Попит зростає, але ризики залишаються

Найбільш постраждала від світової кризи будівельна галузь України і на п'ятому році не вирівнялася, продовжуючи падіння. У першому півріччі нинішнього року, за даними Держстату, обсяги будівельних робіт знизилися на 19,2%. Якщо згадати, що й у попередні роки галузь демонструвала зменшення показників, то стане зрозуміло, наскільки складні й глибокі проблеми, які треба розв'язувати. На похмурому тлі загального занепаду обнадіює хіба що певне пожвавлення у зведенні житла. За 7 місяців 2013 р. ринок первинної нерухомості продемонстрував значне зростання. На початок серпня було здано в експлуатацію понад 4,5 млн кв. м житла. Тенденція, що проглядається, демонструє перспективу зростання житлового будівництва. Всупереч обставинам (відсутність іпотеки й кредитування, нерозв'язані протиріччя між забудовниками й інвесторами) переважання продажів "первинки" над "вторинкою" зростає, що свідчить про обнадійливі зрушення в житловому будівництві. Однак до райдужних перспектив іще далеко...

Іпотеку й кредитування замінив варіант
"на виплат"

Житлове будівництво стало сферою, яка підтверджує, що криза не тільки створює перешкоди для бізнесу, а й дає шанси для успіху. Здавалося б, будівництво житла в умовах, коли в інвесторів спорожніли гаманці, а комерційні банки не ризикують видавати кредити ні їм, ні забудовникам, має застопоритися. Так і було б, якби девелопери, що залишилися на деформованому ринку, не застосували нові, відповідні часу підходи й методи. Забудовники, з огляду на ситуацію, взяли курс на будівництво затребуваного дешевого житла. Розрахунок на переважне будівництво квартир економ-класу, однокімнатних і двокімнатних - до 50-60 кв. м, трикімнатних площею 65-70 кв. м виявився виправданим. Дані відділів продажу компаній підтверджують, що за перше півріччя на первинному ринку продали на 20% більше квартир, ніж на вторинному, при цьому понад 80% - житло економ-класу.

За першим кроком, зробленим девелоперами назустріч інвесторам середнього достатку, не забарився другий. Реагуючи на попит інвесторів, що втратили іпотеки й банківські кредити, девелоперські компанії почали практикувати платежі на виплат. Аналітики підрахували, що фінансовий стан дає змогу лише трохи більше ніж 50% інвесторам відразу викупити зведене житло. 40% набувачів квартир цього зробити не можуть, і їхня участь в інвестиційному процесі забезпечується тільки варіантом "на виплат". Якщо термін розстрочки, яку зазвичай оформлюють від часу укладання договорів до завершення будівництва (тобто це триває в середньому 1,5-2 роки), подовжити, то кількість охочих брати участь в інвестиціях зростає. У п'яти девелоперських компаніях, які на початку минулого року вийшли на ринок із "дуже цікавими", за оцінкою експертів, пропозиціями (перший внесок 10% і виплат платежів до 5 років), квартири нарозхват. Але заковика в тому, що такі "привабливі умови" можуть собі дозволити тільки великі й успішні компанії, іншим вони не під силу. Інакше пропозицій на "первинці" ще побільшало б.

Ці напрацювання в поєднанні з тим, що кількість скандальних історій, подібних до тієї, що сталася з "Еліта-центром", скоротилася, а довіра інвесторів до забудовників зросла, схиляють покупців квартир до "первинки", зростання попиту на яку привів до збільшення кількості нових об'єктів будівництва на 15%. Однак ринок первинного житла повністю не очистився від махінаторів, і звичка заробити за чужий кошт нікуди не поділася. Ризики, хоча й у менших масштабах, залишилися. Інвесторів, які купили на виплат квартиру в недобудованому будинку, можуть очікувати неприємні "сюрпризи". Під час добудування будинку остаточна ціна квадратних метрів зростає, і від інвесторів можуть вимагати доплати до внесених платежів. Такі доплати можуть вимагати не один раз, і вони складуть у результаті значну суму. Річ у тім, що в договорах між забудовником та інвестором не завжди фіксують вартість квартир на початковій стадії, і тоді через два-три місяці вносяться корективи в ціну 1 кв. м - не на користь інвестора, а то й без погодження з ним. Зростання вартості може бути таким значним, що заощадження й доходи інвесторів не встигають за процесом, і є ризик втратити і гроші, і квартиру разом з оплаченими квадратними метрами, бо квартира в недобудованому будинку належить забудовникові й не приймається в заставу від інвестора. Запровадження фонду фінансування будівництва, як показала практика, не захищає інвестора ні в цих, ні в інших обставинах.

