НАМ ЧИЛИ СТРОИТЬ И ЖИТЬ ПОМОГАЕТ

Среди десятков указов-хлопушек, взорвавшихся во время знаменитого июньского президентского салюта в честь завершения действия п.4 раздела ХV «Переходные положения Конституции Украины», скромное упоминание «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой» практически не привлекло внимания широкой публики. Между тем указ под №735/99, в отличие от большинства других, не был отвергнут парламентской оппозицией и вступил в силу, а поданный в ВР адекватный закон благополучно миновал первое чтение. Но лишь на пятой международной выставке «Строительство и архитектура-99», завершившейся в киевском Дворце спорта 26 сентября, новые схемы привлечения средств в жилстроительство были широко обнародованы «Киевгорстроем» (КГС). Корни этих схем, как и всего президентского указа, произросли из двухлетней давности заокеанского турне украинских строителей.

«Основные движущие силы чилийского экономического чуда»

Так назывался отчет украинской делегации о посещении Чили по приглашению ее Строительной палаты. Его главный вывод - Республика Чили в своем экономическом развитии прошла те этапы, которые нынче проходит Украина, и в этом смысле ее опыт во многом уникален для нас. В первую очередь, он убеждает, что, несмотря на уверения экономического руководства страны о серьезной рыночной продвинутости нашего финансового сектора по сравнению с производственным, на деле в финансовой сфере сохраняется значительный массив командно-административных методов.

Скажем, когда руководство НБУ вполне справедливо выражает недовольство по поводу записанных в принятом недавно законе «О Национальном банке Украины» командных функций Совета НБУ, оно почему-то забывает об аналогичных своих действиях на валютном рынке. А ведь их необходимость проистекает во многом из того, что центробанк Украины вместе с Минфином и парламентом весьма либерально относятся к надежности и эффективности функционирования банковской системы, превратившейся, по сути, в большой обменный пункт и ничего более.

Так вот именно внедрение уникальной финансовой системы, состоящей из банков, пенсионных и страховых фондов и замкнутой в значительной мере на жилстроительство, превратило Чили из малоразвитой страны в лидера развивающегося мира. Квинтэссенцией этой системы служат негосударственные пенсионные фонды (НПФ), куда каждый чилиец обязан ежемесячно перечислять не менее 10% зарплаты. Для наращивания объемов пенсионных отчислений НПФ вкладывают их в прибыльные, но малорискованные предприятия (операции) - как правило, национальные. Их работу контролирует специальная госорганизация, которая определяет размер собственных капиталов НПФ, предельные объемы и допустимые направления их инвестирования.

Другая сторона этого процесса состоит в том, что банковское кредитование чилийских граждан осуществляется только при условии регулярных отчислений в НПФ. И чаще всего эти кредиты берутся ради строительства жилья, которое, как и в Украине, там весьма дефицитно, и потому его возведение составляет сердцевину развития всей экономики страны. Сумма кредита может составлять не более 75% стоимости жилья и зависит от уровня доходов заемщика (обслуживание долга не должно превышать четверти зарплаты). Выдается он не заемщику, а выбранной им строительной фирме, чем гарантируется целевое использование кредитов. НПФ, в свою очередь, покупают ценные бумаги банков, обеспечивая последних ипотечными ресурсами.

И наконец, третья составляющая уникальной чилийской финансовой системы - реализация пенсионных вкладов, кредитов, банковских ссуд и других долгосрочных операций в специальной денежной единице, называемой единицей развития, или сокращенно по-испански UF. Она является самой устойчивой денежной единицей в мире, ибо практически не зависит от инфляции благодаря регулярной индексации по отношению к иностранной и национальной валютам. Поскольку личный пенсионный фонд чилийца формируется 15-20 лет, все проценты тоже исчисляются в UF и, хотя сравнительно невысоки (до 8% годовых), не зависят от параметров инфляции.

Возвратность кредитов, правильность начисления процентов по ним и уплаты налогов отслеживает еще одна негосударственная система, которая содержит информацию о платежеспособности всех чилийцев. Благодаря индивидуальным кодам каждый участник экономических отношений имеет свою финансовую историю, которая хранится в базе данных налоговых органов и фирм, специализирующихся на сборе и предоставлении информации любому субъекту хозяйствования. В итоге любая финансовая недисциплинированность строго карается в Чили как законодательно, так и социально (возникает своего рода «черный список» ненадежных заемщиков и деловых клиентов как таковых).

