Життя без схеми

Безперечно, головне досягнення 2019 року - це повне усунення посередників із 1 лютого 2020 року і повне скасування будь-якої плати за реєстрацію оцінки, оскільки плата за реєстрацію порушувала основний принцип, згідно з яким держава не повинна вимагати гроші за нарахування податків. Ця перемога далася нелегко, автори схеми відчайдушно противилися, відіграючись, як завжди, на тих, хто не має захисту корупціонерів, - на оцінювачах.

На жаль, якихось інших досягнень немає. Чому?

По-перше, знову не порушили питання про необхідність створення та використання даних кадастру нерухомості (оцифровки вулиць, міст і селищ міського типу), який був би синхронізований з іншими реєстрами. Не плутати з кадастром землі, на базі якого бажано створити кадастр нерухомості. По-друге, вартість нерухомості спочатку визначатиме єдина база, про що видаватиме її власникові довідку. Здавалося б, це крок уперед… Але як єдина база робитиме це без кадастру нерухомості? Відповідь однозначна: знову буде криво-косо і з багатьма недоладностями.

Адже характеристики нерухомості до єдиної бази вносили оцінювачі. Це мало як позитивні, так і негативні результати. Позитивним було те, що держава не повинна була створювати кадастр нерухомості й витрачати на нього кошти. Негативним - те, що недобросовісні оцінювачі спотворювали дані, фальсифікуючи оцінку. Робили вони це з власної ініціативи чи замовники просили їх занизити вартість? Здається, запитання риторичне, але крайніми зробили саме оцінювачів. Тому тепер замовник вноситиме вихідні дані до єдиної бази самостійно.

Чи намагатимуться замовники як і раніше фальсифікувати ті дані? Може, у когось є сумніви? Кого будемо відсторонювати наступним? Учасників угоди? Чи все ж таки зробимо нормальний кадастр нерухомості?

Було би правильним для формування довідки, яку видаватиме єдина база після 30 червня, щоб власник вносив тільки адресу об'єкта своєї нерухомості та номер квартири. В останньому варіанті закону, який подавали у ВР до другого читання, цього питання не було розкрито. Та оскільки закон із 12 грудня все ще чекає підпису президента, то ніхто не знає, яка редакція буде в остаточному варіанті. Питання залишили на розсуд ФДМУ, і є надія, що нове керівництво фонду вирішить його правильно, тобто технічні характеристики "вийматимуть" з існуючих реєстрів - містобудівних кадастрів, реєстру земельних ділянок і т.ін., що будуть синхронізовані з єдиною базою.

Також сподіваємося, що єдина база матиме гарний алгоритм розрахунку вартості нерухомості, і цей алгоритм нарешті буде оприлюднено. Чесно кажучи, нове керівництво Фонду держмайна вже давно могло би зробити публічним алгоритм розрахунку, але чомусь цього не робить.

Чому? Цікаво було б отримати відповідь.

Крім того, Фонд держмайна міг би почати оприлюднювати ім'я оцінювача, який реєстрував оцінку в єдиній базі, і перекривати доступ до бази не тільки суб'єктам оціночної діяльності, а й недобросовісним оцінювачам, які фальсифікують вихідні дані. Зокрема тим, хто пише, що в центрі Одеси є приватні одноквартирні будинки на вулицях, що примикають до Дерибасівської. Цю фальсифікацію легко виявити, тому очевидно, що потрібно запровадити покарання для таких оцінювачів.

Проте проблемою єдиної бази останнім часом стало не заниження вартості, а саме її завищення. Наприклад, із самого початку викривленими є результати оцінки гаражів - не паркінгів, що належать заможнішим власникам, а саме гаражів старого типу, за продаж яких сплачується 8,5% від їхньої вартості до держбюджету, Пенсійного фонду та воєнний збір.

Прикладом можуть бути гаражі на вулиці Туполєва в місті Києві. Їхня вартість, за даними вільного ринку, становить 1950–2000 грн/м². База ФДМУ реєструє гаражі на цій вулиці від 4150 грн/м². Різниця з 1 м² - 4150-2000=2150 грн/м², що з типового гаража площею 40 м² становить 86000 грн. Якщо це помножити на 8,5% податків і зборів, то переплата з типового гаража - 7310 грн. А оскільки продають ці гаражі люди небагаті, то для них така переплата є чималою. На жаль, найчастіше вартість завищують для недорогих об'єктів, що б'є по найбільш незахищених верствах населення, а за найдорожчі об'єкти сплачується менше. Це закладено саме в принципі осереднення вартості.

Тому Фонд держмайна повинен вдосконалити програмне забезпечення єдиної бази, зробити його прозорим і публічно доступним для обговорення. Викривлення результатів не вигідне нікому, бо заниження вартості єдиною базою є небажаним для держави, а завищення не створює довіри до уряду і порушує один із дуже важливих принципів, що сформульовані в Податковому кодексі: податки повинні бути справедливими…