Хабарі становлять 30% вартості об'єкта

По суті, навіть після повної оплати вартості житла гарантії того, що інвестор отримає всі документи й зможе вселитися у квартиру, немає. Це залежить не тільки від забудовника, а й від низки держорганів, які вирішують питання під'єднання новобудов до комунікацій, введення їх в експлуатацію. Саме під час вирішення цих питань (у якому беруть участь забудовники й представники влади, а інвестори зазвичай залишаються в повному невіданні про те, що відбувається) найбільше даються взнаки корупція й зловживання.

Результати опитувань Європейської дослідницької асоціації, проведених цього року, показують, що забудовники змушені витрачати на хабарі близько 30% вартості об'єктів, при цьому левова частка цих поборів іде в дохід чиновникам, від яких залежить під'єднання новобудов до комунікацій. Якщо у злагодженому механізмі щось порушується, то введення в експлуатацію готового житлового будинку може надовго затягтися. І найбільшого збитку від цього зазнає не забудовник, який отримав повний розрахунок від майбутніх мешканців, і не недбалі чиновники. У складне становище відповідача за чужі гріхи потрапляє інвестор. У столиці від Печерська до Троєщини розкидано нові висотки, за зведення яких гроші сплачено, але в них ніхто не живе, а якщо й живе, то, скоріше, митарствує. В одній з висоток на Печерську інвестори чекають поселення... з минулого століття. Будинок, за який уже відбулися взаєморозрахунки, внаслідок протиріч між забудовником і чиновниками залишається без комунікацій. І люди, які так і не стали новоселами, не маючи можливості оформити документи на право власності, поневіряються по судах. У Київській області, в селищі, що примикає до столиці, висотки цілого житлового комплексу зведено кілька років тому. Але щасливими тутешніх новоселів назвати складно - у їхні квартири електроенергія подається лише в певний час за "тимчасовою схемою". З кранів вода тече, однак не звичайна, а "технічна", якою і посуд мити бояться. Але створений забудовником приватний жек вимагає оплати сумнівних послуг "по повній", зокрема - і за можливість ходити прибудинковою територією. Мовляв, земля ж орендована...

Якщо обман, то витонченіший

Не усунуто й інших ризиків. Конкуренція обмежила недобросовісних забудовників у застосуванні явних форм обману, але можливості для маніпуляцій залишилися. Винахідливі забудовники дозволяють собі вільності у виборі технологій, у застосуванні техніки й матеріалів. Можна для здешевлення застосувати замість сучасних машин застарілі, а якісні будматеріали замінити такими, що мають лише єдину перевагу, - вони дешеві. Прикладом результату може слугувати буцім престижна, у центрі столиці, висотка, що неодноразово горіла через використання дешевої легкозаймистої обшивки. Мешканцям іще пощастило - новація забудовника, яка здешевила зведення будинку, виявилася невдовзі після здачі його в експлуатацію, і ґандж усунули, замінивши обшивку. Але результати таких "дешевих" підходів можуть бути ще небезпечнішими й датися взнаки через 5-10 років.

Забудовники не вважають ганебним допускати "гріхи" у порушенні технології будівництва, використанні неякісних матеріалів і виробів. Негерметичні вікна, криві двері й нерівні стіни чомусь перейшли в категорію звичного... Скандальної слави зажив столичний клубний будинок на лівому березі столиці. Власники квартир, які забудовник іменував "елітними", після заселення переконалися в низькій якості будівельних робіт і використовуваних матеріалів. Новосели зі здивуванням виявили, що при зведенні їхнього будинку використовували не ті матеріали, які анонсували в проекті. Так, вікна німецького виробництва замінили на вироби маловідомого виробника, виявлено інші підміни для економії витрат. Мешканці об'єдналися. Забудовник, усвідомивши небезпеку таких дій, подав на активістів-інвесторів до суду, звинувачуючи їх у тому, що їхні дії, поширювана інформація призвели до падіння продажів і збитків. Провадження не обіцяє нічого доброго для людей, які посміли винести сміття з хати. Суд першої інстанції ухвалив: "скандалісти" повинні компенсувати забудовникові кілька мільйонів гривень...

Такі історії були б неможливі, якби договори відображали рівноправність, взаємну відповідальність сторін, а їх укладання і виконання контролювали державні інститути. Регіональний координатор житлово-комунальних програм громадської мережі "ОПОРА" Руслана Величко звертає увагу на те, що навіть у держпрограмах забудовники-халтурники почуваються привільно. Щоб усе розставити по своїх місцях, вважають громадські працівники, законодавці повинні підігрувати забудовникам, а сконцентрувати увагу при підготовці нового закону про посилення їхньої відповідальності перед інвесторами. Юрист ЮФ Constructive Lawyers Володимир Боряк, котрий спеціалізується, зокрема, й на питаннях інвестування в будівництво житла, вважає, що ситуація зміниться, якщо потурбуватися про прозорість стосунків сторін іще до початку будівництва. Договори, що укладаються нині з ініціативи забудовників, не містять пунктів про захист від халтури. Зазвичай у них фігурують загальні положення. Перевірити їх виконання, представити суду або контролюючим органам складно, а то й узагалі неможливо. Наприклад, у договорі стверджується, що будівництво ведеться "відповідно до проектної документації", але до цих документів інвестори доступу не мають.

