Привлекательный, но все еще неликвид

Еще до 30 марта, когда ВР приняла во втором чтении законопроект № 4543 и таким способом разблокировала большую приватизацию, Фонд госимущества Украины (ФГИУ) заявлял о намерениях осуществить прозрачную приватизацию завода «Большевик» уже в июне 2021 года. Так что сегодня предприятие, которое вернуло себе историческое название — АО «Первый киевский машиностроительный завод» (ПКМЗ), полным ходом готовят к приватизационному аукциону. При этом Фонд особо не афиширует сложность, с которой столкнутся будущие инвесторы этого объекта. Хотя должен был бы если не решить, то хотя бы озвучить проблемы, которые оказывают непосредственное влияние на инвестиционную привлекательность ПКМЗ. Ведь без этого нечего и думать продать его выгодно. Впрочем, окончательную оценку этого актива, базовые условия приватизации и план сохранения производства и создания новых рабочих мест в ФГИУ обещали сделать достоянием гласности уже в ближайшее время.

Сегодня бывший промышленный гигант ПКМЗ представляют большей частью как лакомый кусок земли (35 га) в центральной части столицы, где размещено большое количество неработающих производственных корпусов.

Сейчас можно видеть немалые риски, которые будут влиять как на стоимость актива, так и на дальнейшую реализацию инвестиционного проекта на его основе. И большинство из них связаны именно с землей, так привлекающей многих… Ведь к продаже предлагается не целостный имущественный комплекс, а акции предприятия.

 Потеря гектаров

Приобретение 100-процентного пакета акций означает, что не все 35 га земли станут собственностью покупателя. Ведь в результате приватизационной аферы инвестор фактически станет владельцем ряда объектов недвижимости на территории ПКМЗ. И к нему перейдут лишь права на земельные участки, где расположены объекты недвижимости предприятия, и земли, необходимые для их обслуживания. То есть свободные от недвижимости земли не станут собственностью инвестора. В любом случае это не произойдет автоматически.

Самое неприятное, что в случае обращения инвестора к местной власти с целью изменить целевое назначение земли, город вполне может инициировать изъятие свободных земельных участков в собственность громады.

Земля под заводом относится к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. И если целевое назначение участка не будет изменено до приватизации, то инвестор будет иметь серьезную проблему, прежде всего бюрократическую. Ведь проект землеустройства ему придется согласовывать в органах Киевской городской рады, Киевской городской государственной администрации и территориальных органах центральных органов исполнительной власти.

Например, необходимо будет получить утвержденный план зонирования территории. Эта процедура по меньшей мере растянется во времени. Окончательное решение об изменении целевого назначения земельного участка относится к компетенции Киевской городской рады, и его будут принимать депутаты на очередной сессии. То есть будущему владельцу предприятия придется убедить чувствительных к земельным вопросам депутатов в необходимости принять решение в пользу инвестора. Не обойтись и без разговоров с мэром столицы, который уже намекал в СМИ, что будет сотрудничать с новым владельцем ПКМЗ в обмен на корпус № 5, мешающий строительству развязки на Шулявском мосту.

Рискованный процесс изменения целевого назначения земли может растянуться на годы, стать затратным и чрезмерно бюрократизированным.

Вспомните, например, опыт шведской компании IKEA, являющейся крупнейшим в мире ритейлером мебели и товаров для дома. Лишь 1 февраля 2021 года она открыла первый в Украине офлайн-магазин — в киевском Blockbuster Mall. Это произошло через 15 лет после того, как компания нашла участок вдоль Бориспольской трассы и заявила, что готова инвестировать в строительство. Но не получилось, возникли проблемы с… оформлением земельного участка.

Дырки в 35 гектарах создают еще и участки, которых де-юре просто не существует, потому что им до сих пор не присвоили кадастровый номер. По закону, такая земля без регистрации не является объектом гражданских прав. Чтобы стать ее владельцем, инвестор опять-таки будет вынужден обращаться к городской власти и преодолевать весь тернистый путь формирования таких участков и государственной регистрации права собственности на них.

