Турботи та піклування

На жаль, держава давно перестала піклуватися про літніх українців. Це обов'язок дітей, що його міністр соціальної політики Рева навіть хотів перетворити на зобов'язання.

Але є частка самотніх людей похилого віку, які також потребують догляду. Для них у пана Реви рецепту немає, і поки що вони знаходять вирішення своїх проблем, укладаючи так звані договори довічного утримання. Тобто заповідаючи своє майно тому, хто погодиться доглядати їх у старості. Справа ризикована, але відчай і зубожіння змушують літніх людей іти на цей ризик.

Суть такого договору полягає в тому, що набувач квартири зобов'язується здійснювати пожиттєві виплати пенсіонеру. За умовами договору, новий власник нерухомості отримує право розпоряджатися квартирою тільки після смерті пенсіонера, а до цього часу зобов'язаний утримувати літню людину.

За даними Міністерства юстиції, у 2016 р. приватними та державними нотаріусами України було посвідчено 2792 договори довічного утримання, а у 2017-му - 2550 договорів. За перший квартал 2018 р. було посвідчено 457 таких договорів. Очевидною є тенденція до зменшення або кількості договорів довічного утримання, або звернень до нотаріусів для їх посвідчення. Досі є старенькі, що замість договорів "укладають" усні домовленості із сусідами, знайомими, ніяк їх юридично не оформлюючи і не афішуючи. Звичайно, ця категорія літніх людей ризикує найбільше, але й решті не завжди щастить.

За словами заступника міністра юстиції з питань державної реєстрації Олени Сукманової, аналіз судової практики показує, що останнім часом збільшилася кількість спорів, пов'язаних із виконанням договору довічного утримання. Нерідко піклувальник доглядає відразу за кількома відчужувачами (наприклад подружжя похилого віку). Як правило, проблеми починаються після смерті одного з них, наприклад, коли покійний заповів свою частину житла набувачеві, а інший відчужувач розриває договір довічного утримання. В такому разі, особливо коли з'являються родичі, ділити квартиру і відшкодовувати витрати по догляду за іншою стороною стає дуже важко.

Бувають випадки, коли смерть набувача настає раніше смерті відчужувача, і його родичі щосили намагаються визнати недійсним договір про довічне утримання. Наприклад, позивачка просила визнати угоду нікчемною, оскільки набувач укладав її з єдиною метою - отримати квартиру після смерті іншої із сторін, не здійснюючи фактично ніякого утримання (догляду). За її словами, відчужувач, побоюючись фізичної розправи, під тиском був змушений підписати договір, проте згодом оформив заповіт, за яким усе майно, в тому числі і спірна квартира, переходить до позивачки. Суд відмовив у задоволенні заявлених вимог, і його рішення було залишено без змін. Як випливало з матеріалів справи і свідчень свідків, набувач протягом усього життя сумлінно виконував узяті на себе зобов'язання за договором, а після його смерті доглядала за відчужувачем його дочка, що вступила в права спадщини. Після зміни набувача бажання розірвати договір не виявила жодна із сторін. Отже, зобов'язання за договором довічного утримання піклувальником були виконані належним чином.

Оскільки договір можна укласти не лише з фізичною особою, але й з організацією, розглянемо і цей аспект. Якщо обрати надійну організацію для укладення договору та виважено поставитися до детального опису всіх умов договору, пенсіонер може отримати за власну нерухомість близько 100–200 тис. грн, до того ж щомісячно додаткову пенсію. Звісно, жоден сусід чи знайомий не захоче оцінити квартиру в таку суму, а от організації, які займаються такими послугами, мають фінансовий капітал, щоб доглядати сотні, а то і тисячі пенсіонерів. Для них такі інвестиції є вигідними та посильними.

Що цікаво, здавалося, виникає запитання: а чи не прискорять отакі організації процес "звільнення квартири"? В українському законодавстві є один доволі важливий механізм урегулювання договорів довічного утримання. Фактично на майно літньої людини накладається арешт - усе це робиться державою для того, щоб за життя пенсіонера ніхто за жодних умов не зміг перепродати його нерухомість, в якій за договором довічного утримання він проживає. Де-юре квартира належить інвестору, який заплатив за неї пенсіонеру кошти, де-факто в квартирі довічно проживає літня людина, адже за договором саме їй належить це право.

Договори довічного утримання можна зрівняти з іпотекою, за якою інвестор вкладає кошти в майбутнє житло. Вся відмінність лише в тому, що ця операція відбувається на вторинному ринку нерухомості. І вигоди інвестор має досить суттєві. Головна - укладення договору з пенсіонером дає можливість придбати квартиру дуже дешево. Щоправда, іноді доводиться роками чекати, доки ця власність дійсно тобі належатиме. Втім, з "іпотечними" таке теж нерідко трапляється.

Найскладніше для приватних компаній, які заробляють на довічному утриманні, вмовити пенсіонера піти на таку угоду. Самотні літні люди дуже обережні, бояться бути ошуканими, часто не розуміють юридичних нюансів. Є організації, центри допомоги, які беруть на себе функції посередників, організаторів і кураторів процесу укладення й дотримання умов договорів довічного утримання. Співробітники цих контор професійно займаються пошуками та умовляннями самотніх пенсіонерів підписати договір довічного утримання. Їх працю щедро оплачує замовник, який зацікавлений зрештою фактично за безцінь придбати житло. Та чи так же щедро він оплачує життя пенсіонерів, яких утримує?