- Ситуація б докорінно змінилася, якби договори, що укладаються між забудовниками й інвесторами, точно визначали машини й устаткування, які використовуються при будівництві, якість бетону, цементу, цегли, виробника вікон і дверей, - сказав кореспондентові DT.UA В.Боряк. - Майбутні мешканці, яким будинок має служити не одне десятиліття, повинні заздалегідь знати, з чого він складається, від фундаменту до даху. Тоді й кількість махінаторів від будівництва зменшиться.

А як із державною стратегією?

Громадські організації, що представляють інвесторів, ратують за зростання ролі держави в регулюванні відносин між забудовниками й інвесторами. При цьому ряд експертів, підтримуючи таку постановку питання, звертають увагу на те, що містобудування, зокрема зведення житла, належить до стратегічних питань, які за визначенням мають перебувати під контролем держави. Тим більше що в житловій сфері насуваються великі зміни. У низці країн, зокрема й у наших сусідів - Польщі, Росії, - підготували відповідну законодавчу базу й уже будують комерційне орендне житло. Тобто будинки, квартири в яких не продаються, а здаються в оренду. Соціологи стверджують, що наявність орендованого житла істотно збільшує якість життя людей, які не мають квартир, спрощує пересування населення по країні, сприяючи зростанню його економічної та соціальної активності. До того ж, не купуючи, а орендуючи житло в спеціально зведених для цього будинках, люди позбуваються ризиків і пов'язаних із ними стресів, що супроводжують їх у ролі інвесторів досить тривалий час. Адже не виключено, що збудовану й куплену квартиру ще треба буде продати.

Будівництво орендного житла може бути вигідним і для забудовників, особливо для тих, хто бажає доповнити будівельний бізнес подальшим наданням новоселам житлово-комунальних послуг. Відомо, що нині між інвесторами й девелоперами нерідко спалахують конфлікти через нав'язування приватних, підвідомчих забудовникам жеків. Мешканці-інвестори часто (і не без підстав) розглядають це як іще один спосіб залізти до них у кишеню, встановлюючи тарифи на послуги на свій розсуд. Обурення інвесторів зрозуміле. Не для того вони вкладали свої кошти в квартири, щоб згодом хтось мав із них прибуток, диктуючи свої умови. Перехід до будівництва комерційного орендного житла виключає такі конфлікти. Оскільки житло залишиться у власності забудовника або його партнера по бізнесу, вони вправі встановлювати свої розцінки, обмежуючи їхні розміри хіба що для забезпечення конкурентоздатності пропонованих в оренду квартир. Суспільна потреба в такому бізнесі зростає, і твердження, що будівництво орендного житла в Україні невигідне, навряд чи відповідає дійсності. Інша річ, що забудовникам зручніше будувати житло виключно на продаж фізособам, звалюючи на них більшість ризиків.

Коментар експерта

Дмитро Шостя, начальник відділу продажу ЖК Park Stone:

- Ринок поки що не готовий будувати орендне житло. Реалізація таких проектів можлива тільки за підтримки або участі держави. Передусім це пов'язано з фінансовим питанням. Строк окупності орендного будинку - від 8 до 12 років залежно від району, стану, в якому будинок загалом і окремі квартири здаватимуть орендарям, а також рівня "завантаження" квартир. І це не враховуючи 1,5-2 років на будівництво стандартного 100-квартирного будинку. Робити орендну плату вищою за ринкову заради швидшої окупності не вийде - потік клієнтів відразу зменшиться.

По суті, на зазначений термін забудовник змушений вилучити гроші з обороту й заморозити їх. Ідеться про мільйони доларів, які за інших обставин могли б працювати. Нині на таке можуть піти хіба що лідери ринку. Але при цьому обсяг орендного житла в їхньому портфелі буде мізерним.

Можна, звісно, зменшити термін окупності за рахунок менш якісних будівельних матеріалів. Але й тут можна зіткнутися з проблемою: платоспроможні навряд чи захочуть жити в таких будинках, а працювати виключно із соціально неблагополучними категоріями населення непринадно з погляду бізнесу.

Оскільки відчутного дефіциту орендного житла нині немає, то недоцільно й реалізовувати такі проекти в рамках державних програм. Набагато цікавішим вкладенням держкоштів видається виділення грошей на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами громадянам і комерційними позиками під забудову будівельним компаніям.