МАТЕРИАЛИЗАЦИЯ «ИДЕАЛЬНОЙ ДОЛИ» У ЗЕМЕЛЬНОЙ АРИФМЕТИКИ СВОИ ЗАКОНЫ

Вам как умножить
(одно пятизначное число
на другое пятизначное число) — быстро или точно?

Общеизвестно, что машина, выпущенная с конструкторскими недоработками, рано или поздно начнет создавать ее владельцу проблемы. Причем это характерно не только для мира механики. Мир бизнеса и процессы приватизации в этом смысле тоже не исключение. Во всяком случае, автору известен показательный эпизод в сфере так называемой малой приватизации, который продолжительное время лихорадит наш областной центр и даже грозит обернуться международным скандалом.

Под закат советской эпохи во Львове соорудили новый универмаг. «Львов» — это не только торговые залы, но и множество складских помещений, несколько точек общественного питания, автостоянки и прочее. Под стать функциональной сложности этого комплекса и его архитектурное решение: основная четырехэтажная вертикаль торговых залов замысловато сочеталась с горизонталью вспомогательных объектов. Знал бы архитектор советской эпохи, какими коллизиями обернется его вдохновение в период перехода от социализма к капитализму!

Спустя несколько лет после обретения Украиной независимости Львовский областной совет решил эту весомую единицу соцкультбыта включить в перечень объектов приватизации. Первоначально все это торговое громадьё мыслилось как целостный имущественный комплекс (ЦИК). Государственное коммунальное предприятие «Универмаг «Львов» был трансформирован в ОАО с соответствующим названием.

Затем руководство облсовета почему-то передумало, изъяло из комплекса ряд помещений и приватизацию объекта «сообразило» на троих юридических лиц. Каким был мотив операции по удалению части имущества, для многих наблюдателей до сих пор остается загадкой. Надо полагать, сделано это было исключительно с целью обогатить государство. Поскольку акции ОАО «Универмаг «Львов» были выпущены под основной массив имущества от некогда целостного комплекса и выкуплены за приватизационные сертификаты, а изъятое было продано уже «за грубі гроші». По свидетельству одного из участников приватизации универмага, г-на Варданяна, то, что осталось от универмага после изъятия ряда помещений, было продано за 36 тысяч гривен, а помещения и площадка на опорах, значительно уступающие универмагу по ценности, приобретены за сумму, эквивалентную 150 тыс. долл. Что-то из помещений было выкуплено ООО «Универсам «Львов», но так как часть выкупленного универсамом имущества несущественна и он не предъявляет никому претензий, то и мы его оставим в покое. Одно из направлений на конфликтной карте, связанной с бывшим ЦИК, закреплено именно за универмагом и рестораном.

Юридическое управление сегодняшнего Львовского городского совета (который также вовлечен в конфликт как представитель общины, на территории которой спорный объект находится) квалифицирует изъятие областной структурой ряда объектов из предназначенного для начальной приватизации комплекса как нарушение. На этот случай у бывшего облсовета, осуществлявшего изъятие, имелась оригинальная «отмазка»: целостным имущественным комплексом может быть любое подразделение, имеющее технологически замкнутый цикл. А под такое определение может попасть и отдельная комната с двумя табуретками. Что ж, произносить фразу «Я так вижу!» могут не только художники, но и «творчески настроенные» чиновники.

Сначала за всю территорию земельный налог платило ОАО «Универмаг «Львов» (со слов представителя этого предприятия). Универмаг это делал на том основании, что еще до расчленения комплекса между тремя юридическими лицами земельный участок выделялся под строение в целом и был выделен ГКП «Универмаг «Львов». Когда же ресторан «Беркут» вступил в права собственника, он решил разделить с универмагом бремя платы за землю.

