Недвижимость за рубежом: роскошь или спасительное убежище?

Сегодня многие украинцы, в том числе предприниматели, задумываются над проблемой покупки недвижимости за рубежом.

На это есть две весомые причины: во-первых, ряд реформ 2013-го в сфере рынка недвижимости и, в частности, новые правила оценки недвижимости заморозили и без того вялый украинский рынок. 1 февраля 2014 г. вступили в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения. Теперь ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не будет оформлена нотариусом, если он не найдет в реестре Фонда госимущества отчета об оценке этого имущества, сделанного специалистом, прошедшем обучение и получившем сертификат ФГИ.

В феврале рынок практически замер, зато стоимость жилья по-прежнему бьет многие европейские рекорды. Кроме того, вкладывать средства в украинский рынок первичного жилья граждане опасаются - непредсказуемые события в стране могут в одночасье сделать даже перспективный новострой безнадежным долгостроем…

Во-вторых, социальная и экономическая нестабильность, когда за окнами звучат выстрелы, а рванувшийся вверх доллар поднял цены на потребительские товары выше уровня многих европейских стран, заставляет многих сограждан задуматься над приобретением жилья в тихом, безопасном месте, куда в случае необходимости можно вывезти самое дорогое - детей…

Ждут или не ждут?..

Однако украинцев не везде готовы встретить хлебом-солью: по данным 30 самых крупных туристических агентств Украины, десятка самых "дружелюбных" по отношению к украинцам стран, где нас принимают на жительство, выглядит таким образом: Чехия, Болгария, Венгрия, Польша, Греция, Кипр, Куба, Мальта, Индонезия, Голландия.

В десятку стран, которые меньше всего ждут желающих переехать украинцев, по данным турфирм, вошли: Италия, Франция, Испания, Германия, Австрия, Великобритания, США, Финляндия, Швейцария и Норвегия.

Этот рейтинг основан на обработке большого количества информации, предоставленной туристами и эмигрантами, пытающимися перебраться в эти страны.

Выехать, если "грянет гром", по нашим родным, украинским паспортам можно только по двум направлениям - в Беларусь и Россию. Правда, последняя уже предупредила, что осуществить это можно будет только до 2015-го.

Если вы успели пройти долгую процедуру получения иностранного паспорта, то вас пустят без визы в Молдову, Грузию, Азербайджан, Узбекистан, Монголию, Армению, Беларусь, Антигуа и Барбуду, Гватемалу, Никарагуа, Сальвадор и Свазиленд…

Кстати, некоторые бывшие партнеры по СССР уже ограничили пребывание украинцев на своей территории до 90 суток, это - Казахстан, Киргизстан и Таджикистан.

Принимают украинцев без визы Турция, Босния и Герцеговина, Сербия, Малайзия, Черногория, Тунис (при наличии туристического ваучера), Бруней Палау и Сейшельские острова.

Безвизовый режим на короткий срок до 90 суток периодически действует в Хорватии и Македонии. С туристической целью или в связи с бизнесом на 90 дней без виз можно ездить в Албанию, Аргентину, Бразилию, Израиль, Намибию и Панаму (при наличии документов, подтверждающих туристическую цель поездки), Парагвай.

Безвизовая поездка на
183 дня возможна в Перу (при наличии документов, подтверждающих туристическую цель
поездки). Без виз, но всего на 14 суток, можно поехать в Гонконг.

В данном случае главное - иметь средства на туристическую путевку…

Для желающих быстро выехать есть еще один шанс - получение визы прямо на таможне в аэропорту.

Такую демократичную процедуру въезда предусматривают Вануату, Гаити, Джибути (только туристическая виза), Доминиканская республика (только туристическая виза), Египет, Кения, Коморские острова, Маврикий, Мадагаскар, Мальдивы, Сальвадор, Свазиленд, Гренада (только туристическая виза) и еще несколько экзотических стран…

Турист
со статусом беженца

"Если у человека еще нет недвижимости за рубежом, но есть срочная необходимость покинуть страну, существуют два пути: легальный и нелегальный, -рассказывает сотрудник туристической фирмы Евгений Марговский. - В Украине действует не одна тысяча сомнительных агентств, предлагающих свои услуги по переезду за рубеж. Некоторые из них оказывают услуги и по нелегальному переезду за границу, чтобы человек мог там работать и жить, не привлекая к себе
внимания закона. Есть множество историй и примеров уже 15-10-летней давности о том, как наши соотечественники проходили горными тропами в Европу, погибая от холода и голода, переживая какие-то непередаваемые ужасы. Все это стоит очень дорого, преследуется законом и постепенно уходит в прошлое…

Сегодня люди предпочитают уезжать за рубеж легально. Для тех, кто оказался в экстремальных условиях, подходит статус беженца.

