Земля. Дубль №… Мотор!

Три ерзац-сценарії - законопроекти з претензією на ринок землі. В одному з них автори на головну роль обрали емфітевзис - вихідця із Римської імперії, чужинця в українських реаліях, якого забракувало Головне науково-експертне управління Верховної Ради.

Приcоромлені покликали на поміч учених Академії аграрних наук, наче їхній вердикт врятує опус від провалу у сесійній залі.

Лишень масовка на знімальному майданчику котрий сезон незмінна: селяни і глитаї. Сила, яка спить і бачить, як задешево вициганити у найбідніших останнє - землю. Каста тих, хто і під час дії мораторію стягує гектар до гектара, хто божиться запровадити ринок землі у чотири етапи, два, один… А власне моделі ринку на руках-то й немає - прозорого і дохідливого механізму обігу землі, зрозумілого і кріпакові.

На круглому столі у Торгово-промисловій палаті ніхто не вихваляв власних законопроектів: контингент зібрався не той. Правники, юристи, практики розтлумачили функціонування моделей ринку земель у світі, його економіко-соціальні наслідки.

Як виглядає у цьому сонмі Україна? Скажемо так: ми ще й за холодну воду не бралися…

Павло КУЛИНИЧ, доктор юридичних наук, професор (Інститут держави і права ім. В.Корецького НАН України):

- Серед офіційних причин багаторазової пролонгації дії мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначенням головною вважали правову - неготовність законодавчої бази до запровадження ринкового обігу земель. Однак, за іронією долі, нинішнього року саме правовий фактор несподівано перетворився з гальма скасування мораторію на локомотив запровадження ринкового обігу сільгоспземель.

У травні 2016 р. Європейський суд з прав людини вперше прийняв до розгляду заяву громадянина України - власника земельного паю, котрий, не маючи змоги реалізувати конституційне право власності на нього та не добившись захисту цього права в судових інстанціях рідної держави, був змушений апелювати "до Європи".

Зазначу, що Першим протоколом до Конвенції прав людини і основоположних свобод, якою керуватиметься Європейський суд з прав людини при розгляді скарги українського землевласника, передбачена мораторієм заборона на відчуження земельного паю розцінюється як різновид експропріації власності. Неважко здогадатися, яким суворим буде рішення цього суду щодо відповідача - держави Україна: їй доведеться відшкодовувати збитки, завдані мораторієм, які можуть бути оцінені в десятки, а то й сотні тисяч гривень.

Якщо ж урахувати, що Європейський суд з прав людини прийняв до розгляду ще кілька подібних заяв від українських скаржників, то позитивні рішення можуть спричинити лавину скарг з України на встановлені мораторієм обмеження. Більш того, сам мораторій можуть визнати протизаконним.

Тому, аби не скасовувати мораторію за європейським сценарієм, Україні необхідно якнайшвидше ухвалити закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", відсутність якого є останньою правовою перепоною до відкриття ринку сільгоспземель.

Підготовлений Держгеокадастром такий законопроект передбачає поетапне скасування мораторію: спочатку його дія припиняється щодо сільськогосподарських земель державної та комунальної власності, а через два роки має відкритися і ринок приватних сільгоспугідь. Крім того, законопроект виключає юридичних осіб із числа тих, хто має право набувати сільськогосподарські землі у власність, надаючи таке право виключно громадянам України.

Серед інших положень законопроекту слід виокремити норму про проведення земельних торгів виключно одним держпідприємством, що відкрило б нову "скриньку корупції" у земельних відносинах. Ці та інші "ніззя", очевидно, посіяли непевність у розробників, і законопроект так і не було подано на розгляд до парламенту.

Натомість група народних депутатів, намагаючись запровадити "ринок без ринку", зареєструвала у ВР 15 липня 2016 р. проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)". Ініціатива покликана, не чіпаючи мораторію, замінити оренду землі емфітевзисом - правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Як і оренда, емфітевзис встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, що виявила бажання нею користуватися для сільгосппотреб. Він може відчужуватися й успадковуватися. Як на мене, законопроект нагадує подарунок із космосу. Адже практично всі приватні сільгоспугіддя в Україні перебувають в оренді. Тому емфітевзису буде важко "вклинитися" в організацію обігу таких земель.

