ЗаТроещина, или Область с пятнистой судьбой

Жилье в столицах всегда дефицитно и дорого. Это правило действует практически по всему миру, но проблему всякий раз решают по-разному — либо увеличивают объемы ввода жилья в существующих границах, либо развивают строительство в пригороде. А поскольку любой город не резиновый, то последнее направление рано или поздно становится основным. И пригороды начинают сливаться со старым городом.

Собственно, по этому пути развивался и Киев, площадь которого за последние сто лет выросла в 13,6 раза. В том же духе городские власти собирались действовать и дальше: согласно действующему Генеральному плану, к 2020-му территория столицы должна увеличиться еще на 71%. Вот только развитие вряд ли пойдет в соответствии со схемой, облюбованной столичными чиновниками.

«Квадратный» вопрос

Уже лет двадцать киевские власти носятся с идей Столичного региона, или Большого Киева. В случае ее реализации земля в радиусе 50—60 километров от городской черты уйдет из областного подчинения в городское. Правда, пока до открытой экспансии дело так и не дошло. Если раньше постановление о передаче земель могло принять правительство, то уже несколько лет изменение границ надо согласовывать с соседями.

А область категорически не хочет расставаться с землей. И до сих пор вполне успешно гасила территориальные поползновения. В этом были абсолютно солидарны все киевские губернаторы, независимо от политической окраски, — от Засухи до Ульянченко.

Причина банальна: земля под Киевом тоже недешева. По минимальным оценкам, это — миллиарды долларов. Отдавать ее «за так» киевским чиновникам для дальнейшего дерибана местные слуги народа не хотят, справедливо полагая, что сами могут справиться ничуть не хуже.

К тому же в случае переноса строительства за городскую черту области далеко не все равно, в чью пользу будут распределяться инвестотчисления строителей. Уже сейчас это десятки миллионов долларов, а в перспективе суммы вырастут на порядок.

Попытки киевских чиновников добиться сепаратных решений местных общин, типа Вышгорода или Броваров, так ни к чему и не привели. «Бунты» были подавлены. При этом у Вышгорода в назидание отобрали 87% земли. Наверное, это чистейшее совпадение, но вполне лояльной к областным властям Белой Церкви, напротив, пообещали удвоить территорию.

Конечный итог многолетней битвы за землю для Киева плачевен: столица так ничего и не получила. Более того, пока мэрия и губернские власти ожесточенно дубасили друг друга, ни о каких совместных действиях по развитию пригорода практически не шло и речи. Зато масса киевских бизнес-структур, отхапывая кусочки Киевщины, успешно решала вопросы именно на региональном уровне. Тем более что обходилось это (даже с учетом всех неформальных расходов) гораздо дешевле.

Особую ценность представляла земля под застройку (так называемые пятна в семи прилегающих к Киеву районах: Киево-Святошинском, Обуховском, Броварском, Бориспольском и др.). Именно там и сконцентрировалась скупка прав на нее. В результате сейчас почти все участки вдоль основных трасс километров на тридцать от Киева уже имеют своих хозяев.

Так что если город после 2010 года и в самом деле намерен построить за пределами Окружной дороги 10 млн. квадратных метров жилья, ему предстоит увлекательная процедура переговоров именно с бизнесменами. И цены при этом будут на порядки отличаться от тех, что стояли в бумагах на передачу участков из коммунальной собственности.

Разговоры об их возврате в государственную или коммунальную собственность в принципе так разговорами и остались. По минимальным оценкам, в области по различным схемам выделили свыше 12 тыс. гектаров земли. Реально — больше, так как не учтены случаи выкупа акционерного капитала в колхозах и проч. Один совхоз «Хотовский» имеет порядка 11 тыс. гектаров земли в области и столько же в Киеве. Его приватизация обошлась киевским бизнесменам аж… в 3 млн. грн. Сейчас расценки повыше, однако скупка контрольного пакета в бывшем колхозе и нынче вряд ли потянет больше 2—3 млн. долл. Между прочим, средний колхоз в области был порядка 10 тыс. гектаров и даже после распаевания контролирует немало земли.

