Чи потрібна Україні "лісапетна оцінка"?

Із упертістю, гідною кращого застосування, українські чиновники безперервно змінюють законодавство в різних сферах управління державою. Найчастіше таке регулювання здійснюється "висмикуванням" якогось елемента західного підходу й винаходженням нового "лісапета" - унікального і безглуздого. Одним із таких "лісапетів" сьогодні є так звана оцінка для оподаткування операцій із нерухомістю під час укладання договорів купівлі-продажу. Ось уже кілька років висить дамокловим мечем загроза зміни правил гри на ринку нерухомості у сфері її оцінки, з якою досвідчені оцінювачі борються й поки що перемагають. Що ж далі?

Грядущий день 1 листопада оцінювачі, ріелтори й нотаріуси вже охрестили "чорним" не тільки для оцінки, а й для всього ринку нерухомості та рухомого майна: квартир, будинків, дач, земельних ділянок, нежилих приміщень, автомобілів, пароплавів, літаків тощо. На цей день призначено повну заміну чинних підходів і процедур оцінки на ту ж таки "лісапетну", яка застосовуватиметься як оцінка для оподаткування, сплати мита й інших обов'язкових платежів, котрі сплачуються у державний бюджет при нотаріальному оформленні відповідних договорів. Дата 1 листопада виникла в результаті перенесення на три місяці старту "лісапетної" оцінки, оскільки, як пояснювали державні органи, на 1 серпня не було достатньої кількості спеціалістів і компаній, що мають право займатися оцінкою для оподаткування за новими правилами та процедурами.

Як зараз оцінюється майно для нарахування податку під час укладання угод із майном? Невже не платимо?

Зараз усе ще діють норми, за якими працюють оцінювачі, котрі отримали сертифікати за спеціальностями залежно від різновиду майна: оцінка нерухомості, автомобілів, земельних ділянок тощо. Норми ж "лісапетної" оцінки передбачають запровадження практично однієї спеціальності для всіх різновидів майна: новоспечені ПТУшники оцінюватимуть УСЕ підряд, і не важливо, що досвіду в них - абсолютний нуль... Утім, про все по черзі.

У звіті Фонду держмайна України (є вповноваженим органом із оцінки майна) сказано, що "в першому півріччі 2012 р. на ринку оцінки майна та майнових прав працювало 3186 зареєстрованих суб'єктів оцінної діяльності - суб'єктів господарювання. Це становить 54,9% від загальної кількості (5806) зареєстрованих суб'єктів, що мають сертифікати з надання послуг". Упродовж серпня-вересня і початку жовтня 2013 р. було видано сертифікати суб'єктів оцінної діяльності за спеціальністю оцінки для оподаткування всього лише 128 компаніям, що становить 2,2% від загальної кількості компаній, зареєстрованих у ФДМ. Саме тому ріелтори й нотаріуси назвали 1 листопада "чорним" днем, оскільки вони передбачають проблеми, які виникнуть через обмежену кількість учасників ринку: банальні черги та хабарі "за прискорення процесу". І не просто черги, а новий стрибок цін на ці послуги, вартість яких може зрости у 5-10 разів, як це вже було в червні 2012 р., про що DT.UA писало й попереджало неодноразово.

Ба більше, якщо до 1 листопада при складанні дарчої або заповіту нерухомості близьким родичам оцінка не виконувалася, то, хоч податки з такої угоди не сплачуються, після запровадження нових правил оцінку однак вимагатимуть, і її доведеться оплачувати. Тобто бабусі й дідусі, залишаючи будинок у селі близьким родичам, муситимуть заплатити за абсолютно непотрібну процедуру лише для того, щоб певна група осіб фактично вкрала в них ці гроші, відірвані від убогої пенсії й зекономлені на ліках. Додайте сюди ще 1500 грн за перше внесення об'єкта до реєстру та ще
1500 грн (за кожен об'єкт) під час реєстрації нового власника, і виявиться, що будинок у селі коштує дешевше, ніж його оформлення. Але ж ці гроші власники "вторинки" вже сплатили в БТІ, реєструючи об'єкти. Ба більше, якщо реєстр розроблено за гроші платників податків, то внесення в нього має бути безплатним.

