Коли форма визначає зміст

Робота житлово-експлуатаційної контори найчастіше асоціюється в обивателя з трубами, що протікають, брудним парадним, продірявленим дахом. Однак не завжди й не скрізь вона така нікчемна. Сьогодні більшість новобудов беруть на обслуговування самі ж забудовники. Тим самим, з одного боку, гарантуючи якість будівництва, а з іншого - ставлячи інвестора перед фактом необхідності платити за послуги більше, ніж зазвичай.

Протриматися без ремонту

У більшості нових будинків, як мінімум у перші роки експлуатації, питань зі справністю комунікацій, а також зі збереженням спільного майна - сходових кліток, ліфтів, тамбурів, горищ - не виникає. За що ж платити ЖЕКу, який часто є "наступником" компанії-забудовника? І де впевненість, що в критичній ситуації ця приватна фірма не проявить себе так само, як і традиційний державний ЖЕК?

"Якщо будинок обслуговує приватна компанія, яка має зв'язок з компанією-забудовником, це є своєрідною гарантією якісного надання послуг та якості самого будинку. Забудовник, від імені якого надаються комунальні послуги, дає сигнал мешканцям: він упевнений у якості своєї будівлі, і тому неприємних сюрпризів не буде. Більше того, якщо будівельна компанія зводить цілий комплекс будинків або мікрорайон, вона зацікавлена в позитивних відгуках з боку "сарафанного радіо" - на інтернет-форумах, в особистих розмовах, після огляду вже обжитих будинків", - каже керівник будівельної компанії BGM (Ірпінь, Київська область) Ігор Вишняков.

Інша річ - компанії-одноденки. Вони роблять якраз навпаки: здавши будинок в експлуатацію, кидають його, навіть не думаючи про обслуговування, мовляв, тепер це турбота мешканців. Часто саме на таких об'єктах дуже швидко даються взнаки всі прорахунки, допущені (через непрофесіоналізм або бажання заощадити) при будівництві: тріскаються труби, облуплюється штукатурка, протікає дах. І ці проблеми люди змушені вирішувати власними силами - і за свої гроші. Приблизно за таким самим сценарієм працюють і комунальні ЖЕКи, яким на баланс переводять новобудову. Якщо немає коштів і бажання надати якісну послугу - то їх немає ні для кого.

Серед приємних доповнень до основної функції, перевагою приватного ЖЕКу є видача різних довідок та інших документів без додаткових черг і бюрократичних зволікань.

Ціна питання

Попри, здавалося б, очевидні "плюси", чимало українців усе ще з недовірою ставляться до приватних ЖЕКів. Насамперед через вартість послуг. За різними оцінками, вона може обходитися в середньому в 1,2-2 рази дорожче, ніж тарифи комунальних контор. Як правило, через додаткові послуги, які не входять до переліку регульованих міською владою. Утім, у Києві й передмісті є безліч прикладів, коли послуги приватної контори обходяться дешевше, ніж комунальної, - за рахунок грамотного розподілу навантажень, вживанню заходів із підвищення енергоефективності будинків тощо.

"У випадку із приватним ЖЕКом структуру тарифу з'ясувати простіше - вони працюють прозоро. Прибирання території, охорона двору, озеленення, відеокамери спостереження, обслуговування басейну, консьєрж-сервіс, домофони - ціну кожної з послуг ЖЕК, скоріш за все, надасть і аргументує, оскільки він зацікавлений у лояльності мешканців. І якщо, наприклад, вивезення сміття комунальний ЖЕК рахує по 10 грн, а приватний - по 50 грн, мотивуючи це тим, що у фірми, в якої він замовляє цю послугу, техніка краща, то навряд чи для мешканців це буде аргументом", - каже начальник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя.

За його словами, в поодиноких випадках із приватним ЖЕКом можна домовлятися про індивідуальні умови розрахунку тарифу: якщо мешканець будинку, наприклад, не користується паркінгом, то він не повинен платити й за його прибирання. Однак оскільки більшість послуг надається у прив'язці до місць загального користування, то вилучити їх з переліку не вийде. З необґрунтованим тарифом та іншими неадекватними вимогами приватних контор юристи радять боротися через суд або органи Антимонопольного комітету.

"Якщо захочуть украсти, то все одно вкрадуть, незалежно від того, приватний ЖЕК чи комунальний", - каже віце-президент Конфедерації будівельників України Іван Салій. Саме тому, вибираючи квартиру в новобудові, майбутній інвестор повинен не тільки з'ясувати тарифи, а й уточнити динаміку їх попереднього підвищення, якщо забудовник зводить уже не перший будинок. Крім того, істотним чинником, що сприяє максимально чіткому розумінню перспектив оплати комунальних послуг, є зовнішній вигляд території, а також наявність у будинку енергоощадних технологій.

"Будівельні компанії, які думають на кілька кроків наперед, уже давно будують не просто квадратні метри чи бетонні коробки, а насамперед будують-створюють комфорт, атмосферу сімейного затишку, мрію про щастя. Природно, така мрія має бути добре оформлена: із зеленню, дитячими майданчиками, парковками, Інтернетом, регулярним вивезенням сміття. І більшість інвесторів усвідомлюють, що це коштуватиме аж ніяк не копійки", - зазначає Ігор Вишняков.

Звісно, приватний ЖЕК не є панацеєю для розв'язання комунальних проблем, які виникають рано чи пізно в будь-якому житловому будинку. Тут відіграють свою роль і людський фактор, і ставлення мешканців до спільної власності, перспективи роботи забудовника в даному регіоні, бажання забудовувати цілий масив або мікрорайон. Більшість питань упираються в механізми контролю ефективності. І що інтенсивніше громадяни використовуватимуть ці механізми при порушенні своїх прав, то якіснішими й доступнішими будуть послуги, які вони отримують.