В разных странах существуют различные правила получения статуса беженца: правила подачи ходатайства, сроки его рассмотрения, правила подачи апелляций. Однако везде необходимо подать развернутое ходатайство и пройти "интервью".

Как показал опыт, многие уезжают по туристической путевке и подают ходатайство в полицейское управление желаемой страны, не забыв до этого зайти в общественную организацию, помогающую беженцам, где каждого проконсультируют по процедуре. Можно заручиться бесплатной помощью юриста и переводчика. Некоторые страны разрешают подавать просьбу о предоставлении убежища не только на территории или границе страны, но и в посольствах за рубежом. Австрия, Франция и Швейцария разрешают подавать просьбу об убежище в дипломатических или консульских представительствах (посольствах) на территории страны происхождения или другой страны. Дания, Нидерланды, Испания и Великобритания разрешают подавать такие просьбы только в стране, не являющейся страной происхождения беженца - в "третьей стране"…

Кстати, в каждом государстве есть свое законодательство по делам иностранцев и беженцев.

Всех объединяет "двухступенчатая" процедура: сначала рассматривается вопрос о доступе на территорию страны, потом - предоставление статуса беженца в соответствии с определением этого понятия, содержащемся в Конвенции 1951 г.

В некоторых странах отказ возможен уже в самом начале - в Бельгии, Испании, Дании, Франции, Греции, Нидерландах, Португалии и Великобритании. Претендента попросту возвращают в "безопасную страну" или "безопасную часть страны", что часто практикуется в Австрии, Германии, Франции, Португалии, Великобритании, США и Канаде. Это давно вызывает негативный резонанс общественности в других странах.

Если же неудачливого беженца не вернули восвояси сразу же, он может рассчитывать на социальную помощь (жилье в лагере для беженцев, питание, медицинское обслуживание, небольшое пособие, образование и т.д.). Получившие статус беженца могут подавать прошение о ПМЖ.

Прежде чем отправляться в ту или иную страну, не помешает узнать: будет ли у тебя возможность приобрести там жилье? В каждой стране свои особенности. Например, правовой статус беженцев и вынужденных переселенцев в Российскую Федерацию "позволяет работать по найму или заниматься предпринимательской деятельностью, приобретать в собственность недвижимое имущество (на условиях для иностранных граждан)". Права беженцев гарантирует Конвенция о статусе беженцев от 1951 г. (ст. 12), которая гласит, что "личный статус беженца определяется законами страны его проживания. Его права в отношении приобретенного движимого и недвижимого имущества должны быть не менее благоприятны, чем те, которыми обычно пользуются иностранцы".

А права иностранцев, как известно, в каждой стране - разные.

Вопрос приобретения беженцами недвижимости - один из самых малоизученных и сложных, поскольку большинство беженцев предпочитают жить за счет принявших их стран, где зачастую им арендуют жилье, да и само понятие беженца как бы предполагает особу, экстренно выехавшую за рубеж и утратившую все свое имущество.

Однако времена меняются, и сегодня многие беженцы просят убежища, прихватив с собой свои банковские счета и продав недвижимость на родине…

Собственность -
не всегда залог
вида на жительство

Побеспокоиться о недвижимости за рубежом лучше, пока не грянет гром…

"Купить жилье почти в каждой стране - сегодня не проблема, -комментирует специалист киевского агентства недвижимости Галина Иващук. - Вопрос в другом: поможет ли это вам приобрести статус ВНЖ или ПМЖ?

Сегодня на пике популярности покупка недвижимости в Латвии - там ее можно приобрести в крупных городах - Риге, Юрмале, Даугавпилсе, Вентспилсе, Лиепае стоимостью от 100 тыс. латов (около 142 300 евро) или в глубинке - от 50 тыс. латов (около 71 200 евро).

Владелец недвижимости и члены его семьи имеют право на получение пятилетнего ВНЖ с правом дальнейшего продления. Время пребывания на территории страны не ограничено, в то время как в большинстве стран ЕС, где при наличии вида на жительство, нахождение в стране должно составлять не менее
185 дней в году. Пребывание же в Латвии - от одного дня в году. Кроме того, владелец недвижимости (но не члены его семьи) может получить разрешение на работу в Латвии. Однако кредитные средства для покупки с целью получения ВНЖ использовать запрещается.