Крім того, прийняття законопроекту загрожує небезпекою формування "касти професійних емфітевтів", або емфітевтів-спекулянтів, які, маючи гроші, але не займаючись аграрним виробництвом, скуповуватимуть на праві емфітевзису землю з метою заробити на передачі угідь в оренду. Це сприятиме скуповуванню задешево землі у селян на тривалі терміни без придбання прав власності на неї.

Нарешті, фахівці Міністерства аграрної політики і продовольства підготували проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення". Однак цей законопроект також не передбачає скасування мораторію. Натомість він копіює положення депутатського законопроекту про емфітевзис, які "збагачені" нормами про продаж прав оренди сільгоспземель.

Проаналізувавши багатий європейський досвід розвитку законодавства про ринок сільгоспземель, можна виокремити принаймні три правові моделі його функціонування. Перша з них представлена законодавством Нідерландів, в якому втілено концепцію вільного ринку сільгоспземель. Вони можуть набуватися у власність та оренду будь-якою особою практично без обмежень.

Існують лише непрямі обмеження, зокрема:

- 6-річний мінімальний строк оренди сільгоспугідь;

- переважне право орендаря на подовження договору оренди землі;

- встановлення податку на продаж земель у розмірі 6% від ціни продажу, який має сплатити покупець, і звільнення від його сплати для тих, хто використовуватиме угіддя для ведення сільського господарства протягом десяти років із дня їх придбання.

Лібералізація ринку сільгоспугідь структурувала агровиробництво: воно представлене переважно фермерськими господарствами. На одне в середньому припадає 30 га. При цьому 70% фермерів є власниками своїх землеволодінь. Решта 30% використовують землю на праві оренди. Причому питома вага права власності на землю постійно зростає.

Та, попри відкритість земельного ринку, у Нідерландах іноземці не скуповують сільгоспземель, останні не концентруються в агрохолдингів, потужні агрокорпорації не витісняють із сільського господарства фермерів. Вартість гектара тамтешніх сільгоспугідь є однією з найвищих у світі і становить близько 35 тис. євро.

Законодавство Франції про ринок сільгоспземель передбачає надмірний вплив контрольованої державою установи - Товариства з управління землями та сільським розвитком (SAFER) - на обіг сільськогосподарських земель. Зокрема, SAFER впливає на ринкові транзакції сільгоспземель шляхом: переважного права на їх придбання; права на звернення до суду з позовом при зниженні ціни земельної ділянки, яку виставлено на продаж її власником, до рівня ринкової; звільнення від податку транзакцій щодо земель за участі SAFER, що робить продаж цьому товариству та придбання у нього сільгоспземель економічно вигідним.

Завдяки зазначеним правовим механізмам SAFER купує на ринку будь-яку сільськогосподарську земельну ділянку, якщо вона придбана або може бути придбана: непідготовленою для фермерського господарювання особою; іноземцем, якщо французький фермер також виявив бажання придбати цю ділянку; для спекулятивних цілей.

Як результат, практично всі сільгоспземлі Франції купують і продають за участі SAFER. Проте жодна європейська країна не скористалася цим досвідом. Оскільки французька модель побудована на принципово інших реаліях сільськогосподарського землеволодіння, вона неприйнятна для України.

Законодавство ФРН є прикладом помірного державного втручання у ринок сільгоспземель. Власники можуть використовувати ділянки для неаграрних потреб за умови, що це не суперечить планувальній документації про розвиток територій, яку затверджують органи влади.

Крім того, законодавство ряду федеральних земель передбачає, що у разі укладення договору купівлі-продажу сільгоспділянки з покупцем, який не є фермером, місцева громада може реалізувати право на переважне придбання такої ділянки. І використовувати цю землю згідно з аграрно-структурними вимогами для збільшення площ аграрного виробництва.

Водночас земельні ринки Нідерландів, Франції та ФРН об'єднує наявність досить суворих правових вимог щодо охорони сільгоспземель від забруднення та завдання екологічної шкоди не лише сторонніми особами, а й самими фермерами - власниками та орендарями земель. Такі правові норми, а саме - притягнення до юридичної відповідальності, відлякують тих, хто прагне отримати дохід, надмірно експлуатуючи родючість ґрунтів.

