Як не допустити розкрадання компенсацій за пошкоджене житло

Відповідаючи на гострі запитання журналістки ZN.UA щодо ризиків законопроєкту №7198 про компенсацію за пошкодження та знищення нерухомого майна внаслідок бойових дій, його авторка Олена Шуляк, голова профільного підкомітету з питань містобудування, наголосила: «Ми готові прийняти будь-яку схему, яка добре себе зарекомендувала б і звела б нанівець корупційні ризики… головне, аби механізм розподілу та використання коштів був максимально прозорим».

Однак наразі у законопроєкті бракує саме такого прозорого механізму використання коштів Фонду відновлення майна та зруйнованої інфраструктури. Цей найважливіший механізм не має бути спущено до рівня підзаконної «нормативки» Кабміну, бо як раз у цій площині лежить питання довіри суспільства та західних партнерів до влади.

«Будь-який» механізм — це гарантована крадіжка

Так вийшло, що свою трудову діяльність я починав у Контрольно-ревізійному управлінні Мінфіну колишньої УРСР. На той час ревізори КРУ працювали за «виробничим» планом, у якому результати роботи (тодішні КРІ) оцінювалися за такими показниками, як «розкрито розкрадання та нестачі грошей і цінностей», «виявлено приписок і спотворень у фінансовій звітності», «повернуто незаконно сплачені зарплати і премії» тощо... Коли виконати-перевиконати план у ревізорів не виходило, в роботу запускалися невичерпні «резерви» всіляких порушень — перевірки численних будівельно-монтажних управлінь. Уже сучасний досвід «Великого будівництва», на якому корупційна маржа становила від 20 до 40% вартості споруджених об’єктів, доводить, що відтоді нічого, на жаль, не змінилося.

Через низку об’єктивних і суб’єктивних особливостей будівельна галузь надзвичайно насичена корупціогенними ризиками, які здатні призвести до зловживань і суттєво знизити якість капіталовкладень.

Саме з цих причин фінансування будівельних робіт колись здійснювалося, як правило, черговими етапами, лише після перевірок (здійснюваних банківськими фахівцями) виконання попередніх етапів. Повернення до практик посиленого контролю на кожному етапі зараз — необхідність, бо для країни як ніколи цінна кожна копійка, а корупцію сміливо можна прирівняти до державної зради.

Узагалі це є загальноприйнятою у світі практикою, коли оплата будівельних робіт залежить від висновків технічного аудиту. До речі, застосування саме такого підходу було закладено у законопроєкті «Про облігації фондів місцевого розвитку» №9023 ще 2018-го. Визначений тим законопроєктом механізм розрахунків із підрядниками за будівництво об’єктів місцевої інфраструктури передбачав списання коштів банком із рахунків-ескроу лише за результатами здійсненого незалежним фахівцем контрольного обміру фактично виконаних робіт.

Також додатково потребує уваги суб’єктна складова законопроєкту, за якою розрахунки за відновлене та відремонтоване житло можна здійснювати без участі постраждалих приватних власників, хоча у проєкті є можливість зарахувати компенсації на відкриті постраждалим поточні рахунки з особливим режимом використання. Швидше за все, маються на увазі якраз рахунки-ескроу, і саме такий варіант є доречним у нинішній ситуації. Він є широко використовуваним у світі запобіжником проти можливих ризиків для осіб, які депонують кошти для майбутніх розрахунків з бенефіціарами в особі виконавців робіт або постачальників. Цей спосіб розрахунків можливо закласти і в згадуваному проєкті щодо виплати компенсацій як основний. Такий підхід відкриває широке поле можливостей завдяки більш гнучкому механізму розрахунків, з допомогою якого можна запровадити конкуренцію між підрядниками, яких обиратимуть самі постраждалі або їхні об’єднання на кшталт ОСББ. До того ж змога самим вирішувати, як витрачати кошти, надаватиме людям можливість залучати іпотеку, використовуючи компенсацію як власний внесок, чим покращувати житлові умови, придбаваючи більше за розмірами якісніше житло.

Як це має працювати

На мій погляд, нам слід використовувати найпоширеніший у Європі механізм розрахунків, що передбачає участь банку у фінансуванні проєкту. Банк, фінансуючи будівництво за рахунок задепонованих на рахунках-ескроу коштів майбутніх власників житла або видаючи кредит, перевіряє документи і контролює цільове використання коштів. Таку вимогу, наприклад, закріплено в законодавствах Німеччини, Польщі, Італії та Франції.

Розглянемо, як європейську практику можна застосувати до найбільш проблемного випадку, коли житлові будинки зруйновано вщент. Хоча і для випадків капітального ремонту пошкодженого житла він також підходить.

За таким механізмом, банки виступають у ролі ескроу-агентів, які захищають інтереси постраждалих власників нерухомості, а забудовник може розпоряджатися їхніми коштами лише у разі виконання певних умов. Банк виплачує кошти траншами, що значно знижує ризики, пов’язані з невиконанням забудовником своїх зобов’язань.

Постраждалий власник житла (або об’єднання) укладає договір не лише із забудовником, а й із банком, який контролюватиме перебіг будівництва та перераховуватиме компенсаційні гроші з рахунку-ескроу відповідно до графіка та термінів фактично виконаних певних робіт. Згідно із середньоєвропейською практикою, виплати можуть здійснюватися на таких етапах:

• 35% від загальної суми після залиття фундаменту (в нашому випадку це може бути знесення зруйнованої будівлі);
• 40% — після завершення загальних будівельних робіт;
• 20% — після остаточного завершення проєкту;
• 5% — після передачі об’єкта власнику.

Постає дуже важливе питання справедливої вартості будівництва, яка задовольнить виконавця будівельних робіт та за якою буде визначено суму компенсації.

Як на мене, за основу можна взяти Єдину базу даних звітів про оцінку Фонду державного майна або розробити на її основі індикативну ціну одного квадратного метра житла, яка встановлюється з урахуванням конструктивних особливостей об’єкта, його географічного розташування, офіційного курсу іноземної валюти, а також враховує зміну цінової кон’юнктури на ринку основних будівельних матеріалів та інших суттєвих складових собівартості будівництва. Такий підхід не потребує складної та дорогої процедури оцінки. Лише у разі капітального ремонту необхідно буде фахово оцінити відсоток пошкодження від повної вартості житла.

***

Підключенням українських банків як агентів-ескроу можна не лише запобігти корупції та крадіжкам завдяки незалежному контролю, а й збільшити обсяги будівництва, що спиратиметься на фінансування, джерелом якого стануть задепоновані компенсаційні кошти та іпотека. Також можна підвищити якість і скоротити терміни будівництва та ремонту за рахунок посилення конкуренції у галузі. Банки, швидше за все, зацікавляться новою комісійною послугою. Навіть іпотечні кредитні ризики також можуть бути мінімізовані у разі продовження практики субсидування відсотків з боку уряду за президентською програмою «Доступна іпотека під 5%».

Видається, саме такий підхід користуватиметься довірою і суспільства, і міжнародних донорів. Якісно доопрацьований, цей законопроєкт має стати яскравим прикладом післявоєнних змін, яких так очікує суспільство.

Усі статті Сергія Волкова читайте за посиланням