Поддержать
Безопасность все больше меняет спрос на квартиры. К основным особенностям спроса, учитываемым покупателями, сегодня относятся:
- убежище, генератор или автономное электроснабжение;
- автономное отопление;
- возможность пользоваться лифтом при отключениях электроэнергии (инверторы, аккумуляторные батареи).
Также покупатели обычно анализируют расположение дома, чтобы он находился подальше от объектов критической инфраструктуры. Более того, часть покупателей переориентируется на частные дома или приобретает дом в селе в дополнение к квартире в Киеве, чтобы там «пересидеть» тяжелые времена зимой. Ведь частный дом дает больше возможностей для автономности: собственная территория, альтернативное отопление (газ или дрова, печь или камин), генератор, скважина, возможность установить солнечные панели и т.д.
Кроме того, продолжается релокация людей и бизнеса на Запад Украины. Она также поддерживает спрос на жилье, особенно в арендном сегменте. По данным OLX, в Ужгороде аренда однокомнатной квартиры выросла за год на 26%, в Ивано-Франковске — на 23, во Львове — на 9%.
Другой признак изменения спроса на недвижимость (особенно коммерческую) — ситуация в небольших прифронтовых городах. Не будет большим секретом, что прифронтовые города «заполонили» военные, которые временно выходят из фронтовой зоны, чтобы отдохнуть, подлечиться, восстановить амуницию и вернуться на фронт. Сегодня центральные улицы прифронтовых городов выглядят как сплошная коммерческая недвижимость, где магазин сменяют ресторанчик, кафе и точка фастфуда с шаурмой.
Существует также в прифронтовых городах спрос на эконом-квартиры для тех же военных или переселенцев, для которых квартира за 7–10 тыс. грн в месяц в большом городе (Днепр, Харьков) дороговата. Они ищут жилье для аренды по цене от 4–5 тыс. грн.
Растет спрос на сельские дома
Еще одно проявление той же тенденции — изменение отношения к частному дому. Спрос растет не только на дорогие загородные коттеджи. Все больше внимания уделяют обычным сельским домам, у которых еще несколько лет назад был гораздо более узкий круг потенциальных покупателей. Причина проста: в условиях войны покупатель начал оценивать дом не только по качеству ремонта или близости к городу. Важно то, что в нем можно организовать автономную жизнь: мой дом — моя крепость.
Своя территория, газовое или твердотопливное отопление, возможность установить генератор, солнечные панели, сделать скважину, не зависеть от лифта и не подниматься на высокий этаж после отключения электроэнергии — все это стало дополнительной ценностью.
Еще зимой 2024–2025 годов начался значительный рост спроса на современные загородные частные дома именно в связи с возможностью обеспечить автономность. Свежие данные OLX подтверждают, что это уже не единичное наблюдение. В первом полугодии 2026-го интерес к покупке частных домов повышался в большинстве регионов. В Киевской области спрос увеличился на 56%, в Черкасской — на 55, в Одесской — на 53, в Закарпатской — на 35%.
Впрочем, цены на частные дома росли настолько стремительно, что летом 2026 года началась их некоторая коррекция в сторону снижения. Причем как на аренду, так и на продажу. А спрос переориентировался на сельские дома.
Дом в селе обычно расположен на довольно большом земельном участке и не имеет всех городских удобств, таких как водоснабжение, канализация, центральное теплоснабжение и газоснабжение. Но там есть встроенная печь, которая может обогреть весь дом дровами, и колодец, в котором всегда будет вода.
Очень часто состояние таких домов оставляет желать лучшего, ведь они нуждаются в капитальном ремонте и вложении значительных денег в инфраструктуру, а расположение — в отдаленной сельской местности, не обеспеченной ни школами, ни поликлиниками, ни даже иногда продуктовыми магазинами.
В последнее время появились объявления, предлагающие такие хаты по цене от 4 до 36 тыс. долл. США. Но здесь нужно быть осторожным, ведь на первый взгляд такие хаты выглядят привлекательно, но если подумать и посчитать, сколько понадобится дополнительно потратить на их восстановление, то станет очевидно, что дешевле купить земельный участок в небольшом районном центре и построить новый дом. К тому же локация в районном центре или небольшом городке гораздо удобнее, ведь здесь присутствует вся инфраструктура: школа, поликлиника, а иногда и больница.
Поэтому правильнее говорить не об общем подорожании домов, а об изменении структуры спроса: частный дом все чаще рассматривают как способ получить большую автономность и контроль над условиями проживания или как временное жилье для тяжелой зимы.
Релокация
Еще одним долгосрочным следствием войны остается перемещение людей и бизнеса в более безопасные регионы. Запад Украины уже несколько лет живет с этим дополнительным спросом. Компании продолжают перемещать часть своей деятельности, а за ними переезжают работники и их семьи. Это особенно заметно на рынке аренды.
По данным OLX, в марте 2026 года медианная аренда однокомнатной квартиры по сравнению с мартом 2025 года выросла в Ужгороде на 26%, в Ивано-Франковске — на 23, во Львове — на 9, в Тернополе — на 7, в Хмельницком — на 10%.
Во Львове, например, ЛУН («Лучшая украинская недвижимость») в начале июня 2026 года фиксировал медианную аренду однокомнатной квартиры на уровне 26,9 тыс. грн, что на 44% выше, чем год назад; для двухкомнатных квартир рост составил 26%. В Ужгороде спрос также остается высоким: ЛУН напрямую связывает его с относительной безопасностью города.
При этом киевский рынок аренды тоже реагирует на изменение спроса. По данным ЛУН, в начале лета 2026 года однокомнатная квартира в Киеве стоила около 18 тыс. грн в месяц; в долларовом выражении средняя ставка для однокомнатной квартиры в июле оставалась около 430 долл.
Итак, арендный рынок Киева также не стоит на месте, но его динамика отличается от показателей западных городов. Там, где релокация создает сильный дополнительный спрос при ограниченном предложении, рост арендных ставок оказывается значительно более заметным.
Покупка квартир
В отличие от аренды, летний сезон 2026 года не принес ожидаемого оживления рынка купли-продажи. Анализ показывает, что за первые восемь месяцев 2026-го количество проданных квартир в Киеве и области сократилось примерно на треть по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. А вот сделать вывод, выросли ли фактические цены на сегодняшний день, сложно, поскольку цены продажи очень волатильны и напрямую зависят от того, насколько интенсивны налеты врага на Киев.
После массированных обстрелов рынок, как правило, практически замирает, а затем постепенно восстанавливает активность. К этому добавляются сезонные колебания, различия между районами, типами домов и, что особенно важно, новые характеристики безопасности объектов. Именно поэтому проанализированные фактические сделки демонстрируют очень разные уровни цен по сравнению с прошлым годом и не дают надежного ответа на вопрос: так выросли цены или нет?
Объекты, еще несколько лет назад считавшиеся вполне сопоставимыми, сегодня могут иметь разную рыночную привлекательность из-за характеристик, которые раньше вообще не учитывались при сравнении. Война не просто уменьшила количество сделок. Она изменила представления о том, что именно ценно в жилье.
И пока ситуация с безопасностью остается главным фактором поведения людей, эти изменения, похоже, будут не временным явлением, а новой частью украинского рынка недвижимости.
Следить в Телеграмме
Войти с помощью Facebook
Войти с помощью Twitter
Войти с помощью Google