Виходячи з європейського досвіду регулювання ринку сільгоспземель і враховуючи вітчизняні аграрні реалії, для України більш придатним є досвід ФРН із помірним втручанням держави у розвиток земельного ринку. Правова модель ринку сільгоспземель в Україні повинна передбачати такі правові засоби впливу на його учасників:

- надання права на придбання сільгоспземель у власність тільки громадянам України та сільськогосподарським юридичним особам України;

- надання об'єднаним територіальним громадам переважного права на придбання таких земель, якщо їх не купують фермери;

- обмеження площі сільгоспугідь у власності однієї особи;

- встановлення податку на спекуляцію такими землями та правами на них;

- протидія встановленню монополії на володіння сільгоспземлями з допомогою антимонопольного законодавства.

Крім того, в Україні доцільно створити Державну службу охорони ґрунтів під егідою аграрного міністра, яка проводила б моніторинг сільгоспземель, надавала дорадчі послуги фермерам щодо їх використання, здійснювала державний контроль за дотриманням законодавства про охорону земель сільгосппризначення, а також забезпечувала розробку та впровадження нових технологій збереження і відновлення якості угідь.

Олександр ПОЛІВОДСЬКИЙ, кандидат юридичних наук, партнер правничої фірми "Софія", науковий співробітник Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України:

- На жаль, за 15 років дії мораторію Україна так і не підійшла впритул до ринку земель сільськогосподарського призначення. Не бачимо ні його обрисів, ні реальних термінів його старту. А між тим рілля в Україні продається! Щоправда, не вся, а певних категорій.

Так, продавати і, відповідно, купувати можна землі особистого селянського господарства (ОСГ), якщо вони отримані внаслідок приватизації. Нагадаю, таке право надано законом кожному у розмірі до 2 га. Це не стосується земель, що отримані внаслідок паювання КСП, їх продавати - зась.

Крім того, стаття 14 Закону "Про фермерське господарство" прямо передбачає право фермерів продавати свою землю. Поза сумнівом, ідеться про землі с/г призначення. Ця норма - пряма вказівка до дій, бо у тексті мораторію про землі фермерських господарств немає жодного слова. Та й адресний "фермерський" закон ухвалили пізніше, ніж текст мораторію. Тому згідно з правилами застосування нормативних актів мораторій на такі землі не поширюється.

Решту земель, крім сільськогосподарських, можна вільно купувати і продавати. Обмежень майже не існує. Є напрацьований досвід зміни цільового призначення, і такі купівля-продаж стають дозволеними. Зважте на те, що зміна цільового призначення законом майже не регулюється, підзаконних нормативних актів наразі взагалі немає. Відтак, укладення такої угоди - це лише питання часу, корупційних зв'язків і техніки. При цьому зовні все виглядає пристойно.

Набув поширення й інший не зовсім чесний спосіб фактичного продажу землі. Механізм його такий. Власник земельної ділянки відмовляється від права на неї. Згідно зі статтею 347 Цивільного кодексу таке право надається кожному щодо свого майна. Після відмови земельна ділянка переходить до комунальної або державної власності, а звідти у порядку приватизації потрапляє до того, хто "випадково" саме у цей момент подав заяву на приватизацію саме цієї ділянки.

У тексті мораторію (п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, ЗКУ) використовується словосполучення "забороняється відчуження". Здавалося б, усе зрозуміло. Однак є ситуації, за яких зміст цих слів принаймні для юристів неоднозначний.

Приміром, чи є відчуженням укладання договору про іпотеку землі? Адже якщо власник своєю землею гарантує повернення коштів, то це не обов'язково означає перехід прав до третьої особи. Це відбудеться лише у разі неповернення боргу, чого добросовісний іпотекодавець не має на меті.

Це ж стосується примусового продажу: чи є воно відчуженням у розумінні мораторію, якщо здійснюється для погашення боргів власника? Подібні різночитання є спірними, однак дають поживу для застосування на практиці ряду можливих комбінацій. Особливо у тому випадку, коли і власник землі, і потенційний покупець згодні з такими операціями і вважають, що їх права у даному разі не порушені.

