Земля в иллюминаторе

Согласно проекту закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проголосованному Верховной Радой, владельцам будет разрешено продавать свои земельные паи с 1 июля 2021 года. Как это будет происходить и как к этому подготовиться…

По данным Госгеокадастра, частных собственников земли приблизительно семь миллионов человек, которым принадлежит 27,7 млн га. Они смогут продать эту землю по рыночной цене на свободном рынке. Но закон пока не позволит продавать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и коммунальной собственности. Такой земли в Украине приблизительно 10,4 млн га, она находится в аренде, которая оформляется через аукционы системы ProZorro.

Если же гражданин Украины имеет право постоянного пользования земельными участками государственной или коммунальной собственности, на него оформлено право пожизненного унаследованного владения или постоянное пользование переоформлено в аренду, то он сможет приватизировать такие земельные участки по нормативной денежной оценке.

Думаю, всем понятно, откуда взялись владельцы паев, - это владельцы приватизированных земельных паев и их наследники. А откуда взялись те, у кого земля находится в постоянном пользовании? Это граждане, которые в свое время обратились в государственные органы и получили землю в постоянное пользование (преимущественно в 1990-х годах). Позднее для новых потенциальных пользователей (как это часто бывает в нашем государстве) такую возможность отменили. Кто-то получил землю в наследство, а кто-то переоформил в аренду.

И здесь возникает много вопросов.

Ситуация похожа на обстановку времен приватизации, когда в ее начале трудовым коллективам разрешалось брать предприятие в аренду, а со временем и выкупать, - но после определенной даты государство отказалось от такого способа приватизации. Очевидно, депутатов жаба душила, потому что многие из этих предприятий на сегодняшний день успешны.

Не надо забывать, что многие земельные участки переходили в собственность бесплатно. Это касалось земли под зданиями единоличных собственников (преимущественно в сельской местности), земель личных селянских хозяйств, сокращено - ЛСХ, и эти участки могут быть не такими уж и маленькими, по площади вполне сравнимы с паями. Но участки ЛСХ сразу приватизировались, сегодня представлены на рынке и их стоимость определить не трудно, а договоры по этим землям заключаются легально все время.

Что же касается постоянного пользования, то, безусловно, государство предоставляет большую льготу пользователям, позволяя приватизировать эти земли по нормативной денежной оценке.

Какова же она?

На сегодняшний день в Украине в открытом доступе есть данные по соответствующим областям и видам земель с их нормативной оценкой.

Как видно из таблицы, нормативная оценка зависит от типа земли - пашня, многолетние насаждения, сенокосы или пастбища. Самый распространенный вид - конечно, пашня или залежи. Самая высокая нормативная оценка 1 га пашни - ее стоимость в Черкасской области, а самая низкая - в Житомирской. Соответственно, процедура определения стоимости во время приватизации этих земель будет простой, потому что приведенная таблица есть в публичном доступе.

Проект указанного закона предусматривает, что покупателями земель сельскохозяйственного назначения могут быть только граждане Украины или юридические лица, владельцами которых являются граждане Украины. Иностранцы могут унаследовать земельные участки сельскохозяйственного назначения, но должны их реализовать в течение двух лет. То же касается банков, которые при получении залога должны реализовать его в течение двух лет, иначе эти земли изымет государство.

Законодатель ограничивает количество земли "в одни руки": сначала это ограничение определялось как 5% от всех сельхозземель в Украине и составляло свыше 200 тыс. га, но после голосования поправок ограничения, начиная с 1.07.2021 г., уменьшили до 100 га и только для частных лиц. После "открытия" рынка для возможности покупки земли юрлицами ограничение будет составлять 10 тыс. га. Но эту перспективу сильно отдалили - вплоть до 2024 года. Так сказать - или ишак умрет, или падишах.

Как же будет определяться стоимость земельных участков под паями без данных о цене купли-продажи, ведь основным методом определения стоимости земли является сравнение с аналогами, проданными или предлагаемыми на рынке?

Во-первых, существует так называемый теневой рынок, где земли передаются в аренду на 50 лет, что в действительности то же, что и в собственность. Цены в договорах "теневого рынка" широко представлены и могут использоваться как цены на похожее имущество, согласно Национальным стандартам оценки.

Между прочим, зачем нам нужна эта стоимость? Во время составления договора будет осуществляться взимание налога, и государство должно знать сумму для налогообложения.

Помочь определить стоимость земли в Украине могут и аукционы по передаче государственной земли в аренду, которые ведутся сегодня.

Может, кто-то думает, что государственная земля не обрабатывается и ждет владельца? Это не так, аукционы по передаче государственной земли в аренду проходят постоянно, а арендаторы ждут возможности выкупа, что снизит риски инвестирования в улучшение качества арендованной земли.

В таблице 2 приведены данные по результатам аукционов на аренду земли, состоявшиеся в начале марта 2020 года.

Обращаю внимание, что эти цифры не очень надежны, поскольку не всегда проводится много аукционов, но общее представление о ситуации они дают. Более того, если считать, что период окупаемости земли 10 лет, то легко высчитать ее стоимость, умножив годовую аренду на период окупаемости, то есть на 10 лет. Почему именно 10 лет? Потому что вряд ли реальные инвесторы захотят инвестировать в имущество с более продолжительным сроком окупаемости.

