Спрос растет, но риски остаются

Наиболее пострадавшая от мирового кризиса строительная отрасль Украины и на пятом году не выровнялась, продолжая падение. В первом полугодии нынешнего года, по данным Госстата, объемы строительных работ снизились на 19,2%. Если вспомнить, что и в предыдущие годы отрасль демонстрировала уменьшение показателей, то станет понятно, сколь сложны и глубоки проблемы, которые надо решать. На мрачном фоне всеобщего упадка обнадеживает разве что некоторое оживление в строительстве жилья. За

7 месяцев 2013 г. рынок первичной недвижимости значительно вырос. На начало августа были сданы в эксплуатацию более 4,5 млн кв. м жилья. Просматриваемая тенденция демонстрирует перспективу роста жилищного строительства. Вопреки обстоятельствам (отсутствие ипотеки и кредитования, неразрешенные противоречия между застройщиками и инвесторами) перевес продаж "первички" над "вторичкой" растет, свидетельствуя об обнадеживающих сдвигах в жилищном строительстве. Однако до радужных перспектив еще далеко…

Ипотеку и кредитование заменила рассрочка

Жилищное строительство стало сферой, подтверждающей, что кризис не только создает преграды для бизнеса, но и предоставляет шансы для успеха. Казалось бы, строительство жилья в условиях, когда у инвесторов опустели кошельки, а коммерческие банки не рискуют выдавать кредиты ни им, ни застройщикам, должно застопориться. Так и было бы, если бы оставшиеся на деформированном рынке девелоперы не применили новые, соответствующие времени подходы и методы. Застройщики, учитывая ситуацию, взяли курс на строительство востребованного дешевого жилья. Расчет на преобладающее строительство квартир эконом-класса, однокомнатных и двухкомнатных - до 50–60 кв. м, трехкомнатных площадью 65–70 кв. м оказался оправданным. Данные отделов продаж компаний подтверждают, что в 1-м полугодии на первичном рынке продали на 20% больше квартир, чем на вторичном, при этом более 80% - жилье эконом-класса.

За первым шагом, сделанным девелоперами навстречу инвесторам среднего достатка, последовал второй. Реагируя на спрос инвесторов, лишившихся ипотеки и банковских кредитов, девелоперские компании стали практиковать рассрочки платежей. Аналитики подсчитали, что финансовое состояние позволяет лишь чуть больше 50% инвесторов сразу выкупить возведенное жилье. 40% соискателей квартир этого сделать не в состоянии и их участие в инвестиционном процессе обеспечивается только фактом рассрочки. Если рассрочку, которую обычно оформляют от времени заключения договоров до завершения строительства (т. е. она длится в среднем 1,5–
2 года) продлить, то число желающих участвовать в инвестициях возрастает. В пяти девелоперских компаниях, которые в начале прошлого года вышли на рынок с "очень интересными", по оценке экспертов, предложениями (первый взнос 10% и рассрочка платежей до 5 лет), квартиры нарасхват. Но загвоздка в том, что такие "привлекательные условия" могут себе позволить только крупные и успешные компании, другим они не по силам. Иначе предложений на "первичке" стало бы еще больше.

Эти наработки в сочетании с тем, что число скандальных историй, подобных произошедшей с "Элита-центром", сократилось, а доверие инвесторов к застройщикам возросло, склоняют соискателей квартир к "первичке", возросший спрос на которую привел к увеличению числа новых объектов строительства на 15%. Однако рынок первичного жилья полностью не очистился от махинаторов, и привычка подзаработать за чужой счет никуда не делась. Риски, хотя и в меньших масштабах, остались. Инвесторов, купивших в рассрочку квартиру в недостроенном доме, могут ожидать неприятные "сюрпризы". В ходе достройки дома окончательная цена кв. метров возрастает, и от инвесторов могут требовать доплату к внесенным платежам. Такие доплаты могут быть истребованными не единожды и составить в итоге значительную сумму. Дело в том, что в договорах между застройщиком и инвестором не всегда принято фиксировать цену квартир на начальной стадии, и тогда через два-три месяца вносятся коррективы в стоимость кв. м - не в пользу инвестора, а то и без согласований с ним. Рост стоимости может происходить столь значительно, что сбережения и доходы инвесторов не поспевают за процессом, и есть риск потерять и деньги, и квартиры вместе с оплаченными кв. метрами, т. к. квартира в недостроенном доме принадлежит застройщику и не принимается в залог инвестора. Введение фонда финансирования строительства, как показала практика, не защищает инвестора ни в этом, ни в иных обстоятельствах.