Питання "навіщо це робиться?" звучить наразі риторично, бо в багатьох ЗМІ можна знайти на нього відповідь. Читача, швидше, хвилює запитання: ця процедура поліпшить функціонування стагнуючого ринку нерухомості чи завдасть йому ще більшої шкоди? Чим є "лісапетна оцінка" - кроком уперед, кроком назад чи тупцюванням на місці?

Проаналізувавши ситуацію, неважко дійти однозначного висновку: запровадження "лісапетної оцінки" - ще один винахід вітчизняного велосипеда для знищення конкуренції на ринку, щоб спрямувати грошові потоки в певне русло. Чому так? Спробуємо розібратися.

1. Процедура "лісапетної оцінки" передбачає кричуще порушення Міжнародних стандартів оцінки, які прийняті в ЄС і використовуються оцінювачами всього світу, оскільки заперечує необхідність огляду об'єкта оцінки. Тоді як вимога огляду об'єкта оцінки та об'єктів порівняння, проданих або виставлених на ринку на дату оцінки, - обов'язкова не тільки в Міжнародних стандартах, прийнятих у Європейському Союзі, а й у американських Єдиних стандартах професійної практики, канадських стандартах, та й у стандартах усіх розвинених країн. Чому ж апологети "лісапетної оцінки" запровадили таку безглузду вимогу?

Їхнє пояснення - ми хочемо уникнути корупції, оскільки вона виникає при зустрічі оцінювача з продавцем об'єкта, - не витримує критики. Виявляється, оцінювачі в Європі і США - самі корупціонери, а ми тут - самі янголи. Даруйте, панове, але річ не в цьому, тим більше що замовникові, за бажання, зовсім неважко буде знайти оцінювача. Річ, швидше, в тому, що ви просто хочете заощадити на найважливішій функції оцінки - огляді об'єкта для врахування його технічного стану. Хочете перекласти на замовника відповідальність, не властиву йому: ви хочете, щоб він свідчив проти самого себе, що порушує ст. 63 Конституції України. Читачеві, мабуть, незрозуміло, куди ж дивилася армія юристів, що погодила ці процедури в законодавстві? Звісно, вони все це бачили. І, хоча юридичне управління Кабміну написало негативний відгук, положення Кабміну, яке регламентує "лісапетну оцінку", однак було прийнято...

2. На порушення Закону про оцінку, нормативні документи, прийняті Кабінетом міністрів, дозволяють отримувати кваліфікаційне оціночне свідоцтво в галузі "лісапетної оцінки" без річного стажування. Такий підхід суперечить не тільки Закону України "Про оцінку майна, майнових прав…", а й практиці, що склалася у країнах Євросоюзу, США, Канади та ін. Оцінювач - спеціальність, яка потребує величезної кількості знань у багатьох галузях. А крім знань, потрібна ще й хороша практика їх застосування. Апологети ж "лісапетної оцінки" вважають, що вимога стажування ускладнює доступ на ринок оцінних послуг… Але ж ми ж не хочемо лікуватися у лікаря, котрий не пройшов інтернатуру! Чому раптом в оцінці заперечуємо необхідність практичного стажування? І чому тоді отримання сертифіката суб'єкта оцінної діяльності, без якого всі кваліфікаційні свідоцтва фізичних осіб - просто непотрібні папірці, обставлене такою кількістю вимог, що виконати їх не може ніхто, крім обмеженого кола людей?

3. Як же на практиці ФДМ створює це обмежене коло? Усе дуже просто і знайомо: через вимогу мати певний софт (комп'ютерну програму), через використання об'єктів інтелектуальної власності (знайомо?) і через нечіткі, але численні вимоги до системи контролю якості компаній, котрі претендують на отримання сертифіката суб'єкта оцінної діяльності. Коли немає об'єктивних критеріїв, нескладно відмовити "чужим" і протягнути "своїх". Чи не тому така мізерно мала кількість оцінних компаній, які отримали право займатися оцінкою для оподаткування?