Наведене вище стосується фізичних осіб. А юридичних? Останні також мають власні напрацьовані варіанти дій. Найпоширеніший і найпростіший з них - це продаж корпоративних прав. Припустимо, агрохолдинг намірився розширити земельний банк. З цією метою він купує не землю, а компанію, яка є орендарем певного земельного масиву. Покупця цікавить не статутний фонд чи майно компанії (техніка, обладнання, насіння, добрива, сировина, будівлі тощо), а саме права на відповідні землі, що оформлені договорами оренди. За таких умов набуття корпоративних прав орендаря означає набуття прав на землю без зміни умов договорів.

Крім того, аграрні компанії нерідко укладають договір оренди на таких умовах, які дають можливість сплачувати орендну плату за кілька років або навіть десятків років наперед. Така передоплата дає змогу орендареві користуватися землею без ризику необґрунтованого дострокового розірвання договору.

Отже, попри мораторій, орні землі фактично можуть набуватися та передаватися від одного суб'єкта до іншого. Та це й не дивно, адже земельне законодавство з дня прийняття чинного ЗКУ неодноразово змінювалося. Плюс депутати ухвалили більш як 20 законів, кожен з яких спрямований на вирішення певної земельної проблеми. На їх виконання розроблено і запроваджено чималу кількість підзаконних нормативних актів.

Водночас треба зважати й на те, що законні власники нерідко бажають позбутися власності. Причини різні: поважний вік і неспроможність виконувати обов'язки власника; переїзд до іншої місцевості; відсутність орендарів на конкретній території; нестача коштів на лікування; необхідність оплатити навчання дітей, інші сімейні потреби.

Бажання власників продати, а також наявність попиту на землю призводять до того, що обмеження, встановлені мораторієм, не сприймаються як справедливі. То що, запускаємо ринок? Побутує й інша думка: не обов'язково власне ринок… Давайте знайдемо йому замінник, запровадивши ширше застосування емфітевзису.

Емфітевзис - це правовий інститут із часів римського права, за своїм змістом дуже схожий з орендою. Однак коли говорять про емфітевзис, то мають на увазі виключно землі с/г призначення і ніякі інші.

Так, у чинному законодавстві України емфітевзис наявний і активно використовується. Особливість його сучасного варіанта в тому, що він може бути як строковим, так і безстроковим. Тоді як оренда - завжди строковий договір і укладається на термін до 50 років. Разом з тим пропоновані законопроекти містять положення щодо скорочення строку дії емфітевзису та встановлення такого ж максимального строку, як і договору оренди.

Головною відмінністю від оренди є те, що користувач за договором емфітевзису вправі продати своє право третій особі. І вже вона стає новим користувачем земельної ділянки, а попередній користувач вибуває із зобов'язань. На відміну від цього, при суборенді орендар залишається стороною договору, несе відповідальність перед власником, а суборендар за плату використовує земельну ділянку.

Головна ідея ряду законопроектів - права за договором оренди чи емфітевзису можуть передаватися третім особам без згоди власника землі. А також використовуватися як застава, вноситися у статутний фонд, бути предметом купівлі-продажу. Крім того, автори одного із законопроектів пропонують, що користувач, який уклав із власником договір емфітевзису, може передавати таку ділянку в оренду від свого імені.

Останнє положення є доволі спірним, бо користувач не може мати більше повноважень, ніж власник йому вділив. До того ж змішування обох механізмів (оренди та емфітевзису) порушує сталі юридичні конструкції, що може призвести до непередбачуваних колізій, які важко проконтролювати.

Щодо договорів оренди, то у законодавстві України вже містяться норми, які зазначають: право оренди може бути предметом застави, купівлі-продажу та внеском у статутний фонд. Разом з тим на сьогодні вітчизняне законодавство не містить наслідків таких дій і породжує низку питань: чи може банк звертати стягнення на право оренди, якщо таке право взято в заставу? Яким чином відбувається таке стягнення? Чи означає це, що банк у разі неповернення коштів вправі без згоди орендаря передати право користування землею третім особам? Як воно реєструється? Чи можна продати право оренди без згоди власника третій особі?

Якщо так, то чи вправі власник знати, хто є його новим орендарем? У який спосіб і хто йому про це повідомить? Який інтерес банку чи іншого кредитора, який братиме в заставу право оренди? Вочевидь він має продати таке право за ціною, що покриє кредиторську заборгованість. Чи будуть високими суми кредитів за такими заставами? Відповіді на ці та інші запитання неоднозначні. Відтак, застосування купівлі-продажу права оренди чи прав за емфітевзисом, внесення його в заставу чи до статутного фонду є сумнівними.