В мае 2013-го греческие власти сделали процедуру предоставления вида на жительство более демократичной: при покупке жилой, курортной или коммерческой недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро инвестор и члены его семьи имеют право на получение пятилетнего ВНЖ с правом продления. Кстати, это касается не рыночной стоимости объекта, а кадастровой, которая в Греции, как правило, ниже.

Жаль, что, имея такую возможность проживания в стране, обладатель жилья не имеет права на трудоустройство в ней, и этот вид на жительство не засчитывается в срок проживания, необходимого для получения гражданства Греции.

Для украинцев этот ценовой порог - достаточно высокий, обычно наши покупатели рассчитывают на покупку недвижимости в Греции в ценовом диапазоне от 70 до 200 тыс. евро".

Есть свои особенности в приобретении недвижимости, как средства получения ПНЖ, и у других, популярных среди наших граждан, стран.

В марте 2013 г. Болгария приняла решение о предоставлении временного или постоянного вида на жительство иностранным гражданам, купившим недвижимость стоимостью от 300 тыс. евро.

Учитывая, что доступное жилье в этой стране ориентировано на стоимость 30-70 тыс. евро, вряд ли это привлечет в Болгарию толпы украинцев…

Получить ВНЖ в Болгарии можно и при инвестициях в экономику страны или имея статус "обеспеченного пенсионера" (купив или арендуя на долгий срок недвижимость и получая пенсию не ниже прожиточного уровня страны).

Владение недвижимостью является основанием для получения ВНЖ в Турции, где минимального порога на сумму покупки не существует. Разрешение на ВНЖ дается сначала на один год, а затем продлевается до двух лет, хотя не дает права на работу в этой стране. Получить искомое ВНЖ может не только владелец недвижимости, но и его семья. А вот проживать в стране придется не менее шести месяцев в году, зато через пять лет легального пребывания в Турции предоставляется право на получение турецкого гражданства.

Сегодня "ценовые пороги" недвижимости, дающие право стать жителем той или иной страны, свидетельствуют об уровне обеспеченности украинцев, являющихся желанными за рубежом.

Например, приобретение недвижимости до 300 тыс. евро дает право на получение временного разрешения на жительство (документ Pink Slip) сроком на один год на Кипре. Если стоимость инвестируемого жилья в этой стране превышает 300 тыс. евро, то собственник может сразу подать заявление на постоянное место жительства (разрешение категории F), а при единовременных инвестициях в экономику страны свыше миллиона евро покупатель может рассчитывать на получение ПМЖ и кипрского паспорта.

На Кипре тоже есть льготы для пенсионеров - им достаточно приобрести недвижимость и иметь средства на проживание в стране.

Однако из-за банковского кризиса недоверие к рынку недвижимости Кипра сделала его непривлекательным для инвесторов - сделки в 2013 г. в кипрских городах можно было пересчитать по пальцам…

В Португалии "ценовой барьер" приобретения недвижимости от 500 тыс. евро позволяет ускорить процесс получения вида на жительство. За эту сумму можно приобрести один или несколько объектов. Однако жилье должно быть куплено без ипотеки, а избавиться от него можно будет не раньше, чем через пять лет. Зато право получения ВНЖ распространяется на родственников покупателя жилья.

Пребывание в Португалии по этой программе составляет всего семь дней. Кормилец семьи может находиться в Украине, приезжая периодически в Португалию, а семья находится там постоянно.

Есть свои особенности в схеме "недвижимость - ВНЖ" и в других странах: в Ирландии желающие получить ВНЖ должны инвестировать 500 тыс. евро - в недвижимость и
500 тыс. евро - в ценные бумаги. Это дает возможность получить разрешение на проживание в стране сроком на пять лет.

В США можно получить визу на три года, сделав покупку жилья от 500 тыс. долл., однако права на работу такая виза не дает. Эти льготы являются дополнением к визовой программе, предусматривающей получение визы при открытии нового бизнеса и создания рабочих мест.

Правительство Испании, вслед за Болгарией и Грецией, решило привлечь иностранные инвестиции в страну: приобретение дорогой недвижимости стоимостью не менее 500 тыс. евро уже является достаточным основанием для упрощенного оформления ВНЖ в короткие сроки. Это положение закреплено в новом законе, принятом 27 сентября и вступившем в силу 28 сентября 2013 г. При этом документально подтверждать свою финансовую состоятельность не обязательно.

