Свої-чужі, або Як виселити зареєстровану особу?

Добра воля, моральна відповідальність і корисливий інтерес у цьому питанні межують із майбутніми проблемами під час виселення та зняття з реєстрації тих, хто з певних причин не захоче зробити це добровільно. Кожен другий сімейний конфлікт закінчується примусовим виселенням, про яке всі воліють мовчати через можливий публічний осуд. Особливо цим переймаються власники житла, які через законне право власності змушені неначе вибачатися за свій статус господаря перед тими, хто виявився залежним від їхньої волі. І байдуже, що останні досить часто зловживають правом користуватися житлом, забуваючи, що таке їхнє право закінчується тоді, коли воно стає перешкодою для реалізації права власності самим власником цього житла. Таких осіб виправдовує суспільство, яке звикло ставати на їх захист лише через свою "історичну" нелюбов до заможних і ощадливих власників нерухомості чи будь-яких інших матеріальних цінностей. Але добра воля власника прихистити у своєму житлі іншу особу наділяє його законним правом припинити в будь-який момент право цієї особи користуватися цим житлом.

Конституцією України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним (ст. 41). Основним законом захищається і право кожного на житло. "Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду" (ст. 43).

Спосіб виселення та зняття з реєстрації визначається підставами для набуття права користуватися житлом. Під житлом ми розуміємо об'єкт нерухомого майна. Відповідно, першочергове право користуватися таким житлом виникає в його власника. В особи, яка не є власником таких об'єктів нерухомого майна, право користування може виникати виключно за згодою їхнього власника.

Типова ситуація. Є квартира, що на праві приватної власності належить матері. У неї є син, який одружується і починає жити зі своєю дружиною у квартирі матері. Далі в молодого подружжя народжуються діти, і мати з любові до сина, віри в його тривалі й міцні стосунки з невісткою та під тиском з боку родичів останньої реєструє їх у своїй квартирі. Невтішний фінал - син розлучається. Але колишня невістка не поспішає виселятись і зніматися з реєстрації, бо вважає, що за невдале подружнє життя і народжених онуків має розплачуватися свекруха, яка не наважиться вигнати її на вулицю з малолітніми дітьми. Так починаються судові спори про виселення вже колишніх родичів.

То до чого ж тут родинні зв'язки?

Цивільним кодексом України встановлено, що члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником (ч. 1 ст. 405). До членів сім'ї власника належать подружжя, їхні діти і батьки. Членами сім'ї власника можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом із ним і ведуть з ним спільне господарство.

Водночас зауважу, що згідно з нормами Житлового кодексу факт припинення сімейних стосунків із власником житла не позбавляє колишніх членів сім'ї права користуватися приміщенням і не буде підставою для їх виселення. Тому постає питання, як виселити дійсних і колишніх членів сім'ї.

Визнати члена сім'ї таким, що втратив право користуватися житлом, і зняти його з реєстрації, можливо лише у двох випадках.

1. Член сім'ї власника не проживав у спірному житлі більше ніж один рік.

2. Член сім'ї власника житла систематично руйнує або псує житлове приміщення, або використовує його не за призначенням, або систематично порушує правила співжиття, робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку.

Якщо колишній член сім'ї не виселяється з житла і не знімається з реєстрації добровільно, то власник має право у будь-який момент звернутися до суду з вимогою усунути перешкоди у здійсненні ним права користуватися і розпоряджатися своїм майном. Але разом із тим при зверненні до суду власник повинен пам'ятати, що факт припинення родинних зв'язків ще не є прямою підставою для визнання особи такою, що втратила право користуватися житлом, а тому слід мотивувати свої позовні вимоги саме тим, що колишній родич створює власникові житла своєю поведінкою перешкоди в користуванні та розпоряджанні майном. Тож фактично при виселенні й знятті з реєстрації колишніх родичів доказування обставин буде аналогічним виселенню членів сім'ї.

Якщо зареєстрована особа, попри її родинні стосунки із власником, фактично не проживає в помешканні, але при цьому відмовляється добровільно знятися з реєстрації (або ж коли з особою втрачено зв'язок і її місце перебування не відоме), то, готуючись до примусового виселення через звернення до суду, потрібно заздалегідь подбати про фіксацію і збирання відповідних доказів.

Насамперед необхідно довести факт того, що особа, яку потрібно виселити, тривалий час не проживає у спірному житлі. Для цього слід отримати відповідний акт від ЖЕКу (ОСББ, місцевого виконавчого органу), в якому буде зазначено строк відсутності особи в даному житлі. Далі треба зібрати свідчення сусідів, консьєржів, а перед зверненням до суду - у ЦНАП замовити довідку про зареєстрованих осіб і взяти квитанції про сплату комунальних платежів, з яких видно, що користування комунальними послугами оплачував власник.

