Іпотека з «європейськими» відсотками має стати доступною українцям

Боляче дивитися на зруйновані та зяючі дірками від влучень снарядів і ракет житлові будинки українців, адже без даху над головою залишилися тисячі сімей. Після перемоги над ворогом ми маємо вирішити найважливіше завдання — не лише відновити зруйноване, а й створити сучасний цивілізований ринок житла на майбутнє. Ключове слово — ринок.

Є очевидні речі, які нам усім слід відверто визнати. Житло — дуже дорогий капітальний актив, доступний далеко не кожній українській родині. Навіть у багатих країнах власним житлом володіє відносно невелика частка заможного населення… Менш заможні громадяни, особливо молодь, мають доступ до державних і комерційних проєктів орендованого житла, часто спираючись на субсидіарні програми, якими знижується навантаження на сімейний бюджет. Але це у цивілізованих країнах.

Для українців «доступне житло» давно стало тією злощасною морквиною, якою політики-популісти підманювали їх до виборчих скриньок, обіцяючи буквально кожному власну квартиру чи будинок. Потім ледь розпочаті проєкти з роздачі кредитних субсидій або бюджетних дотацій швидко згорталися. А напередодні наступних виборів усе починалося знов. Утім, наразі ми не маємо права, передусім морального, на такі ігрища.

Тому нам слід тверезо розібратись у тому, що ми накоїли за останні 30 років, зробити висновки і збудувати нову систему житлового фінансування, яка принципово відрізнятиметься від усього, що було раніше.

Ніхто не стане заперечувати очевидний факт: капітальна житлова будівля і земля під нею — це єдине неподільне ціле, що є головною ознакою нерухомості. Тільки не в Україні.

У нас так сталося, що землю під житлову забудову роздають без конкурсів у короткострокову оренду забудовникам. Замість прозорого аукціону забудовники отримують ділянки фактично безоплатно, зводячи і продаючи багатоквартирне житло приватним покупцям, які потім зіштовхуються з дурними проблемами, доводячи свої права на землю навколо будинків, а іноді й на самі будинки, в яких розташовані їхні квартири.

Відсутність єдиного правового режиму на землю та будівлю, що на ній зводиться, позбавляє забудовників доступу до банківського фінансування. І це не дивно, бо фактично відсутня застава за кредитами, якою не може слугувати будівництво на землі, яка належить місцевій громаді, але яку було фактично в неї вкрадено. Замість того, щоби спрямувати кошти від прозорого продажу ділянок на оновлення зношених ще «радянських» інженерних мереж, на цих аварійних комунікаціях будують ще й нові багатоповерхівки…

Тому традиційне банківське фінансування проєктів будівництва житла в Україні не здійснюється взагалі.

Крім термінової необхідності відновити пошкоджені будинки, треба ще й добудувати розпочаті, але не завершені, за які вже сплачено кошти громадян. Тут є об’єктивні побоювання, що значну частину цих коштів «інвесторів у деривативи» знайти вже не вдасться…

Забудовники знайшли лазівку в недосконалому українському законодавстві та отримали доступ до коштів приватних осіб, обходячи будь-які обмеження, що діють для інших суб’єктів господарювання, зокрема банків і фінансових компаній.

Як відомо, близько 90% усіх новобудов в Україні фінансуються через непрозорі венчурні інвестиційні фонди, створені в кількості понад 1500 шт. Ще 10% новобудов також фінансуються за не менш ризикованими схемами або навіть шляхом прямого залучення необлікованої готівки. Загальні обсяги цих украй небезпечних форм фінансування, за якими на українців перенесено майже всі відомі фінансові ризики, сягають понад пів трильйона гривень.

За даними Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ), загальні активи венчурних (ризикових) інститутів спільного інвестування становлять 475 млрд грн і здебільшого складаються з дебіторської заборгованості забудовників. Ці кошти масово приймають від громадян численні компанії з управління активами (КУА) під виглядом внесків на придбання «деривативів» або з допомогою інших не менш витончених способів. Обсяги цього небанківського фінансування будівництва вже становили понад 10% ВВП країни, що перевищує 60% робочого кредитного портфеля всіх українських банків. Фактично в Україні діє паралельна фінансово-банківська система, яка активно залучає кошти населення, але для якої немає ані пруденційних вимог, ані інших обмежень, що їх НБУ пред'являє до банків і ліцензованих фінансових компаній.

