Забудовник з "фізичним обличчям"

Давши можливість українцям спробувати сил у підприємництві, держава відкрила свого роду скриньку Пандори. Наслідки прагнення поголовно зайняти населення у сфері приватного бізнесу відгукуватимуться ще довго - непрофесіоналізмом, прагненням до легких грошей, відсутністю елементарних навичок і знань.

Одним із найгірших результатів такої "самодіяльності" стала поява безлічі забудовників - фізичних осіб, які ліплять свої будівельні шедеври по всій Україні, особливо в передмісті столиці, де крутяться найбільші державні та приватні кошти. Помірні ціни на нерухомість від цих "майстрів на всі руки" приманюють довірливих покупців. Статистика стверджує, що щомісяця, наприклад, у Києві та Київській області в інвестування ризикованих об'єктів вкладається близько 40 млн грн, а 400 тис. українських сімей уже стали жертвами несумлінних забудовників.

Чому сьогодні так легко оголосити себе будівельником і тиражувати неякісне житло?

- У недалекому минулому контроль над будівництвом був багатоетапним, - коментує архітектор, начальник відділу планування і забудов Управління містобудування та архітектури Білоцерківської міськради Олександр Голуб. - Забудовник звертався в міськвиконком із наміром будуватися. Міська рада готувала рішення або дозвіл міського голови. Наступним кроком було звернення в Управління містобудування та архітектури для розробки технічної документації й проекту.

Тепер, внаслідок прийняття нових законів, ця процедура спрощена. Всі дозволи видаються на основі антикорупційного закону про регулювання містобудівної діяльності. Відтак, міська влада взагалі не бере участі в процесі видачі дозволів на будівництво та контролі над ним.

Раніше кожен будинок приймала в експлуатацію комісія, до якої входили пожежники, представники санітарної станції, водоканалу, архітектурного управління, тепломережі, електромережі та інших служб. Згідно з нинішнім законодавством, органи місцевого самоврядування не несуть жодної відповідальності за введення об'єкта в експлуатацію. Забудовник заповнює декларацію й відсилає її в інспекцію архітектурно-будівельного контролю, - зареєстрований лист і є дозволом. Таким чином, держава самоусунулася від участі в будівельному процесі.

Тільки з 2008 р. законодавство у цій сфері змінювалося тричі. Головний контрольний орган - інспекція державного архітектурно-будівельного контролю - був переведений з підпорядкування органам місцевого самоврядування в державне підпорядкування. Якщо будівництво здійснюється за державні кошти і на держзамовлення, то контроль посилюється, й органи місцевого самоврядування проявляють зацікавленість у будівництві. Але якщо забудовником є фізична особа - підприємець, стежити за дотриманням відповідних норм практично нікому.

Одне з найпоширеніших порушень - незаконне перевищення поверховості будівель. Наприклад, згідно з постановою Кабміну №878 від 26 липня 2001 р. "Про затвердження списку історичних населених місць України", Біла Церква має статус історичного міста. Відповідно, передбачено три зони обмежень висотності будівель: до 15, 20 та 30 м (30 м - висота дев'ятиповерхового будинку). Проте в Білій Церкві нещодавно побудували гігантський 15-поверховий будинок у Ковальському провулку - в історичному центрі міста серед одноповерхових будівель.

До речі, закон дозволяє фізичним особам - підприємцям споруджувати багатоквартирні будинки не вищі чотирьох поверхів, але більшість забудовників порушує ці норми. Не дивно: кожен поверх - величезні гроші, а стягнені штрафи викликають хіба що посмішку. Наприклад, штраф за порушення норм будівельних робіт у приватному секторі становить 10 мінімальних окладів, тобто близько 10 тис. грн, і якщо зводиться будівля вартістю 250 тис. дол., то така сума для забудовника - дріб'язок. Штрафи стягуються відповідно до категорій складності будівництва й можуть становити 18, 90, 370 та 900 мінімальних зарплат.

До 2008 р. підставою для отримання технічних умов підключення новобудов до міських мереж було рішення міськради про видачу дозволу на виготовлення проектної документації. Сьогодні такою підставою є видача Управлінням міськбудування та архітектури містобудівних умов і обмежень на забудову земельної ділянки. Це єдиний документ, який видає міська влада.

