Поверхів мало — ризиків багато

Життя в приміському будинку на 15–20 квартир приваблює низькою вартістю квадратних метрів і мінімальною кількістю сусідів. Однак купівля такої нерухомості може обернутися відсутністю комунікацій, прибудинкової території і навіть втратою можливості розпоряджатися своїм майном.

Будинки-трансформери

Серед жителів Києва, які збираються поліпшити свої житлові умови або придбати перше власне житло, дедалі більшої популярності набувають квартири в найближчому передмісті. Особливо - у західному напрямку, у містах Ірпінь, Буча, Ворзель. Однак поряд із перевагами такої покупки - екологія, віддаленість від міської метушні, нижчі ціни на квадратний метр житла - є й ризики. Наприклад, у придбанні квартири в так званій малоповерховій забудові, де продається до третини пропонованого на місцевому первинному ринку житла.

Схему з перетворенням приватного дво-триповерхового будинку на багатоквартирний житловий будинок у столичному передмісті вигадали порівняно недавно - у кризу. Попитом користувалися невеликі квартири площею 30–35 кв. м, які можна було придбати за порівняно невеликі гроші. А статус приватного будинку дозволяв "забудовникові" зводити майбутню багатоквартирну будову без зайвого галасу і бюрократичної тяганини, не особливо дотримуючись норм і правил, застосовуваних для великих комплексів.

У результаті такі будинки росли як гриби після дощу. І, незважаючи на те що криза на будівельному ринку вже трохи відступила, за даними аналітичного відділу будівельної компанії BGM (Ірпінь, Київська область), кількість малоповерхових будинків у передмісті столиці з 2010 р. зросла більш як на 30%. Тільки на території Ірпінського регіону таких об'єктів продається близько 30–40. Причина їхньої популярності серед будівельних компаній - будинок зводиться швидко й недорого. Вартість квадратного метра в такій квартирі може бути на 20–30% нижчою, ніж у стандартному комплексі на 9–10 поверхів.

У середньому квартиру в приміській малоповерхівці можна придбати за ціною від 4000 до 7000 грн/кв. м. "Така вартість житла здебільшого досягається за рахунок невеликої земельної ділянки, неякісних будматеріалів і відсутності інфраструктури. Крім того, забудовник малоповерхового об'єкта, на відміну від великих будівельних компаній, не повинен оформляти величезну кількість документів, проходити перевірки й заповнювати декларації. Для них діє принцип повідомлення", - зазначає віце-президент Асоціації керуючих нерухомістю Анатолій Топол.

Чого боятися?

Перша проблема, на яку може наразитися інвестор квартири в такому будинку, - цільове призначення землі й проектна документація будинку. Як правило, для того щоб здешевити будівництво, забудовники зводять будинки на ділянках із цільовим призначенням "під садове будівництво" і готують проектну документацію під одноквартирний будинок. У результаті за документами інвестор купує не квартиру, а "частину будинку". За словами Ігоря Вишнякова, керівника будівельної компанії "BGM", немає гарантій, що місцева влада захоче міняти цільове призначення земельної ділянки або не попросить за це винагороди. "Ще один ризик: якщо ви захочете продати свою квартиру (за фактом - частину будинку) у такій будові, вам як співвласникові будинку потрібно буде одержати дозвіл на відчуження від усіх сусідів-співвласників. Адже саме вони за законодавством мають право на першочергове придбання вашої частини будинку", - зазначає експерт.

Друга проблема, яка виникає з такими будинками, - це інженерні комунікації. "Великий забудовник, який здійснює комплексну забудову, як правило, створює власну систему водопроводів, газопроводів, тягне нові лінії електропередачі, просвердлює свердловини, встановлює електропідстанції. Причому спочатку прокладає всі ці мережі, і тільки потім починає будівництво. Це свого роду гарантія, що будинки будуть збудовані - адже інвестор вклав стільки грошей в інженерію. Інша річ забудовник-"одноденка": низька собівартість житла не дозволяє йому забезпечити інфраструктуру й якісні мережі. А тих потужностей, які йому потрібні в результаті заселення великої кількості людей, місто йому не забезпечить", - розповідає Ігор Вишняков.

Багатоквартирний "будинок з сюрпризом" - це ще й проблеми з прибудинковою територією. За словами А.Топола, як правило, малоповерховий багатоквартирний будинок будують на ділянці не більше ніж 10 соток, що не дає можливості забудовникам обладнати прибудинкову територію дитячим і спортивним майданчиком, паркінгом і місцем для збирання й вивезення сміття.

Коли приватний будівельник зводить об'єкт "як для однієї сім'ї", максимум, що йому потрібно - це одне-два паркувальні місця, мінімум зеленої території. І, звісно, такий "девелопер" не будуватиме поруч ні дитячого садка, ні школи, ні лікарні. Коли ж у вутлу будівлю заселяється 16–20 сімей, проблема відразу вихлюпується назовні: припаркувати автомобіль ніде, відправити дитину вчитися нема куди. А оскільки найчастіше такі будинки зводяться на невеликих клаптиках землі десь на околиці міста або на території вже існуючого масиву, то й розширитися особливо не вийде.

"Для економії на собівартості будівництва, дрібні забудовники часто будують і здають будинки без оздоблення та утеплення стін. У результаті на ремонт і утеплення квартир інвестори витрачають мінімум 500 дол. на кв. м. Для порівняння - при в'їзді в якісний багатоповерховий будинок ремонт обходиться в 200–300 дол. за кв.м", - додає І.Вишняков.

Нетривала практика існування в Україні малоповерхового будівництва поки що не встигла розкрити всі проблеми неякісних будівель та обслуговування таких об'єктів. Однак уже сьогодні можна назвати такі проекти швидше шахрайськими, ніж такими, що поліпшують житлові умови.