому разі — прибудинковою територією. Виходиш — і бачиш облізлу стіну сусідньої п’ятиповерхівки. Усе, радіус комфорту закінчився. А от поселення такого типу, як «Олімпік-парк», дають зовсім інший радіус комфорту, тут він обчислюється сотнями метрів і кілометрами. У такому місці хочеться жити.

— Дохідливо. А кризи не боїтеся?

— Ні. Кризи мають боятися ті, хто «впарює» втридорога житло, що не відповідає запитам споживачів. Або ті, хто веде нерозумну фінансову політику і за рахунок кредитів намагається закрити свої концептуальні прорахунки. Коли ці гравці будуть змушені піти з ринку — ми тільки виграємо. Саме тому ми починаємо форсовано розвивати свій проект — обсяги будівництва 2009 року мають перевищити аналогічні показники 2008 року. Більше того, ми збираємося достроково розпочати будівництво всіх інфраструктурних об’єктів, оскільки темпи заселення «Олімпік-парку» явно перевищують розрахункові. Коли раніше ми думали, що наше котеджне містечко буде заселене до 2011—2012 року, то нині бачимо, що перші жителі там з’являться вже в 2010 року. І ми зобов’язані забезпечити їм гідні умови життя.

— Водночас чимало аналітиків поділяють песимістичні прогнози щодо перспектив ринку нерухомості України, при цьому пов’язують їх із виниклою в США іпотечною кризою…

— У ринку нерухомості України зовсім інша структура. Нема величезного «навісу» іпотечних боргів. Середній рівень забезпеченості домогосподарств України житлом у рази нижчий за американський. Якщо в США була проблема «як змусити родину переїхати в більший будинок, при тому, що це їм не потрібно», то у нас потрібно підживити платоспроможністю реально існуючий попит. І резерви цього попиту величезні. До того ж не слід забувати — наш ринок вийшов із радянського, внаслідок безкоштовної приватизації житло у своїй масі перебуває в приватній власності і не обтяжене заставами як, наприклад, у США. Це створює потужну базу для майбутніх операцій, адже люди можуть використовувати існуюче житло як стартовий капітал. Власне, обмінні операції на «вторинці» й були донедавна мотором ринку нерухомості. Потім «розганяти» ринок стала вже іпотека. Але навіть зважаючи на небувалу активність позичальників і банків, протягом останніх трьох років загальний обсяг обтяжених іпотекою квартир у Києві не перевищує 5% від загальної чисельності житлового фонду. Така ситуація виключає розвиток подій за американським і японським сценарієм, тобто обвальне падіння ринку внаслідок масового скидання банками квартир, які перейшли до них від несумлінних позичальників, у нас неможливе.

Так, фактичне згортання іпотеки сьогодні скоротило попит і боляче вдарило по ринку. І в короткостроковій перспективі на ньому можливі неприємні цінові коливання. Особливо це стосується перегрітого ринку новобудівель, де ціни давно відірвалися від реальності. Але водночас припинилося і кредитування девелоперів. А це означає, що вже наступного року ми повною мірою зіштовхнемося з дефіцитом товарної пропозиції на ринку. І баланс попиту та пропозиції поступово почне вирівнюватися.

— Але «Європа», втім, форсує розвиток свого проекту вже тепер…

— Так, тому що для нас складається сприятлива конкурентна ситуація. Ми маємо у своєму розпорядженні необхідні фінансові резерви і не маємо короткострокових боргових зобов’язань, що дозволяє вести будівництво в будь-яких ринкових умовах. У нас дуже конкурентний продукт за співвідношенням ціни та якості, який буде затребуваний завжди. Тому в умовах, коли чимало забудовників заморожують свої проекти й ідуть із ринку, ми маємо змогу різко наростити свою ринкову частку. Нерозумно цим не скористатися.

Довідка

Сергій Єлисєєв, 37 років. З 2000 по 2006 рік був директором із маркетингу московської компанії «ИНКОМ-недвижимость» (найбільша ріелторська компанія Росії і провідний девелопер у галузі котеджного будівництва). За шість років компанія реалізувала 12 проектів будівництва котеджних селищ із загальною площею забудови понад 800 тис. кв.м.). З 2007 року — член наглядової ради ДК «Європа». Один із авторів концепції котеджного містечка «Олімпік-парк».

Девелоперську компанію «Європа» створено у 2007 році. Основний напрямок її діяльності — комплексний розвиток великих заміських територій: будівництво котеджних селищ і міст-супутників для різних соціальних верств. Компанія «Європа» є власником котеджного містечка «Олімпік-Park». Це перший з серії проектів, що створює новий формат пропозиції на ринку заміської нерухомості. Крім «Олімпік-Park», компанія планує ще сім девелоперських проектів.

Котеджний комплекс «Олімпік-Park» — унікальний, сучасний об’єкт заміського будівництва в Україні. Концепція містечка на площі у 290 га розроблялася з урахуванням найкращого досвіду європейського і російського котеджного будівництва. Містечко зручно розташоване в 19 км від Києва по Житомирській трасі.

Засновник ДК «Європа» — Микола Іванович Лагун, власник ТОВ «Комерційний банк «Дельта», ОПФ «Дельта» та інших.