Внедрение чилийской или схожей с ней финансовой системы может коренным образом изменить ход экономических реформ в Украине - такой вывод сделали члены украинской делегации еще два года назад. Во-первых, появится возможность эффективно привлекать и использовать внутренние инвестиции, которые до сего дня надежно скрыты «в чулках» как физических, так и юридических лиц. Во-вторых, ожидаемый строительный бум «разбудит» и сопутствующие отрасли - от машиностроения до транспорта, а стало быть, заметно сгладит постоянно нарастающий вал безработицы. В-третьих, решение острейшего жилищного вопроса серьезно оздоровит социальную атмосферу в стране. Наконец, созданные по чилийскому примеру пенсионные и страховые фонды выведут из тупика нынешнюю пенсионную систему, ставшую постоянным кровоточащим нарывом на социально-экономическом теле Украины.

Объективно, указанные преобразования могут оказаться в нашей стране даже более эффективными, чем в Чили. Дело в том, что Украина более компактно расположена, имеет развитую транспортную сеть, ее природные ресурсы позволяют самой производить основную массу стройматериалов, практически в каждом крупном и среднем населенном пункте существует солидная строительная база. Существенно хуже, увы, обстоят дела с субъективным фактором. Только героические усилия руководства «Киевгорстроя» и банка «Аркада» сдвинули проблему строительства жилья за счет граждан с мертвой точки, причем серьезной вехой на пути к президентскому указу стал совместный с чилийскими управленцами семинар «Опыт Чили в осуществлении социально-экономических преобразований», состоявшийся в Киеве ровно год назад.

Основные компоненты «чудо-эксперимента»

Сроки проведения экономического эксперимента на базе КГС определены в указе: с 1 июня 1999 года по 1 января 2001-го. Его чилийская родословная спрятана за словами «стимулирование развития жилстроительства с привлечением средств граждан и субъектов предпринимательской деятельности на долгосрочные жилищные сберегательные вклады с последующим их направлением на долгосрочное кредитование строительства жилья для населения под залог этого жилья и расширение возможностей социального обеспечения граждан Украины за счет доходов от долгосрочных жилищных сберегательных вкладов».

Пассаж сей очень напоминает автору те времена, когда он в качестве научного работника сочинял формулы изобретений, которые не дозволялось разбивать на простые и понятные фразы. По тому же «моральному кодексу» даже при «широкомасштабных экспериментах» считалось неэтичным называть вещи своими именами. Поэтому вся пишущая публика, включая составителей официальных бумаг, и сегодня блестяще владеет эзоповым языком, несколько хуже - родным и, как правило, совсем худо - иностранным. В данном случае пенсионные вклады и выплаты имеют «сберегательно-социальную» транскрипцию, а пенсионные фонды не смогли одолеть рубеж «уполномоченных банков».

Впрочем, последнее словосочетание обусловлено еще и тем, что пока в эксперименте принимает участие лишь один финансовый агент - входящий в холдинг акционерный банк «Аркада», который в одном лице сочетает функции НПФ, ипотечного банка и страховщика. Согласитесь, тяжелая это работа - из финансового «болота» тащить социального «бегемота». Поэтому приходится жертвовать в известной мере надежностью и эффективностью жилищно-пенсионной схемы, пока другие «братья по финансовому разуму» не подключатся к эксперименту и не сделают его «широкомасштабным». Правда, за спиной «Аркады» - солидные имущественные фонды холдинга и четырехлетний авторитет надежного товаропроизводителя, действующего под девизом «Самое дешевое жилье за ваши деньги».

Компонент №1 эксперимента - жилищные сберегательные вклады (ЖСВ). Вносить их может сам грядущий пенсионер плюс предприятие, на котором он трудится. В каждом случае сумма в пределах 600 не облагаемых налогом минимальных доходов граждан не включается в их налогооблагаемый совокупный годовой доход, а предприятие не отчисляет средства на пенсионное и социальное страхование. К тому же, предприятие в пределах 10% своего валового дохода относит ЖСВ к валовым затратам и, стало быть, не платит с них налог на прибыль. Но стоит вкладчику досрочно разорвать договор, и все неоплаченные налоги тут же придется возместить бюджету.