Директор однієї з таких компаній нещодавно в одній з телепередач із гордістю повідомив, що за десять років близько півтори тисячі пенсіонерів, які перебувають на утриманні в цієї організації, одержали понад 142 млн грн. Таке безглузде формулювання він очевидно обрав саме для того, щоб кінцева сума виглядала солідною. Бо насправді, якщо її розділити на всіх пенсіонерів і роки, то вийде близько восьми сотень гривень на місяць на одну літню людину. За кілька років цю виплату, яка навіть до мінімальної пенсії вже не дотягує, дуже швидко з'їсть інфляція. А от чи передбачають договори, укладені з літніми людьми, індексацію виплат, невідомо.

Про які саме суми йдеться і чи індексуються вони з часом на рівень інфляції? Суми залежать від вартості самої нерухомості пенсіонера. Спочатку пенсіонеру виплачують одноразово велику суму грошей (для пенсіонера, бо йдеться про 40–200 тис. грн залежно від нерухомості, розташування тощо), а потім щомісячно перераховується невелика сума, в середньому близько 500 грн, і сплачуються комунальні рахунки, щоправда, всі пенсіонери отримують субсидії на їх оплату від держави, тому це важко вважати реальною допомогою від компанії-утримувача. Про жодні індексації виплат у майбутньому мова не йде.

Головна проблема під час договору довічного утримання - не всі інвестори згодні виконувати догляд. Тобто є фіксована сума допомоги. А все інше за договором пенсіонер повинен оплачувати власним коштом, у тому числі й доглядальницю. Тому потрібно уважно читати договір - пропонують вам догляд чи лише фінансове утримання, це наріжний камінь, найгостріше питання, через яке у майбутньому пенсіонер може забажати розірвати договір.

Звісно, коли тобі вже за 80 років, у такому віці ідеальним здоров'я навряд чи може бути. І якщо п'ять років тому ти наполягав лише на фінансовій допомозі, то тепер набагато важливішим стає догляд. Випливає багато різних нюансів. Проаналізувавши випадки шахрайства в Україні, хочеться попередити пенсіонерів про те, що в договорі також варто фіксувати конкретні суми виплат, оскільки дехто намагається отримати від пенсіонера квартиру в обмін на тарілку супу та шмат хліба. Варто прописати в договорі необхідні послуги з догляду, оскільки потім, коли пенсіонер захворіє, їх уже ніхто не надасть. І особливо важливо пенсіонеру отримати примірник договору довічного утримання заздалегідь і проконсультуватися у незалежного юриста, а вже потім, додавши необхідні зміни, укладати договір, який буде вигідний пенсіонеру, а не лише інвестору.

Щоб дізнатися, які є альтернативи договору довічного утримання, в чому його відмінність, особливість, ми звернулися до заступника міністра юстиції з питань державної реєстрації Олени Сукманової. І от яку відповідь отримали: "Існують три механізми, за якими право власності на майно може перейти до того, хто доглядає за людиною. Перший - заповіт. У цьому випадку власник майна є найбільш застрахованим. По заповіту право власності на нерухомість переходить тільки по закінченні шестимісячного терміну після смерті людини. Але з іншого боку, заповіт є досить ризикованою формою для людини, яка доглядає власника майна, оскільки той може змінювати заповіт хоч щодня. Другий інструмент - це договір довічного утримання. За цим договором право власності переходить одразу після його укладення, але право розпорядження настає тільки після смерті відчужувача. Третій механізм - спадковий договір. Це, мабуть, найвдаліша і найкомпромісніша форма, бо всі обов'язки сторін тут чітко прописуються. Наприклад, якими ліками і в яких обсягах забезпечувати стареньку людину тощо. Але до моменту смерті право власності належить усе-таки відчужувачу. Дуже часто відчужувачі підмінюють поняття та порівнюють договір довічного утримання з договором дарування чи заповітом. На відміну від договору дарування, за договором довічного утримання набувач стає власником майна тільки після смерті відчужувача, а по договору дарування обдаровуваний стає власником з моменту передачі дарунка. Щодо заповіту, то заповіт набуває чинності тільки після смерті заповідача, і при посвідченні заповіту нотаріусом не вимагається подача документів, що підтверджують право власності на майно, що заповідається. Те, як укладений договір довічного утримання, - це в першу чергу відповідальність сторін. Але нотаріус зобов'язаний пересвідчитися в тому, що сторони розуміють зміст договору, та попередити їх про його правові наслідки".

Розглянувши всі аспекти договору довічного утримання, його відмінність від заповіту та договору дарування, наостанок порадимо всім пенсіонерам: на слово не варто вірити ні сусіду, який хоче укласти договір довічного утримання та обіцяє, що все буде по совісті, ні родичам, які схиляють стареньких підписати договір дарування, а потім виганяють із власного житла. Якщо ви вирішили, що ваша нерухомість повинна приносити вам дохід, потрібно все детально прописати у договорі довічного утримання, проконсультуватися у незалежних юристів, а вже потім підписувати документи. Якщо йдеться про організацію, то у цьому разі обов'язково познайомтеся з пенсіонерами, які вже не один рік як уклали договір довічного утримання, та з'ясуйте, чи задоволені вони співпрацею з організацією за договором довічного утримання.