Альтернативи відкриттю ринку землі немає. Але як саме його започаткувати, які правові обмеження встановлювати, які критерії при цьому використовувати? Суспільство мусить почути ґрунтовні відповіді на ці запитання.

Зрозуміло, що існуючий мораторій - це умовна заборона. Купівля-продаж земель, оминаючи його, відбувається. Продаж прав оренди чи прав за договором емфітевзису не може бути альтернативою земельному ринку. Крім того, існування у законодавстві одночасно оренди та емфітевзису на майбутнє не є доцільним.

Земельне законодавство потребує систематизації та оновлення задля усунення суперечностей і колізій. Настав час розробити та прийняти новий Земельний кодекс, який об'єднає усі земельні закони в єдину систему. Саме такий кодекс має стати законом про обіг земель і водночас про охорону земель, про категорії, про стимулювання дрібного та малого бізнесу, фермерства тощо. У новій земельній Конституції слід встановити обмеження на ринку - щодо площі та суб'єктів, у тому числі для іноземців. Це стосується і обмеження щодо максимальної кількості землі, що перебуває у оренді однієї особи або групи, пов'язаних між собою юридичних осіб, аби уникнути монополізації ринку оренди.

Олег НІВ'ЄВСЬКИЙ, доктор філософії з аграрної економіки:

- У більшості старих країн - членів Євросоюзу частка сільгоспугідь, що перебувають у ринковому обігу, відносно невелика і стабільна протягом тривалого часу.

Більш цікавим для України є досвід нових країн - членів ЄС. У Болгарії під час вступу до ЄС обсяг продажу був меншим від 2,5% загальної площі сільгоспземель, а в період 2006–2008 рр. зріс на 45%. У Румунії до вступу - менш як 1,5% у середньому за рік, а протягом 2005–2009 рр. показник зріс більш як утричі: із 70 тис. га до майже 210 тис.

У Польщі 0,9% сільгоспземель продають з допомогою державних торгів і стільки ж - приватних транзакцій. У Чеській Республіці річний обіг приватних сільгоспземель становив близько 0,2–0,3% загальної площі угідь упродовж 1993–2001 рр., 1,5% - у 2002–2004 рр. і 3,3% - 2005-го. Сплеск активності на ринку продажу с/г земель відбувся за рахунок (на додачу до інших факторів) запуску іпотечних кредитів. У Литві протягом 2000–2003 рр. майже 3% приватних земель знайшли інших покупців. А 2004-го, у рік вступу до ЄС, купівля-продаж активізувалися до 5–7%.

Щодо цін на сільгоспземлі, то вони мають висхідну тенденцію.У США, скажімо, на них значною мірою впливають як макроекономічні чинники (прибутковість ведення сільського господарства, відсоткові ставки, ціни на альтернативні інвестиції), так і специфічні для ділянок чинники (якість ґрунту, держвиплати, наближеність до міст тощо).

Та навіть за досконалих фінансових ринків бідні та дрібні землевласники/виробники менш конкурентоспроможні на ринку продажу сільгоспземель. Їм важко отримати доступ до землі через ринок продажу. Технічно ефективніші виробники з відносно великими земельними банками мають на 10% вищі шанси купити землю порівняно з ідентичними домогосподарствами з медіанним значенням технічної ефективності на рівні 80%. На відміну від них, у "бідного, але ефективного" виробника взагалі немає шансів стати покупцем.

Для всіх покупців ціна на сільгоспземлі завищена, оскільки володіння ними дає додаткові вигоди власнику через "збої" на інших ринках. Земля для її власника слугує політичним і соціальним капіталом, захистом статків від інфляції; джерелом самозайнятості і продовольчої безпеки; заставою для одержання кредитів; механізмом для отримання податкових пільг.

А в якій системі координат наразі перебуває Україна? Сільгоспвиробники працюють в основному на орендованій землі - на майже половині із 42 млн га сільгоспугідь. Із цього масиву лише 4% земельних ділянок обробляють власноруч їхні власники.

На порозі ринку важливо оцінити потенційну пропозицію щодо продажу сільгоспземель. Як свідчать результати соціологічних опитувань, тільки 1,6% землевласників готові продати свою землю за будь-яких обставин одразу ж після скасування мораторію. За інших додаткових умов - сприятливої ціни, повної оплати при купівлі - відсоток можливих продавців зростає до 19,1%.

