Жилье как вопрос выживания. Какие здания самые безопасные в украинских городах

Современные здания в Украине должны быть удобными, энергосберегающими, эргономичными и... выдерживать прилет. Ведь роль фронтира западной цивилизации требует от Украины принципиального внимания к устойчивости зданий — частных помещений, многоквартирных домов и промышленных объектов.

Как государственное регулирование, программы восстановления и застройщики справляются с военными вызовами — в материале Романа Ивченко.

Как война разрушает жилье и коммерческие здания в Украине

За четыре года войны убытки от разрушений в Украине превысили 195 млрд долл. Больше всего пострадали жилье, транспорт и энергетика.

Во многих городах востока повреждены свыше 90% зданий, а под ударами по всей стране могут оказаться любые объекты — от жилья до инфраструктуры. Поэтому важно понимать, как разные типы зданий реагируют на такие повреждения.

Один из самых распространенных типов жилья в городах Украины в целом и в Киеве в частности — дома из крупноформатных панелей («панельки»). В начале полномасштабного вторжения почти 73% горожан в Украине проживали именно в таких домах, возведенных в период массового индустриального строительства в 1960-1980 годах.

В 1990-2000 годах значительную часть многоэтажек-новостроек занимали кирпичные дома. А с 2010-го стали популярными монолитные и монолитно-каркасные новостройки, доля которых продолжает расти среди современного городского жилья в Украине.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Война подтолкнула к развитию частных домовладений

Что касается промышленных и коммерческих объектов, то в зависимости от типа несущих конструкций они бывают с железобетонным или стальным каркасом, с кирпичными несущими стенами, металлическими или деревянными конструкциями. Выбор конструкции и этажность зависят от предназначения здания.

Независимо от типа здания в случае прилета могут быть повреждены все его элементы — от фасада и крыши до внутренних стен. Степень разрушений зависит от силы взрыва, ведь мощные средства поражения опасны для любых сооружений. Впрочем, планируя приобрести недвижимость — коммерческую или жилую, необходимо понимать, какие конструкции потенциально более уязвимы.

ZN.UA

В жилом секторе лучшую устойчивость продемонстрировали монолитно-каркасные дома. Здания с монолитным каркасом сохраняют устойчивость в момент и после попадания разных вражеских средств (беспилотника, ракеты, авиабомбы).

По словам преподавателя кафедры сооружений специального назначения КНУСА Тараса Донца, анализировавшего повреждения разных типов зданий при попадании, устойчивость монолитного каркаса к обрушению обусловлена именно конструктивной системой здания. Ведь, согласно требованиям государственных строительных норм, монолитный каркас должен перераспределять нагрузку в конструкциях здания даже после полного или частичного разрушения расположенных рядом несущих элементов.

«Панельки» подтвердили свою устойчивость в течение десятилетий мирной эксплуатации. Но война продемонстрировала риск наихудшего сценария — существенного повреждения несущих конструкций, что приводит к полному или частичному обвалу дома.

Почему, несмотря на войну, недвижимость остается объектом для инвестирования

Как установили исследователи «Государственного научно-исследовательского института строительных конструкций», для панельных домов особо опасны сильная волна или удары рядом — они могут повредить панели и опоры и довести здание до аварийного состояния. А прямое попадание боеприпаса чаще всего делает здание непригодным.

Для коммерческой недвижимости один из наиболее опасных факторов — пожар, значительно усиливающий разрушения. Например, в Харькове после попадания авиабомбы в промышленное здание произошел продолжительный пожар: из-за него металлические конструкции потеряли защиту, начали обрушаться, и здание полностью выгорело.

В отличие от металлических каркасов, конструктивный железобетон менее восприимчив к пожарам. Каркас здания остается неповрежденным, что позволяет восстановить его в будущем.

ZN.UA

Как восстанавливаем дома, поврежденные войной

Скорость восстановления любых типов зданий непосредственно зависит от двух факторов: степени повреждений и сложности демонтажа разрушенных конструкций, а также наличия финансирования. Например, в Киеве действует программа восстановления, в рамках которой город восстанавливает свыше 2500 пострадавших многоэтажек.

Киевские дома восстанавливают согласно техническим паспортам, по которым их вводили в эксплуатацию. То есть старые дома часто не получают утепления, инклюзивности или даже восстановления самовольно застекленных балконов.

Ключевым заказчиком восстановления жилых домов в Киеве является КП «Житлоінвестбуд-УКБ». По состоянию на январь 2026 года предприятие полностью восстановило 30 объектов, еще 38 многоквартирных домов находятся на разных этапах восстановления.