Взятки составляют 30% стоимости объекта

По-существу, даже после полной оплаты стоимости жилья гарантий того, что инвестор получит все документы и сможет вселиться в квартиру, нет. Решение таких вопросов зависит не только от застройщика, но и от ряда госорганов, решающих вопросы подключения новостроек к коммуникациям, введения их в эксплуатацию. Именно во время решения этих щепетильных вопросов (в которых принимают участие застройщики и представители власти, а инвесторы, как правило, остаются в полном неведении о происходящем) больше всего проявляется коррупция и злоупотребления.

Результаты опросов Европейской исследовательской ассоциации, проведенные в этом году,
показывают, что застройщики вынуждены тратить на взятки около 30% стоимости объектов, при этом львиная доля этих поборов идет в доход чиновникам, от которых зависит подключение новостроев к коммуникациям. Если в отработанном механизме что-то нарушается, то ввод в эксплуатацию готового жилого дома может надолго затянуться. И наибольший ущерб от этого понесет не застройщик, получивший полный расчет от будущих жильцов, и не нашкодившие чиновники. В сложное положение ответчика за чужие грехи попадает инвестор. В столице от Печерска до Троещины разбросаны новые высотки, за возведение которых деньги уплачены, но в них никто не живет, а если и живет, то скорее мается. В одной из высоток на Печерске инвесторы ждут поселения… с прошлого столетия. Здание, за которое уже произошли взаиморасчеты, вследствие противоречий между застройщиком и чиновниками остается без коммуникаций. И несостоявшиеся новоселы, не имея возможности оформить документы на право собственности, мыкаются по судам. В Киевской области, в поселке, примыкающем к столице, высотки целого жилого комплекса были построены несколько лет назад. Но счастливыми здешних новоселов назвать сложно - в их квартиры электроэнергия подается лишь в определенное время по т. н. "временной схеме". Из кранов вода течет, однако не обычная, а "техническая", которой и посуду мыть опасаются. Но созданный застройщиком частный ЖЭК требует оплаты сомнительных услуг "по полной", в том числе - и за возможность ходить по придомовой территории. Мол, земля-то арендованная…

Если обман,
то изощреннее

Не устранены и другие риски. Конкуренция ограничила недобросовестных застройщиков в применении явных форм обмана, но возможности для манипуляций остались. Изобретательные застройщики позволяют себе вольности в выборе технологий, в применении техники и материалов. Можно для удешевления использовать вместо современных машин устаревшие, а качественные стройматериалы заменить имеющими одно преимущество - дешевизну. Примером результата может служить как бы престижная, в центре столицы, высотка, не раз горевшая из-за использования дешевой, легковоспламеняющейся обшивки. Жильцам еще повезло - новация застройщика, удешевившая строительство дома, проявилась вскоре после сдачи его в эксплуатацию, и просчет устранили, заменив обшивку. Но результаты таких удешевляющих подходов могут быть еще опаснее и проявиться через 5–10 лет.

Застройщики не считают зазорным допустить "грехи" в нарушении технологии строительства, использовании некачественных материалов и изделий. Негерметичные окна, кривые двери и неровные стены почему-то перешли в категорию само собой разумеющихся… Скандальную славу нажил клубный дом на левом берегу столицы. Владельцы квартир, которые застройщик именовал "элитными", после заселения убедились в низком качестве строительных работ и используемых материалов. Новоселы с удивлением обнаружили, что при строительстве их дома использовались не те материалы, которые анонсировались в проекте. Так, произошла замена окон немецкого производства на изделия малоизвестного производителя, обнаружены другие подмены для экономии затрат. Жильцы объединились. Застройщик, осознав опасность таких действий, подал на активистов-инвесторов в суд, обвиняя в том, что их действия, распространяемая информация привели к уменьшению продаж и убыткам. Разбирательство не обещает ничего хорошего людям, посмевшим "вынести сор из избы". Суд первой инстанции принял решение: "скандалисты" должны компенсировать застройщику несколько млн. грн…

Такие истории были бы невозможны, если бы договора отражали равноправие, взаимную ответственность сторон, а их заключение и выполнение контролировалось государственными институтами. Региональный координатор жилищно-коммунальных программ общественной сети "ОПОРА" Руслана Величко обращает внимание на то, что даже в госпрограммах застройщики-халтурщики чувствуют себя вольготно. Чтобы все расставить по своим местам, полагают общественники, законодатели должны не подыгрывать застройщикам, а сконцентрировать внимание при подготовке нового закона об усилении их ответственности перед инвесторами. Юрист ЮФ Constructive Lawyers Владимир Боряк, специализирующийся в т. ч. и в вопросах инвестирования в строительство жилья, полагает, что ситуация изменится, если побеспокоиться о прозрачности взаимоотношений сторон еще до начала строительства. Ныне заключаемые по инициативе застройщиков договора не содержат защиты от халтуры. Обычно в них фигурируют общие положения, проверить их выполнение, представить суду или контролирующим органам сложно, а то и невозможно. Например, договор утверждает, что строительство ведется "согласно проектной документации", но к этим документам у инвесторов доступа нет.