В сентябре 2006 года коллегия облгосадминистрации констатировала, что только в Вышгородском, Бориспольском, Киево-Святошинском, Барышевском, Макаровском и Переяслав-Хмельницком районах 134 тыс. га не используются или используются нерационально (интересно, что 53 тыс. гектаров — это непахотные земли, значительная часть которых не подпадает под запрет на приватизацию).

Впрочем, пока из тех нескольких тысяч гектаров земли, анонсированных как «украденные», за два года реально не вернули даже тысячи. И еще не факт, что вернут больше.

Во всяком случае, торговля лотами по десятку гектаров успешно развивается. Слишком уж прочные «крыши» всех цветов радуги оказались у этого бизнеса.

Перед парламентскими выборами бизнесмены даже предлагали одной из пропрезидентских сил дополнительное финансирование, чтобы получить большинство в семи пригородных райсоветах. Платой за помощь стали бы решения по земельному вопросу. Проект не реализовали, но перераспределение земель успешно продолжилось и без него. Обладминистрация констатировала, что «в области приобрело массовый характер изменение целевого назначения земель, для получения доходов от продажи участков».

При этом на местах позицию губернских властей при необходимости с легкостью игнорируют. Забавно, что этим страдают не только органы местного самоуправления, но даже «отдельные председатели районных госадминистраций». Эти нехорошие парни добились того, что райгосадминистрации «продолжают необоснованно выдавать разрешения и утверждать изменение целевого назначения»…

Наиболее проблемными районами были привычно названы как пригородные Киево-Святошинский, Бориспольский, Васильковский, так и удаленный Макаровский.

Недавно в пригородных городах непринужденно проигнорировали поручение руководства областной госадминистрации о временной приостановке предоставления земельных участков за пределами населенных пунктов. Так, прямо за Окружной дорогой в городе Вишневом процветает «практика раздачи земель вне границ населенного пункта под застройку многоэтажными домами».

Более сложная схема предполагает использование славящихся своей абсолютной неподкупностью украинских судов. На выходе они генерируют решения типа следующего. В Бориспольском районе, в районе Бортничей, суд обязал незаконно изменить целевое назначение земель сельхозназначения площадью 180 га на земли промышленности и бесплатно передать их собственность фирме «Винзавод Бортничи».

Макаровский районный суд так вообще обязал райгосадминистрацию «выдать разрешение на подготовку проекта отвода земельного участка площадью почти 75 гектаров для изменения его целевого назначения: с ведения личного хозяйства на земле — на строительство жилых домов, хозяйственных сооружений за пределами населенных пунктов, а после изготовления документации утвердить его».

А на подходе законопроект Богдана Губского «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины», согласно которому функции контроля за землей вообще отбираются у госадминистраций.

На местах давно требуют большей самостоятельности. Недавно появились даже проекты создания совершенно новых городов-спутников — Золочива (в Бориспольском районе) и Белогородки (в Киево-Святошинском). С нового года городом станет Буча. Так что согласовывать будет с кем.

Домик за Окружной

Впрочем, финансовые потоки пришли не только на земельный рынок. После 2000 года, когда уровень строительства в области сократился до 337 тыс. квадратных метров (в т.ч. в городах — 197 тыс.), начался плавный подъем строительства. По данным Госкомстата, в 2005 году было построено 635 тыс. квадратных метров, т.е. объем почти удвоился. Область вышла на уровень 1995 года.

Основную скрипку играли и пока играют индивидуальные застройщики, сооружающие одно-двухэтажные дома. Еще недавно они вообще сдавали 3/4 всего объема жилья в области. Но в последнее время в связи с начавшимся восстановлением многоэтажного строительства их доля упала до 2/3.

Заказчики — не самые бедные люди. В 2005 году статистика отметила появление в области 738 «хатынок» с количеством комнат пять и больше, средним метражом от 200 метров. Их общая квадратура составила 31% от суммарного ввода домов в области, в селах — более половины новых «квадратов».