4. Великі надії апологети "лісапетної оцінки" вкупі з ФДМ покладають на таку собі комп'ютерну програму, в яку тільки й треба, що дані підставив - і результат отримав. І це викликає низку запитань. По-перше, якщо все так просто - підставив дані й отримав результат, - навіщо тоді взагалі потрібні для цього оцінювачі? Хай би нотаріуси підставляли дані й отримували результат. Але в тому-то й проблема, що таку програму якщо й можна зробити якісно, то тільки для масового типу об'єктів. До них належать ті, яких на ринку велика кількість, що дозволяє застосувати статистичні методи. Сьогодні це дві категорії: квартири економкласу у великих містах і легкові автомобілі популярних брендів. Усе, список вичерпано. Навіть для домоволодінь та квартир у невеликих СМТ кількість даних недостатня! Навіть для нежитлових приміщень у великих містах немає достатньої статистичної вибірки, не кажучи вже про літаки, пароплави, унікальні історико-архітектурні об'єкти чи кредитні портфелі збанкрутілих банків. Усі ці об'єкти треба оцінювати індивідуально. І без досвідчених оцінювачів високої кваліфікації тут не обійтися. Але проблема в тому, що пред'явникам софта для квартир автоматично надається право оцінювати все інше, що підлягає нотаріальному завіренню!
Отож оцінюватимуть все одно ПТУ-шники, і не важливо, уміють вони це робити чи ні. Це рівносильно тому, що у фізиці заявити: Ейнштейн і Ландау смертельно застаріли, ми їх замінимо молодим поколінням ПТУ-шників. І замінюють! Із оцінювачів, які працюють у компаніях, котрі отримали право на виконання податкової оцінки, ніхто раніше не займався оцінкою, - ось який унікальний "лісапет" винайшли в Україні!

5. По-друге, коректний софт для розрахунків вартості квартир у великому місті робиться зазвичай через кілька місяців після дати оцінки, оскільки необхідно проаналізувати величезну кількість даних, щоб, знову ж таки, коректно, близько до ринку, розрахувати вартість для оподаткування. Але ж, за вимогами ФДМ, софт надається й узгоджується ФДМ задовго до проведення оцінки. Тобто дані, закладені в програму, у кращому разі, відстають від дати оцінки на рік або й на два. Ринок нерухомості в Україні нині досить варіативний, тому неможливо коректно визначити вартість на сьогодні, використовуючи вчорашні дані не першої свіжості, а спроба їх коригування може призвести до досить сумнівних результатів. Саме тому використання програми ніколи не дозволить отримати оцінну вартість, близьку до ринкової, та ще й на дату оцінки.

Тут також доречно зазначити, що в Європі, США і Канаді оцінка майна здійснюється для щорічного оподаткування, а не транзакційного (як у нас): ніхто й ніде не визначає вартість для укладання угоди. Тому софти в цих країнах дійсні на певну дату: як правило, на 1 січня поточного року - для нарахування податку цього року. Більше того, база аналогічних об'єктів, що використовується в цих софтах, - публічно доступна, обговорюється громадськістю й узгоджується у відкритому, прозорому режимі. В Україні ця база - за сімома замками, а за її використання пропонується стягувати роялті - плату за використання об'єкта інтелектуальної власності. При цьому найунікальнішим елементом софта є, як ми вже розуміємо, непрозора база аналогів, що швидко старіє, не контролюється широкою спільнотою і має досить обмежене застосування для типових квартир у великих містах: унікальних об'єктів програма розрахувати не може. Можливо, саме тому розробники визнаного ФДМ софта відмовляються показати його спільноті? Може, король там - голий?..

6. Ну й кому потрібна коректна оцінка - запитає читач? Головне, що оцінять і в бюджет заплатять. Але некоректна оцінка породжує дві проблеми: якщо вона занижена, бюджет недоотримує кошти, - і це погано, з цим усі згодні; якщо вона завищена, це викликає в людей відчуття несправедливості та беззахисності перед… приватними фірмочками з депутатським прикриттям. А чи потрібна керівництву держави така реакція величезної групи звичайних людей, які зіштовхуються з несправедливістю на ринку нерухомості?

7. І останнє. Професійні оцінювачі з великим стажем, з українськими і міжнародними кваліфікаційними свідоцтвами - всі виступають за скасування податкової "лісапетної оцінки", ратують за поліпшення у сфері регулювання чинної оцінки, буде то контроль звітів з оцінки, підвищення вимог до рецензування звітів з оцінки. Вони виступають за вдосконалення прийнятих ще 10 років тому Національних стандартів оцінки, які вже не відповідають повною мірою Міжнародним стандартам оцінки, ратують за поліпшення якості іспитів і якості курсів із підвищення кваліфікації тощо.

Є над чим працювати ФДМУ в цьому напрямі, але чомусь дуже не хочеться…