- Ситуация бы в корне изменилась, если бы заключаемые договора между застройщиками и инвесторами точно определяли машины и оборудование, используемые при строительстве, качество бетона, цемента, кирпича, производителя окон, и дверей, - сказал корр. ZN.UA В. Боряк. - Будущие жильцы, которым дом должен служить не одно десятилетие, должны заранее знать, из чего он состоит, от фундамента до крыши. Тогда и число махинаторов от строительства уменьшится.

А как с государственной стратегией?

Общественные организации, представляющие инвесторов, ратуют за возрастание роли государства в регулировании взаимоотношений между застройщиками и инвесторами. При этом ряд экспертов, поддерживая такую постановку вопроса, обращают внимание на то, что градостроительство, в том числе возведение жилья, относится к стратегическим вопросам, которые по определению должны находиться под контролем государства. Тем более что в жилищной сфере грядут большие изменения. В ряде стран, в т. ч. и у наших соседей - в Польше, России, - подготовив соответствующую законодательную базу, уже строят коммерческое арендное жилье. Т. е. дома, квартиры в которых не продаются, а сдаются в аренду. Социологи утверждают, что наличие арендуемого жилья существенно увеличивает качество жизни людей, не имеющих квартир, упрощает передвижение населения по стране, способствуя возрастанию его экономической и социальной активности. К тому же, не покупая, а арендуя жилье в специально построенных для этого домах, люди избавляются от рисков и связанных с ними стрессов, сопровождающих их в роли инвесторов довольно длительное время. Ведь не исключено, что построенную и купленную квартиру еще надо будет продать.

Строительство арендного жилья может быть выгодно и застройщикам, особенно тем, кто стремится дополнить строительный бизнес последующим предоставлением новоселам жилищно-коммунальных услуг. Известно, что нынче между инвесторами и девелоперами нередко вспыхивают конфликты из-за навязывания частных, подведомственных застройщикам ЖЭКов. Жильцы-инвесторы зачастую (и не без оснований) рассматривают это как еще один способ залезть к ним в карман, устанавливая тарифы на услуги по своему усмотрению. Возмущение инвесторов понятно. Не для того они вкладывали свои средства в квартиры, чтобы впоследствии кто-то извлекал из них прибыль, диктуя свои условия. Переход к строительству коммерческого арендного жилья исключает подобные конфликты. Поскольку жилье останется в собственности застройщика или его партнера по бизнесу, они вправе устанавливать свои расценки, ограничивая их размеры разве что для обеспечения конкурентоспособности предлагаемых в аренду квартир. Общественная потребность в таком бизнесе возрастает, и утверждения, что строительство арендного жилья в Украине невыгодно, вряд ли отвечают действительности. Иное дело, что застройщикам сподручнее строить жилье исключительно на продажу физлицам, взваливая на них большинство возникающих рисков.

Комментарий эксперта

Дмитрий Шостя, начальник отдела продаж ЖК Park Stone:

- Рынок пока не готов к строительству арендного жилья. Реализация таких проектов возможна только при поддержке или непосредственном участии государства. В первую очередь, это связано с финансовой стороной вопроса. Срок окупаемости арендного дома - от 8 до 12 лет в зависимости от района, состояния, в котором здание в целом и отдельные квартиры будут сдаваться арендаторам, а также уровня "загрузки" квартир. И это без учета 1,5–
2 лет на строительство стандартного 100-квартирного дома. Повышать арендную плату выше рыночной ради более быстрой окупаемости не получится - поток клиентов сразу упадет.

По сути, на указанный срок застройщик вынужден изъять деньги из оборота и заморозить их. Речь идет о миллионах долларов, которые при других обстоятельствах могли бы работать. Сегодня на такое могут пойти разве что лидеры рынка. Но при этом объем арендного жилья в их портфеле будет мизерным.

Можно, конечно, уменьшить срок окупаемости за счет менее качественных строительных материалов. Но и тут можно столкнуться с проблемой: платежеспособные вряд ли станут жить в таких домах, а работать исключительно с социально неблагополучными категориями населения непривлекательно с точки зрения бизнеса.

Поскольку ощутимого дефицита арендного
жилья сегодня нет, то нет и целесообразности реализовывать такого рода проекты в рамках государственных программ. Намного более интересным вложением госсредств выглядит выделение денег на компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам гражданам и коммерческим займам под застройку строительным компаниям.