Наразі єдиною складністю для забудовників залишається отримання земельної ділянки, оскільки саме в цьому питанні держава певною мірою стримує непомірні апетити будівельників. Документи на землю - чи не єдина можливість перевірити законність прав забудовника на об'єкт, який він будує: у його акті на право власності на землю у графі "Цільове призначення" має бути зазначено: "Будівництво багатоквартирного будинку". Інакше і в забудовника, і в покупців згодом можуть виникнути серйозні неприємності. Тим часом інколи багатоповерхівка зводиться на землі, цільове призначення якої - будівництво дачі, гаража чи взагалі проведення сільськогосподарських робіт.

Покупець також мусить перевірити, чи є забудовник власником землі (сам дозвіл на використання зовсім не є правовстановлюючим документом!). Якщо земля належить його співвласникам - родичам або, ще гірше, стороннім людям, то купівля квартири в будинку, побудованому на чужій землі, може втягнути довірливих покупців у юридичні колізії з непередбаченим фіналом.

Процедура забудови спростилася завдяки дозвільним центрам міських рад, які мають свої сайти, де публікується вичерпна інформація про дозвільну та супутню документацію. Її легко отримати и в тих самих дозвільних центрах.

- Купуючи нерухомість у забудовника зі статусом "фізична особа - підприємець", не можна забувати, що найчастіше ці фізособи використовують дешеві будівельні матеріали, аби продавати житло на ринку нерухомості за конкурентоспроможною ціною, - коментує будівельник Віталій Ковальський. - У часи СРСР якість будівництва була невисокою, але основні будматеріали - бетон, перекриття - добротними та надійними. Сьогоднішні забудовники будують буквально із чого-завгодно, не знаючи ні технологій, ні правил застосування будматеріалів.

Робоча сила на таких будовах - найдешевша. Часто на одному об'єкті задіюють кілька бригад, які змінюють одна одну, оскільки доводиться звільняти некваліфікованих робітників. Як правило, платять їм мало й нерегулярно, внаслідок чого будматеріали розкрадаються і будинки зводяться ледь не з будівельного сміття.

Багато інвесторів вимагають зробити перепланування своїх квартир на стадії будівництва. Забудовники - фізичні особи найчастіше йдуть назустріч цим вимогам, внаслідок чого проект зазнає серйозних змін. Такі перепланування небезпечні, особливо в панельних будинках, де всі стіни - несучі. Відтак, змінюється метраж квартир і в експлуатацію здається зовсім невпізнанна будівля.

Вирішивши інвестувати кошти в будівництво об'єкта забудовника зі статусом фізична особа- підприємець, не полінуйтеся переконатися в наявності проекту, який має бути виконаний архітектором із відповідною ліцензією.

Якщо в забудовника немає декларації або дозволу на початок будівельних робіт чи вони не відповідають нормам, отже, це самобуд.

Не завадить також перевірити, чи є техумови на підключення комунікацій. Хоча в будь-якому разі мешканцям новобудов часто доводиться роками обходитися без газу чи води, яких несумлінний забудовник їм не забезпечив, як і ламати голову, куди подіти сміття, оскільки будинок не обслуговується ЖКГ.

Сьогодні будувати будинки і продавати нерухомість примудряються навіть звичайні фізичні особи без статусу ФОП, - досить мати ділянку землі з цільовим призначенням.

На відміну від України, у більшості країн ЄС і США контроль над забудовою міст дуже жорсткий. Наприклад, сім'я киян, яка виїхала на ПМП до США, вирішила замінити живопліт, що відмежовує їхній будинок від вулиці, на капітальний паркан. За будівництво "новоукраїнського кріпосного укріплення" вони заплатили американській фірмі 15 тис. дол. Через три дні їх відвідали представники міської влади з вимогою знести паркан упродовж тижня. Сплативши кілька великих штрафів, наші земляки доручили тій самій фірмі знести новий паркан за 5 тис. дол. Відтак, за неіснуючу загорожу вони виклали понад 25 тис. дол.

Навіть зірки зі світовим ім'ям потерпають від суворості міської влади. Знаменита Шер продає особняк вартістю 25 млн дол., який два роки будували 70 спеціалістів, бо головний архітектор міста Малібу (де живе всього 12,5 тис. чоловік) відмовився наростити на півметра вгору стіну, котра відмежовує тенісний корт зірки від автобусної зупинки...

Дивно, що в Україні, попри повну лібералізацію процесу забудови міст, за останні три-чотири роки темпи будівництва знизилися більш ніж на 50%. Аналітики ринку пояснюють це тим, що спрощення законодавства сповільнило економічні процеси в країні. Доти процедура забудови була складна, але зрозуміла. Тепер нескладна, однак зовсім незрозуміла.

Добросовісні забудовники спантеличені безглуздям процесу, а нечесні - привільно плавають, як рибка в каламутній воді...