Складніша ситуація з доказуванням перешкоджання власникові користуватися і розпоряджатися своїм майном. Тут, як у згаданій історії про невістку й онуків, потрібно розпочати фіксацію вимог щодо виселення й відмови добровільно знятися з реєстрації. Доречно надсилати письмові листи з проханням виселитись і звільнити житло від особистих речей із зазначенням чітких строків. Обов'язково звертати увагу на неможливість і далі спільно проживати в одному помешканні. Також можна поінформувати про свій намір як власника житла відчужити його на користь третіх осіб.

Відмову добровільно виселитися можна фіксувати на аудіо- та відеоносії, а в разі зазначення чіткого терміну виселення, зафіксувати факт невиконання зверненням до поліції з повідомленням про перешкоджання користуватися і розпоряджатися своїм житлом.

Фактично, коли зареєстровані особи, не маючи правових підстав для подальшого перебування в житлі, окрім хіба що багаторічної реєстрації, проти волі власника житла продовжують ним користуватися, це можна розцінювати як перешкоду власникові користуватися і розпоряджатися своїм майном. Оскільки обставини, через які власник свого часу погодився на спільне користування майном, вичерпалися, з моменту припинення родинних зав'язків він має повне право розцінювати подальше співжиття як порушення його права власності.

Що ж до можливості зняти з реєстрації неповнолітніх дітей, то тут також не треба впадати у відчай: діти проживають за місцем реєстрації своїх батьків, які повинні створювати їм належні умови для гармонійного розвитку. Тому якщо під виселення підпадає один з батьків, а власник житла, як у наведеному прикладі, є лише бабусею, то до судового спору буде долучено орган опіки і піклування, який допоможе батькам визначитися, де вони на законних підставах проживатимуть і з ким з них залишаться діти.

Головне при зверненні до суду - правильно сформулювати позовні вимоги, бо досить часто власники житла припускаються поширеної помилки і просять суд зняти особу з реєстрації.

Згідно з Правилами реєстрації місця проживання, судове рішення, яке набуло законної сили, про визнання особи такою, що втратила право користуватися житловим приміщенням (або про усунення перешкод у користуванні та розпоряджанні майном), є прямою підставою для зняття особи з реєстрації.

Таким чином, примусове виселення в українських правових реаліях залишається процедурою довготривалою і такою, що в процесі реалізації продовжувано порушує право власника житла вільно користуватися і розпоряджатися своїм майном.

Нещодавно у ВРУ було зареєстровано законопроект №9218 "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні", який покликаний спростити процедуру реєстрації та зняття з реєстрації місця проживання. Але запропоновані зміни несуть у собі ще більший ризик саме для власників житла, оскільки у проекті міститься норма, згідно з якою особа може зареєструватися за будь-якою адресою і при цьому не повинна надавати підтвердження законності права користуватися житлом: "у сфері реєстрації місця проживання діє декларативний принцип, який полягає у наданні адміністративних послуг з реєстрації, зняття з реєстрації виключно на підставі відомостей, наведених суб'єктом звернення у заяві у формі декларації. Підтвердження зазначених відомостей суб'єктом звернення або особою, місце проживання якої зареєстровано, знято з реєстрації, здійснюється лише у випадках, передбачених цим Законом. Орган реєстрації або центр надання адміністративних послуг не має права вимагати наявність у заяві у формі декларації підписів інших осіб ніж підпис суб'єкта звернення або вимагати присутності зазначених осіб під час подання такої заяви" (ч. 3 ст. 6).

У випадках, коли реєстрація здійснюватиметься за дійсною згодою власника житла, проблем не буде. Але якщо особа подасть недостовірні відомості? У проекті зазначається, що органи реєстрації повідомляють власникові житла про реєстрацію особи за адресою його житла. А якщо власник житла не проживає за адресою свого нерухомого майна, то він може й не дізнатися про те, що хтось проти його волі зареєструвався в його квартирі чи будинку.

Гадаю, що нікого не здивую, коли зазначу, що в законопроекті не передбачено швидкого й ефективного способу зняти з реєстрації особу, яка зареєструвалася в житлі проти волі його власника. Порушене право власності захищатиметься в той-таки судовий спосіб, який, звісно, відновить справедливість, але через який час?

Тож пильнуйте і не давайте нікому зловживати вашими терпінням і добротою, навіть коли це найрідніші вашому серцю люди. Ціна довіри - дах над головою.