16,6 млн га - це річний обсяг орендованої землі. Частина із цього масиву також може опинитися на ринку продажу у разі скасування мораторію. Таким чином, пропозиція сільгоспземель до продажу може становити близько 265 тис. га у перший рік роботи ринку.

Якщо говорити про адміністративні обмеження, то в основному вони стосуються обігу землі та її розмірів у власності. У світі є кілька типових обмежень: мораторій на продаж землі; на купівлю землі іноземцями; обмеження на продаж з метою збереження цільового призначення земельних ділянок; переважне право на їх купівлю; податки на ранній продаж; збори від операцій із землею; державний земельний фонд/погодження угод з продажу земельних ділянок, обмеження на мінімальний і максимальний розмір землеволодіння.

Обмеження на розмір сільгоспугідь у власності та користуванні. У багатьох країнах обмеження застосовують в основному задля того, аби подрібнити великі землеволодіння. Почасти - запобігти їх появі, уникнути спекуляцій і сформувати так званий земельний пул, який можна використати для перерозподілу у процесі виконання програми земельної реформи.

Міжнародна практика свідчить: закони, що обмежують кількість землі, яку людина, сім'я чи організація може мати у володінні, здебільшого виявляються складними у реалізації і часто не досягають мети. І, як результат, негативно впливають на продуктивність, ринок оренди, неспроможні змінити аграрні структури, потребують дорогого і складного адміністрування, породжують корупцію, судові розгляди, охолоджують наміри інвесторів.

Замість адміністративних обмежень доцільніше зосередитися на корені проблеми, а не боротися з симптомами. Це означає, що на побоювання щодо можливих негативних наслідків на ринку землі потрібно реагувати шляхом надання допомоги дрібним фермерам з метою підвищити їхню конкурентоспроможність, поліпшувати функціонування фінансових ринків. Завдяки таким заходам виробники у несприятливі часи не вдаватимуться до вимушеного продажу земель.

Обмеження на обіг руйнують ринкову вартість землі. Переважне право - це поширений тип обмеження, яке дає перше право відмови на користь цільової групи (членів сільської громади, користувачів земельних ділянок і т.ін.). Щоб бути ефективним, таке обмеження має поєднуватися з ефективними механізмами фінансування купівлі землі тими, хто бажає використати право першості.

Крайність цього варіанта: повна заборона продавати за межі певної групи або іноземцям. Це може призвести до падіння вартості землі для таких груп і, відповідно, до падіння її заставної вартості. У Канаді кількісно оцінили таке "зась". У 1974 р. уряд Саскачевану обмежив обсяг сільгоспугідь, які можуть належати нерезидентам провінції та несільськогосподарським корпораціям провінції. Регулювання знизило ціни сільгоспугідь Саскачевану у середньому від 4 до 34 дол. США за акр.

Одним із прикладів прямих заборон на операції із землею є системаejido у Мексиці. Землю отримували і реєстрували як комунальну власність, і її не можна було продавати або здавати в оренду, окрім як усередині спільноти. Відтак, земля виявилася недооціненою, а ресурси розподілялися не оптимально.

Власне, система ejido перетворилася на систему бідності та відсталості. Щоби позбутися негативу, уряд Мексики дозволив членам системи ejidoбрати участь у приватному секторі.

Обмеження на обіг у вигляді доступу іноземців до ринку землі. Це - найбільш політично чутливе питання у земельній реформі. У більшості нових держав - членів ЄС запровадили 7-річний перехідний період, аби підготуватися до приходу на ринок іноземців. Польща домоглася для себе 12 адаптаційних років.

Аргентину і Бразилію вважають країнами з високим рівнем іноземного володіння і концентрації. У Бразилії близько 7% сільгоспземель перебуває у власності іноземців, в Аргентині - 6% (а в деяких провінціях ще більше - 14%).

Така ситуація призвела до політичного тиску на обмеження доступу іноземців до ринку землі в Латинській Америці. Аргентина змушена була прийняти закон, за яким кожен іноземний громадянин або компанія не може володіти більш як 1000 га землі, незалежно від того, використовується вона для комерційної експлуатації чи для власних потреб. Крім того, угіддя, що належать іноземцям, не можуть перевищувати 15% загальної площі країни, кожної провінції або кожного субпровінційного району.

