Підтримати
Минуло два роки з моменту скасування славнозвісної корупційної схеми при оцінці нерухомості для оподаткування, що вилилось у величезний скандал. Чи справдилися надії депутатів на чарівне визначення вартості нерухомості для оподаткування шляхом видачі довідки про вартість? Боюся, ні. Проблеми оголила війна: модуль, що має визначати ринкову вартість нерухомості, занадто часто дає збої. І потерпають від цього як приватні особи, так і бюджет держави. Бо як можна автоматично визначити ціну нерухомості, якщо підраховувальний модуль спирається на ціни нерухомості, реалізованої ще до війни. Та хіба тільки це...
Нагадаємо, що в Україні угоди купівлі-продажу нерухомості оподатковуються. В більшості випадків податок становить 1% у вигляді мита, ще 1% сплачується до Пенсійного фонду. Бувають випадки, коли додатково сплачується 5% до бюджету та 1,5% військового збору. Відсотки нараховуються від ринкової вартості нерухомості, яку можна взяти з довідки, що видається власникові Фондом державного майна (ФДМ). У разі незгоди із оцінкою в довідці власник може звернутися до сертифікованого оцінювача.
За методологію оцінки, а отже й за результати в довідці, відповідає ФДМ. Він також організовує навчання оцінювачів, видачу кваліфікаційних свідоцтв і «сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності» (СОД) — аналогу ліцензії.
Ринкову вартість обраховують за старою базою?
Але сьогодні довідки не відбивають реальної ринкової вартості. Інакше чому б Фонд державного майна скасував сертифікати на право оцінки відразу 24 компаніям в один день — 27 січня? Таким чином, не справдилася давня надія на те, що так званий модуль усе «порішає» й видасть чудові довідки, а оцінювачі виконуватимуть оцінки лише невеликої кількості об'єктів, власники яких не погодяться з вартістю, визначеною в довідці.
Але склалося не так, як гадалося. Чому? На те є багато причин, і спеціалістам вони були очевидні з самого початку. Та хто ж в Україні слухає тих спеціалістів? Сьогодні вже можна констатувати, що, незважаючи на запевнення ФДМ, зробити в автоматичному режимі коректні довідки (відповідно до ринкових цін) практично неможливо. А ось некоректні — скільки завгодно...
Що ж сталося? А сталося ось що. Ті ж таки довідки почали видавати ціни, що були інколи в декілька разів нижчими від ринкових, а інколи навпаки — набагато вищими. І коли зафіксована ціна була нижчою від реальної, власники сплачували занижені податки та платежі. Вони були задоволені, а держбюджет?
Певна річ, у цьому випадку державний бюджет недоотримував податки. Зате якщо ціни в довідках виявлялися завищеними, то власники зверталися до оцінювачів по ринкову оцінку. При цьому оцінювачі могли зробити оцінку лише на 25% нижчу або вищу за ту, яка визначалась у довідці. Чому Фонд поставив верхню межу, не дуже зрозуміло? Він що — не хоче, щоб надходило більше податків?
Якщо оцінювачі не могли допомогти, то у власників нерухомості залишався ще шанс — пройти рецензування у Фонді держмайна. Проте таке рецензування потребувало часу — близько двох тижнів. Але це якщо є електрика. Якщо ж із нею проблеми, то рецензування могло забрати два-три місяці!
Звісно, не всі власники нерухомості погоджувалися чекати так довго, оскільки були побоювання, що за цей час покупець передумає, тому частина власників погоджувалася платити податки вдвічі чи втричі вищі, ніж вимагала б ринкова вартість.
Замість цін угод враховуються ціни пропозицій
Отже, в одних випадках потерпав держбюджет, в інших — власники нерухомості, а Фонд нещадно критикували за завищену вартість. Одного разу ФДМ навіть поскаржився на цю критику. Далі цитата колишньої виконувачки обов'язків очільниці Фонду держмайна Ольги Батової: «У нас історично немає інформаційної бази про вартість різних об'єктів. Будь-яка автоматична оцінка має на чомусь ґрунтуватися. Наприклад, купуєш квартиру в селі, де п'ять років не було жодного продажу, у такому разі база не може автоматично зробити реальну оцінку. На це скаржаться всі, звинувачують Фонд, але реально ні технічно, ні логічно щось із цим зробити неможливо».