В КГГА продолжительные сроки объясняют требованиями публичных закупок: чтобы начать работы, необходимо пройти все этапы — от инструментального обследования, проектных работ, экспертного отчета до выбора подрядной организации. За несколько месяцев можно выполнить косметические или частичные работы по устранению легких повреждений окон, крыш или фасадов. Но значительные повреждения, когда нужно усилить конструкции, заменить системы, требуют времени и стабильного финансирования. Тем более что «Житлоінвестбуд-УКБ» работает с разными конструктивными типами зданий — от советских «панелек» до современных монолитно-каркасных.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Децентрализация 2.0: жизнь в автономном доме

К примеру, в панельной девятиэтажке на ул. Мокрой, пострадавшей от ракетного обстрела в январе 2024 года, ремонт продолжается уже третий год.

В то же время для ремонта монолитно-каркасной многоэтажки на ул. Митрополита Василия Липкивского понадобилось 14 месяцев (хотя непосредственные работы начались в декабре 2023 года, а закончились в декабре 2024-го). В дом попала ракета в июне 2023 года: монолитно-каркасное здание устояло, и лавинообразного обрушения конструкций не произошло.

Ремонт повреждений от попадания «шахеда» в монолитно-каркасный дом по пр. Валерия Лобановского продолжался девять месяцев. В декабре 2023 года беспилотник влетел на технический этаж дома, разрушил часть внешней стены, повредил часть крыши, окна и балконы в местах общего пользования и квартирах, а также задел инженерные сети.

В панельном доме по бул. Вацлава Гавела от попадания российской ракеты в июне 2025 года сложился целый подъезд. Дом обследовали, восстановили коммуникации, где возможно, и определили, какие подъезды подлежат восстановлению. Проект восстановления еще разрабатывается.

Новые стандарты: как Украина строит безопасность

В ответ на новые вызовы безопасности Украина пересматривает свои требования к зданиям, в частности по защитным сооружениям и укрытиям.

Меняются строительные нормы по защитным сооружениям (ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту» с Изменениями 1 и 2): больше аварийных выходов, лучше системы вентиляции, водо- и электроснабжения, усиленные требования к пожарной безопасности.

Строительство в Украине начало восстанавливаться со странными особенностями - данные Госстата

В 2026 году был подписан закон №4778-IX, требующий обязательного строительства укрытий для всех новых объектов. Можно ожидать, что это придаст импульс дальнейшим изменениям нормативной базы. Изменения касаются новостроек, которые появятся только через 3-4 года после введения новых норм.

«Новые требования предъявляются к проектам, которые еще должны быть реализованы и находятся на этапе проектирования. Поэтому сейчас их не очень много, но они есть», — рассказал глава правления Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.

Например, новые нормы предусматривают создание в составе жилых комплексов защитных сооружений или сооружений двойного назначения, которые могут уменьшать влияние опасных факторов во время военных действий или чрезвычайных ситуаций. На нынешнем этапе эту роль будет выполнять паркинг как помещение двойного назначения. По словам Фаворова, часть застройщиков за собственный счет уже перепроектируют их в новых проектах с учетом дополнительного оборудования (водо- и воздухоснабжения, наличия санузлов, в том числе для людей с инвалидностью, пандусов и мест для нахождения людей).

С выбором конструктивных решений застройщики и заказчики определяются самостоятельно, но тенденции заметны. Среди столичных застройщиков жилья наиболее распространенной стала монолитно-каркасная технология. Изначально эта технология приобрела популярность благодаря возможности создавать более гибкие планировочные решения и эффективно интегрировать инженерные системы. Во время войны она обеспечивает зданиям высокую устойчивость к повреждениям от попаданий и, что очень важно, более быстрое восстановление.

Крупнейший отечественный производитель строительных материалов и один из наибольших девелоперов Киева «Ковальська» также концентрируется на каркасном и монолитно-каркасном строительстве. В своем выборе компания апеллирует не только к военным рискам: конструктивный железобетон в коммерческой недвижимости пользуется спросом и из-за большей экономической привлекательности, возможности возводить здания в более короткие сроки, а также из-за устойчивости к влиянию пожаров. В устойчивости монолитного каркаса для жилой застройки компании пришлось убедиться на собственном опыте — в июне 2023-го ракета попала в их ЖК по ул. Митрополита Василия Липкивского. Тогда здание устояло, а техническое состояние позволило полностью его восстановить. В компании отмечают, что монолитно-каркасная технология строительства обеспечивает перераспределение нагрузок между несущими элементами даже в случае частичного разрушения отдельных конструкций. Это повышает устойчивость здания и особенно важно в условиях риска взрывных нагрузок.

Кроме законодателей, регулирующих органов и застройщиков, на ситуацию влияют и покупатели. По оценке Ассоциации застройщиков, они все большее внимание обращают именно на вопрос безопасности, тогда как стоимость квадратного метра перестает быть едва ли не единственным определяющим фактором при покупке жилья.