Естественно, что и социальные выплаты, связанные с достижением пенсионного возраста либо с полной утерей трудоспособности, не включаются в облагаемые доходы. Они могут быть как пожизненными с фиксированной суммой ежемесячных выплат, так и на определенный срок с повышенным уровнем последних. Их источником служат возвращенные кредиты и выплаченные проценты. В зависимости от срока кредитования его сумма колеблется от 40 до 60% стоимости жилья под 10,5% годовых. Вкладчик же получает доход в размере 10%. Однако разница в 0,5% - это не маржа банка, а компонент №2 - фонд покрытия кредитных рисков вкладчика. Кроме этого, гарантией возврата кредитов служат построенная квартира (ипотечный залог) и повышенные требования к нормативам достаточности капитала и ликвидности банка, которые, согласно указу, устанавливаются НБУ.

Компонент №3 - расчетная единица инвестирования (ЕдИн). ЕдИн является аналогом чилийской UF, но пока сугубо локальным и служит для расчетов банка «Аркада» со своими клиентами. Она представляет собой безналичную денежную единицу, выраженную в гривнях и определенным образом привязанную к индексу инфляции, а не к курсу доллара.

Связано это с тем, что после прошлогоднего августовско-сентябрьского финансового кризиса инфляция цен заметно отстает от девальвации гривни. Так, после введения «Аркадой» 1 марта с.г. гривневого курса ЕдИн обменный курс гривня/доллар к 1 июля вырос примерно на 10%, а инфляция - лишь на 6%. Однако в производственной сфере из-за больших объемов кредиторской задолженности и бартерной торговли инфляция, по оценке НБУ, почти на треть ниже. Особенно этот феномен присущ, по словам председателя правления АКБ «Аркада» Константина Палыводы, сфере производства строительных материалов, цены на которые с весны 1998 года изменились весьма незначительно. То есть в долларах происходит дефляция цен большинства отечественных товаров. Поэтому основой курсообразования ЕдИн стала динамика средней стоимости 1 кв. м в районе наиболее массового жилстроительства - Осокорках-Позняках. На 1 июля 1 ЕдИн = 10,87 грн. он вырос по сравнению с 1 марта на 4%.

Если перейти к конкретным примерам, то расчеты банка «Аркада» показывают следующее. При ежемесячных ЖСВ в размере 58 грн. гражданин через 10 лет накопит почти 12 тыс. грн. и сможет получать дополнительную пожизненную пенсию порядка 100 грн. ежемесячно, а ежемесячный вклад в 142 грн. через 15 лет позволит в течение следующих 15 лет получать дополнительно 421 грн. Единовременный взнос в 10 тыс. грн. через 5 лет увеличится до 16,6 тыс., что дает возможность пожизненно иметь месячную пенсионную добавку в 139 грн. Наконец, предприятие, которое за отчетный год имело 1 млн. грн. валового дохода и внесло в ЖСВ 90 тыс. грн., сэкономит на налогах 27 тыс. грн.

В дальнейшем инициаторы нового способа привлечения средств в жилстроительство намерены распространить сферу использования ЕдИн на взаимоотношения между всеми участниками программы строительства под эгидой тандема КГС - «Аркада». Поэтому его курс будет печататься в спецбюллетене банка и регулярно сообщаться в СМИ. И тут мы подходим к реализации еще одной чилийской «изюминки» -

Создание Строительной палаты города Киева

Чтобы выйти за рамки КГС и одновременно внедрить в градостроительную практику столицы стандарты строительно-финансового тандема по контролю за стоимостью и качеством жилья, своевременностью его сооружения и прочими нормами и правилами строительного дела, возникла настоятельная потребность в создании на добровольных началах негосударственной бесприбыльной самоуправляемой организации в ранге торгово-промышленной палаты. Образно говоря, КГС с «Аркадой» призывают всех участников строительного рынка работать честно и добросовестно, не допускать появления на нем структур типа «МММ» или ситуации 1998 года, когда КГС заплатил в бюджет города 70 млн. грн., а остальные стройкомпании «сыграли в мизер».

Сейчас, сообщил Константин Палывода, создана инициативная группа по созданию Строительной палаты, завершается подготовка ее устава. Пока в эту группу входят лишь организации холдинга, но приглашение будет разослано всем потенциальным участникам. Дабы подтолкнуть киевские фирмы ко вступлению в «клуб честной игры», его организаторы намерены добиваться от городских властей проведения строительных тендеров только среди членов палаты. Одним словом, честь как один из важнейших нематериальных активов любого хозяйствующего субъекта должна стать в Украине весомым экономическим фактором.