Тенденция постепенно усиливается. Еще недавно наша бизнесовая и чиновничья элита вполне обходилась застройкой особнячками зон отдыха в черте Киева (та же Пуща-Водица либо приднепровская зона в Конче-Заспе) и особого желания углубляться в область не испытывала. Однако недорого разжиться участочком в Киеве все труднее (хотя пока возможно), так что перенос усилий прогнозируем.

В области строится уже несколько коттеджных городков, и их количество обещает вырасти до четырех десятков. Если планы сооружения анонсированных коттеджных городков будут реализованы, то, по оценкам консалтинговой компании «Канзас», к 2009 году на Киевщине построят 580 тыс. кв. метров. Правда, пока это больше декларации. Несмотря на усиленную рекламу, реальная доля всяческих коттеджей в застройке области пока более чем скромная.

Вообще-то программы загородного жилья эконом-класса просто не существует в природе. Цены при завершении строительства не уступают киевским, а метр на этапе котлована стоит уже не ниже 1200 долл.

Зато среднему классу начали потихоньку предлагать квартиры в близлежащих к столице городах: там начало восстанавливаться многоэтажное строительство. В 2000 году областные строители сдали всего 68 тыс. кв. метров в многоэтажных домах (в пять раз меньше, чем в 1995-м). Дальше пошел медленный рост, с балансированием на уровне 100—130 тыс. кв. метров. Однако по мере того, как цены в Киеве уверенно оторвались от возможностей не только среднеоплачиваемого, но и большей части высокооплачиваемого населения, до него стало доходить, что жизнь есть и за пределами Окружной дороги и что Борисполь — это не так уж далеко. К тому же планировки в таких домах поскромнее, чем в киевских, что тоже повышает доступность.

В 2003 году в области началось энергичное освоение «пятен» для строительства, что и привело к рывку в 2005-м, когда многоэтажки снова обошли индивидуальных застройщиков в городах. В этом году ожидается, что объем такого строительства превысит уровень 1995 года.

К примеру, Бровары намерены увеличить годовой объем в этом году почти на 50% по сравнению с прошлым — с 62,7 тыс. кв. метров жилья до 94 тыс. А ведь еще в 2004-м в городе сдавали всего 48,5 тыс. кв. метров. Городские власти хотят обеспечить ежегодный прирост ввода жилья порядка 20 тыс. кв. метров и выйти на уровень 150—160 тыс. Уже рассматривается около 40 проектов многоэтажных домов. С учетом того, что добираться до центра Киева из Броваров быстрее, чем с Троещины, планы достаточно реальны.

Аналогичные планы и в другом пристоличном городе — Борисполе. После окончательного выноса складов с боеприпасами из поселка Коцюбинское и там начнется строительный бум: поселок находится фактически в четырех километрах от ближайшей станции метро.

Хотя пока не стоит сильно преувеличивать значение областного рывка. В прошлом году в области сдано 4448 одно-трехкомнатных квартир. При этом 3639 из них пришлись на города, а львиная доля оказалась в 19 домах выше девяти этажей.

Киевщина — далеко не Московская область, где за Московской кольцевой автодорогой уже строится больше, чем собственно в Белокаменной. У нас соотношение примерно 1:2 в пользу столицы, и пока не очень ясно, в каком темпе оно будет меняться.

С одной стороны, цены на киевские новостройки уже стартуют с 1400 долл. (в тех же Броварах пока есть варианты за 850). Однако в случае резкого роста спроса неизбежен и рост цен в пригороде. Что, собственно, потихоньку и происходит. В Вишневом уже появилась новостройка с ценами выше 1250 долл. / кв. метр.

Кроме того, если разговоры киевских строителей об ужасных затратах на инженерные коммуникации в основном можно отнести по графе «Сказки для бедных» (реальные затраты в 2004—2005 гг. составили менее 70 долл./кв. метр), то изношенность коммуникаций пригородных городов при массовом строительстве создаст реальную и серьезную проблему. Классический пример — тот же Вышгород, где электросеть недавно просто упала от дополнительных нагрузок. Да и очистные сооружения городов, мягко говоря, не в лучшем состоянии, с чем уже столкнулись при строительстве в Борисполе.

