Как защита прав инвесторов в жилье сможет запустить доступную ипотеку

В скором времени Верховная Рада будет рассматривать во втором чтении сложный и сверхважный законопроект №5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем». Этот системный документ призван урегулировать целый ряд проблем на рынке жилья — сделать его прозрачнее, современнее и ликвиднее. Именно сейчас, когда страна планирует и начинает восстановление разрушенного вследствие военных действий, развитие строительной отрасли обретает еще более стратегическое значение.

Речь идет об одной из острейших проблем — защите инвесторов в строительство жилья. Кроме этого, законопроект позволит уже в скором времени, в условиях военного положения, запустить доступную ипотеку, актуальность которой только выросла во время полномасштабной войны России против Украины. Как это будет работать, расскажу ниже.

Лечим хронические болезни рынка недвижимости

Около ста тысяч обманутых инвесторов, более 150 проблемных многоквартирных домов только в Киеве и области, среди которых скандальные «Элита-центр», «Укрбуд», «Аркада», дома Войцеховского и, как результат, недоверие к застройщикам и высокие финансовые риски. Все это в последние десятилетия — часть реалий украинского строительного рынка. Кроме очевидной недобросовестности некоторых представителей отрасли, основной причиной такой ситуации было отсутствие эффективной законодательной базы.

Законопроект №5091 долгое время разрабатывался нашей командой и предусматривает ряд решений, призванных оставить эти явления в прошлом. В первую очередь будут созданы такие условия, чтобы продажа квартир была невозможной при отсутствии разрешительных документов, а также условий достройки объекта.

Предохранители от незавершенок

Раньше застройщики не были обязаны где-то показывать, сколько квартир продано в строящемся доме. После принятия законопроекта застройщик не сможет продавать квартиры, пока не зарегистрирует в реестре Министерства юстиции каждую как отдельный объект имущественных прав. А доступ к реестру возможен только при наличии всех необходимых разрешительных документов. После того как все объекты будут зарегистрированы, застройщики уже не будут иметь возможности дополнительно продавать нежилые помещения (подвалы, чердаки) как жилые или превратить большую квартиру в несколько меньших и т.п.

depositphotos / Stop war in Ukraine!

Если же застройщик изменит технические характеристики квартиры, например, проведет перепланировку без согласия владельца, это будет основанием для разрыва договора. Так же, как и нарушение установленного срока сдачи в эксплуатацию объекта более чем на шесть месяцев. В договорах первой продажи должны быть закреплены обязательства продавца не только достроить объект, но и подключить его к инженерным сетям на постоянной основе. Кроме того, застройщик на своем вебсайте обязан опубликовать подробную информацию об объекте и раскрыть данные о себе и конечных бенефициарах. Только максимальные прозрачность и понятность процессов дадут возможность обеспечить доверительные отношения в отрасли.

Законопроект внесет в законодательное поле понятие «девелопер». Его уже давно используют на практике, но юридически его роль не была определена. Также вводятся и разделяются понятия «делимый объект незавершенного строительства» (многоквартирный дом) и «неделимый» (квартира). Делимый объект до принятия в эксплуатацию продавать нельзя, кроме случаев, когда меняется заказчик строительства или объект обременен ипотекой. Таким образом, застройщик или девелопер, начав строительство, не могут переложить ответственность за его завершение на третьих лиц.

Гарантированное право на построенное жилье

Один из ключевых предохранителей незавершенного строительства — введение гарантийной доли. Это часть объекта незавершенного строительства (долю будет определять Кабмин), распоряжаться которой застройщик или девелопер не будут иметь права до сдачи объекта в эксплуатацию. Вместе с тем гарантийная доля устанавливается на очередь строительства/пускового комплекса, каждая из которых может быть принята в эксплуатацию отдельно. Если завершение строительства не могут профинансировать, на это пойдут средства с продажи гарантийной доли. Чаще всего их хватит на полное или по крайней мере преимущественное покрытие затрат на достройку. Главное — избежать случаев, когда людям, вложившимся в строительство, необходимо самостоятельно и за дополнительные средства достраивать объект.

Но одного расчета на завершение строительства недостаточно. В законопроекте предусматриваются понятия «будущий объект недвижимости» и «специальное имущественное право». Что это даст на практике? Инвестор в строительство будет покупать не обещания, а зарегистрированное право на будущий объект. Это, во-первых, сделает невозможным повторную продажу одного и того же объекта. Во-вторых, даст возможность уже на этом этапе распоряжаться объектом, ведь у покупателя будет специальное имущественное право.

Будущий объект недвижимости может находиться в гражданском обороте. Соответственно, будущую квартиру, за которую инвестор заплатил необходимые средства и оформил на нее специальное имущественное право, можно продать. Также в проекте закона отдельно указано, что специальное имущественное право включает право лица требовать окончания строительства объекта, в частности путем обращения в суд.

Необходимый шаг к доступной ипотеке

Недавно правительство утвердило программу доступной ипотеки под 3% для военных, врачей, учителей и научных работников. Озвучены планы с начала 2023 года расширить программу на всех, кто нуждается в жилье, но со ставкой 7%. Наш законопроект №5091 вносит изменения в Закон «Об ипотеке» — обязательство по ипотеке сможет распространяться также на неделимый объект незавершенного строительства и будущий объект недвижимости. Предметом залога может быть специальное имущественное право на будущее жилье.

Это даст возможность сделать программу доступной ипотеки действительно масштабной. Ведь потенциально увеличивается количество ипотечных договоров, — выбор объектов под ипотеку возрастет за счет будущих объектов недвижимости. Вместе с тем спрос на ипотеку поможет стимулировать новое строительство. А обеспечить эти процессы смогут предложенная нашей командой прозрачная система инвестирования (с имеющимися предохранителями и гарантиями) и возможность дополнительного залога специального имущественного права.

depositphotos /BrunoWeltmann

Кроме того, такая ипотека станет доступнее из-за более низкой стоимости недвижимости на стадии строительства. Следовательно, законопроект №5091 может стать стимулом как для программ ипотеки, так и для отрасли строительства в целом.

В случае принятия законопроект «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» станет еще одним важным этапом реформы градостроительства, которая продолжается в последние годы. А сегодня законодательные инициативы, призванные содействовать преодолению физических и экономических последствий войны, приобретают еще более особое значение.

От редакции: текст опубликован в рамках продолжения дискуссии о реформировании строительной сферы, начатой нашим изданием. Критический взгляд на законопроект эксперта Георгия Могильного мы публиковали.

Больше статей Елены Шуляк читайте по ссылке.