И универмаг, и львовская городская власть стоят на том, что, поскольку приватизированное совладельцами имущество расположено не отдельно, а «вросло» друг в друга, и поскольку у совладельцев имеется ряд участков, которыми они могут пользоваться только совместно, земельные участки должны выделяться только согласно «идеальным долям домовладения». Юристы упомянутых двух структур уверены, что за отдельными помещениями земельные участки не закрепляются. Такие «идеальные доли», судя по имеющимся у универмага документам, были определены пропорционально к площадям занимаемых помещений. Эти «идеальные доли», условные и расчетные, как настаивает юридическое управление Львовского городского совета, могут быть использованы только для начисления каждому из землепользователей арендной платы, которое осуществляет орган местного самоуправления.

«Беркут» абстрактной «идеальной долей» удовлетвориться не мог. Он пожелал получить земельный участок, пользуясь профессиональным термином специалистов в области землепользования, «в натуре». При этом подразумевалось, что земельный участок может определяться по размеру обретенных площадей, а не по их стоимости. Генеральный директор этого предприятия В.Варданян в разговоре с автором данной статьи отметил: «Здесь у нас не получается в долях… Потому что помещения наши так расположены…»

Как сообщил собкору «ЗН» генеральный директор «Беркута», совместно пользоваться одним и тем же участком не получится: «Знаете, что будет? Он поставит свое, я поставлю свое!» Совместное использование одного и того же участка, как автор этих строк понял из объяснений г-на Варданяна, не позволяет функционировать ресторану. Кроме того, «Беркут» планирует развиваться. На основе ресторана и площадки (со слов В.Варданяна) их владельцы собирались создать Торговый дом «Тамара». Были выполнены соответствующие техническая документация и архитектурное решение. Словом, имея на руках договор купли-продажи на 2823 кв. м ресторанных помещений и 1379,3 кв. м площадки на опорах шестиметровой высоты (в сумме — 4202,3 кв. м), г-н Варданян пришел к выводу, что ему для обслуживания собственного предприятия нужна территория в… 7417 кв. м.

Анализируя соответствующее заключение БТИ, начальник юридического управления Львовского городского совета Василий Фиголь заключает, что «Беркут», таким образом, незаконно претендует на 30,98% от общей площади земельного участка в 23945 кв. м. Впрочем, и с гипотетическими 17,5% земельного участка, которые можно вывести из 4202,3 кв. м, г-н Фиголь по ряду причин тоже не соглашается. Вот, например, одна из них. Во время образования отдельных юридических лиц, между которыми был поделен ЦИК, часть площадей, отведенных «Беркуту», составляла 8%.

В любом случае (если даже не оспаривать законность возникновения цифры 4202,3 и выгодную ресторану схему определения земельного участка) для многих остается открытым вопрос, как «Беркуту» удалось юридически обосновать свои права на 7417 кв. м. Генеральный директор «Беркута» во время общения с представителем «ЗН» не объяснил, как ему удалось преодолеть методологическую проблему, связанную с «идеальными долями». Зато для описания этого маневра не пожалел времени начальник управления естественных ресурсов и регулирования земельных отношений Львовского городского совета Петр Коваль. Со слов последнего дело развивалось следующим образом.

Ресторан «Беркут» начал добиваться выделения земельного участка в натуре через открытие отдельного почтового адреса. Благо комплекс бывшего государственного предприятия стоит на углу двух улиц, поэтому получить отдельный почтовый адрес оказалось не так уж сложно. Земельным планам «Беркута» способствовала и политика Госкомзема тех лет. Госкомзем раньше давал всем владельцам недвижимости рекомендации: для закрепления земельного участка нужен отдельный почтовый адрес. Но такие рекомендации нигде законодательно прописаны не были и не прописаны до сих пор. Это, мол, была «абсолютная выдумка» служащих Госкомзема. Известно, что по одному и тому же почтовому адресу могут быть и 10, и 20 юридических лиц. И это нисколько не препятствует передаче земельных участков в аренду. «Беркут», разумеется, захотел выполнить рекомендацию Госкомзема и добился присвоения ему отдельного почтового адреса в судебном порядке.

