Як розморозити ринок житла

Оголошені Держслужбою статистики дані про обсяги будівництва не вселяють особливого оптимізму щодо перспектив галузі. За підсумками трьох кварталів обсяг будівельних робіт у країні впав загалом на 9,1%. Очевидно, що забудовникам саме час було б хапатися за голову, якби вони й так не перебували в такому становищі останні кілька років. Особливо це стосується учасників ринку житлової нерухомості, які тільки-но почали оклигувати після досягнення цінового дна 2008-2009 років.

Утім, як казав майже рік тому DT.UA голова правління банку «Хрещатик» Дмитро Гриджук, є три найадекватніші шляхи пожвавлення ринку будівництва житла. Це залучення комерційними банками з високими інвестиційними рейтингами довгострокових ресурсів на західних ринках капіталу, вихід будівельних компаній на IPO і через програми Державної іпотечної установи (ДІУ).

Очевидно, що IPO вітчизняним будівельним компаніям не світить навіть у середньостроковій перспективі - загальний стан галузі такий, що передбачає не розвиток приватних гравців, а хоча б виживання. Залучення банками довгих грошей на Заході також украй малоймовірне - рейтинги фінустанов, що працюють в Україні, недостатньо високі для того, щоб західний світ, який продовжує лихоманити, виділив довгі кредити під підйомні відсотки.

Залишається третій шлях - через програми ДІУ. Не найбільш простий і короткий, треба визнати. Але єдиний із тих, що працюють і дають не космічні, але цілком конкретні результати.

Мала штучка червінчик, а ціна велика

19 листопада на Оболоні (Київ) відкрився житловий комплекс «Міністерський». Забудовник - компанія «Енергополь-Україна», щоб завершити об’єкт, звернулася по допомогу до ДІУ.

«Будинок був готовий на 70%, інженерні мережі - на 90%. Це дозволило нам одержати підтримку (у ДІУ. - Н.Г.), - сказала гендиректор «Енергополь-Україна» Тетяна Семенкова. - Завдяки підтримці ДІУ та дешевим кредитам, ми змогли запропонувати невисокі ціни. Також завдяки ДІУ і банкам ми розробили для покупця систему кредитування, яка дасть змогу одержати 14-15% річних у гривні при придбанні квартири в кредит на 25 років. Перший внесок при цьому становить 25%».

Загальні інвестиції будівельної компанії, власні й залучені, становили близько 50 млн. дол. ДІУ додала забраклі 32 млн. грн. - і вийшов комплекс на 540 квартир.

«Нині в побудованому будинку ціна квадратного метра становить 11-14 тис. грн., у будинку другої черги очікується 8,8-11 тис. грн. залежно від планування та місця розташування квартири», - додала Тетяна Семенкова.

Деталі надання кредиту компанії розкрив голова правління ДІУ Валентин Рибачук. «Тут понад 35 тис. кв. м. Ми працюємо із забудовниками через банки. Оператором цього проекту є Укргазпромбанк, через який ми дофінансували забудовника в сумі 32 млн. грн. Отриманий пільговий кредит забудовник має повернути, коли настане строк повернення. Рефінансування розраховане на рік-два. Це дуже достойний будинок, добротний і затишний, видно, що будівельники поставилися з усією відповідальністю до внутрішніх робіт», - сказав він.

Зазначимо, що ДІУ вже профінансувала 26 об’єктів у Києві, Харкові, Донецьку, Івано-Франківську, Луганську й Криму.

Валентин Рибачук повідомив, що в наступних комплексах «Міністерського» може бути реалізована програма оренди з наступним викупом. «Але це залежить, по-перше, від забудовника - чи знадобляться йому кошти. По-друге, ця програма поки що перебуває на розгляді в Кабміні. Загалом на статутну діяльність ДІУ наступного року ми плануємо залучити близько 2 млрд. грн. Нині ми плануємо випустити під ці проекти облігації», - наголосив Рибачук.

Планів громаддя

2 млрд. грн., які ДІУ має намір залучити шляхом випуску облігацій, - чимала сума. Але важлива, скоріше, не кількість грошей, а ефективність їх використання. Новація, яка запропонована ДІУ Кабінету міністрів і може бути затверджена урядом уже наступного тижня, - «Оренда з правом викупу під 3% річних».

Ця програма, за словами Валентина Рибачука, багато в чому повторює параметри державної програми «Доступне житло» (банки кредитують іпотеку для населення під 16% річних, з яких 13% компенсує держава). До речі, за програмою «Доступне житло» тільки в Києві до кінця поточного року планується побудувати 1142 квартири (або 15 будинків), запевнив начальник ГУ житлового забезпечення КМДА Володимир Денисенко. Тобто програма працює.

Описуючи програму ДІУ «Оренда з правом викупу під 3% річних», Рибачук зазначив, що квартири надаватимуться жителям в оренду з правом наступного викупу під 3% річних без першого внеску. «Людина стає власником квартири з моменту підключення до програми. У програмі можна брати участь тільки один раз… Квартири коштуватимуть 7,5 тис. грн. за квадратний метр у Києві, 5,5 тис. - в обласних містах, 4,3 тис. - у невеликих містах. Зокрема, по Києву вартість такого житла становитиме при площі 50 кв. м приблизно 375 тис. грн. Оренда надається на 15 років. Щомісячний платіж під 3% становитиме 2146 грн. Крім того, планується, що ДІУ викуповуватиме довгобуди та фінансуватиме їх будівництво, після чого здаватиме їх в оренду», - пояснив Валентин Рибачук.

Учасниками програми зможуть стати всі охочі. Але пріоритет буде надано працівникам бюджетної сфери - лікарям, учителям, пожежникам, міліції тощо. «Якщо ця програма стане масштабною, на першому етапі буде складно забезпечити житлом усіх охочих, тому перевага віддаватиметься саме цій категорії громадян», - уточнив керівник Державної іпотечної установи.

Поки ж у рамках діючих програм ДІУ з початку 2012 року кредитом для придбання житла скористалися 965 родин. «На ці кредити установа спрямувала (цього року) майже 233 млн. грн. Усього станом на 13 листопада кредитний портфель ДІУ становив 5230 кредитів на 870 млн. грн.», - повідомив голова ДІУ, уточнивши, що з початку року кредитний портфель установи виріс на 15%. Кошти на це залучені за рахунок випуску облігацій.

Ці показники перевищують заплановані втричі. «Але на цьому ми не зупиняємося. На виконання соціальних ініціатив президента й уряду із забезпечення житлом громадян установа пропонує нові механізми, які дозволять вирішити житлове питання значній кількості людей», - підсумував Рибачук.

Таким чином, в умовах гострої нестачі фінансового ресурсу підтверджується теза банкіра, озвучена на початку статті: коли зупиняються класичні ринкові механізми, держава має з максимальною самовіддачею включатися в процес. Питання лише в позитивному векторі цього включення.