Отже, Ольга Батова скаржиться на відсутність належної інформаційної бази. Та невже це новина? Невже, коли Фонд брав зобов'язання видавати довідки, він не знав, що бази немає? А звідки вона могла взятися? Адже ні Фонд, ні Кабмін нічого не зробили для того, аби вона була, не стимулювали розкриття інформації про угоди власниками, як це робиться скрізь у світі й має бути в нас.
Ба більше, модуль, яким користується Фонд, досі використовує не ціни угод, а ціни пропозицій, які, погодьтеся, можуть істотно відрізнятися від реальних цін угод. А вишенька на торті — модуль користується результатами оцінок, які є в базі Фонду, що взагалі суперечить дефініції ринкової вартості, викладеній у національних стандартах. Оскільки ж під час війни реальні ціни на деяких ринках упали вдвічі, «старі» дані взагалі не можуть працювати.
Усім спеціалістам зрозуміло: якщо в якомусь регіоні ринок «слабкий», тобто транзакцій мало або їх зовсім немає, бо там ніхто не купував нерухомість останні п’ять років, то автоматизована оцінка модулем апріорі не може бути коректною.
Те ж саме відбувається і з комерційною нерухомістю, де кількість угод і пропозицій до угод недостатня для обґрунтованої автоматичної оцінки. Тимчасом, оцінюючи комерційну нерухомість, оцінювач, на відміну від автоматичного модуля, використовує гнучкіші прийоми й методи, що дозволяють отримати прийнятний результат.
Автоматизована оцінка нерухомості модулем може працювати там, де є досить великий масив даних щодо однотипних об’єктів, і дуже погано працює там, де кількість даних обмежена. Всі це знають, але чомусь ніхто не намагається це врахувати.
Війна лише виявила проблему. За даними Мін’юсту, під час воєнного стану майже на всіх ринках нерухомості кількість угод упала у 2,5 разу. Ринок — слабкий, а продажі точкові. То невже незрозуміло, що оцінки, які здійснювалися до повномасштабного вторгнення, неприйнятні для об'єктів нерухомості сьогодні? А якщо слабким ринком вважалися села чи районні міста, то тепер слабкими ринками стали і багато міст, у яких ціни пропозицій залишаються «як до війни», проте за тими цінами ніхто не купує.
Утім, результати з цих довідок, на жаль, не стають публічно відомими — не публікуються на сайті Фонду. Мабуть, щоб ніхто не міг проаналізувати? Складається враження, що ця інформація приховується.
Війна і довідки
Що ж робити? По-перше, перевіряти. Результати роботи як автоматичного модуля, так і, звісно, оцінювачів. І якщо, наприклад, результат, отриманий оцінювачем, не вкладатиметься в розумний діапазон, то така оцінка не повинна бути прийнятною. Тоді слід скористатися таким інструментом як «рецензування звітів», що його сьогодні виконує Фонд. Тільки ж треба скоротити неприйнятні на сьогодні терміни виконання самого рецензування, наприклад збільшивши кількість рецензентів та підвищивши їм платню.
Обов’язково слід зняти обмеження для роботи оцінювача, виражені значенням 25% від незрозумілого й некоректного визначення в довідці, оскільки воно інколи менше не на 25% від даних ринку, а втричі!
Так, відомі приклади, коли вартість паркінгу в Києві становила 30 тис. дол., а довідка при цьому видавалася на 55 тис. грн. Звісно, власники були здивовані й задоволені. Вони зареєстрували майно так, як пропонувала довідка. Але ж держава зазнала чималих збитків від такої довідки. Не думаю, що ті гроші зайві для країни у стані війни.
Найнеприємніше, що таких прикладів зараз дуже багато. Але чиновників це чомусь не хвилює. Натомість Фонд держмайна демонструє свою «важку» роботу шляхом скасування дозволів на виконання оцінки. Це нагадує пошук втраченого портмоне не там, де загубив, а там, де є світло.
Але ж справедливі податки — заявлений принцип сучасної податкової системи. Громадяни не повинні ні переплачувати податки, ні недоплачувати. Схоже, що просте скасування на час війни славнозвісної «довідки» без особливих зусиль наблизить нас до цього результату.
Більше статтей Людмили Сімонової читайте за посиланням.
Стежити у Телеграмі
Увійти за допомогою Facebook
Увійти за допомогою Twitter
Увійти за допомогою Google