Вот где поле для деятельности ФГИУ при подготовке объекта приватизации. Заметим, что попытки руководства ПКМЗ самостоятельно получить разрешение на разработку проекта отвода земли под зданиями завода успехом не увенчались. Причина отказа городской власти — задолженность по уплате земельного налога, достигающего сотен миллионов гривен. Так что, прежде чем идти на поклон к столичной власти, инвестору как минимум нужно уплатить земельные долги предприятия вместе с пеней и штрафами.

Проблемы помещений

Хотя ФГИУ отрапортовал о выигрыше в кассационной инстанции возврата пяти зданий завода (общей площадью почти 5 тыс. кв. м), которые в 2019 году продали на публичных торгах двум частным компаниям, это не означает, что дело полностью завершено и инвестор не попадет с этим в неприятности. Ведь на момент написания статьи предприятие еще оставалось участником сложных и длительных судебных дел, в частности об отмене регистрации имущества на правах собственности.

Оказывается, получить судебное решение еще не означает необратимости решения проблемы. Юристы объясняют, что сегодняшние владельцы приобретенных на заводе помещений являются фактически добросовестными приобретателями, что ставит под сомнение возможность изъять их имущество, даже если конкурс был проведен с нарушением процедуры. Судебная практика давно пришла к однозначному выводу: признание недействительным любого договора, согласно которому лицо получило имущество от государства, и дальнейшее лишение его этого имущества на основании того, что государственный орган нарушил закон, недопустимо.

То есть инвестор вполне может стать участником дальнейшего развития спора о собственности зданий предприятия. И хоть бы не случилось так, что ему придется согласовывать границы своего земельного участка с соседями.

Бремя долгов и аренды

Сейчас доходы от аренды помещений — это поплавок, на котором держится ПКМЗ. Она обеспечивает 35 млн из 40 млн грн общего годового дохода. Однако для инвестора аренда может стать еще одним камнем преткновения. Ведь заключенные договора аренды с третьими лицами фактически ограничивают право собственности будущего покупателя на арендованные объекты. Как, например, начинать масштабный инвестиционный проект, если часть цехов еще долго будут использовать арендаторы (вообще их около 100) на абсолютно законном основании?

Разрыв же соглашений аренды — процесс непростой и часто сопровождается длительной судебной волокитой, да еще и предполагает финансовые убытки.

Безусловно, многомиллионные долги предприятия станут еще одним отягощающим обстоятельством для покупателя. Тем более в условиях, когда на него после приватизации уже не будет распространяться мораторий на запрет отчуждения и банкротства предприятия.

Сразу после передачи завода в частные руки кредиторы предъявят свои требования к должнику. И все бремя долгов ляжет на плечи инвестора. Речь идет более чем о 500 млн грн. Из них 320 млн грн — налоговые и земельные, еще 150 млн — перед коммерческими структурами. Понятно, что цифры не окончательные, к ним добавятся штрафы и пени.

И все эти долговые обязательства вместе с земельными, арендными и судебными проблемами лягут на плечи инвестора.

Сейчас ФГИУ вместе с избранным в рамках конкурса приватизационным советником — консультационной компанией «KPMG Украина» — проводит подготовку ПКМЗ к продаже в рамках программы «Большая приватизация». В феврале 2021-го заместитель председателя ФГИУ Тарас Елейко сообщил, что, кроме базовых условий приватизации, также будет разработан план сохранения производства и создания новых рабочих мест. По его словам, если условия будут благоприятными, продажа «Большевика» может состояться уже этим летом. Согласно распоряжению правительства, при условии полного выполнения советником условий договора, «KPMG Украина» получит фиксированную часть вознаграждения в сумме 1 723 622 грн и изменяемую часть вознаграждения в размере 1,39% стоимости проданного пакета акций общества в случае продажи объекта приватизации.