Этот аргумент, кстати, приводят местные власти, требуя с иногородних фирм взнос за паевое участие в развитии инфраструктуры в размере 10%. Для местных он, как правило, равен 5%.

Правда, застройщиков это не сильно пугает. Основным достоинством областного рынка жилья является несравненно меньшая степень монополизации. Если в Киеве из-за связки «строительная компания — депутаты Киевсовета» при отводе земли и утверждении проекта «неприблатненная» (т.е. недепутатская или не связанная с «силовиками») фирма еще недавно гарантированно получала весь пакет головной боли и совсем не обязательно — разрешение на строительство, то в области таких проблем меньше.

Городские и поселковые советы куда менее избалованны и ценят лишнюю денежку. Плюс уровень их зависимости от губернских властей гораздо ниже. Даже в разгар войны между городом и областью тот же «Киевгорстрой» смог начать проекты в Буче. Представить аналогичное в Киеве сложновато. К тому же, не найдя общий язык в одном населенном пункте, можно попробовать в другом.

Но пока основные строительные фирмы — местные. И столь непривычное для киевлянина название, как ОАО «Постоянно действующий строительный поезд-2», неплохо известно в Броварах. А, к примеру, АО «Киевская передвижная механизированная колонна-2» — так вообще общеобластной брэнд. Она строит дома в нескольких городах.

В область подтянулись и фирмы из регионов. Здесь уже работают строители из Донецка, Ивано-Франковска, Днепропетровска, Крыма. Следом за «Киевгорстроем», который намерен удвоить население в Буче, потянулся поток и других киевских фирм.

Областные строители взирают на чужаков без особого восторга, однако, пожалуй, за исключением Броваров, особой конкуренции составить им не могут. К тому же начался процесс и перекупки некоторых из них. Так, недавно акционеры «Киевской передвижной механизированной колонны-2» Владимир и Олег Маличи перепродали контролируемые ими акции кипрской Niera Coommecia Ltd. Аргументировался этот шаг необходимостью привлечения средств под свои строительные проекты. Кто станет новым собственником, пока не ясно.

Хотя киевляне принесли не только деньги, но и проблемы. К примеру, проект строительства пяти домов в Вышгороде, начатый компанией «Смарт Системз», наглухо подвис на стадии котлована, а здоровому оптимизму его инвесторов — с учетом печального опыта стройки на Святошинской, 1, в Киеве — можно только позавидовать.

Пора привыкать

Итак, переход за кольцевую неостановим. Существующий термин «заТроещина» довольно скоро наполнится новым содержанием. Конечно, строители могут подбирать ресурсы внутри нынешней городской черты (по расчетам — до 16—20 млн. кв. метров), однако доля «внекиевского» строительства будет постепенно расти и в конце концов станет преобладающей. Причем, вопреки ожиданиям киевских структур, сохранить киевские правила вряд ли получится. Игра будет идти по другим. И на чужом поле.

К чему, оказалось, не готовы ни город, ни область. Генеральный план Киева исходит из того, что земли столице нарежут. Областные власти не менее твердо уверены — отобьемся.

В итоге целостной программы развития (наподобие Генерального плана развития Московской области) нет. Классический пример — зарезервированные земли под новую окружную дорогу благополучно распаевали, и теперь непонятно, во сколько обойдется их выкуп. Ясно только, что дорого. И таких ляпсусов предостаточно. Даже простейшие совместные проекты типа троллейбуса до Броваров или гораздо более дорогого, но крайне нужного моста в Жулянах «висят» годами.

Между тем ставки в игре можно себе представить по простейшему расчету. Те 10 млн. кв. метров, соорудить которые планируется за пределами нынешних границ столицы, — это минимум 15 млрд. долл. Кстати, только 10% в пользу области — это вкуснейший кусок. А ведь цифру можно увеличить…

Губернские власти уже предложили городу схему, по которой деньги, перечисленные мэрии от строительства в Киеве, будут вкладываться в строительство жилья в области. Плюсом для Киевщины станет то, что в новых домах тоже будут «социальные» квартиры — уже для областных очередников.

Так что отличие областных пятен от солнечных в том, что за них стоит побороться.