Если сравнить стоимость, приведенную в таблице 2, с нормативной оценкой в таблице 1, то окажется, что рыночная стоимость 1 га земли чаще ниже нормативной оценки. Единственный вывод из этого: нормативная оценка никакого отношения к рыночной стоимости не имеет.

Некоторые советуют "не заморачиваться" с рыночной стоимостью, а платить налоги от нормативной, но такой подход нарушит основной принцип справедливости начисления налогов, поскольку при использовании нормативной оценки кто-то будет недоплачивать, а кто-то - переплачивать.

Следовательно, на сегодняшний день самая многочисленная группа владельцев сельхозземель - владельцы земельных паев; они же владеют самой большой площадью земли сельскохозяйственного назначения. Именно у этой категории будет возникать множество вопросов по продаже своей земли, чтобы не прогадать или даже не потерять ее. Этойа категория нуждается в подробных объяснениях процедуры продажи их земель: нужны специальные телепередачи, статьи в прессе и даже учебные программы.

Надо помнить, что большинство таких земельных паев сданы в аренду, и эта аренда не обязательно закончится 1 июля 2021 г. Сегодня арендаторы пытаются уговорить владельцев продлить сроки аренды на следующие семь лет, потому что опасаются, что владельцы продадут паи кому-то другому, - дескать, спекулянты дадут больше. Впрочем, владельцы все равно смогут продать свою землю неарендаторам, поскольку, согласно законодательству, условия договора аренды сохраняются для нового собственника. Другой вопрос, что у нынешнего арендатора может не быть достаточно средств для выкупа арендованных земельных участков и, возможно он будет вынужден повышать арендную плату, чтобы продолжать обрабатывать землю, которую уже арендует. Сегодня трудно предвидеть, какой будет стоимость земли после введения в действие нового законодательства, и отреагирует ли рынок повышением арендной платы. Хотя многие эксперты склоняются к мысли, что стоимость земли может составлять 2–3 тысячи долларов за гектар, и поэтому не советуют владельцам паев спешить с продажей. Потому что когда на рынке появится больше предложений, чем желающих ими воспользоваться, это может привести к падению цен.

Что же надо для заключения договоракупли-продажи владельцам паев, которых будет устраивать предложенная рынком цена?

Во-первых, документ, удостоверяющий право собственности на пай.

Во-вторых, наличие кадастрового номера, подтверждающего внесение информации о земельном участке в Государственный земельный кадастр.

В-третьих, паспорт и идентификационный код владельца.

В-четвертых, справка о стоимости земельного участка или отчет по оценке, зарегистрированный в Единой базе отчетов по оценке, которой управляет Фонд государственного имущества Украины.

Что касается кадастрового номера, то те, кто передавал паи в аренду, очевидно уже имеют кадастровые номера, а их участки зарегистрированы в Государственном земельном кадастре. Если же кадастрового номера нет, необходимо его получить, обратившись в местный центр предоставления административных услуг.

Как указано выше, "в одни руки" можно будет приобретать не более 100 гектаров, с учетом связанных лиц.

А это означает?

В соответствии с пп. 14.1.159 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса, связанные лица - это юридические и/или физические лица, отношения между которыми могут влиять на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности лиц, которых они представляют.

Для физических лиц - это муж (жена), родители (в том числе усыновители), дети (совершеннолетние/несовершеннолетние, в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун, попечитель, ребенок, над которым установлены опека или попечительство.

Как будет проверяться объем владения земель гражданином и связанными лицами?

Для этого проектом закона предусмотрено, что: "Программное обеспечение Государственного реестра прав должно обеспечивать информационное взаимодействие между Государственным реестром вещных прав, Государственным земельным кадастром, Единым государственным реестром юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований, Государственным реестром актов гражданского состояния граждан с целью получения информации о совокупной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности одного человека и связанных лиц и расположенных в пределах одной громады, области, Автономной Республики Крым и в пределах Украины".

То есть программное обеспечение должно давать информацию о том, сколько гектаров земли у одного человека, чтобы общая площадь не превышала 100 га. Причем с учетом ближайших родственников, а также собственности у юридических лиц, в которых гражданин является участником.

Конечно, создание взаимодействия между этими государственными реестрами - очень непростая задача. Работает ли над этим правительство, и не считает ли, что на это у него еще достаточно времени? Неизвестно.

Что касается справки о рыночной стоимости земельного пая, то эту справку должна обеспечить Единая база отчетов по оценке, функционирование которой обеспечивает Фонд госимущества, причем бесплатно. Это та же Единая база с модулем электронного определения стоимости, которая проверяет результаты оценки, предоставленные оценщиками во время оценки квартир, домов, гаражей и другой недвижимости. С июля 2020 года база должна будет предоставлять бесплатно справки о стоимости любой недвижимости, в том числе земельных участков сельскохозяйственного назначения, но есть небезосновательные опасения, что такой алгоритм не внедрят, и оценку будут выполнять оценщики.

Какие налоги и сборы будут платиться во время регистрации договоровкупли-продажи земельных участков?

Налоги будут те же, что и при регистрации каких-либо договоров по недвижимости. То есть все почти так же, как и во время регистрации договора по частному дому или квартире, за исключением проверки количества земли, находящейся в собственности потенциального покупателя.