Країни, обмежуючи іноземцям доступ до землі, вбачають у цьому захист національної безпеки, запобіжний засіб від зовнішнього економічного панування, збереження соціальної структури нації, побічний контроль за імміграцією, кількістю та напрямком прямих іноземних інвестицій, за виробництвом харчових продуктів.

Обмеження на обіг у вигляді мораторію на продаж землі. Прямі заборони на продаж землі та вимоги щодо адміністративного супроводу операцій з продажу негативно впливають на її ринкову вартість. Найефективніший спосіб запобігти концентрації земельних володінь - це поліпшення доступу до землі сільського населення з низьким рівнем доходів, досконала система надання кредитів, щоби дрібні фермери у важкі часи мали доступ до додаткових ресурсів.

За низького рівня розвитку земля не тільки є виробничим активом, а й виконує такі важливі функції, як соціальний захист і страхування старості. Через недосконалості на ринку кредитних ресурсів включення землі до ринкового обігу може призвести до вимушених продажів або легковажних угод, які можуть мати негативний соціальний вплив. От чому місцеві громади часто на певних етапах свого розвитку встановлюють обмеження на можливість передачі землі стороннім особам. Це відбувається через побоювання за соціальну гармонію і через бажання запобігти обезземеленню.

Щодо законодавчого врегулювання, то доцільно:

- встановити максимальний перехідний період, протягом якого можуть діяти тимчасові обмеження щодо участі іноземців та юросіб, підвищена ставка мита, а також тимчасові максимальні граничні розміри земельних ділянок у власності або користуванні;

- забезпечити конкуренцію на місцевому ринку землі мусить і антимонопольне законодавство - Закон "Про захист економічної конкуренції". Стаття 13 визначає ознаки монополізації ринку, якщо частка підприємства на ньому перевищує 35%. Цим критерієм слід послуговуватися і на місцевому (районному) ринку сільгоспземель;

- встановити розмір податків і зборів для попередження агресивних спекуляцій на ринку землі, а також для збереження її цільового призначення. Заходи боротьби зі спекуляцією мають відповідати заходам, які існують на інших ринках нерухомості.

Наприклад, відповідно до Податкового кодексу (стаття 167) застосовується 5-відсотковий податок на доходи, отримані від продажу нерухомості, яка перебувала у власності менш як три роки, і нульова ставка - для понад трьох років. Щодо операцій із землею, то вищі податкові ставки (скажімо, 10%) можна використовувати протягом перехідного періоду, після чого знизити їх до 5%.

Такий підхід дасть можливість місцевій владі генерувати вкрай необхідні додаткові доходи і зменшити ризик надмірних спекуляцій на ринку;

- створити систему моніторингу земельних відносин в Україні задля забезпечення їх прозорості та зменшення інформаційного дефіциту учасників ринку.

Крістоф ГІЛЬГЕН, менеджер міжнародних проектів Товариства з управління та реалізації земель (Німеччина):

- Ідея приватної власності повністю визначає характер земельних відносин у Німеччині. В основному законі Німеччини - Конституції записано, що володіння приватною власністю нерозривно пов'язане із поняттям соціального обов'язку, соціальної відповідальності. Це означає передусім, що заради блага спільноти треба так розпоряджатися цією власністю, щоби вона приносила максимальні ефект і користь суспільству.

Ці вимоги поширюються і на землі сільгосппризначення. Тому обіг земельних ділянок у Німеччині здійснюється не так вільно, як обіг капіталу в решті сфер. Для того, щоб продати родючий наділ, необхідно отримати спеціальний дозвіл. Завдяки цьому орні площі залишаються у руках тих, хто безпосередньо займається сільським господарством. Це філософія, яка утворює підвалини німецького порядку у земельних відносинах.

Після возз'єднання Німеччини за записами у поземельних книгах провели реституцію - повернули земельні ділянки колишнім власникам. Тим, у кого їх експропріювали до 1933 р. і в 1945–1949 рр. Вони здавали земельні наділи в оренду новим товариствам, створеним на базі "радянських" кооперативів, або ж господарювали самостійно.