Интересно, что в начале граница ценового барьера планировалась в сумме 160 тыс. евро.

В других странах, за исключением Мальты и Панамы, а также маленьких экзотических государств, владение недвижимостью не дает права на получение ВНЖ, но облегчает получение виз…

Подводные камни зарубежной недвижимости

Интересно, что, несмотря на достаточно краткий список стран, предусматривающих получение ВНЖ "в обмен" на покупку недвижимости, список топ стран, где украинцы чаще всего живут и работают, выглядит несколько иначе: это Чехия, Италия, Польша, США, Португалия, Великобритания, Греция, Турция, Канада. Этот список составлен, учитывая оформление виз, туризм, проживание, работу и учебу украинских граждан.

Если изучить возможности переезда, например, в Чехию или Словакию, становится ясно, что недвижимость все равно играет важную роль для получения ВНЖ.

Примечательно, что одним из популярных видов предпринимательской деятельности в Чехии является самый доступный и простой - сдача в аренду чешской недвижимости. Приобретая в Чехии дом, выходец из Украины оформляет свой бизнес, проживая в доме, который частично сдает приезжающим, благо первые два года доходы фирмы могут быть нулевыми, а предпринимательство дает право на ВНЖ.

Естественно, прежде желательно изучить все плюсы и минусы бизнес-деятельности с недвижимостью в данной стране и ее внутренние законы. Ведь деятельность за рубежом тоже таит много подводных камней…

"Многие украинцы наивно считают, что купить квартиру за рубежом намного безопасней, чем у нас, поскольку там строго соблюдаются законы, - комментирует риелтор Михаил Некрасовский. - Аферистов хватает везде, а незнание законов чужой страны часто становится причиной неприятностей. В последнее время попадается все больше желающих приобрести недвижимость в Турции и Египте из-за благоприятного климата, безвизового въезда, курортных зон и невысоких цен. Покупая жилье в этих странах, лучше всего выбрать недвижимость в жилых массивах, построенных для европейцев. Там и продукты в магазинах будут качественными, и соседи - привычными, и вода в бассейне - чистая. Подобные жилые комплексы строятся с соблюдением международных санитарных норм и имеют нормальную инфраструктуру. Однако цены в таких комплексах значительно выше, чем местное вторичное жилье, которое может стоить дешево из-за удаленности от морского берега или плохого состояния квартиры.

Германия, хотя и славится своими жесткими законами, тоже таит немало опасностей для любителей дешевого. Недорогие квартиры чаще всего встречаются в Восточной Германии, однако они не лучше наших старых пятиэтажек, поскольку строились при общем социализме. Сдать или перепродать такую квартиру даже после ремонта крайне сложно, поскольку немцы не хотят в них жить.

Наши богатые соотечественники охотно покупают доходные дома в Германии и других странах Старого Света, не понимая, что законы этих стран защищают в большей степени арендаторов, чем собственников жилья".

Найти дешевое нормальное жилье за рубежом очень трудно. Слухи о недорогих квартирах в Париже, распространяемые желающими уехать, - не более чем миф. Встречаются так называемые "студенческие студии", но если они дешевле обычных квартир того же микрорайона, то непременно нуждаются в капитальном ремонте, который и покроет разницу цен.

"Дешевое жилье" в Париже - это и бывшие "комнаты для прислуги" - квартирка из одной комнаты с отделенным углом для кухни и крохотным санузлом…

Дорогие апартаменты за рубежом тоже таят немало ловушек. Например, в последние десятилетия застройщики в Болгарии "наваяли" немало роскошных особняков со стеклянными крышами, парковками под землей и шикарными подъездами, не особо соблюдая технику безопасности.

Купив такие апартаменты, можно оказаться в неудобно расположенном месте далеко от моря, где не будут подведены какие-то коммуникации и т.п.

Получив ВНЖ в Европе в одной из стран Шенгена, например, Латвии, можно без проблем ездить во Францию, Германию, Люксембург, Австрию, Швецию, Ирландию, Грецию.

Однако вид на жительство, получаемый в этих странах, действует не как шенгенская виза: можно свободно путешествовать по различным государствам, но находиться в них не более 90 дней.

К сожалению, сегодня получить вид на жительство в Европе могут фактически только те украинские граждане, которые располагают чрезвычайно большими средствами и являются бизнесменами.

Оно-то так, но задуматься над собственной недвижимостью за рубежом не мешает. Временами случаются форс-мажорные обстоятельства, когда она может оказаться спасательным кругом…