Дальше «Беркут» с технической документацией, в которой было заложено проектное предложение относительно строительства торгового дома и которая была привязана к отдельному почтовому адресу, обращается в суд. Там компания свое проектное предложение выдает (на всякий случай напоминаем: повествование в этой части ведется со слов полномочного представителя ЛГС) за документацию на земельный участок, который якобы ему (ресторану) принадлежит. И суд сначала принял решение утвердить внешние границы землепользования для «Беркута», а затем — обязать Львовский городской совет заключить договор аренды земельного участка площадью 7417 кв. м. Между прочим, содержание договора было утверждено судом в редакции ООО «Ресторан «Беркут». Это значит, что условия договора не согласовывались с органом местного самоуправления.

Суд не обратил внимания, что своим решением он фактически проигнорировал интересы другого совладельца (ОАО «Универмаг «Львов»), у которого при приватизации оказалась наибольшая доля (86,05%.). Тем самым суд лишил этого совладельца доступа к: ветеринарной лаборатории, складским помещениям, одной из групп туалетов, пешеходным дорожкам, аварийным входам-выходам на разных уровнях... Если следовать логике суда, то нужно выделять в натуре землю и универмагу, что уже сделать невозможно. А если бы суд каким-то чудом выделил землю «на местности» и универмагу, а тот оградил бы свою территорию, то в универсам можно было бы попасть только факсом.

Депутатский корпус ЛГС на первой сессии, в повестку дня которого был включен данный вопрос, проголосовал против передачи в аренду земельного участка одному совладельцу. Одна из последующих сессий, на основании еще одного решения суда, приняла решение о передаче земельного участка в аренду одним договором всем совладельцам одновременно в долях, но без выделения в натуре.

Депутаты, придерживаясь точки зрения, что наличие недвижимой собственности на какой бы то ни было высоте ЦИК не может автоматически проецироваться на находящийся внизу земельный участок и служить поводом для пользования им, на основе сервитутного права передали участок под площадкой «Беркута» новообразованному ООО «Біля Універмагу» под мини-рынок. Для «Беркута» это было особенно неприятно: ведь землю отдали субъекту предпринимательской деятельности, который к ЦИК не имел никакого отношения. Как следствие — еще один суд.

ЛГС, в свою очередь, пытается судиться с рестораном. С одной стороны, он расценивает действия судов первой и второй инстанции, касающиеся аренды земельного участка «Беркутом», ошибочными. Такую ошибочность ЛГС, кроме как невнимательностью судей, ничем объяснить не может. С другой стороны, ЛГС считает, что таким образом «было нарушено конституционное право территориальной общины г. Львова самостоятельно осуществлять управление имуществом, находящимся в коммунальной собственности». «Предоставление земельных участков, — говорит В. Фиголь со ссылкой на п.2 разъяснения Высшего арбитражного суда Украины от 27.06.2001 г. № 02-5/743 «О некоторых вопросах решения споров, связанных с защитой прав собственности на землю и землепользования» с последующими изменениями, — принадлежит к исключительной компетенции местных советов! Суды не должны даже принимать к рассмотрению такие заявления!»

Львовский апелляционный хозяйственный суд решение хозяйственного суда Львовской области, которое было обжаловано горсоветом, оставил без изменений. Высший хозяйственный суд Украины вообще вернул ЛГС его кассационную жалобу на том основании, что почтовые квитанции не могут считаться надлежащим доказательством отправления копий кассационной жалобы сторонам по делу. По мнению ВХСУ, таким доказательством является опись вложения в ценное письмо. Дело дошло до Верховного суда Украины. Последний своим постановлением отказ ВХСУ нашел неаргументированным. На сегодняшний день все в ожидании, чью точку зрения на законность в определении размера обсуждаемого земельного участка ВХСУ сочтет единственно верной.

Да, чуть не забыл. В преамбуле делались намеки на волнения в областном центре и международный скандал. Так вот. Первое дискомфортное обстоятельство связано с тем, что работники упоминавшегося мини-рынка время от времени в знак протеста против решений судов перекрывают одну из главных автомагистралей города. А вторая, потенциальная, головная боль состоит в том, что г-н Варданян рассматривает возможность в крайнем случае поднять армянскую диаспору «и в Америке, и в России, и в Украине».