Були приватизовані також земля із майном 550 держгосподарств. Приміром, велике державне господарство (в середньому - 2 тис. га) дрібнили на п'ять, але вже приватних структур. Доводилося руйнувати шаблони колишньої НДР, у якій лише рослинницька галузь мала орні землі і забезпечувала кормами тваринництво. Під час реформи відгодівельним і молочним фермам також наділяли землю, площа якої відповідала їхнім виробничим потребам.

Власне, земельну реформу у Східній Німеччині здійснювала BVVG - державна установа, заснована у 1992 р., що управляє землями держвласності та реалізує їх. До її відання перейшли 1,8 млн га земель сільгосппризначення і 1,4 млн га лісових угідь.

На першому етапі приватизації (1992–1996 рр.), аби ці землі не пустували, їх здавали в оренду. Бо у новостворених господарств не було коштів для їх купівлі. Та й фермерам потрібен був час, аби адаптуватися до нових принципів ведення господарства, а владі - вдосконалити юридичну систему і привести до спільного знаменника земельні ринки колишніх Східної і Західної Німеччини.

Охочих орендувати землю було багато. Східні німці конкурували із західними, котрі активно цікавилися новими аграрними об'єктами. Але у сільській місцевості мусить панувати мир, тому створили спеціальні комісії з оренди землі. Вони функціонували при місцевих органах - управліннях сільського господарства на рівні федеральних земель. Їх члени аналізували заявки потенційних орендарів і відбирали тих, хто найбільше відповідав визначеним критеріям.

BVVG - установа федерального рівня, підпорядкована Міністерству фінансів. Тому із низовими земельними комісіями ми безпосередньо не перетиналися, а лише формально передавали наділи в оренду, погоджуючись із їхніми рекомендаціями. Дуже рідко BVVG, помітивши у документах якісь відхилення, приймала рішення, відмінне від рішення первинних інституцій.

Спочатку товариства, сільгосппідприємства, створені на базі колишніх кооперативів, укладали договір оренди на 12 років із можливістю подовжити його ще на 6 років. І лише через 18 років орендар отримував пріоритетне право викупити цю ділянку. Ця процедура однакова для всіх: і для великих господарств, і для дрібних фермерів. Другий етап реформи (1996–2010 рр.) передбачав продаж земельних ділянок за ціною 50% ринкової вартості.

На третьому етапі, який триває і досі, наділи продають уже за ринковою ціною на тендерах. Орендар, котрий на цій землі працює, може безпосередньо купити до 450 га. Решту виставляють на тендер, нарізаючи менші лоти: десь 20% загальної площі, на якій хазяйнує господарство.

Відтак, аукціонні ціни значно перевищують ті, за якими колишні орендарі купували землю за прямого продажу, без конкуренції. Чому? Бо продавали на підставі вердикту експертів - оцінювачів землі, які у своїх висновках спиралися на статистичні, нерідко хибні, дані.

З часом ми зменшили розмір лотів до 15 га і менше. Як правило, такі "ліліпути" не цікавлять тих інвесторів, котрі особисто не займаються сільським господарством. Це пов'язано ще і з тим, що ціни за останні роки значно зросли. Оскільки ми реалізуємо державні землі, то намагаємося продавати їх за ринковими цінами, щоби максимально наповнити держбюджет.

Ціна с/г гектара у Німеччині із 5 тис. євро у 1999 р. зросла до 17,269 тис. у 2014-му. Динаміка цін оренди майже така ж: 90 євро у 1993 р. і 364 євро у 2014-му. Усі доходи від продажу та оренди надходять до держбюджету, після чого кошти переспрямовують у регіони.

Загалом міжвідомча спеціальна комісія із представників федерального уряду та федеральних земель за роки реформ накопичила багатий досвід у сфері аграрно-структурної політики. І для її оптимізації розробляє та впроваджує нові дієві інструменти. Один із них - певні обмеження/вимоги до третини земель, які виставляють на продаж.

Приміром, покупцем може бути молодий фермер віком до 40 років. Або до конкурсу допускаються лише ті фермери, які культивують органічне виробництво. З допомогою таких фільтрів законодавець створив для дрібних фермерів преференції придбавати земельні ділянки для виробничої діяльності.

Головна ж мета - якомога ширше розсіяти власність, аби вона не скупчувалася у кількох руках, щоби землевласників було більше.