Однак і українська іпотека, як виявилося, набула не менш екзотичних форм, ніж вищезгадане фінансування будівництва... Забудовники та КУА активно практикують кредитування покупців, продаючи квартири у розстрочку і стягуючи не лише відсотки, а й інші доходи, у тому числі непрозорі валютні та цінові індикації. Обсяги такої сурогатної іпотеки майже втричі більші за всю банківську житлову іпотеку. Тому не дивно, що обсяги банківського іпотечного кредитування залишаються мізерними. Навіть до амбітної урядової програми «Іпотека під 7%» приєдналися лише кілька банків, видавши кілька сотень іпотечних кредитів замість кількох тисяч.

Що ж стало причиною такого небезпечного ринкового дисбалансу? Чому українські банківське фінансування житла та іпотека нормально не розвиваються?

Відповідь — майже повна відсутність засобів і традиційних інструментів управління стандартними банківськими ризиками: кредитним, відсотковим, ризиками ліквідності та ризиком капіталу. Також впливають низька маржинальність іпотеки на тлі високих трансакційних витрат унаслідок архаїчних процедур її юридичного оформлення.

Крім згаданої відсутності банальної застави за проєктним фінансуванням будівництва, кредитний ризик концентрується у досі неврегульованій позасудовій процедурі задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки — житла, в якому зареєстровано неповнолітніх дітей. Спроба мінімізувати цей ризик ухвалою Верховного суду та сумнівним урядовим рішенням щодо заборони реєстрації дітей (уже скасована) не вирішила проблеми. Нам необхідний загальноприйнятий у світі підхід, за яким іпотечне житло, придбане за кредитні кошти, в разі дефолту має бути забране у позасудовому порядку без жодних перешкод. Доки він не діє в Україні, цим користуватимуться окремі позичальники під приводом захисту своїх дітей, не даючи батькам інших дітей залучати кредити на придбання домівок за помірними ставками, в які не закладатиметься такий ризик.

Ризик ліквідності також є критичним, адже очевидно, що довгострокову іпотеку неможливо фінансувати лише короткостроковими депозитами за повної відсутності обігу іпотечних облігацій — головного інструменту залучення довгострокових кредитних ресурсів з ринку цінних паперів. Це не лише обмежує доступ на іпотечний ринок ширшого кола конкуруючих за позичальників комерційних банків, а ще й не дає можливості диверсифікувати внутрішні інституційні інвестиції з боку пенсійних фондів і страхових компаній. Без іпотечних цінних паперів не можливо залучити зовнішні інвестиції у житлову сферу. Немає навіть можливості застосовувати стимулювання іпотеки через включення іпотечних облігацій до інструментів рефінансування НБУ, як це роблять решта центральних банків для економічного зростання.

Те саме стосується і ризику капіталу, адже банки фактично позбавлені можливості зберігати капітал за нарощування обсягів іпотечного кредитного портфеля або частково позбавитися тиску на капітал з допомогою випусків іпотечних облігацій і програм сек’юритизації, чим активно користуються банки по всьому світу, крім українських.

Ризик відсоткової ставки також є некерованим, тому банки не мають можливості встановлювати помірні фіксовані ставки через брак властивих ринку іпотечних цінних паперів інструментів хеджування (СВОП та інші). При цьому існуюча в українських банках практика встановлення змінюваних ставок у прив'язці до ставок за короткостроковими депозитами (UIRD) є небезпечною так само, як і сумнозвісна практика переведення на позичальників валютних ризиків.

Подолання цих викликів є складним комплексним, але вкрай важливим завданням. Дуже небезпечною може стати чергова спроба вирішення у зухвалий спосіб, висмикуванням ласих шматочків на кшталт «дешевої іпотеки всім охочим». Дуже сумнівно, що після війни платники податків дружніх країн-донорів погодяться таке фінансувати. Але вони не будуть проти будівництва соціального доступного житла, в якому житимуть українці, сплачуючи помірну оренду. А ті українці, що можуть і бажають мати власне житло, повинні перебувати під захистом закону, сплачувати за нього чесну ціну і залучати іпотеку під «європейські» відсотки.

Усі статті Сергія Волкова читайте за посиланням